2015年四川省房地产估价师《经营与管理》：资金时间价值大小的决定因素试题.docx

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1、2015年四川省房地产估价师经营与管理：资金时间价值大小的打算因素试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。 A45.05% B49.31% C58.86% D63.6% 2、在房地产市场不景气的状况下，成本法的测算结果(在未考虑经济折旧的状况下)_市场法测算的结果。 A低于 B等于 C高于 D不等于3

2、、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是。 A：选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证 B：规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证 C：选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证 D：规划设计条件通知书，建设用地规划许可证，选址规划意见通知书，建设工程规划许可证 E：借款合同 4、关于房屋施工面积的说法，正确的是_。 A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D房屋施工面积不包括

3、报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积5、某大厦总建筑面积10 000 ，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 假如 依据土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。 A：24 B：3O C：38 D：72 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。 A由专业投资管理者负责经营管理 B收入现金流的主要部分安排给了股东 C分为权益型和抵押型两种形式 D投资流淌性好 7、房产分户留作为房屋权属证书附图时，图中应标注_。 A相邻土地的权利界线 B

4、海拔高程 C用地面积的分摊系数 D套内建筑面积与共有分摊面积 8、开发投资的投资者主要是_。 A赚取开发利润 B保值增值 C获得收益 D消费 9、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则依据四三二一法则，其路线价为_元/m2。 A2025 B2250 C2700 D3000 10、一已知其临街深度3048 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元相邻有一临街深度4572 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，依据“四三二一”法则，其总价为。 A：109万元 B：117万元 C：124万元 D：130万元 E：工业用地的

5、监测点评估价格11、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。 A半个月 B一个月 C一个半月 D二个月 12、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行供应的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。 A1.07 B1.47 C2.07 D3.33 13、数学曲线拟合法中最简洁、最常用的为。 A：直线趋势法 B：指数曲线趋势法 C：二次抛物线趋势法 D：指数修匀法 E：工业用地的监测点评估价格14、用收益法评估某宗房地产的价格

6、时，除有租约限制的以外，应选取_净收益作为估价依据。 A类似房地产的客观 B类似房地产的实际 C类似房地产的最高 D类似房地产的最低 15、投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与的比率。 A：总开发成本 B：项目投资的资本价值 C：项目总投资 D：总开发价值 E：借款合同 16、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平凹凸的是。 A：土地总价 B：土地单价 C：楼面地价 D：商品房价格 E：工业用地的监测点评估价格 17、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A学习 B经济状况 C对渠道的信任度 D购买动机 18、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_

7、。 A交通的通达程度 B物业的规模大小 C人口的分布密度 D居民的购买力量 19、拆迁人自己不担当拆迁工作，而是把拆迁工作托付给具有拆迁资格的单位去担当，这种拆迁方式是。 A：自行拆迁 B：托付拆迁 C：政府拆迁 D：社会拆迁 E：房地产估价机构必需加盖公章 20、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。 A：资本化率 B：收益率 C：收益乘数 D：利息率 E：工业用地的监测点评估价格 21、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。 A：会计主体 B：持续经营 C：会计分期 D：货币计量 E：执行层的组织协调 22、在房地产估价活动中，合法原

8、则的运用主要体现在。 A：估价主体资格需依法取得 B：估价对象状况需依法判定 C：估价对象收益需依法确定 D：估价方法需依法选用 E：工业用地的监测点评估价格23、住房公积金的缴存比例一般不得低于。 A：3 B：5 C：10 D：12 E：执行层的组织协调 24、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是_。 A企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B贷款期限越长，期限系数值越大 C项目风险越大，风险等级系数值越大 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低25、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为30

9、00元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为_元。 A2400 B2580 C2607 D2760二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、估价所需的资料包括下列几个方面_。 A对房地产价格有普遍影响的资料 B对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 C类似房地产的交易、成本、收益实例资料 D反映估价对象状况的资料 E反映估价对象权益和区位状况的资料 2、下列房地产状况中属于区位状况的有。 A：位置 B：房地产规模 C：环境景观 D：外部基础设施完备程度 E：朝向、楼层3、从房地产市场

10、自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的状况消失在（）。 A第一阶段 B其次阶段初期 C第三阶段初期 D第三阶段 E第四阶段 4、不属于通风施工图纸类别的是。 A：平面图 B：剖面图 C：系统图 D：分部图 E：执行层的组织协调5、以下不属于非市场价值的价值是_。 A清算价值 B投资价值 C谨慎价值 D交换价值 6、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。 A55.0 B85.6 C150.0 D123.6 7、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益

11、率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是_。 A52% B58% C62% D68% 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为_年。 A1 B2 C4 D5 9、物业服务企业在确定写字楼租金时，需仔细考虑的主要因素有 A：可出租面积 B：基础租金 C：室内装修 D：客户类型 E：出租单元面积规划 10、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析。 A：价格结构 B：区域结构 C：产品结构 D：供求结构 E：投

12、资结构11、下列关于高层建筑，表述正确的是。 A：79层为高层建筑 B：10层以上(含10层)为高层建筑 C：公共建筑及综合性建筑通常是依据建筑总高度来划分的，总高度超过24m的(但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑 D：建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑 E：建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑 12、缴存住房公积金的工资基数包括等。 A：计时工资和计件工资 B：奖金、津贴和补贴 C：加班加点工资 D：住房公积金月缴存额 E：单位管理经费 13、依据债券的发行是否采纳公开发行方式进行分类，可分为。 A：信用债券 B：抵押债券 C：担保债券 D：公募债券 E：私募债券

13、14、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。 A建筑平面布置 B朝向、楼层 C环境景观 D土地开发程度 E房屋完损等级 15、物业出租过程中的租金一般是指的租金。 A：建筑面积 B：作用面积 C：可出租面积 D：居住面积 E：借款合同 16、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为_万元(收益可视为无限年)。 A30 B40 C50 D60 17、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的_范围之内。 A0.52.0 B1.52.0 C

14、0.51.5 D1.01.5 18、以下关于零售商业物业租金的描述错误的是_。 A零售商业物业的租户经常还需支付一些代收代缴费用，以支付整个物业的经营成本和公共面积的维护费用 B零售商业物业基础租金又称为最低租金，常以每年每平方米为基础计算。基础租金是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入 C零售商业物业的租户可能还要按营业额的肯定比例支付百分比租金 D百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但详细可以按月或季度支付 19、在明确了估价基本领项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括_。 A拟采纳的估价技术路线和估价方法 B拟调查搜集的资料及其来源

15、渠道 C估计所需的时间、人力、经费 D估价作业步骤和时间进度支配 E违约责任 20、直接资本化法的优点不包括。 A：不需要猜测将来很多年的净收益，通常只需要测算将来第一年的收益 B：指明白房地产的价值是其将来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，规律严密，有很强的理论基础 C：每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且简洁被理解 D：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率 E：资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际状况 21、实施强制拆迁前_天应通知被拆迁人。 A7 B10 C15

16、 D30 22、中华人民共和国民法通则规定，向人民法院恳求爱护民事权利的诉讼时效期间为年，法律另有规定的除外。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调23、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是由于PElTs具有。 A：较高的收益性 B：较强的流淌性 C：直接融资的功能 D：抵挡通货膨胀影响的功能 E：借款合同 24、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是_。 A房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；按房产租金收入计征，为12% B城镇土地使用税实行差别税率，详细适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次 C土地增值税实行四级超额累进税率：30%、40%、50%、60% D耕地占用税实行定额税率，详细分4个档次25、长期趋势法应用的假设前提条件为_。 A过去形成的房地产价格变动趋势在将来连续存在 B房地产市场无明显季节性波动 C忽视了政府宏观调控因素对价格的影响 D市场上能够找到充分的房地产历史价格资料