2015年河北省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试题.docx

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1、2015年河北省房地产估价师案例与分析：房地产估价报告写作要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、，国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”。A：1986年1月B：1987年1月C：1988年1月D：1989年1月E：房地产估价机构必需加盖公章 2、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本掌握、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。A：建筑师B：工程师C：造价工程师D：估价

2、师及物业代理E：借款合同3、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_。A交通的通达程度B物业的规模大小C人口的分布密度D居民的购买力量 4、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A财务盈利力量B清偿力量C资金平衡状况D营运力量5、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75和80，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险。A：市场B：财务C：政策D：经营E：借款合同 6、下列关于强制拍卖的标的，表述不正确的是。A：强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并托付商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产B：强制拍卖标的须为被执行人全部或依法享有处

3、分权的财产C：强制拍卖标的须为人民法院托付拍卖人进行拍卖的财产D：强制拍卖标的须为人民法院未实行掌握性措施(查封、扣押、冻结)的财产E：执行层的组织协调 7、房地产估价机构的不良行为也作为该机构_的不良行为记入其信用档案。A法定代表人或者执行合伙人B全体股东或全体合伙人C全体注册房地产估价师D全体董事 8、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，依据_结算。A商品房价格B重置价格结合成新C重置价格结合结构差价D物价部门核定价格 9、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。A年B半年C季度D月 10、建筑

4、施工许可证发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起日内颁发施工许可证。A：15B：30C：45D：60E：执行层的组织协调11、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。A一级市场B二级市场C三级市场D存量市场 12、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是_。A选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证B规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证C选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证D规划设计条件通知书，建设

5、用地规划许可证，选址规划意见通知书，建设工程规划许可证 13、省、直辖市、自治区人民政府依据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。A：地方性法规B：政府规章C：部门规章D：自治条例E：执行层的组织协调14、_是市场营销活动的动身点。A市场分析B市场调查C市场争论D市场定位 15、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是_。A替代效应收入效应+价格效应B价格效应替代效应+收入效应C收入效应替代效应+价格效应D价格效应替代效应/收入效应 16、从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就。A：越大B：越小C

6、：不存在D：分散E：借款合同 17、修建性具体规划应当符合_规划。A掌握性具体B区域C近期建设D分区 18、房地产开发企业销售商品房的保修期从_之日起计算。A房屋竣工B房屋质量验收合格C房屋交付用户使用D业主委员会成立 19、某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。(2001年试题)甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权)，应。A：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续B：向B

7、市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续C：向B市的规划管理部门提出用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续D：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续E：房地产估价机构必需加盖公章 20、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1。该房地产的实际价格为万元。A：87B：124C：130D：134E：工业用

8、地的监测点评估价格 21、物业服务成本的构成一般包括_。 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；物业管理区域清洁卫生费用；办公费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理区的绿化养护费；物业管理企业的酬金；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用ABCD 22、问卷调查法，是介于观看法、专题争论法和试验法之间的一种方法，适用于_，目的是为了了解人们的熟悉、看法、喜好和满足度等，以便在总体上衡量这些量值。A抽样性调查B因果性调查C摸索性调查D描述性调查23、注册房地产估价师连续注册有效期为_年。A1B2C3D5 2

9、4、_是指消费者在某特定时期内和肯定市场上，按肯定价格情愿并且能够购买的某种商品或劳务的数量。A供应B需求C购买力量D购买欲望25、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流淌资产总额为3000万元，流淌负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是。(2005年试题)A：80%B：120%C：171%D：200%E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是_。A一级房地产估价机构应从事房地

10、产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上B一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师D二级房地产估价机构的全部股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%E三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师 2、下列关于地租理论，表述正确的是。A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格B：土地的需求曲线与供应曲线的交点，打算了土地的正常价格，即地租C：地租由土地的需求与供应所打算D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着

11、土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势3、房地产估价中，估价方法的选择，是由_综合打算的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D托付人的特别要求E所收集到的资料的数量和质量 4、对时点指标特点叙述不正确的是。A：只能间断计数B：各时点指标不行以直接累加C：每个时点指标值的大小与时间长短无关D：计数的精确率低E：执行层的组织协调5、毛租金乘数法是将估价对象将来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是_。A便利易行，在市场上较简单获得房地产的售价和租金资料B由于在同一市场，相像房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影

12、响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值C避开了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计D忽视了房地产租金以外的收入E相对全面一些 6、投资者从取得土地开头，通过在土地上的进一步投资活动是指。A：房地产管理投资B：房地产置业投资C：房地产开发投资D：房地产经营投资E：借款合同 7、下列污染源中，属于大气污染源的有。 。A：工业污染源B：交通污染源C：光污染源D：噪声污染源E：生活污染源 8、经济增长通常用肯定时期内实际的平均增长率来衡量。A：国內生产总值B：国民生产总值C：国民收入D：国民消费水平E：执行层的组织协调 9、某房地产开发公司在城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为500万元建

13、筑工期为18个月。该房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件。依据规定，其到位资金原则上不少于_万元。A100B120C150D250 10、长期趋势法除了用于推想、推断房地产的将来价非常，还可用于等。A：收益法中猜测将来的租金B：市场法中对可比实例成交价格进行交易状况调整C：填补某些房地产历史价格资料的缺乏D：比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力E：成本法中确定房地产的重新购建价格11、下列保险中，属商业保险的有。A：无担保保险B：保证保险C：信用保险D：健康保险E：失业保险 12、企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为，分为_。A双赢合并B扩张合

14、并C汲取合并D吞并合并E新设合并 13、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区分在于_。A买卖和转让的方式不同B投资性质和各自包含的权利不同C收益和风险责任不同D投资风险程度不等E流通程度不同14、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。该人占有的土地价值为_万元。A62.5B2500C137.5D200 15、以下关于合法原则的说法欠妥的是_。A在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不全都的，以权属

15、证书的记载为准。B在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。C在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。D在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。 16、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以便利今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括_。A有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平B有助于解决日后可能发生的估价纠纷C有助于保持估价机构工作的连续性D有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 17、住房公积金的提取和使用原则不包括的原则。A：定向使用B：平安运作C：严格时限D：按时使

16、用E：执行层的组织协调 18、对违法预售商品房规定了具体惩罚条款的法规有。A：城市房地产管理法B：土地管理法C：城市房地产开发经营管理条例D：城市商品房预售管理方法E：城市房地产转让管理规定 19、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括_。A定期收取的物业管理服务费B物业共有部位共用设施设备装修基金C政府的扶持D对长期拖欠物业费业主的罚款E开发建设单位赐予肯定的支持 20、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的_%计算扣除。A4B3C2D1 21、有一房地产，将来第一年净收益为20万元，估计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2

17、万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为_万元。A400B450C500D540 22、征用集体土地应遵守的原则是_。A珍惜土地，合理利用土地B保证国家建设用地需要C妥当安置被征地单位和农夫的原则D有偿使用土地的原则E按用户需要征地的原则23、在我国下列属于限制民事行为力量人的有。A：18周岁以上的成年人B：10周岁以上的未成年人C：不满10周岁的未成年人D：不能完全辨认自己行为的精神病人E：不能辨认自己行为的精神病人 24、价值工程中，提高价值的方法包括等。A：功能提高，费用不变B：功能不变，费用降低C：功能提高，费用下降D：功能提高小于费用提高E：功能下降小于费用下降25、提议召开业主大会临时会议的业主达到_%以上，业主委员会应当准时组织召开业主大会临时会议。A10B15C20D25