某地产某项目可行性研究报告.docx

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1、编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共40页第 1 页 共 40 页目目录录决策背景决策背景_3 3一、内部因素一、内部因素_3二、外部环境二、外部环境_3第一部分第一部分项目所属区域介绍项目所属区域介绍_5 5一、江宁区简介一、江宁区简介_ 5二、东山新市区简介二、东山新市区简介_5三、江宁开发区简介三、江宁开发区简介_错误！未定义书签。错误！未定义书签。第二部分第二部分项目概况项目概况_6 6一、宗地位置一、宗地位置_6二、宗地四至范围及规划要点二、宗地四至范围及规划要点_6三、项目渊源三、项目渊源_7四、宗地现

2、状四、宗地现状_8五、宗地紧邻周边的环境五、宗地紧邻周边的环境_ 8六、交通出行六、交通出行_9七、生活配套七、生活配套_10八、市政配套八、市政配套_10九、土地出让条件与程序九、土地出让条件与程序_ 10十、地价分析十、地价分析_13第三部分第三部分法律风险分析法律风险分析_1414一、项目的风险点及风险可能性预测一、项目的风险点及风险可能性预测_14二、风险控制手段二、风险控制手段_ 15三、总体评价三、总体评价_15第四部分第四部分市场分析市场分析_1515一、南京房地产市场简述一、南京房地产市场简述_ 15二、江宁住宅市场分析二、江宁住宅市场分析_19编号：时间：2021 年 x 月

3、 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页 共40页第 2 页 共 40 页三、开发区商业市场分析三、开发区商业市场分析_ 25四、项目产品建议书四、项目产品建议书_26五、本项目在同价竞争市场中的优劣势分析五、本项目在同价竞争市场中的优劣势分析_ 28六、本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析六、本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析_ 30附件：江宁及周边片区典型楼盘附件：江宁及周边片区典型楼盘_ 错误！未定义书签。错误！未定义书签。第五部分第五部分规划设计初步分析规划设计初步分析_3131一、规划设计草案一、规划设计草案_ 31二、规划设计草案分析二

4、、规划设计草案分析_31第六部分第六部分工程及销售计划工程及销售计划_3535一、一期开工时间确定一、一期开工时间确定_35二、开发销售计划二、开发销售计划_ 35第七部分第七部分成本及投资收益预测成本及投资收益预测_3535方案一（商业按方案一（商业按 2 万考虑，商业用地地价自己分摊）万考虑，商业用地地价自己分摊）_ 错误！未定义书签。错误！未定义书签。方案二（不考虑商业，商业用地地价由住宅分摊）方案二（不考虑商业，商业用地地价由住宅分摊）_ 错误！未定义书签。错误！未定义书签。第八部分第八部分竞争对手竞争对手_3939第九部分第九部分综合分析与建议综合分析与建议_4040一、优劣势分析一

5、、优劣势分析_ 40二、结论与建议二、结论与建议_ 40编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页 共40页第 3 页 共 40 页决策背景决策背景一、内部因素一、内部因素1、本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略南京公司金色家园项目将于 2004 年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积 47 万平米，2004 年可结算面积约 10 万平米，结算金额约 3 亿元，并可为南京公司 2004-2006 年提供主要利润来源。2、本项目占地 654 亩，规模大，为城郊结合部项目

6、，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。3、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。二、外部环境二、外部环境1、本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成“七通一平”，可迅速启动开发。2、增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能”，江宁开发区在南京的 3 个国家级开发区中规模最大、发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一，土地升值潜力大。3、环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已

7、形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之一，人文、历史、教育氛围浓厚。4、市场机会明显。本项目定位以 3000 元/平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页 共40页第 4 页 共 40 页编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页 共40页第 5 页 共 40 页第一部分第一部分项目所属区域介绍项目所属区域介绍江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之

8、一，国家级开发区江宁经济技术开发区（以下简称“江宁开发区”）属于东山新市区。本项目位于江宁开发区。图图 1-11-1宗地所属区位图宗地所属区位图一、江宁区简介一、江宁区简介紧靠南京主城南部,紧邻一环线。2000 年撤县设区。面积 1600 平方公里，人口 75 万人，其中非农业人口 18 万人。1995 到 2001 年 GDP 持续高速增长，年均增长率 13.07%。2001 年 GDP 达 114 亿元,占南京 GDP 总额的 9%。人均 GDP 在全市五个郊县（区）中排名第一，2001 年人均 GDP 为 15221 元人民币，约 1800 美元，相当于全市平均水平的 74%。二、东山新

9、市区简介二、东山新市区简介东山新市区规划面积 107 平方公里，占江宁区总面积的 6.7%。东山新市区是南京东山新市区是南京“一城三区一城三区”中的一区中的一区2001 年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口（江北）规划为 3 个新市区，加上河西新城区，形成南京“一城三区”的新城市建设格局。“一城三区”的规划如表 1-1所示。东山新市区是人口导入区东山新市区是人口导入区东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约 12 公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。2001 年人口 14.8 万，2010

10、年规划人口 30 万，年均导入人口 1.5 万人。远景规划 110万人。表表 1-11-1南京南京“一城三区一城三区”规划规划功能定位功能定位规划面规划面积积规划人规划人口口河西新城区河西新城区以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心；居住与就业兼顾的中高档居住区；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。56KM255 万编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页 共40页第 6 页 共 40 页仙西新市区仙西新市区城镇空间向东发展的增长级；接受上海辐射以及新经济发展的主要空间；以发展教育和高新技术产业为主要方向。80KM25

11、0 万浦口新市区浦口新市区城镇空间跨江发展的增长级；相对独立区域综合服务功能；承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。90KM275 万东山东山（江宁江宁）新市区新市区城镇空间向南发展的增长极；承担主城部分功能扩散的职能；吸收南部农村城市化人口。107KM2110 万第二部分第二部分项目概况项目概况一、宗地位置一、宗地位置1、宗地北距南京市中心新街口约 11 公里,南距禄口机场 28 公里。2、宗地位于江宁开发区一期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅 2 公里。3、宗地西距将军山、牛首-祖堂风景区 1 公里。牛首-祖堂风景区为南京的五大近郊公园之一，“杭州宋城集团”计划投资 30 亿元在

12、牛首-祖堂山及以南建设 10KM2的黑森林旅游度假区。二、宗地四至范围及规划要点二、宗地四至范围及规划要点1、四至范围、四至范围宗地东邻 18 米规划道路，隔 50 米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械、四方亿通等工企单位和商业设施（无污染），北侧为麻田路。如下图所示。2 2、宗地面积、形状和尺寸、宗地面积、形状和尺寸宗地总面积 43.6 公顷，折合 654 亩，其中住宅用地为 567.9 亩、商业用地 77.4 亩、代征道路用地 8.7 亩。如上图所示，宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。表表 2-12-1项目用地指标项目用地指标面积和尺寸宗

13、地总面积其中：居住用地其中商业用地其中代征道路编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页 共40页第 7 页 共 40 页面积43.60 万平米（654 亩）37.86 万平米（567.9 亩）5.16 万平米（77.4 亩）5800 平米（8.7 亩）长690 米242 米483 米宽562 米226 米12 米3 3、政府提供的规划要点、政府提供的规划要点政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为 1.2，商业用地内需建一座占地3 亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。表表 2-22-2规划要点规划要点土地规

14、划用途商业、居住用地容积率居住用地容积率1.2，商业用地容积率2.0居住用地可建建筑面积：454320 平米商业用地可建建筑面积：103200 平米建筑形态以布置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅建筑限高规划要点无要求（答复中为小于 100 米）日照间距与公建配套执行建设部 2002 年 4 月 1 日颁布的城市居住区规划设计规范（GB50180-93）建筑密度居住25%，商业40%绿化率40%，公共绿地1.2 平方米/人建筑退让将军北路：多层以下退让红线10 米，小高层退让红线15 米胜太西路：多层以下退让红线7 米，小高层退让红线10 米机场高速：多层以下退让控制线7 米，小高层退让控制线

15、10 米麻田路：多层以下退让红线7 米，小高层退让红线10 米沿四侧道路围墙退让红线2 米，围墙形式采用通透式，高度1.8米建设要求商业用地内必须建一个占地面积约 3 亩的加油站，且位于沿东西走向的代征道路南侧。三、项目渊源三、项目渊源1 1、宗地原为东南大学科技园用地的一部分。、宗地原为东南大学科技园用地的一部分。东南大学科技园总用地面积 986 亩，均基本完成三通一平，除建成 2 层的东大科技园办公楼（临时建筑）外，尚未实质性开发。东南大学科技园分为两部分，一部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地；另一部编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径

16、，学海无涯苦作舟页码：第8页 共40页第 8 页 共 40 页分为宗地以北的 332 亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍用地，目前正在平整场地和搭建围墙。2 2、东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划的方山大学城拿下 3700 亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。四、宗地现四、宗地现状状1、宗地已基本完成七通一平，地面上有一栋 2 层、建筑面积 500 平米左右的小楼（为东大科技园办公楼，目前仍在使用）和建筑面积 300 平米左右的临时

17、用房，无其它建、构筑物。用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。2、宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界（18 米规划路）处有一座占地面积约 5000 平米、高 4-5 米的小山包。3、宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为 1-4 米。五、宗地紧邻周边的环境五、宗地紧邻周边的环境1 1、景观环境、景观环境宗地紧邻周边的住宅开发、教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。宗地南侧为南京航空航天大学、民办正德学院、中英合办英华高级学校，具有良好的文化氛围。宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约 2400 亩，目前均处于开发初期，开发氛围浓。宗地紧临北侧为东

18、南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。2 2、周边噪音分析、周边噪音分析（1 1）机场高速车流分析）机场高速车流分析白天 12:0012:30 时段为车流高峰期，平均车流量约 15-20 辆/分钟，夜间由于航班少，车流量较少。（2 2）噪音分析）噪音分析主要噪音源为机场高速的车流噪音。宗地东侧边界、距机场高速 70 米处的噪音，南北两端高、中部低，噪音强度 55-68dB,最高噪音强度 68dB,位于宗地内的土坡上（约 5 米高）。东大科技园办公楼东大科技园办公楼（宗地内部）（宗地内部）科技园标志牌科技园标志牌（宗地南侧）（宗地南侧）正在平整场地、搭建围墙正在

19、平整场地、搭建围墙（北部地块）（北部地块）正在修建的道路正在修建的道路（宗地内部）（宗地内部）编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页 共40页第 9 页 共 40 页注：点位距机场高速注：点位距机场高速 7070 米，自北向南分布，相邻点位间隔米，自北向南分布，相邻点位间隔 100100 米左右。米左右。宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为 5258dB。六、交通出行六、交通出行1 1、道路道路宗地所属开发区一期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳一环线和二环线、通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。

20、（1 1）与南京市中心的联系：距离新街口）与南京市中心的联系：距离新街口 1111 公里，车程公里，车程 20-2520-25 分钟分钟可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。将军路共青团路红线宽 60 米，双向六车道。可通过将军路共青团路、机场高速、宁溧公路、宁丹公路通往一环线（绕城公路）和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。（2 2）与江宁区政府所在地东山镇的联系：距离）与江宁区政府所在地东山镇的联系：距离 5 5 公里，车程公里，车程 1515 分钟分钟主要有三条道路：秦淮西路：红线宽 34 米，三块板，双向四车道。胜太西路：红线宽 34 米，三块板，双向四车道

21、。天元路：红线宽 34 米，三块板，双向四车道。2 2、公交出行公交出行由于宗地所处江宁开发区一期入住居民较少，因此目前宗地周边公交线路较少、不方便，但随开发区内住宅开发量和入住居民的增加，预计公交将很快得到改善,届时无需设小区巴士。（1 1）2 2 条公交线路通往主城条公交线路通往主城105 路每 5 分钟一班车，连接主城（雨花台）与河海大学，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北侧 300 米；时雨线连接主城（雨花台）与东山，将军北路站位于宗地北侧 500 米。均为无人售票车，由于道路宽、车辆少、上下乘客少，由宗地至雨花台仅 10 分钟。主城（雨花台）至宗地最晚班次 21：00，宗地至主城

22、（雨花台）最晚班次 20：30。（2 2）101101、103103 路连接主城与东山，路连接主城与东山，102102、106106 路连接主城与开发区，但最近的站点距宗地路连接主城与开发区，但最近的站点距宗地均在均在 1 1.5 5 公里以上，超出步行距离，乘车不方便。公里以上，超出步行距离，乘车不方便。3 3、轨道交通轨道交通规划有两条连接市中心的轨道交通线经过宗地附近，但估计最早到 2010 年才通车。根据全市轨道交通规划，地铁 5 号线由主城沿机场高速从项目东侧穿过，通往禄口机场；地铁 3 号线由主城沿宁溧公路到达江宁开发区百家湖。由于 2 号线 04 年开工、09 年才能建成，因此

23、2 条规划地铁线的建成时间均在 2010年以后。3 号线的建设时间较 5 号线早，预计 08 年前后可能开工，但距宗地约 2 公里，已编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第10页 共40页第 10 页 共 40 页超出步行范围。图图 2-72-7宗地周边轨道交通规划宗地周边轨道交通规划七、生活配套七、生活配套（1 1）生活配套的区域分布）生活配套的区域分布宗地周边已具备基本生活配套，主要分布在胜太路沿线和东山镇，其中胜太路主要为银行、邮政电信、超市、酒店、药店等基本生活配套，商场、医院等大型配套主要分布在东山镇。最近的集贸市

24、场离小区约 1.5 公里。其它重要配套有：超市：麦德龙、欧倍德，距宗地 3 公里。中小学：英华国际学校、南师附中分校（全国 10 大重点中学）、新区小学和新区中学。宾馆酒店：湖滨金陵饭店（五星级金陵饭店的分店）和水秀苑大酒店（四星级涉外）。八、市政配套八、市政配套项目地处开发区一期，目前已经开发成熟，市政管线可满足开发要求。将军路、麻田路和胜太西路已有给水、雨水和污水管，18 米规划道路目前有雨水和污水井。将军路和 18 米规划道路均有 1 个供宗地使用的配电箱。18 米规划道路有电话线，胜太西路有有线电视、网通和铁通线路。九、土地出让条件与程序九、土地出让条件与程序宗地出让形式为挂牌，出让条

25、件和程序最主要的特点为：从公告到确定买家 28 天（2003/1/15-2/12），且期间有春节假期。总额为 2.616 亿元人民币，单价为 40 万元/亩（含土地出让金）。付款急，6 个月内付清（2003/8/12 日前）土地已拆平，政府答应即可中标后交地。具体出让条件和程序如下：1 1、出让条件、出让条件表表 2-62-6挂牌出让条件挂牌出让条件出让方式出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。交地标准交地标准外部条件（道路、水、电、气、场地平整等）均以现状为准。用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款

26、中。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第11页 共40页第 11 页 共 40 页出让年限出让年限居住用地 70 年，商业用地 40 年。竞买人资格竞买人资格境内外的公司、企业和其它组织。独立竞买、联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。项目公司的成项目公司的成立立竞得人所持股份大于 50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。底价底价2.616 亿元（40 万元/亩）加价幅度加价幅度100 万元的整数倍。竞买保证金竞买保证金2600 万元。未竞得者：竞买截止之日后三日内退回（不计利息）；竞得者：抵作土地使用权成交价款

27、。报名时间报名时间工作日 2003 年 1 月 15 日至 2003 年 1 月 29 日（星期三）。答疑时间答疑时间书面答疑。2003 年 1 月 24 日下午 4：00 之前提交；经审查具备竞买资格的报名者 2003 年 1 月 26 日下午 2：005：00 领取答复。报价时间报价时间工作日 2003 年 1 月 15 日上午 8：30 至 2003 年 2 月 12 日（星期三）下午 2：00；2003 年 2 月 12 日（星期三）下午 2：00 之后，按本批挂牌地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序（本项目排第一）：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延 3 分钟，3 分钟之内无有效

28、报价的，挂牌竞价过程结束。报价方式报价方式现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。报价币种报价币种人民币。竞得人的确定竞得人的确定“价高者得”原则，报价低于底价为废标。成交价款构成成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地收益；不含其它税费。除中标价款外，中标发展商需缴纳中标价款 4%的契税、中标价款 2%的出让业务费、土地权属用途变更费 2 元/建筑面积和省集中 2 元/建筑面积。付款条件付款条件成交当日（2003 年 2 月 12 日），付 30%；成交 15 日内签订土地出让合同（2003 年 2 月 27 日之前），付 30%；成交半年内（2003 年

29、8 月 12 日之前），交清剩下的 40%。交地时间交地时间交清全部地价款后交地。开工时间开工时间双方在签订土地出让合同时约定。不能按期开工的，应提前 30 日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过一年。2 2、出让程序、出让程序（1 1）报名）报名时间：时间：工作日 2003 年 1 月 15 日至 2003 年 1 月 29 日（星期三）所需资料：所需资料：报名表（一式两份）；组织机构代码证书及企业法人营业执照（留存复印件，同时提供原件进行审核）；法定代表人证明书及法定代表人身份证（留存复印件，同时提供原件进行审核）；编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作

30、舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第12页 共40页第 12 页 共 40 页资质等级证书（留存复印件，同时提供原件进行审核）；银行出具的资信证明文件（原件）；主要开发经历（原件）；竞买保证金 2600 万元，以资金到帐为准（最后一天报名必须用本票支付）。（2 2）答疑）答疑书面答疑。必须于 2003 年 1 月 24 日（星期五）下午 4：00 之前以书面形式提交江宁区土地市场管理办公室。经审查具备竞买资格的报名者于 2003 年 1 月 26 日下午 2：005：00 领取书面答复。2003 年 1 月 25 日起不再接受任何形式的质疑。报价报价方式方式：必须采用南京市土地市场管理办公

31、室统一制作的 国有土地使用权挂牌出让竞买报价书，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。时间：时间：工作日 2003 年 1 月 15 日上午 8：30 至 2003 年 2 月 12 日（星期三）下午 2：00；2003 年 2 月 12 日（星期三）下午 2：00 之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延 3 分钟，3分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。江宁区国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使用权挂牌出让成交确认书。无效报价：无效报价：报价低于底价；报价不高于前一轮报价；未按加价幅度报价；

32、报价书未盖单位公章；报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定；报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚；一份报价书中有两个或两个以上报价；未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的；实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致；其它按规定应属无效的。（4 4）竞买结果的确定原则）竞买结果的确定原则挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果：在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。编号：时

33、间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第13页 共40页第 13 页 共 40 页在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。（5 5）签约）签约竞得者必须于成交 15 日内（2003 年 2 月 27 日之前）与江宁区国土局签订国有土地使用权出让合同，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿区国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。十、地价分析十、地价分析1 1、江宁地价分析、江宁地价分析2001 年前，江宁区及开发区土地以协议出让为主，地价 15-25 万/亩

34、，宗地周边的项目如运盛美之国花园、金陵置业金陵翠屏、天创青年翠屏、开元、中惠翠屏国际城等以此方式和价格获得。瑞景文华项目用地（2001A2）为江宁开发区第一次以公开招标方式出让的土地，出让时间为 2001 年 7 月，但因报价低于底价（30 万/亩）而流标，后以 35 万/亩出让给南京绿城。2002 年江宁区共举行 2 次土地招标拍卖，成交 6 块地，住宅土地面积 58.6 公顷，建筑面积 85.3 万平米，其中，江宁开发区 3 幅，土地面积 34.2 公顷，建筑面积 40.4 万平米，成交总价 2.10 亿元，楼面地价在 584 元940 元/平方米之间。2 2、主要竞争片区规划与地价分析、

35、主要竞争片区规划与地价分析（1 1）宁南新区）宁南新区受河西的带动和地铁 1 号线建设影响，宁南新区的地价目前已达 100 万/亩以上，是江宁开发区的 2 倍左右。仁恒地产 1998 年获得宁南新区地块，开发仁恒翠竹园项目，当时的地价为 60万/亩，但直到去年菜 2001 年底才正式启动该项目，土地的资金成本也较高。2002 年 10 月，雨花城镇开发的“以地补路”项目挂牌出让，土地面积 32.9 万平米，建筑面积 39 万平米，雨花城镇开发以底价 51376.76 万元（104 万/亩、楼面单价 1314元/平米）拿下。2003 年 1 月 23 日，宁南新区的一块土地面积 4300 平米、

36、建筑面积 7700 平米的地块挂牌出让，南京恒春以 1900 万元拿下，地价达到 296 万/亩、楼面单价 2468 元/平米。（2 2）河西新城区）河西新城区河西距主城最近，定位最高，是南京的新城区。北部地区已基本开发完毕。中部地区规划居住用地 8 km2，规划居住人口 17 万人（5.7 万户），以中高档住宅开发为主，是近 5 年政府投资最大的建设区域，受奥体中心、新城区中心和地铁 1 号线建设的带动，近期河西中部的住宅开发在“一城三区”优势最大，地价也最高，约 150 万/亩，是江宁开发区的 3 倍左右。南部地区规划居住用地 5.5 km2，规划居住人口 6 万人（3 万户），定位于低密

37、度高档住宅区。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第14页 共40页第 14 页 共 40 页（3 3）仙西新市区）仙西新市区仙西是仅次于河西的政府重点投资建设区域，总规划面积 80 km2。住宅开发的主要带动因素为仙林大学城（中心地区投资 5 亿元，2005 年建成）和2009 年建成的地铁 2 号线。受紫金山阻隔，仙西与主城的联系不方便。2003 年将正式拍卖土地，预计售价在 50 万元/亩以上。（4 4）浦口新市区）浦口新市区受长江天堑影响，浦口与主城的联系不方便，是对住宅开发影响最大的因素。现有基础较东山（江宁）差。

38、宗地所处区域（东山新市区）与上述地区的比较：宗地所处区域（东山新市区）与上述地区的比较：地价和售价比河西和宁南低，未来将与宁南和河西连片发展，升值潜力大。距主城比仙西和浦口近，交通更便捷。现有基础比仙西和浦口好，仙西和浦口的发展取决于政府投资，政策风险相对较大。3 3、20022002 年南京土地招投标概述年南京土地招投标概述从全市范围来看，江宁招投标地价（楼面单价）比主城低 1000 元/平米左右，价格优势明显，升值潜力大。上市：上市：42 幅，土地面积 263 万平米，建筑面积 369 万平米成交：成交：38 幅，土地面积 248 万平米，建筑面积 326 万平米流标：流标：4 幅，土地面

39、积 15 万平米，建筑面积 43 万平米退标：退标：1 幅，土地面积 1.5 万平米，建筑面积 3 万平米以地补路：以地补路：7 幅，土地面积 57 万平米，建筑面积 78 万平米成交地块平均面积：成交地块平均面积：土地面积 6.53 万平米，建筑面积 8.58 万平米最大地块：最大地块：聚宝山，净地面积 746 亩，建筑面积 51 万平米成交地块建筑面积区域分布：成交地块建筑面积区域分布：城东江宁城南城北城中河西成交总价：成交总价：44.62 亿元，其中，主城主城 39.34 亿元，江宁江宁 5.28 亿元单幅地块最高总价：单幅地块最高总价：聚宝山，9.11 亿元平均楼面单价：平均楼面单价：

40、1369 元/平米，其中，主城主城 1646 元/平米，江宁江宁 607 元/平米最高楼面单价最高楼面单价：住宅城东“苜卫路”地块 3595 元/平米，商住珠江路地块6681 元/平米第三部分第三部分法律风险分析法律风险分析一、项目的风险点及风险可能性预测一、项目的风险点及风险可能性预测1 1、政策性风险、政策性风险挂牌文件中没有明确部分规划、配套和外部条件，虽然在答疑回复中进行了解释，但由于政府不同意将答疑回复列入土地出让合同的附件，且南京公司未曾在江宁区开发项目，对编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第15页 共40页第

41、 15 页 共 40 页江宁区和开发区政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对报批报建、规费收取、区级税收减免等方面的程序、规定和执行力度情况不熟悉，有可能影响开发进度、增加开发成本。江宁于 2000 年底撤县设区，在三年的过渡期内保持政策不变，2003 年底，土地、规划等权力将收回市里，因此，在该项目报批报建的关键时期可能将面临政府权力的交接问题。从金色家园项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，因此，在新旧政策的过渡时期，该项目可能存在政策风险。2 2、关于商业用地的风险、关于商业用地的风险根据规划要点，该

42、项目允许建造商业建筑面积约 10 万平米，其规模已超出小区配套商业的范畴，而公司对商业项目的操作经验相对缺乏，因此，商业部分的处理是本项目决策的关键之一，也是最大的风险之一。二、风险控制手段二、风险控制手段（1 1）关于政策性风险，要求政府对书面答疑的答复予以盖章确认。）关于政策性风险，要求政府对书面答疑的答复予以盖章确认。（2 2）关于商业用地的风险，通过保守的财务测算控制其风险。关于商业用地的风险，通过保守的财务测算控制其风险。按照开发经验，商业用房总面积占小区总建筑面积%-%，为合理的配套商业面积，销售不会有压力。本项目住宅建筑面积约 45 万平方米，%-%的商业用房约万平方米。本项目商

43、业用地规划允许建设商业用房面积为 10 万平方米，但为控制风险，在财务测算中仅按商业用房为只建 2 万平方米进行测算。三、总体评价三、总体评价根据金色家园项目的实际操作经验，本项目的政策性风险基本在可控范围之内；同时，保守的财务测算有效地控制了商业用地带来的风险。因此，总体而言，本项目风险可控。第四部分第四部分市场分析市场分析一、南京房地产市场简述一、南京房地产市场简述（一）（一）1999-20021999-2002 年南京房地产市场回顾年南京房地产市场回顾2000 年以来，南京商品房市场投资、需求持续加速增长，供需基本平衡，价格持续上升；土地招投标从无到有，增速迅猛；二手房市场成倍增长；外地

44、开发商积极进入南京市场。2002 年南京房地产市场的统计数据尚未公布，从市房产局市场处获悉，2002 年，南京市区（不含江宁区、浦口区、六合区，以下简称市区）批准上市商品房 381 万，同比增加17.6%；商品房销售面积 346 万，同比增加 13.45%；供需比 1：0.91；商品房销售均价 3516元/；商品房销售总金额 121.7 亿元；此外，江宁区商品房销售面积 217 万；销售均价1566 元/；销售金额 34 亿元。2002 年全市商品房销售总金额 155 亿元，其中住宅约 130亿元，此外，二手房销售总金额达 44 亿元。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学

45、海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第16页 共40页第 16 页 共 40 页1 1、1999-20021999-2002 年南京房地产市场特点分析年南京房地产市场特点分析（1 1）房地产投资持续加速增长）房地产投资持续加速增长2000 年以来南京房地产开发投资持续加速增长，2002 年 1-10 月全市共完成投资 96.4亿元，同比增长率 21%。（市统计局数据）（2 2）商品房供应量稳定，）商品房供应量稳定，20022002 年为年为 381381 万万（市房产局市场处口头数据）（3 3）商品房需求持续高速增长）商品房需求持续高速增长2000 年以来，南京商品房销售量持续加速

46、增长，平均增长率达 22.6%,其中住宅销售量平均增长率达 21.6%。2002 年商品房销售面积达 346 万，增幅达 13.45%，销售总金额达121.7 亿元，其中住宅销售面积约为 310 万，增幅为 15.68%。（4 4）商品房供需趋于平衡、空置面积持续下降、空置率合理）商品房供需趋于平衡、空置面积持续下降、空置率合理2002 年商品房批准上市面积和销售面积比达 1：0.91。1999-2001 年，商品房空置面积平均每年下降 4 万，其中住宅平均每年下降 8 万。2002 年 6 月底，商品房空置面积仅 78 万，同比下降 10.8%。2001 年商品房空置率为 7.1%，低于国际

47、空置率红线 10%，远低于全国平均水平 26%，房地产市场运行呈现健康状态。（商品房空置率=商品房空置/近三年竣工商品房面积之和）（5 5）商品住宅销售价格加速上升）商品住宅销售价格加速上升1999-2000 年，南京市商品房销售均价持续下跌，2001 年出现强劲反弹，增长 10.7%，销售均价高达 3486 元/，据国家统计局统计，在全国 35 个大中城市排第五位，仅次于深圳、广州、北京、上海。2002 年南京商品房销售均价为 3516 元/（市房产局市场处口头数据）,基本与 2001 年持平。2000 年以来，南京市住宅销售均价持续加速上涨，年均增长率 5.5%，2002 年上半年销售均价

48、为 2920 元/（市统计局数据），同比增长 211 元/，增长率高达 7.8%。（6 6）土地市场供应量成倍上升）土地市场供应量成倍上升2000 年开始实行土地招投标制度 3 年来出让土地总量明显不足（土地招投标数据包括江宁区，不含浦口区、六合区）。2000 和 2001 年土地成交量非常低。2002 年成交土地面积和成交建筑面积呈巨幅增长，分别达到 248 万和 326 万。2000 年至 2002 年底，共成交土地面积 284.2 万，可建建筑面积 406.9 万，其中 2002 年的出让量占了 80左右。2002 年招投标土地平均楼面单价 1369 元/，最高楼面地价达 3595 元/

49、。土地供应主要集中在江宁和城南：其中江宁土地出让面积占总量的 40%左右。（7 7）二手房日趋活跃二手房日趋活跃，20022002 年上半年成交量首次超过新房成交量年上半年成交量首次超过新房成交量，成为带动市场快速发展成为带动市场快速发展的重要因素的重要因素编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第17页 共40页第 17 页 共 40 页成交量与成交额持续上升：1999 年以来，二手房成交量成倍增长，2002 年上半年成交 1.3 万套，成交面积 104 万，首次超过新房成交量（102 万）。全年成交金额达 44亿元。价格上涨

50、幅度超过新房：2001 年，二手房平均成交价格 2182 元/，增长率 10%，超过同年住宅销售价格增长率（6.3%）。（8 8）经济适用房供应量小经济适用房供应量小，缺乏对商品房市场的冲击能力缺乏对商品房市场的冲击能力，20022002 年开始建设力度明显加大年开始建设力度明显加大1999 年以来，南京市累计供应经济适用房 50 万，年供应量仅占商品住宅销售总量的 6-8%左右。2002 年，配合河西、仙西等新区建设，经济适用房建设力度开始明显加大：已经确定、并将于 2003 年逐渐上市的共 165 万，包括定向供给河西拆迁居民的 68 万、定向供给仙西拆迁居民的 75 万、面向全市的景家村