造价员资格考试建设工程合同管理考试大纲.doc
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1、造价员资格考试建设工程合同管理考试大纲本文来源:考试大网大纲要求:(一)了解相关合同类型及其有关内容; (二)了解建设工程施工合同类型及其选择; (三)了解建设工程总承包合同及分包合同的订立、履行与变更的基本原则; (四)熟悉建设工程施工合同造价相关主要内容及条款;(五)掌握工程造价咨询合同的全部内容。第1节 建设工程造价管理相关合同一、建设工程项目中的主要合同关系建设工程项目合同体系中,业主和承包商是两个最主要的相关方。(一)业主的主要合同关系 业主为了实现建设工程项目总目标,可以通过签订合同将建设工程项目寿命期内有关活动委托给相应的专业承包单位或专业机构。如工程勘察、工程设计、工程施工、设
2、备和材料供应、工程咨询(可行性研究、技术咨询)与项目管理服务等。 1、工程承包合同 工程承包合同是任何一个建设工程项目所必须具有的合同。业主采用的承发包模式不同,决定了不同类别的工程承包合同。业主通常签订的工程承包合同主要有: (1)EPC承包合同是指业主将建设项目的设计、设备与材料采购、施工任务全部发包给一个承包商。 (2)工程施工合同是指业主将建设工程项目的施工任务发包给一家或者多家承包商。根据其所包括的工作范围不同,工程施工合同又分为: 1)施工总承包合同是指业主将建设工程项目的施工任务全部发包给一家承包商,包括土建工程施工和机电设备安装等。 2)单项工程或者特殊专业工程承包合同是指业主
3、将建设工程项目的各个单项(或者单位)工程(如土建工程施工与机电设备安装)及专业性较强的特殊工程(如桩基础工程、管道工程等)分别发包给不同的承包商。 2)工程勘察合同 工程勘察合同是指业主与勘察单位签订的合同。 3)工程设计合同 工程设计合同是指业主与工程设计单位签订的合同。 4)设备、材料采购合同 对于业主负责供应的设备、材料供应商签订采购合同。 5)工程咨询或项目管理合同 当业主委托相关单位进行建设工程项目可行性研究、技术咨询、造价咨询、招标代理、项目管理、施工监理等,需要与相关单位签订工程咨询或项目管理合同。 6)贷款合同 贷款合同是指业主与金融机构签订的合同。如业主与银行签订的合同。 7
4、)其他合同 如业主与保险公司签订的工程保险合同等。(二)承包商的主要合同关系 承包商作为工程承包合同的履行者,也可以通过签订合同将工程承包合同中所确定的工程设计、施工、设备材料采购等部分任务委托给其他相关单位来完成。 1、工程分包合同 是指承包商为将工程承包合同中某些专业工程施工交由另一承包商(分包商)完成而与其签订的合同。分包商仅对承包商负责,与业主没有合同关系。 2、设备、材料采购合同 承包商为获得工程所必需的设备、材料,需要与设备、材料供应商签订采购合同。 3、运输合同 运输合同是指承包商为解决所采购设备、材料的运输问题而与运输单位签订的合同。 4、加工合同 承包商将建筑构配件、特殊构件
5、的加工任务委托给加工单位时,需要与其签订加工合同。 5、租赁合同 承包商在工程施工中所使用的机具、设备等从租赁单位获得时,需要与租赁单位签订租赁合同6、劳务分包合同 劳务分包合同是指承包商与劳务供应商签订的合同。 7、保险合同 承包商按照法律法规及工程承包合同要求进行投保时,需要与工程保险公司签订保险合同。二、建设工程合同的类型 根据我国合同法,建设工程合同是指承包人进行工程建设,发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。 发包人可以与承包人订立建设工程合同,也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若
6、干部分发包给几个承包人。 总承包人或者勘察、设计、施工承包人同意,可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人,或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。(一)建设工程勘察、设计合同 包括提交有关基础资料和文件(包括概预算)的期限、质量要求、费用以及其他协作条件等条款。 (二)建设工程施工合同 1、工程施工合同的内容 包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质
7、量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。 2、发包人的权利和义务(四点)(1)发包人在不妨碍承包人正常作业的情况下,可以随时对作业进度、质量进行检查。 (2)因施工方的原因致使建设工程质量不符合约定的,发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后,造成逾期交付的,施工方应当承担违约责任。 (3)因发包人的原因致使工程中途停建、缓建的,发包人应当采取措施弥补或者减少损失,赔偿承包人损失和实际费用。 (4)建设工程竣工后,发包人应当及时进行验收。验收合格的,发包人应当按照约定支付价款。未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。 3、承包人的权利和义务 (1)隐
8、蔽工程在隐蔽以前,承包人应当通知发包人检查。发包人没有及时检查的,承包人可以顺延工程日期,并有权要求赔偿停工、窝工等损失。 (2)因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的,承包人应当承担损害赔偿责任。 (3)发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的,承包人可以顺延工程日期,并有权要求赔偿停工、窝工等损失。 (4)发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍
9、卖的价款优先受偿。 三、建设工程造价咨询合同 (一)建设工程造价咨询合同概念及组成部分 建设工程造价咨询合同是一个标准化的合同文件,委托人与工程造价咨询单位就建设工程造价咨询合同专用条件中的各条款经过协商达成一致后,只需填写该文件空白栏目,并经合同当事人双方签字盖章后,造价咨询合同即产生法律效力。 建设工程造价咨询合同中明确规定,下列文件均为建设工程造价咨询合同的组成部分: (1)建设工程造价咨询合同标准条件; (2)建设工程造价咨询合同专用条件; (3)建设工程造价咨询合同执行中共同签署的补充与修正文件。 (二)建设工程造价咨询合同标准条件 合同标准条件作为通用性范本,适用于各类建设工程项目
10、造价咨询委托。合同标准条件明确规定了造价咨询合同正常履行过程中委托人和咨询人的义务、权利和责任,合同履行过程中规范化的管理程序,以及合同争议的解决方式等。注:合同标准条件应全文引用,不得删改。(三)建设工程造价咨询合同专用条件 合同专用条件是根据工程项目特点和条件,由委托人和咨询人协商一致后进行填写。双方如果认为需要,还可在其中增加约定的补充条款和修正条款。第2节 建设工程施工合同管理一、建设工程施工合同的类型及选择(一)建设工程施工合同的类型施工承包合同可以按照不同的方法加以分类,按计价方式不同可以分为:总价合同;单价合同;成本加酬合同。建设工程施工合同可选用其中的任何一种。1.总价合同工程
11、款是明确的总价,当施工内容和有关条件不发生变化时,总价不予调整。总价合同又分为:固定总价合同和变动总价合同。 (1)固定总价合同合同总价一次包死,固定不变,不受环境和工程量变化影响。固定总价合同在国际上广泛采用。注:此合同对于承包商风险大,主要适用于下列几种情形: 1)工程规模小,工期短(1年以内),工程条件稳定 2)设计详细,图纸完整 3)工程结构和技术简单 4)投标期宽裕,承包商可充分复核工程量 5)合同条件完备 (2)变动(可调)总价合同合同执行过程中,在固定总价合同的基础上,增加合同履行过程中因市场价格浮动对承包价格调整的条款。即总价可调整,一般工期1年以上的项目实行变动总价合同。 2
12、.单价合同特点:单价优先。例如:FIDIC合同中,业主给出的工程量清单表中的数字是参考数字,而实际工程款则按实际完成的工程量乘以投标时的单价计算。即:以单价为准调整总价,双方无工程量方面风险。 分类:固定单价合同和变动单价合同(通货膨胀影响超过幅度等)。适用于:当发包工程的内容和工程量一时尚不明确、具体时。另外,固定单价合同适用于工期较短、工程量变化幅度小的项目。3.成本加酬合同即最终合同价格按照工程的直接成本再加上一定的酬金进行计算。合同签订时,工程直接成本由业主实报实销,另按合同约定的方式付给承包商一地比例的酬金。适用于:边设计、边施工的紧急工程;灾后修复工程。成本加酬合同的4种常见形式:
13、1)成本加固定费用合同确定一笔固定数目的报酬金额作为管理费及利润,对人、机、材等直接费则实报实销。2)成本加固定比例费用合同取直接费加一定比例的报酬费。3)成本加奖金(浮动酬金)合同4)目标成本加奖惩合同共同节约费用,业主可与承包商分成。4三者计价方式的选择合同类型总价合同单价合同成本加酬合同应用范围广泛工程量暂不确定的项目紧急工程、保密工程等业主的造价控制容易工作量较大难度大业主的风险较小较大很大承包商的风险大较小无设计深度要求施工图设计技术设计初步设计(二)建设工程施工合同类型的选择建设工程施工合同的形式繁多、特点各异,业主应综合考虑以下4方面的因素选择不同计价模式的合同。1工程的复杂程度
14、规模大且技术复杂的工程项目,承包商风险较大,各项费用不易准确估算,因而不易采用固定总价合同。最好是:对价格估算准的部分采用固定总价合同,估算不准的部分采用单价合同或成本加酬合同。2工程的设计深度一般施工图设计完成可采用固定总价合同;仅技术设计完成可采用单价合同;仅初步设计完成可采用成本加酬合同或单价合同。3工程施工技术的先进程度采用大量新技术、新工艺,业主或承包商经验不足不易采用固定总价合同,应采用成本加酬合同。4工程施工工期紧迫程度1)工期紧,无施工图纸,宜采用成本加酬合同。2)一般工期1年以内且施工图设计文件已通过审查的建设工程,可选择总价合同;紧急抢修、援救等工程,可选择成本加酬合同;其
15、他宜选择单价合同。注:对一个建设工程项目而言,采用何种合同形式不是固定的。2、 建设工程施工合同示范文本(1) 组成(4部分)包括:协议书;通用条款;专用条款;附件(3个)附件包括:“承包方承揽工程项目一览表”、“发包方供应材料设备一览表”、“房屋建筑工程质量保修书”三个标准表格。(2) 建设工程施工合同中有关造价的条款1、 合同价款及调整合同价可以约定采用以下方式:1)固定价。合同总价或者单价在合同约定的风险范围内不可调整。2)可调价。合同总价或者单价在合同实施期内,根据合同约定的办法调整。3)成本加酬金。合同总价由成本和建设单位支付给施工单位的酬金两部分构成。但由于工程建设的外部环境处于不
16、断的变化之中,外部条件的变化就可能会使得施工单位的成本增加。例如,某种建筑材料大幅度涨价,或者发生了一定程度的设计变更使得工程量有所增加,都会让承包商承担了更大的成本。在这种情况下,承包商就可能提出索赔的要求,要求建设单位支付增加部分的成本。因此,成本加酬合同容易被不道德的承包商利用。可调价格合同中,合同价款调整的因素一般有:1) 法律、法规和国家有关政策变化影响合同价款;2) 工程造价管理部门公布的价格调整;3) 一周内非承包人原因停水、停电、停气累计超过8小时;4) 双方约定的其他因素。2、 工程预付款预付时间应不迟于约定开工日期前7天。发包人不按约定支付,承包人在约定预付时间7天后向发包
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