22年房地产估价师考试历年真题精选5篇.docx

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1、22年房地产估价师考试历年真题精选5篇22年房地产估价师考试历年真题精选5篇 第1篇建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以三次为限，每次不超过两个月。（ ）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。P94。 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B 平均增减量法C平均发展速度法D移动平

2、均法正确答案：B运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据（宪法）规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用” B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费 C.征地安置补助费归农村集体组织所有 D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年耕地平均年产值的30倍 E.征地时所称的地上附着物包括地下管线答案：A,D,E解析：本题考查的是征收集体土地的补偿范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿

3、。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。不动产登记薄记载的内容包括（）。A.自然状况 B.权属状况 C.权利限制 D.提示事项 E.不动产市场价值答案：A,B,C,D解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产登记簿记载的内容有：不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况；权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项等。 某宗房地产交易总价为40万元，其中首期付款为20%，余款于半年后支付。假设季度利率为0.5%，

4、则该宗房地产在成交日期一次付清的价格应为39.37万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。答案：对解析：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。 签订的商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。A工商B土地C房产D建设正确答案：C 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从（ ）方面依序筛选。A法律上的许可性B技术上的可能性C经济上的可行性D价值是否最大E精神贡献值的大小正确答案：ABCD寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛

5、选：(1)法律上的许可性。(2)技术上的可能性。(3)经济上的可行性。(4)价值是否最大。22年房地产估价师考试历年真题精选5篇 第2篇政府可以对垄断厂商的商品实行最高限价政策。（）答案：对解析：本题考查的是微观经济政策。政府可以对垄断厂商的商品实行最高限价政策。(2022真题) 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。（）答案：对解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 最高最佳使用同时符合( )标准。A无任何风险B法律上许可C技术上可能D经济上可行E价值最大化正确答案：BCD

6、E答案 BCDE最高最佳使用必须同时符合四个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。 以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。A几何图形法B求积仪法C界址点坐标法D称重法E光电面积量算仪法正确答案：BDE面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源分为解析法和图解法两大类。图解法包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等；而几何图形法和界址点坐标法属于解析法。以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是（）。A、最佳使用原则B、适合原理C、均衡原理D、收益递减原理答案：B解析：考点:最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协

7、调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物何其他附着物地单位和个人征收的一种税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较高的单位确定资质等级。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：个人自住的别墅不得免征房产税。（）答案：错解析：房产免征房产税的情况有：国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，

8、不属于免税范围。个人所有非营业用的房产免征房产税。经财政部批准免税的其他房产。22年房地产估价师考试历年真题精选5篇 第3篇(2022真题) 下列房地产开发企业会计科目中，属于资产类科目的有（）。A.实收资本B.预付工程款C.预收售房款D.商品房销售收入答案：B解析：本题考查的是会计基本核算方法。资产是指过去的交易或事项形成的，由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权答案：B解析：本题考查

9、的是房地产贷款担保方式评价。A担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；C常见的是以土地房屋设定的抵押；D质押转移动产或权利凭证的占有权。下列建设项目中，国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年的是( )。A.住宅B.娱乐场C.宾馆D.体育馆答案：D解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：1.居住用地70 年；2.工业用地50 年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；4.商业、旅游、娱乐用地40 年；5.综合或其他用地50 年。下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（）模式。A、开发销售B、开发

10、持有出租出售C、购买持有出租出售D、购买更新改造出售答案：B解析： 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。参见教材P147。保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。答案：对解析：保险合同是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议。保险合同一般采用书面形式。保险单是保险合同的主要体现形式和证明。此外，投保单、暂保单、保险凭证、批单等也在不同程度上构成保险合同的一部分。投保单又称保单，投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同

11、的重要组成部分。保险单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发；保险单是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。保险凭证，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。地籍图是表示土地产权、地界、高程和分区的平面图。（）答案：错解析：地籍测量绘制的图件称为地籍图。它是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界线，界址点及其编号，各级行政区划界线及房产情况。房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。

12、A、独一无二B、不可移动C、流动性差D、用途多样答案：B解析： 本题考查的是不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺, 从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。A、内部收益率B、基准收益率C、期望投资回报率D

13、、名义投资回报率答案：B解析： 本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。22年房地产估价师考试历年真题精选5篇 第4篇下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）。A、估价委托人一定是估价对象权利人B、估价对象权利人一般是估价利害关系人C、估价报告使用人一定是估价利害关系人D、估价委托人一定是估价报告使用人答案：B解析： 本题考查的是估价当事人。选项A、C错误，在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价

14、利害关系人；选项D错误，估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。在房地产抵押估价中，委托人可能是非房屋所有权人和建设用地使用权人的贷款人, 也可能是以其房地产抵押的借款人，他们都是估价利害关系人，估价报告使用人是贷款人。对人体产生严重心理影响的污染是（ ）。A.大气污染B.环境噪声污染C.水污染D.辐射污染答案：B解析：本题考查的是环境噪声污染概述。噪声污染引起的心理影响主要是使人烦恼激动、易怒、甚至失去理智。P56。同一街道不可以有两个或多个路线价。（ ）答案：错解析：本题考查的

15、是路线价区段。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。某地区房地产开发完成的总房屋建筑面积中，住房、商业用房、办公用房、工业用房、其他用房各自所占的比重是( )相对指标。A.结构 B.比例 C.比较 D.强度答案：A解析：结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规

16、划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与（）相衔接。A.土地利用总体规划B.土地利用总体规划大纲C.土地利用专项规划D.建设用地年度供应计划答案：A解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。城乡规划法第五条规定，城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。参见教材P278。 当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。A租售价格B开发期C容积率D建筑密度正确答案：C当开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。

17、陈某预买一套建筑面积为l00m2 的商品住房，单价为10000 元m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款（）万元。A90B91C93D95答案：C解析：计算面积误差比：面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积）/合同约定面积l00=（95100）/100100=5；陈某实际支付购房款：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3（含3）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付购房款=10010000（100100003+1001000022）=930000

18、 元。 商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试历年真题精选5篇 第5篇 房地产估价师原注册时所在单位与变更后的所在单位不在同一省、自治区、直辖市的，应先申请办理撤销注册手续，撤销注册申请被批准后，才可办理注册变更手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列属于修建性详细规划的内容有（）。A.建设条件分析和综合技术经济论证 B.道路系统规划设计 C.绿地系统规划设计 D.工程管线规划设计 E.确定规划范围内各类不同

19、使用性质的用地面积答案：A,B,C,D解析：本题考查的是修建性详细规划。修建性详细规划包括：（1）建设条件分析和综合技术经济论证；（2）建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计、布置总平面图；（3）道路系统规划设计；（4）绿地系统规划设计；（5）工程管线规划设计；（6）竖向规划设计；（7）估算工程量、搬迁量和总造价，分析投资效益。选项E，属于控制性详细规划的内容。房地产开发企业销售商品房时不得一房二卖，属于民事义务中的积极义务。（）答案：错解析：以义务人行为的方式，民事义务可分为积极义务和消极义务。需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义务；需要义务人以不作为来完成的义务为消极义

20、务，如禁止义务。(2022年真题) 某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、-800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（）万元。A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.2000.00答案：A解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。净现值期望值400015%120060%80025%1120万元。根据物业管理条例的规定，业主是指( )。A.房屋的所有权人B.房屋的使用权人C.房屋的所有权人或使用权人D.房屋的所有权人和使用权人答案：A解析：物业服务企业，是指依法设立、具有独

21、立法人资格，从事物业管理服务活动的企业；业主，即物业产权人，指房屋所有权人。在计算平均数时，考虑每期资料重要性的方法是（）。A.简单平均法 B.移动平均法 C.加权移动平均法 D.指数平滑法答案：C解析：本题考查的是市场趋势分析。加权移动平均法就是在计算平均数时，考虑每期资料重要性。 (一)某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自 营副食店。请问：1你所在的估价机构通过

22、什途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?正确答案：（一）答：1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：（1）以房屋权属证书及权属档案的记载为准；（2）当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定：（3）拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定；（4）对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。股票和债券的相同之处表现在( )。A.都是融资工具 B.都是流通证券C.持有者享有相同权利 D.都具有偿还性E.都可以为投资者带来收益答案：A,B,E解析：股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。相同之处主要表现在：都是投资手段，都是融资工具，体现着资本信用关系，它们既可以为投资者带来收益，又能使公司筹集到从事生产经营活动所需要的资金；都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响。