2022房地产估价师答疑精华8辑.docx

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1、2022房地产估价师答疑精华8辑2022房地产估价师答疑精华8辑 第1辑房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（）。A.决策阶段 B.分析阶段 C.策略阶段 D.明确投资者目的.目标和约束条件阶段答案：C解析：本题考查的是房地产投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段：（1）策略阶段，即界定可接受的收益和风险；（2）分析阶段，即衡量可能的收益和风险；（3）决策阶段，即评估各种收益与风险。下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是（）。A地籍图和房产分户图B宗地图和房产分户图C地形图和房产分户图D宗地图和房产分丘图答案：B解析：宗地图是描述宗地位置、界

2、址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造 B.通货膨胀 C.需求增加 D.改进物业管理 E.周围环境改善答案：C,E解析：本题考查的是房地产的特性。导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地

3、产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有（）。A.使用一年后发现屋面漏水B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D.尚未使用即发现下水管道堵塞E.下雨时发现外墙渗水答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为最终的销售价格，不可明确有效期限。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产广告

4、。房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。P115。2022房地产估价师答疑精华8辑 第2辑下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（）。A.开发销售模式 B.开发持有出租出售模式 C.购买持有出租出售模式 D.购买更新改造出售模式 E.购买更新改造出租模式答案：B,C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。 经济适用房的土地采用（ ）方式取得。A行政划拨B转让C

5、出让D低价出让正确答案：A1998年7月3日以国发199823号文件发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确规定：经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。故选A古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：古桥公

6、司在住宅楼交付使用前应该( )。A、 成立业主委员会B、 申请业主委员会验收C、 申请单项建筑竣工验收D、 申请住宅小区竣工综合验收答案：C解析：新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法答案：B解析：本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有 关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有（ ）。A双方达成的是一种单务合同B双方民事法律关系的客体包括行为和

7、咨询报告C估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权D开发公司开始支付的款项是一种定金正确答案：BC2022房地产估价师答疑精华8辑 第3辑下列关于强制拍卖的特点，表述错误的是（）。A.国家强制性B.主体的特定性C.标的的非自有性D.权利义务的对等性答案：D解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。强制拍卖，权利义务具有不对等性。参见教材P440。某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：1.项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金2

8、30万元。每年资金缺口由银行借款解决（根据工程进度均匀发生），贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。3.计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：（1）编制项目的借款计划（2）编制项目的借款还本付息表（3）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）（4）若该开发商要求的目标收益率为15%；计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）答案：解

9、析：在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。（）答案：对解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。资金运动起点时的金额称为（）。A.现值 B.终值 C.年值 D.时值答案：A解析：本题考查的是资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）A.操作风险 B.法律风险 C.信用风险 D.管

10、理风险答案：D解析：本题考查的是房地产抵押贷款。目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。2022房地产估价师答疑精华8辑 第4辑 下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D房地产估价人员可以假

11、定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点正确答案：BD 路线价法估价的操作步骤有( )。A划分路线价区段B设定标准临街深度C选取标准临街宗地D调查评估路线价E修正路线价差值正确答案：ABCD答案 ABCD运用路线价法估价一般分为下列六个步骤进行：划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地的价值。某宗房地产的年净收益为5万元，购买者自有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为（）万元。A.21 B.54 C.57.5 D.62.5答案：C解析：本题考查的是投资组合技术。

12、20（52010%）/8%57.5（万元）。房地产价格=自有资金抵押贷款金额。某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%10%。估价测算中应采用的投资回报率为（ ）。A.7.5%B.8%C.9%D.10%答案：B解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。应采用特定投资者要求的最低收益率

13、或者称为最低期望收益率，收益率越低，说明获得相同收益的风险越小，则房地产价值越高，能承担的地块买价也就越高。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由（）管理和使用。A.农村集体经济组织 B.安置单位 C.组织单位 D.个人答案：A解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。2022房地产估价师答疑精华8辑 第5辑某房地产的土地面积为3000，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/，成本法测算的土地重置单价为4800元/、建

14、筑物重置单价为3000元/。该房地产的总价为（）万元。A2340B3780C4140D5220答案：B解析：把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分，采用成本法估价的基本公式为：房地产价值土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧。本题中，可以得出土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，但是无法得到建筑物折旧，因此运用可比实例成交价格的已知条件，该房地产的总价值4200300033780（万元）。 资本化率是（ ）的倒数。A毛租金乘数B潜在毛租金乘数C有效毛收入乘数D净收益乘数正确答案：D 房地产的（ ）对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A权益和区位B权益C实物和权益D区位正确答案：D虽然任何

15、资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。某家庭以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住宅抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？答案：解析：第二步，计算出第6年年初（也就是第五年年末）偿还的本金部分，在第6到第15年内减少的月还款额第三步，计算从第6年开始抵押贷款月还款额第三步，计算从第6年开始抵押贷款月

16、还款额房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。A.需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差答案：A,B,C,E解析：房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。2022房地产估价师答疑精华8辑 第6辑报酬率的表达式为（）。A、投资回报所投入的资本B、投资回收所投入的资本C、（投资回报投资回收）所投入的资本D、（投资回收投资回报）所投入的资本答案：A解析：考点:报酬率的实质。报酬率=

17、投资回报所投入资本。消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是（）。A若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求B若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求D若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求答案：A解析：影响商品需求的因素中，消费者对商品未来价格的预期一般表现为：消费者预期某种商品价格将上涨时，会增加对该商品的购买量；消费者预期某种商品价格上涨时，也会增加对其替代品的需求。一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A风险较大B收益率较高C流动性较好D投资回收期较长答案：C解析：短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投

18、资，其特点是资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资是指投资期限在一年以上的投资，其特点是回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。甲公司于2022年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2022年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2022年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2022年接受委托，对房屋进行了抵押估价。8.下列关于该房屋抵押估价说法正确的是（）。A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未

19、告知银行，所以抵押价值中不考虑租赁的影响B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产时，该租赁合同对新的受让人没有约束C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2D.该房屋的抵押建筑面积应为4000m2答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押建筑面积应遵守合法原则，按登记建筑面积计算。首先，合法才算面积。合法以后，要扣除回迁面积、销售面积、公建面积。下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是( )。 A.城乡居民房屋保险 B.建筑工程一切险 C.企业财产保险 D.安居定期保险答案：D解析：该保险是以贷款购房者为被保险人，以其死亡作为给付保险金条件的一种定期寿险。2

20、022房地产估价师答疑精华8辑 第7辑 指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。A成本加成定价法B目标定价法C认知价值定价法D价值定价法正确答案：B答案 B 目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。 某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（ ）万元。A1141B1149C1241D1249正确答案：C测量工作的根本任务是( )。A.确定地面点的空间位置 B.

21、确定水面点的空间位置C.确定建筑物点的空间位置 D.确定工程量点的空间位置答案：A解析：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置。就局部区域而言，可将地球视作圆球，当测量区域的半径小于10km时，可将地面视作水平面。此时，地面点的空间位置可用该点在水平面上的平面位置(坐标)及该点的高程来表示。(2022真题) 无论在何种条件下，共有人处分共有的房屋，都必须经过全体共有人同意。（）答案：错解析：本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是( )。A、 销售商品房时，

22、购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定B、 商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C、 公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D、 公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E 公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金答案：A,C,D解析：商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向售房单位缴交维修基金；公有住房出售，购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。2022房地产估价师答疑精华8辑 第8辑开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住

23、宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项D租金收入属于现金流入；选项E开发投资中没有购买房产的成本。P148。 在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括（ ）。A拟采用的估价技术路线和估价方法B拟调查搜集的资料及其来源渠道C

24、。预计所需的时间、人力、经费D估价作业步骤和时间进度安排E违约责任正确答案：ABCDE项为估价委托合同的内容。当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）。A.目标收益 B.贷款利息 C.运营费用 D.出租面积答案：C解析：本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。 某投资者花费80万元购一店铺，每月净租金收入为1.583万元，考虑月投资收益率为0.8%，则（ ）个月可收回投资A50.5B60C65D75正确答案：C80=1.583/0.8%1-1/(1+0.8%)n解得n=65