21年房地产估价师试题7章.docx

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1、21年房地产估价师试题7章21年房地产估价师试题7章 第1章物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（）。A、收益现金流风险B、未来运营费用风险C、资本价值风险D、时间风险答案：B解析：考点:房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。(2022真题) 下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（）。A.房地产咨询B.物业管理C.房地产估价D.房地产经纪答案：B解析：本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询

2、、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。不属于保险合同辅助人的是( )。A、 保险受益人B、 保险代理人C、 保险公估人D、 保险经纪人答案：A解析：知识点 保险合同实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业可以将其用于物业服务合同约定以外的支出。（）答案：错解析： 本题考查的是物业服务收费。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。（ ）正确答案：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合

3、同。张某与W 房地产开发公司签订了商品房买卖合同(预售)，预测面积为100 。后张某所预购商品房实测面积为106 。其面积误差比为( )。A.1%B.3%C.6%D.9%答案：C解析：面积误差比=实测面积-预测面积/预测面积100%(106100)/1006%。 随着时间周期的延长，房地产市场的价格弹性逐渐增大。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师试题7章 第2章如果房地产泡沫产生，就必然会引发过度开发；但过度开发不一定是由房地产泡沫引发的。（）答案：对解析：考点:房地产泡沫与过度开发。当泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。从另一

4、个角度来说，如果泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由泡沫引发的。房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的12%征收。（）答案：错解析：考点:营业收入、利润和税金。房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（ ）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%答案：C解析：本题考查的是的是财务内部收益率。P182。股本结构反映项目债权各方为项目提供

5、的债务资金的比例。（）答案：错解析：本题考查的是房地产项目融资方案。股本结构反映项目股东各方出资额和相应的权益，债务结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式的区别与联系的表述中，正确的有（）。A.主要计价依据及其性质不同 B.单价与报价的组成不同 C.编制工程量的主体相同 D.适用阶段相同 E.是否区分施工实体性损耗和施工措施性损耗不同答案：A,B,E解析：本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。定额计价方式与工程量清单计价方式的差别主要表现在以下几个方面：（1）体现我国建设市场发展过程的不同定价阶段；（2）主要计价依据及其性质不同；

6、（3）编制工程量的主体不同；（4）单价与报价的组成不同；（5）适用阶段不同；（6）合同价格的调整方式不同；（7）是否区分施工实体性损耗和施工措施性损耗不同。根据物权法，不经登记也发生物权效力的行为有（）房屋。A、买卖B、合法建造C、拆除房屋D、赠与取得E、受遗赠取得答案：B,C,E解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。A、罚款权B、管制权C、征税权D、征收权E、充公权答案：B,C,D,E解析：考点:易受限制。政府对

7、房地产的限制一般是通过行使下列4种特殊的权力来实现的：管制权、征税权、征收权、充公权。21年房地产估价师试题7章 第3章下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是( )。A、 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B、 在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格C、 在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法测算的结果D、 在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格E 收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格答案：B,C,E解析：知识点 成交价格、理论价格和评估价值工业房地产

8、的区位影响因素主要考虑（）。A.临街状况B.动力是否易于取得C.废料处理是否方便D.接近大自然E.产品原料的获取方便程度答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A主要对商业房地产意义重要；选项D主要对住宅类房地产重要。要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是( )。A、 依法成立B、 有必要的财产或经费C、 有自己的名称、组织机构和场所D、 能独立承担法律责任答案：D解析：应能独立承担民事责任，D项说法不够准确。(2022真题) 未取得预售

9、许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。（）答案：错解析：本题考查的是房地产广告。预售商品房，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。在我国法律体系中，国有土地上房屋征收与补偿条例属于（）。A法律B行政法规C部门规章D地方性法规答案：B解析：房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例等。根据我国现行规定，某普通商品住房项目的总投资为5000万元，其资本金最低为（ ）万元。A.1000B.1250C.1500D.3000答案：A解析：本

10、题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。500020%1000（万元）。P108。下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是（）。A法定存款准备金率B再贴现利率C公开市场业务D贷款额度控制答案：D解析：选择性货币政策工具是中央银行从调控信贷结构入手，通过对某些部门、某些业务活动进行调控以达到调整经济结构目的而采用的工具，包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。ABC 三项属于一般性货币政策工具。21年房地产估价师试题7章 第4章判断一个评估价值的准确性，可以采用的标准是

11、（）。A.实际成交价格B.实际价格C.正常负担下的价格D.复核评估价格答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项A，不可以用实际成交价格，因为可能是非正常交易；选项B，实际价格，是相对于名义价格的概念，是成交日一次性支付的价格，无法判定是否存在价格扭曲；选项C，正常负担下的价格，仅校正了税费转嫁下的税费负担的问题。可以用复核价格作为评判是否存在误差的依据。参见教材P10。关于房地产业与建筑业关系的说法中，正确的是（）。A.房地产业与建筑业同属于第二产业 B.房地产业与建筑物同属于第三产业 C.房地产业属于第二产业，建筑业属于第三产业 D.房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业答案：D解

12、析：本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。建筑业是物质生产部门，属于第二产业。 工业用地的土地使用权出让最高年限是( )年。A80B60C50D70正确答案：C答案 C工业用地的土地使用权出让最高年限为50年。在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A规避估价风险B保护估价师和估价机构C使评估价值更接近实际成交价格D告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E使委托人能得到其预期的估价结果答案：A,B,

13、D解析：合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产权益融资。选项A，资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。选项E，

14、权益融资主要来源于机构投资者。 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。A假设开发法和基准地价修正法两种方法B假设开发法和成本法两种方法C假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法正确答案：D建筑区划内，不属于业主专有的部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施，应当认定为建筑物的共有部分。（ ）答案：对解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有

15、权。建筑区划内的以下部分，应当认定为建筑物的共有部分：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层或者设备层间等结构部分。（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。P220。21年房地产估价师试题7章 第5章我国现行的税率形式有( )。A.比例税率B.定额税率C.加成税率D.累进税率E.附加税率答案：A,B,D解析：按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。下列房屋登记类型中，房屋登记机构应向权利人发放登记证明的是（）。A初始登记B异议登记C更正

16、登记D预告登记答案：D解析：不动产预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预告商品房登记。物权法第20 条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3 个月内未申请登记的，预告登记失败。 工程量清单中的工程量是结算时的工程量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者得利，卖者受损。 ( )正确

17、答案：答案 为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则卖者得利，买者受损。对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期答案：A,E解析：本题考查的是财务净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（）。A、出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值B、承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值C、合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值无影响D、如果合同租金

18、低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值答案：B解析： 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A错误，出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；无租约限制价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项C错误，合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小；选项D错误，如果合同

19、租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。 威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=NPc-C-kc（t）中，表示（ ）。A单位面积土地上农产品的产量B市场上每单位农产品的价格C生产每单位农产品的成本D向市场运输每单位农产品的成本正确答案：A21年房地产估价师试题7章 第6章 银行为某人提供期限为10年、年利率为6%首期月还款为1000元，月还款率增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（ ）元。A1005.56B1010.56C1110.56D1115.56正确答案：D 下列房产中，可免征房产税的是（ ）

20、。A个人所有的营业用房B军队出租的房产C学校兴办的工厂D企业办的各类学校自用的房产正确答案：D2022年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2022年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。关于房屋面积误差，秦某可选择的处理方式为（）。A、依法要求退房 B、不退房，应补缴购房款3.96万元 C、要求甲公司双倍返还定金 D、不退房，应补缴购房款9.30万元答案：A,B解析：本题

21、考查的是商品房买卖合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。（94.6-88）/88=7.5%，大于3%，可以选择退房，不退房的，实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人，买房人选择不退房时，应补缴购房款88150003%=3.96万元。 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（ ）。A完全产权价值B出租人权益价值C快速变现值D承租人权益价值E残余价值正确答案：CE一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求（）。A.越富有弹性 B.需求弹性越小 C.

22、越缺乏弹性 D.完全无弹性答案：A解析：本题考查的是需求弹性。一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求越富有弹性。某房地产开发企业房地产销售收入为20000万元，扣除项目金额为9000万元，应缴纳的土地增值税为（ ）万元。A.3300B.3450C.3950D.4150答案：D解析：本题考查的是土地增值税的税率和应纳税额计算。增值额20000900011000（万元）。增值额占扣除额比例11000/90001.22，大于100%，小于200%，故土地增值税1100050%900015%4150（万元）。P241。优先股股东享有的权利有（）。A、要求赎回权 B、分配股息优先权 C、有限

23、表决权 D、重大决策表决权 E、分配剩余资产优先权答案：A,B,C,E解析：本题考查的是股票的基本分类。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。参见教材P284。21年房地产估价师试题7章 第7章控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划管理。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（）答案

24、：错解析：本题考查的是划分路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。参加教材P365。某市2022年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2022年住宅销售量为（）万平方米。A、500.0B、537.5C、612.5D、650.0答案：C解析：考点:市场趋势分析。本期预测值=平滑指数前期实际销售量+（1平滑指数）前期预测值0.75650（10.75）500612.5。建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复后的房地产价值大于修复

25、前的房地产价值，则该项目称为不可修复项目。（ ）答案：错解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。修复成本修复后的房地产价值修复前的房地产价值，则是可修复的；反之，是不可修复的。P321。 承诺由受要约人向要约人作出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。（ ）正确答案：承诺必须向要约人做出，如果向要约人以外的其他人做出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。下列各项中，可以设定抵押的是（）。A、建设用地使用权B、土地所有权C、学校的教学楼D、依法被监管的财产答案：A解析：本题考查的是房地产抵押的条件。物权法规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。 项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：