21年房地产估价师每日一练6章.docx

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1、21年房地产估价师每日一练6章21年房地产估价师每日一练6章 第1章人民法院主导拍卖过程，是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。（）答案：对解析：法院主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。从本质上看，该原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )。A、 368万元B、 552万元C、 561万元D、 920万元答案：B解析：Y6%(1+40

2、%)84%，A80(1-40%)48(万元)某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。 下列对法的概念理解不正确的是（ ）。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称正确答案：B 下列关于房地产投资信托基金（REI

3、TS）特征的表达中，不正确的是（ ）A有专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式D投资流动性好正确答案：C21年房地产估价师每日一练6章 第2章 2022年3月，市民佟某租赁市民钟某的房屋用于居住。双方签订了租赁合同，依照国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策约定了租金标准，租赁期为一年。到2022年7月，佟某在所租房屋内进行文化交流中介代理的经营活动。钟某得知后，主张重新订立租赁合同，原租赁合同无效，租金与其他租赁条款项目由双方协商确定。请问：1什么是租赁合同?2根据法律规定，不同用途房屋租赁价格的管理规定有哪些?正确答案：1租赁合同是出租

4、人与承租人签订的用于规范租赁行为的协议。在租赁合同中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。租赁价格，即租金标准的确定是租赁合同的核心。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。2不同用途房屋租赁价格管理规定：城市房地产管理法第五十四条：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策，租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”本条规定了住宅用房和生产经营性用房的不同的租赁价格政策。对于租用房屋从事生产、经营活动的，由于其用途与住宅用房不同，因此，可

5、以由租赁双方协商议定租金标准和其他租赁条款。随着社会主义市场经济的建立，第二产业用房和第三产业用房日益增多，此类非住宅用房用途、结构、装修标准等与住宅用房有明显区别和差异，其租金标准应依靠市场调节，由租赁双方协商议定。非住宅租赁价格评估时应以市场租金、协议租金确定。 我国注册建筑师级别设置分为一级注册建筑师和二级注册建筑师。其中二级注册建筑师注册标准不低于目前发达国家现行注册标准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方

6、建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断。（一）估价的假设条件1估价时点2022 年6 月18 日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失实，本估价机构不承担责任。4估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053 年6 月19 日，剩余使用年限为44 年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权

7、属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40 年。5估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8我们于2022 年6 月25 日至26 日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。9注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。（二）估价的限制条件

8、1本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。2估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。3根据市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。4本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。答案：解析：估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构

9、履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。理由：本次估价的委托方是房地产开发公司，从其施工方获取的相关成本等资料，属于从委托人处取得的资料。在报告中应表述为委托人提供的资料及数据。（2）错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40 年。改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44 年。理由：其土地使用

10、权年限为自估价时点2022 年6 月18 日至证载土地使用权终止日期2053 年6 月19 日止为44 年。（3）错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。理由：报告的有效期应自报告出具之日起计算。（4）错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。理由：估价假设和限制条件中，要说明：本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；本估价报告使用的限制条件。其假设条件的表述应该为“假设”，不能用“不确定”。 的成交日期应与估价时点

11、接近。A可比实例B要约案例C指数实例D加权实例正确答案：A答案 A可比实例的成交日期应与估价时点接近。 转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师每日一练6章 第3章 以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，应按规定征收土地增值税。 （ ）正确答案：城市用地实用性评价中，基本上可以修建的用地有( )。A.有轻微的活动性冲沟 、滑坡等不良地质现象的地段B.地形坡度超过20度以上的地段C.洪水淹没深度为2米的地段D.农业生产价值很高的基本农田保护区E.地下水位深度距地表面深度较浅的地段答案：A,

12、E解析：地基承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建；地形坡度超过20度以上，布置建筑物很困难；经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5m；有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用；农业生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。A司法鉴定B公司上市C房屋征收D企业清算E在建工程抵押答案：A,C,E解析：房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业

13、整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收补偿、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。 表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于（ ）。A货币证券B信用证券C商品证券D资本证券正确答案：C商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等。 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。A租金收入B土地出让收入C长期抵押贷款D净经营收入正确答案：C21年房地产估价师每日一练6章 第4章下列关于住房公积金的表述，正

14、确的有（ ）。A.缴存比例不低于5%，不高于12%B.住房公积金可以用于发放个人住房贷款C.住房公积金可作为保障性住房建设的资本金D.住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债E.需偿还自住住房贷款本息时，可申请提取住房公积金答案：A,B,D,E解析：本题考查的是住房公积金制度。2022年，国家开展了利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作。试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住

15、房、列人保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设。P1011。 财务评价报表的基本报表有( )。A借款还本付息估算表B现金流量表C资金来源与运用表D损益表E资产负债表正确答案：BCDE答案 BCDE借款还本付息估算表属于财务报表的辅助报表。下列房地产中，难以采用比较法估价的有（）。A、房地产开发用地B、学校C、在建工程D、古建筑E、特殊厂房答案：B,C,D,E解析： 本题考查的是比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；（

16、3）可比性很差的房地产，如在建工程等。 住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：张某购买李某总价款为160万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48万元。李某不能履约，则应返还张某（ ）万元。A.48B.64C.80D.96答案：C解析：本题考查的是违约责任。担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%，即定金16020%32（万元），返还金额324880（万元）。P417。21年房地产估价师每日一练6章 第5章 估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在（ ）中。A房地产损害赔偿案件B房地产纠纷案件C房地产预售D房地

17、产预测正确答案：A估价时点为过去情形，多出现在房地产纠纷案件中；估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中；估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预测。 甲公司在面积为10000的土地上开发建设一写字楼，建筑覆盖率为45，总楼层为6层，-层和二层面积相等，三层以上为标准层，总建筑面积为20000。建成后，某房地产估价机构接受甲公司委托对该写字楼进行估价，经查验会计凭证以及会计师事务所的审计报告，确定该写字楼的成本为6800万元。经估价师测算，确定甲公司会计凭证上记录的写字楼成本项目是客观和真实的，且该写字楼可实现的市场价格为8840万元，若全部销售可以

18、获得利润680万元。乙银行经过审查估价报告和甲公司的财务报表，向甲公司提供了抵押贷款5500万元，期限为3年。甲公司按照银行要求向丙保险公司投保了企业财产保险基本险，并设定了附加保险。根据材料，回答第 105110 题。第 105 题 该写字楼标准层面积为（ ）。A2750B3000C3333.33D4500正确答案：A卖房者甲与购房者乙于2022年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下简称合同1)和房屋装修合同（以下简称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费

19、，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确答案。估价时点应是（ ）。A.2022年4月25日 B.2022年5月25日C. 2022年7月25日 D.2022年7月25日以后的某一天答案：A解析：下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（ ）。A.交易量增长率B.吸纳周期C.实际价格与理论价格之比D.房价收入比E.房价租金比答案：C,D,E解析：房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格、房价收入比、房价租金比等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。居住区合理的规

20、模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以11.5万人为宜。答案：错解析：居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模。这个合理的规模应符合功能、技术经济和管理等方面的要求，人口一般以35万人为宜，其用地规模应在501OOh左右。21年房地产估价师每日一练6章 第6章下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（）。A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.投资收益率 D.动态投资回收期答案：C解析：本题考查的是经济评价指标体系。选项C属于静态盈利能力指标。 某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：则该统计总体的全距为（ ）元/。楼盘 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

21、 12 13 14 15 单价 2800 1900 2200 2250 2600 3000 2131 1500 2000 1980 2900 1500 2300 2200 2400 A1500B1950C2131D3000正确答案：A向购房人承担房地产开发项目质量责任的是( )。A.设计单位B.施工单位C.监理单位D.房地产开发企业答案：D解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。 拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面合同，拆迁人与被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内，就有关问题签订书面协议，以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。协议签订后必须到公证处进行公证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：