21年房地产经纪协理考试真题及答案5辑.docx

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1、21年房地产经纪协理考试真题及答案5辑21年房地产经纪协理考试真题及答案5辑 第1辑我国行政法规的颁布机关是（）。A.国务院B.国务院组成部门C.有立法权的地方人民代表大会D.有立法权的地方人民代表大会常务委员会答案：A解析：房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、物业管理条例、土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、不动产登记暂行条例等。空调按空气处理的设置情况分类，不包括（）。A.集中式系统B.分散式系统C.半集中式系统D.区域式系统答案：D解析：根据空气处理的设置情况，空调系统分为集中式系

2、统（空气处理设备集中在空调机房内，空气经处理后由风道送入各房间）、分散式系统（空调机组按需要直接放置在空调房内或附近的房间内，每台机组只供一个或几个小房间，或者一个大房间内放置几台机组）、半集中式系统（集中处理部分或全部风量，然后送往各个房间或各区进行再处理）。房屋的权属证明一般包括（）。A.房屋所有权证B.配偶同意出售声明C.不动产权证书D.房屋共有权证E.房屋他项权利证答案：A,C,D,E解析：房屋的权属证明通常主要包括：房屋所有权证或房地产权证（2022年之后的房产为不动产权证书）；房屋共有权证或房地产共有权证；房屋他项权利证或房地产他项权利证。关于房地产抵押人权利义务的说法，正确的有（

3、）。A.抵押人享有对抵押房地产的占有权B.抵押人享有对抵押房地产的使用权C.抵押人可以对抵押物设立多个顺位抵押权D.未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产出租E.未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产转让答案：A,B,C,D解析：AB两项，城市房地产抵押管理办法规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押的特征是不转移占有，因此抵押人仍享有对抵押房地产的占有权和使用权。C项，抵押人可以就同一抵押物在抵押后剩余的担保价值范围内设定其他的抵押权。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的

4、该债权数额等内容。D项，城市房地产抵押管理办法及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，抵押房地产经抵押权人同意可以出租。E项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。评价建筑装饰材料的经济性，既要考虑装饰工程的一次性投资和材料的使用寿命，还要考虑装饰材料的（）。A.寿命周期费用B.环保性C.适用性D.日后维护和维修费答案：D解析：评价建筑材料的经济性，要有一个总体的观念，既要考虑到装饰工程一次性投资的多少，也要考虑到日后的维护费用和经济寿命，对于室内装饰装修的基本界面或重要局部位置，宁可适当增加一次性投入，

5、延长装饰材料的使用寿命，避免过早整体维修和更新，从而达到总体上经济的目的。下列关于卖方代理的表述中，错误的是（）。A.代理方要帮助委托人快速卖出房屋B.代理方要帮助委托人以最高价卖出房屋C.代理方要实现买卖双方利益的最大化D.代理方要帮助委托人实现安全交易答案：C解析：参见第5题解析。材料可恢复的变形，称为（）。A.塑性变形B.弹性变形C.脆性变形D.韧性变形答案：B解析：弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质。材料的这种可恢复的变形，称为弹性变形。21年房地产经纪协理考试真题及答案5辑 第2辑在房屋租赁中，通常业主会收取租户（）的租金作为押金。A.12个月B.34个

6、月C.56个月D.一年答案：A解析：押金是作为一种对租赁房屋内的设施（如家具家电等）恰当使用、及时支付正常使用所产生的费用（如水、电、燃气等费用）和租金的保障。租房押金一般由出租方与承租方双方约定，实际操作中一般押12个月租金。下列关于已抵押房屋买卖的描述，正确的有（）。A.买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人同意B.抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存C.转让的价款超过债权数额的部分归债务人所有D.转让的价款不足债权数额的部分由债务人清偿E.二手房买卖时，卖方需在办理买卖合同网签前提前还清贷款答案：A,B,D,E解析：根据物权法和城市房地产抵押管理办法，买卖

7、已设定抵押的房屋，须经过抵押权人（一般是银行）同意。抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。实践中，二手房买卖时，卖方须在办理买卖合同网签（或备案）前提前还清贷款（即赎楼），注销抵押登记，取出房屋权属证书。借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为称为（）。A.被迫违约B.理性违约C.提前还款D.恶意骗贷答案：B解析：个人住房抵押贷款的信用风险主要包括以下几个方面：被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银

8、行按照规定还本付息。理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资。某公司规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息，其他人员则不能看到业主的联系方式。该公司对房源的管理采用的是（）法。A.分区公盘制B.私盘制C.公盘制D.混合制答案：B解析：房源信息的共享形式有：私盘制；公盘制；混合制。私盘制是指房源信息由接受业

9、主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看到房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。其他经纪人要联系该物业的业主（委托人），只有通过该房地产经纪人采取合作方式，当交易达成之后，该受托经纪人可分得作为房源持有方的规定比例的佣金（一般是50%）。私盘制的优点表现在：有利于保障收集房源信息的经纪人利益；有利于调动经纪人收集房源信息的积极性；有利于专人服务业主避免多人联系给业主带来的不必要的骚扰。经纪人收集的房源信息越多，促成交易的机会就越大，他所分到的佣金也就会

10、越多。房地产经纪人在为客户解答问题时，应尽可能使用（）。A.法律用语B.口头用语C.书面用语D.地方用语答案：C解析：无论是到店接待还是电话接待，房地产经纪人为客户解答问题时，应尽可能使用书面用语。客户提出问题后，应换位思考，多站在客户的角度上加以考虑，解答问题应使客户感觉非常专业和满意。乙房地产开发公司将陈某所购房屋交给陈某使用之后，乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到房屋所有权证后，发现其上记载的楼层有误。陈某发现房屋楼层登记错误可以申请房屋（）。A.更正登记B.异议登记C.变更登记D.首次登记答案：A解析：更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。物权法规定，权利

11、人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有误的，权利人、利害关系可以向不动产登记机构申请更正登记。变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。存量房经纪业务的标的房地产以（）为主。A.批量房地产B.特殊房地产C.单宗房地产D.商业房地产答案：C解析：存量房市场上的房地产经纪业务涉及面更广，类型更为丰富。按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和租赁经纪业务。按服务方式，存量房经纪业务既有采用居间方式进行的，也有采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪业务中，既有卖方代理又有买方代理业务。从客户类型来看，存量房经纪业务既有面向分散的个体客户的，也有面向

12、机构客户的。存量房经纪业务的基本共性是标的房地产以单宗房地产为主。21年房地产经纪协理考试真题及答案5辑 第3辑存量房房源和新建商品房房源共有的信息发布渠道是（）。A.互联网B.经纪门店C.户外广告D.宣传单答案：A解析：存量房房源信息发布渠道有：互联网；经纪门店。新建商品房房源信息发布渠道有：报纸；户外广告；互联网；电视。互联网是存量房房源和新建商品房房源共有的信息发布渠道。我国个人住房贷款中，（）又称委托贷款。A.商业性个人住房贷款B.住房公积金个人住房贷款C.组合贷款D.固定利率贷款答案：B解析：个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括

13、商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。采用驻守和横幅揽客法开拓客源信息的劣势有（）。A.成本较低B.客户的准确性较高C.驻守的方式比较浪费经纪人的时间D.横幅有时也会影响到市容市貌E.横幅也很容易被其他人为因素或自然力损坏答案：C,D,E解析：驻守和挂红幅揽客法的劣势包括：驻守的方式比较浪费房地产经纪人的时间；挂红幅很容易被其他人为因素或自然力损坏，需要房地产经纪人不断进行维护；有时候驻守会妨碍到行人，挂红幅有时也会影响到市容市貌，应提前获得社区或城管部门的许可。优势包括：成本较低；客户的准确性较高。关于房源和客源关系的说法，正确的

14、是（）。A.先有房源再有客源B.先有客源再有房源C.房源和客源的开发不可兼顾D.房源和客源互为条件答案：D解析：一宗成功的房地产交易，不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方客户，还取决于愿意以一定价格出售或出租物业的卖方。房地产经纪人的专业服务起到了实现交易的桥梁作用。房源和客源是房地产交易的两方面，缺了任何一方，都不能实现交易。房源和客源的关系包括以下几个方面：互为条件；相得益彰；互为目标。房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格

15、出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。甲机构在领取工商营业执照后的30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案时，需提交的材料包括（）。A.营业执照B.机构设立的可行性分析报告C.经营计划D.注册房地产经纪人员情况答案：A,D解析：房地产经纪

16、机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息进行备案。有偿合同中，一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应的代价一方，必须取得相应的利益，这种代价是（）。A.金钱B.实物C.提供便利D.信息E.提供劳务答案：A,B,E解析：有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应代价的合同。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应代价的一方，必须取得相应的利益。这种代价可以是金钱也可以是给付实物或提供劳务

17、。但一方取得的利益与对方支付的代价，不要求在经济上、价值上完全相等，只要达到公平合理的程度即可。下列关于住房公积金的使用，说法正确的有（）。A.住房公积金的使用包括职工个人对其住房公积金的使用和住房公积金管理中心对归集的住房公积金的运作两个方面B.职工个人住房公积金的使用是指职工个人在其住房公积金缴存期间，依法使用住房公积金的行为C.职工按要求提交齐全的资料后，住房公积金管理中心或者受托银行应当在10个工作日内完成贷款手续D.职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款E.职工没有还清贷款前，可以再次申请住房公积金贷款答案：A,B,D解析：关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见规定，职工

18、购买、建造、翻建和大修自住住房需申请个人住房贷款的，受委托银行应当首先提供住房公积金贷款。住房公积金管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在15个工作日内办完贷款手续。15日内未办完手续的，经住房公积金管理中心负责人批准，可以延长5个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。21年房地产经纪协理考试真题及答案5辑 第4辑按照房地产用途（功能），房地产市场可分为（）。A.区域房地产市场B.居住房地产市场C.存量房地产市场D.非居住房地产市场E.新房市场答案：B,D解析：按照房地产用途分类，房地产市

19、场可以分为：居住房地产市场；非居住房地产市场。居住房地产市场主要是住房交易的市场，非居住房地产市场又可以分为商业房地产市场、写字楼市场、工业房地产市场等。下列不属于房地产经纪人员最基本的职责的是（）。A.介绍房产B.询价谈价C.房产交验D.开发房源答案：D解析：从国际经验看，房地产经纪人员最基本的职责包括：介绍房产；询价谈价房产交验。房地产经纪人员以其专业性解答客户关于房产本身的所有问题，包括房屋内部空间布局、建筑材质、权属问题、过往交易历史、交易税费等。下列属于房地产经纪人员进行业务招揽时应注意的事项有（）。A.不得盲目拨打陌生客户电话B.对明确拒绝再次接受电话销售的受访客户，不得再次滋扰C

20、.不得招揽与其他经纪机构提供不同服务的客户D.不得乱发广告传单、不得乱贴小广告E.不得虚假宣传答案：A,B,D,E解析：招揽房地产经纪业务，应当以不影响人民正常的生活工作秩序和市容市貌为前提。应注意以下几点：不得盲目拨打陌生客户电话，特别是对明确拒绝再次接受电话销售的受访客户，不得再次滋扰；不得乱发广告传单、不得乱贴小广告；不得虚假宣传，主要不得夸大自己的业务能力，不得为招揽业务故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和房地产经纪人员信誉、声誉；不得招揽已经提出“免中介”以及已有其他房地产经纪机构独家代理的房地产经纪业务。C项，房地产经纪人员可以招揽与其他经纪机构提供不同服务的客户，例如招揽贷款代办或

21、者登记代办服务。纪念性建筑和特别重要的建筑，设计使用年限为（）年。A.5B.25C.50D.100答案：D解析：根据民用建筑设计通则（GB 503522022）的规定，建筑的设计使用年限分为4类：临时性建筑，5年；易于替换结构构件的建筑，25年；普通建筑和构筑物，50年；纪念性建筑和特别重要的建筑，100年。个人住房贷款代办服务中业务文书主要包括（）。A.个人住房贷款代办合同B.贷款合同C.借款合同D.质押合同E.抵押合同答案：A,C,E解析：个人住房贷款代办服务中业务文书主要包括：个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务合同；借款合同是指办理贷款业务的银行

22、作为贷款人一方，向借款人提供贷款，借款人到期返还借款并支付利息的合同；抵押合同是抵押权人（银行或公积金管理中心）与抵押人（房地产买卖中的买受人）签订的担保性质的合同。房地产经纪人在为客户解答问题时，应尽可能使用（）。A.法律用语B.口头用语C.书面用语D.地方用语答案：C解析：无论是到店接待还是电话接待，房地产经纪人为客户解答问题时，应尽可能使用书面用语。客户提出问题后，应换位思考，多站在客户的角度上加以考虑，解答问题应使客户感觉非常专业和满意。房地产经纪人员受理委托业务后，收集与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场的（）等。A.物质状况、价格信息B.供求信息、物质状况C.供

23、求信息、价格信息D.权属状况、物质状况答案：C解析：房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。21年房地产经纪协理考试真题及答案5辑 第5辑房地产经纪具有（）的作用。A.促进交易公平B.提高交易效率C.加强行业监管D.降低交易成本E.保障交易安全答案：A,B,D,E解析：房地产经纪的作用体现在：降低交易成本，提高交

24、易效率。专业化的房地产经纪机构可以通过集约化的信息收集和积累、专业化的人员培训和实践，通过掌握了解丰富的市场信息、具有扎实的房地产专业知识和从事房地产交易专业技能的房地产经纪人员，为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务，从而降低每一宗房地产交易的成本，加速房地产流通，提高房地产市场的整体运行效率。规范交易行为，保障交易安全。促进交易公平，维护合法权益。房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响，帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。2022年，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品住房，

25、乙企业负责建设。2022年5月，甲企业以建设用地使用权作为抵押物向丙银行贷款3000万元，办理了抵押登记。2022年6月甲企业将在建工程向丁银行抵押贷款3000万元，也办理了抵押登记。2022年10月，甲企业开始预售住房，王某购得建筑面积为70m2住房一套。2022年3月，甲企业到期不能偿还债务，法院拍卖底层营业用房。关于题中已设定抵押的房屋的买卖，下列说法正确的是（）。A.须经过甲企业同意B.须经过乙企业同意C.须经过银行同意D.须经过甲企业和乙企业同意答案：C解析：根据物权法和城市房地产抵押管理办法，买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人（一般是银行）同意。抵押权人同意买卖的，应当将转让所得

26、的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以()手段，对房地产交易活动行使指导监督等管理。A行政的B法律的C政治的D经济的E间接的答案：A,B,D解析：和政治政策无关。#房屋登记的工作程序有（）。A.申请B.审核C.核准D.登簿E.发证答案：A,B,D,E解析：房屋登记的一般程序为申请、受理、审核、登簿和发证等。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。商品房屋租赁登记备案内容发生变化时，当事人应当在（）日内到相关部门办理手续。A.10B.20C.30D.60答案：C解析：商品房屋租赁

27、登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。下列关于代办不动产抵押权登记的流程，说法错误的是（）。A.交付材料时，如果本人无法到场，委托他人办理的，提供经过公证的授权委托书即可B.在接收委托人提供的相关材料时，要注意签收并妥善保管C.将抵押合同、不动产权证书等资料递送当地不动产登记部门，领取领证回执单D.与委托人签订不动产登记代办合同，收取代办服务费答案：A解析：代办不动产抵押权登记的流程：介绍相关政策及流程。了解权属现状。收集相关材料。在接收委托人提供的相关材料时，要注意签收并妥善保管。与办理转移登记一样

28、，交付材料时，一般要求买卖双方亲自到场，如果本人无法到场，委托他人办理的，还应提供受托人的身份证明以及经过公证的授权委托书。签订委托合同。与委托人签订不动产登记代办合同，收取代办服务费。前往登记部门办理登记。将抵押合同、不动产权证书等资料递送当地不动产登记部门，领取领证回执单。领取不动产登记证明。如果承购房屋是商业地产，房地产经纪机构可以不了解的委托人的信息是（）。A.委托人的年龄B.周边配套C.位置D.单价答案：A解析：房地产经纪机构要尽可能详细地询问委托人购房需求，委托人也要如实告知。如果承购房屋是住宅，房地产经纪机构应该了解委托人的购房目的、意向区域、住房面积、总价、单价等基本信息，另外也要关注小区环境、商业配套、物业、停车位等附加信息。购房目的中，自住购房和投资性购房是两大不同类别，对住房要求有所不同。同时，委托人的年龄、职业等也影响着委托人对住房的要求；如果承购的是商业房地产，房地产经纪机构应该了解委托人意向的位置、物业面积、单价、总价、物业服务费用、周边配套等信息。