21年房地产估价师考试试题及答案6章.docx

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1、21年房地产估价师考试试题及答案6章21年房地产估价师考试试题及答案6章 第1章在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润答案：

2、A,C,D解析：本题考查的是谨慎原则。选项B，采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值；选项E，在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171172。 房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 循环波动是指现象由于受社会条件、自然条件等因素的影响，在一个年度内随着季节的更替而引起的比较有规则的变动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 影响房地

3、产市场发展的社会经济因素包括（ ）。A家庭收入水平及分布B物价水平C失业水平D房价租金比E经济发展状况正确答案：ABDEABDE影响房地产市场发展的社会经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2022年10月的价值最接近于（ ）万元。A536B549C557D816正确答案：A21年房地产估价师考试试题及答案6章 第2章下列

4、关于住宅专项维修资金制度的表述，正确的是（ ）。A.专项维修资金在物业保修期届满后使用B.专项维修资金用于专有部位，不得挪作他用C.专项维修资金属于业主及物业服务企业所有D.非住宅物业的业主，可以不缴纳专项维修资金答案：B解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。P225。运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是（）；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响

5、。A、投资的长期性 B、房地产市场的不确定性 C、投资可逆性 D、投资不可逆性答案：C解析：本题考查的是传统投资决策方法的局限性。运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。A.6.25% B.80.00% C.133.33% D.200.00%答案：D解析：本题考查的是流动比率。流动比率不考虑存货。流动比率=流动资产总额/流动负债总额=2000/1000=

6、2。 采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（ ）。A97342B102183C104075D104588正确答案：B收益法适用的条件是房地产的（）。A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其中之一可以量化 D.收益和风险均能量化答案：D解析： 本题考查的是收益法概述。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。21年房地产估价师考试试题及答案6章 第3章某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同

7、，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。应在在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为（）。A、房地产实际使用人或管理人 B、被征收人 C、房屋征收部门 D、注册房地产估价师答案：B,C,D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。参见教材P63。上述保险合同的当事人有( )。A、 该商业银行B、 该财产保险公司C、 该房地产开发公司D、 该咨询

8、公司答案：B,D解析： 房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某建筑物耐用年限50年，已使用15年，经估价师鉴定，尚可使用30年，则其成新度为60%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列各项中，属于风险估计与评价常用方法的有（）。A、故障树分析法B、期望值法C、盈亏平衡法D、解析法E、蒙特卡洛模拟法答案：D,E解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价的方法有以下几种：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。选项A是风险辨识的方法。选项B期望值法属于概率分析。选项C属于不确

9、定性分析。参见教材P230。21年房地产估价师考试试题及答案6章 第4章 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A89.74B91.52C93.84D97.22正确答案：CB该宗房地产的收益价格计算如下：下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A、完全产权价值B、出租人权益价值C、快速变现价值D、承租人权益价值E、残余价值答案：C,E解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变

10、现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。（）答案：对解析：考点:土地价值、建筑物价值和房地价值。有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。（）噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点，容易引起人

11、们的烦燥。A.社会生活噪声 B.建筑施工噪声 C.交通噪声 D.工业噪声答案：B解析：本题考查的是环境噪声污染源。建筑施工噪声是建筑工地的各种施工机械产生的噪声。这种噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点，容易引起人们的烦燥。某地块土地面积为10000平方米，容积率为3。据测算，未来该房地产总价值9000万元，其中建筑物价值3000万元，则楼面地价为（ ）元/平方米。A.1000B.2000C.3000D.4000答案：B解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价土地总价/总建筑面积（90003000）/（100003）2000（元/平方米）。P105。21年房地产估价师考试试题及

12、答案6章 第5章可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。（）答案：对解析：本题考查的是交易情况修正的含义。可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的，而要求评估的估价对象价值或价格一般是正常合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，就需要对其进行交易情况修正。指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使

13、用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基

14、础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。估价对象位于商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。7.估价对象变现时间长短分析根据当前市场处置同类物业的变现情况，估计估价对象正常的变现时间为3个月左右。

15、8.估价对象变现税费估价对象最终变现价款一般还须优先支付以下交易费用与交易税费：（1）交易佣金：约为成交价格的3%5%；（2）营业税及附加：一般约为成交价格的5.63%；（3）印花税：一般约为成交价格的0.05%；（4）土地增值税：按成交价格比原开发或购置成本的增值额一定比例；（5）土地交易手续费：按面积计算3元/ m2；（6）其他相关费用：如房地产评估费、法律服务费、诉讼费等。9.处置变现后的债务清偿顺序债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：（1）实现债权的有关费用；（2）利息或者违约金；（3）借款本金。综合分析以

16、上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在价值时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计为评估价值的70%左右。答案：解析： 1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。2. “估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多

17、，估价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有（）。A资产类账户B负债类账户C期间成本费用账户D期间收入账户E所有者权益账户答案：A,B,E解析：在借贷记账法下，末期结账后，资产类账户和成本费用类账户为借方余额账户，负债类账户和所有者权益账户为贷方余额账户，期间收入账户和期间成本费用账户期末结转后无余额。按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。（）答案：对解析：本题考查的是预备费和建设期利息。预备费包括基本预备费和价差

18、预备费两部分。设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2，买方购买该房地产实际付出为2575元/m2。（）答案：对解析：本题考查的是统一税费负担。卖方实得金额正常负担价格（1应由卖方缴纳的税费比率）2500（16%）2350（元/m2）。买方实付金额正常成交价格（1应由买方缴纳的税费比率）2500（13%）2575（元/m2）。参见教材P186187。21年房地产估价师考试试题及答案6章 第6章下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有( )。A.基本农田10h

19、B.基本农田20h C.其他土地60h D.基本农田以外的耕地20h E.基本农田以外的耕地40h 答案：C,D解析：征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。名义利率是实际利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。（）答案：错解析：本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。 下列关于征

20、地的表述中，正确的有（ ）。A根据宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C征地安置补助费归农村集体组织所有D土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍E征地时所称的地上附着物包括地下管线正确答案：AE某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理

21、费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知。该写字楼用地重新购建价格的楼面价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。答案：解析：收益法，组合技术（1）求取房地产净收益押金的利息收入30万3.5%1.05（万元）其他收入=15（万元）写字楼租金收入=370%（110%）6012=1360.8万元有效毛收入1360.81.05151376.85（万元）运营费用20040240（万元）年净收益1376.852401136.85（万元）（2）求取建筑物价值土地年净收

22、益/7%1-1/(1+7%)353000万元土地年收益231.66（万元）建筑物年净收益1136.85231.66905.19 万元建筑物价值905.19/9%1-1/(1+9%)359564.98 （万元）（3）求取房地产价值VOVLVB30009564.9812564.98（万元） 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于( )。A0B1C2D3正确答案：C答案 C 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。对于出租经营或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。