2022房地产估价师答疑精华5卷.docx

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1、2022房地产估价师答疑精华5卷2022房地产估价师答疑精华5卷 第1卷某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%，该商铺的实际增值额为（）万元。A610.00B619.05C650.00D761.90答案：C解析：依题意得，该商铺的实际增值额为：38003000（1+5）=650（万元）。 某宗可比实例房地产2022年1月30日的价格为500美元/ m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2022年1月30日为1美元=7.98元人民币，2022年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将

2、该可比实例调整为2022年9月30日的价格约为3758人民币/ m2。此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据所有权结构的不同，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、（ ）。A房地产投资信托B外资企业C有限责任公司D股份有限公司正确答案：ACD 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价方法的有（ ）。A认知价值定价法B价值定价法C领导定价法D挑战定价法E随行就市定价法正确答案：CDECDE竞争导向定价方法主要有领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A、市场需求上限B、市场有效需求C、市场现实需求D、市场最低需求答案：A解析：考点:市场

3、规模的估计。不需任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量，称为市场最低量，随着行业市场营销费用的增加会引起需求水平的提高，开始以加速度增高。市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为市场潜量。 容积率的上限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率下限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师答疑精华5卷 第2卷 19561965年的社会主义改造阶段，国家对出租私有房屋采取的改造形式有（ ）。A三改四建B国家经租C没收D公私合营E合作经营正确答案：BD19561965年，随着对资本

4、主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。 影响需求价格弹性的主要因素有（ ）。A商品的可替代程度B商品带给消费者的效用C商品用途的多样性D时间的长短E商品生产厂家的资质正确答案：ACD下列房地产权利中，属于物权的有（）。A.所有权 B.建设用地使用权 C.地役权 D.抵押权 E.租赁权答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。物权包括自物权和他物权，选项A属于自物权；选项BCD属于他物权。租赁权属于债权。目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（）。A

5、.30%B.50%C.70%D.90%答案：A解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系数：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%；项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%。参见教材P333。2022年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2022年住宅市场吸纳率为（）。A、71.11%B、88.89%C、91.67%D、93

6、.33%答案：B解析：本题考查的是市场交易指标。2022年住宅市场吸纳率2022年住宅吸纳量/2022年住宅可供租售量（2022年住宅销售量2022年住宅出租量）/（2022年可供销售的住宅2022年可供出租的住宅）（1680320）/（1800450）=88.89%。参见教材P43。 两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，但所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师答疑精华5卷 第3卷 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。A重建成本B重置成本C完全成本D重新购建价

7、格正确答案：A 调查对象是指根据调查目的确定的现象个体。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般规定，自然养护时，火山灰水泥、粉煤灰水泥、掺有缓凝型外加剂或有抗渗性要求的混凝土，浇水保湿养护日期不少于（）天。A.7 B.10 C.14 D.20答案：C解析：本题考查的是混凝土。一般规定，在自然养护时，对硅酸盐水泥、普通水泥、矿渣水泥配置的混凝土，浇水保湿养护日期不少于7天；火山灰水泥、粉煤灰水泥、掺有缓凝型外加剂或有抗渗性要求的混凝土，则不得少于14天。 基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在实际估

8、价中采用较多的是净收益每年不变的公式。（）答案：对解析：本题考查的是净收益流模式的确定。在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。城市规划报建审批管理包括（）。A.建设项目选址管理B.土地利用规划管理C.建设用地规划管理D.建设工程规划管理E.对违章建设的查处答案：A,C,D解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。2022房地产估价师答疑精华5卷 第4卷王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土

9、地使用权，楼面地价为2000元m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3缴纳契税，则王某的土地成本为（）万元。A、2000B、5820C、6000D、6180答案：D解析：考点:土地成本。土地成本为：2000310000（13）6180（万元）。下列不属于长期趋势法的作用的是（）。A、用于成本法计算重置价格B、用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C、用于收益法中预测未来的租金、空置率等D、用来比较两类以上房地产价格的发展趋势或潜力答案：A解析：考点:长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）

10、用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。评估时依据的建筑面积应为（）。A.460m2 B.600m2 C.1000m2

11、D.以上三个面积都不行答案：D解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2；原房已灭失，也不能选460m2。(2022真题) 强制拍卖时，只有法院有权选择拍卖机构进行拍卖。（）答案：错解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。强制拍卖是指国家执法机关依法对被查封扣押的财产实行公开竞价，把物品卖给出价最高的竞买人，以清偿债务为目的的一种强制执行行为，是法定委托拍卖方式的一种。在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等。确立施工中控制质

12、量的具体措施，主要包括（）。A.实行科学合理的施工进度控制安排 B.控制混凝土质量 C.对工程中采用的配套设备进行检验 D.对砌筑工程.装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 E.对各项施工设备.仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量.计量方面不出现严重误差答案：B,D,E解析：本题考查的是质量控制。确立施工中控制质量的具体措施主要包括：（1）对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差；（2）控制混凝土质量；（3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。在

13、同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间一般不存在竞争。（）答案：错解析： 本题考查的是确定竞争者的战略。除了在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。2022房地产估价师答疑精华5卷 第5卷 房地产开发活动可从（ ）两个方面进行考察。A投资资金量和预期收益资金B资金流通方式和对策C出租、出售或经营形态D物质形态和货币形态正确答案：D房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。（）答案：错解析：考点:后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后

14、的房地产经营结束的日期。1.封面（略）目录（略）致委托人函（略）有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于市街号1 层（房屋所有权证号：字第号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2022年4 月21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1 所示。表1估价对象估价结

15、果一览表注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2022 年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5 层，其中12 层为商铺和酒楼，3 层为茶楼，45 层为客房及办公用房。大楼外墙为粉色墙砖，13 层为大面积玻璃窗，45 层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1 部电梯、2 部消防楼梯。估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆

16、。经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。（二）权益状况估价对象为有限公司拥有的位于市街号1 层的商业用房。估价委托人提供的房屋所有权证记载内容为：房屋所有权证号：字第号；房屋所有权人：有限公司；房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：；房号：；结构：框架；房屋总层数：5 层；所在层数：1 层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2022 年6 月6 日。估价委托人提供的整栋商业楼国有土地使用证记载内容为：土地证号：第号；土地使用者：有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：30

17、65.30m2；终止日期：2022 年4 月20 日；登记日期：2022 年4 月21 日。至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37 年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他他项权利限制。四、区位状况（略）五、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。六、估价时点2022 年4 月21 日。七、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。八、估价依据（略）九、估价原则（略）十、估价方法（略）十一、估价结果经过综合分析，确定估价对象

18、的抵押价值为总价人民币491.26 万元，单价14478.96元/m2。十二、估价对象变现能力分析（略）十三、估价人员（略）十四、估价作业日期2022 年4 月21 日至2022 年5 月22 日。十五、估价报告应用的有效期（略）房地产估价有限公司2022 年5 月22 日附件（略）房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程1收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式式中

19、：V收益价格；Ai相对于评估时点而言的未来第i 期末的净收益；Y房地产的报酬率（折现率）。（1）确定房地产收益租约期内房地产收益估价对象已出租，租约期至2022 年4 月20 日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2。表2租约期内年有效毛收入一览表其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。租约期外房地产收益根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为7075 元/m2月（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100 元/m2月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况

20、，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为10012（12%）=1176（元/m2）。（2）确定年运营费用运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。（3）确定年净收益计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入年运营费用，则估价对象年净收益见表3。表3估价对象年净收益计算一览表单位：元/m2（4）确定报酬率综合考虑，确定报酬率为7%（计算过程略）。（5）确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：2市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现

21、的合理价格的估价方法。其基本公式为：比准价格=可比实例房地产的价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因修正系数个别因素修正系数（1）可比实例的选取（见表4）表4可比实例相关情况（2）建立可比价格基础（略）（3）选取比较因素及因素条件说明根据房地产估价规范及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。交易情况交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。交易日期交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。区域因素和个别因素估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、

22、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。估价对象与可比实例比较因素情况，见表5。表5估价对象与可比实例比较因素情况表根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表6。表6估价对象与可比实例因素修正系数表建立可比实例体系上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表7。表7比较因素修正表取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：（12461.54+12272.73+11918.00）3=

23、12217.42（元/m2）。七、估价结果确定综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：评估单价=（16740.50+12217.42）2=14478.96（元/m2）。评估总价=14478.96339.29=491.26（万元）。总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。房地产估价有限公司二00 九年五月二十二日答案：解析：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。理由：致估价委托人函的写作内容应包括：标题（致估价委托人函）、估

24、价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。（2）估价对象的描述不全面。实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时

25、应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据

26、估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。（4）结果报告的估价结果没有大写。理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。本估价结果报告中

27、，估价结果没有大写。（5）缺少风险提示（或说明）。理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：估价委托人；估价机构；估价目的；估价对象；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限；变现能力分析；风险提示。本评估结果报告没有风险提示的内容。（6）附件应放在技术报告之后。理由：完整的估价报告的内容依次为：封面；目录；致估价委托人函；注册房地产估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。即附件应在估价技术报告之后。（7）客观毛租金收益取100 元/m2月。理由：本报告中，根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市

28、场租金为7075 元/m2月，且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金的取值应在70（1+2%）475（1+5%）4 元/m2月取值，即在75.7795.16 元/m2月之间，客观毛租金收益取100 元/m2月不合理。（8）租约期外租金构成内涵不清。理由：本技术报告没有对租约期外租金的构成进行说明。（9）租约期外租金面积内涵不清。理由：计算租约期外的租金收入，应该有明确的租金面积，估价技术报告中，没有明确租金面积的内涵。（10）租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。理由：谨慎原则是在评估房地产抵押价值

29、时应遵循的一项原则。谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本报告中，假设租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定不符合谨慎原则。（11）租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入=潜在毛租金收入空置和租金损失+其他收入，即有效毛收入应考虑租赁保证金或押金的利息收入等其他收

30、入。（12）租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。理由：净收益是净运营收益的简称，是指从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。租约期外的净收益=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用=有效毛收入运营费用。（13）空置率取2%的理由不充分。理由：运用收益法进行估价时，应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，本报告空置率取2%没有依据。（14）等比递增计算中租约期外的折现期

31、错误。理由：根据材料，租约期外的折现期应为4 年，不应为5 年。（15）表4 中的可比实例成交价未说明付款方式。理由：选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。建立价格可比基础一般包括5 个方面：同一付款方式；同一采用单价；同一币种和货币单位；同一面积内涵；同一面积单位。本报告中，没有说明可比实例成交价的付款方式。（16）可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行

32、市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例一与估价对象及可比实例二、三的规模相差较大，不宜选为可比实例。（17）可比实例与估价对象结构不同未作修正。理由：选取的可比实例与估价对象必须具有可比性，结构不同应该进行修正。（18）比较、修正项目不全。理由：缺少情况的修正；缺少租赁期的比较和修正；缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；缺用途的比较修正；缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。（19）距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。理由：房地产区位因素是一个综合性因素，对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。其中，位置包括方位、

33、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。即距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素，不应放在个别因素内。（20）表6 中修正系数的表述形式错误。（21）表6 中修正系数的确定缺乏理由或某个因素的取值缺乏理由。（22）表6 中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。（23）技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。理由：本次估价是为了确定估价对象的抵押价值，因此，估价结果应该包括优先受偿款和抵押价值的说明。（24）比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。理由：比准结果的计算方法应说明理由，例如，可比实例相对于估价对象均相同或相似，结合估价人员经验，分别赋予权重。

34、本报告中，直接用可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，缺乏理由。（25）估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。理由：估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果是多少，它是如何确定的。因为在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。本估价报告未说明选用简单算术平均值确定估价结果的理由。甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2

35、022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，应（）。A、按照预算额计算在建工程价值B、按工程已结算额计算在建工程价值C、按综合完成的形象进度计算在建工程价值D、按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。采用成本法估价时，应按

36、综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值。甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。开发企业于项目A动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记，其登记类型为（ ）。A.一般抵押贷款登记B.在建工程抵押登记C.预售商品房抵押登记D.预告登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记类型。在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，登记机构向在建工程抵押权人发放抵押登记证明。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。P155。比较法中房地产实物状况比较和调整的内容包括（）。A、环境B、地形地势C、外部配套设施D、内部基础设施完备程度E、装饰装修答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。选项AC属于区位状况调整。参见教材P198。