21年房地产估价师考试真题9节.docx
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1、21年房地产估价师考试真题9节21年房地产估价师考试真题9节 第1节 通常计算平均发展速度采用( )。A算术平均法B调和平均法C几何平均法D以上三者都不对正确答案:C 等产量曲线是指这两种生产要素投入的相同数量组合所能获得不同产量的生产函数曲线。( )此题为判断题(对,错)。正确答案:城市规划的主要任务不包括()。A、确定城市的规模和发展方向 B、合理和有序的配置城市空间资源 C、增强城市发展的可持续性 D、实现城市的社会和文化发展目标答案:D解析:本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。选项D,应为实现城市的经济和社会发展目标。 房地产投资的形式包括( )。A房地产直接投资B房地产间接投资C
2、房地产混合投资D房地产有效投资正确答案:AB某笔总额10万元,按月付息的贷款,每月支付利息为400元,则该笔贷款的年利率为()。A、1.2%B、4.80%C、4.91%D、5.82%答案:B解析:本题考查的是名义利率与实际利率。本题由于是按月付息,故年付息40012=4800,年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。21年房地产估价师考试真题9节 第2节 刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款,经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款,刘某每月的物业服务费支出为100元,则其月均收入至少应为( )元。A2363.64B2600.00C381
3、8.18D4200.00正确答案:C(1200+100+800)元/55%=3818.18元。不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大,这类因素可称为()。A.主要因素 B.次要因素 C.增值因素 D.贬值因素答案:A解析:本题考查的是房地产价格影响因素概述。不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大,这类因素可称为主要因素。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较小,这类因素可称为次要因素。城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含被拆迁房屋室内,自行装修的补
4、偿金额。( )答案:对解析:知识点 城市房屋拆迁估价 ( )是指城市政府通过设立的专责机构,统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。A土地一级开发B土地收购储备C城市规划D房屋管制正确答案:BB土地收购储备,是指城市政府通过设立的专责机构,统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立,旨在规范土地供应市场,提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性,确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益。关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法,正确的有()。A.评
5、估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值答案:A,B,D解析:本题考查的是净收益测算应注意的问题。除了评估房地产抵押价值银遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外,其他目的的估价都应选用最可能的估计值。参见教材P259。21年房地产估价师考试真题9节 第3节根据资产评估法,评估机构应当自领取营业执照之日起60日内向有关评估行政管理部门备案。()答案:错解析:本题考查的是估价当事人。评估机构应当自领取营
6、业执照之日起30日内向有关评估行政管理部门备案。参见教材P29。 预期原理是( )等估价方法的理论依据。A市场比较法B收益法C成本法D假设开发法E路线价法正确答案:BD1:10000的比例尺可以用于()。A、城市总体规划 B、区域布置 C、方案比较 D、城市详细规划及开发项目初步设计 E、城市详细规划答案:A,B,C解析:本题考查的是地形图。城市总体规划、区域布置和方案比较可以选用1:10000或者1:5000的比例尺。选项D错误,常用1:2000的比例尺;选项E错误,常用1:1000的比例尺。假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时,有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。()答
7、案:对解析:考点:测算中的其他有关问题。假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时,有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。法定代理是依据法律的直接规定而发生的代理关系。答案:对解析:法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。其主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。法定代理人的权限来自法律的规定,主要是根据代理人与被代理人之间具有的一定亲属关系而发生,某些特别的情况下也可依据某种行政隶属关系而发生,例如由未成年人父母的所在单位、住所地的居民委员会等作为法定代理人。21年房地产估价师考试真题9节 第4节 下列关于房地产保险估价的说法有误的是(
8、 )。A房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估B价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定C价值评估宜采用成本法和市场比较法D损失价值或损失程度评估对于可修复的部分,宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度正确答案:B代理所产生的法律后果直接由( )承担。A.代理人 B.被代理人 C.相对人 D.代理人与被代理协商答案:B解析:代理是指行为人根据一定方式的授权,以他人的名义与第三人为一定法律行为,所产生的法律后果直接归于该他人。代他人为法律行为的人为代理人;“他人”为被代理人,法律上又称为“本人”;第三人又称“相对人”。例如,甲委托乙公司代其
9、购买商品房,乙以甲的名义与丙公司订立商品房买卖合同,由此而产生的合同权利义务,直接由甲承受。甲是被代理人,乙公司是代理人,丙公司是第三人。 物业管理条例确定的基本制度包括( )。A业主大会制度B业主公约制度C住宅小区治安管理制度D住宅小区综合验收制度E住房专项维修资金制度正确答案:ABE物业管理条例确立的基本制度有:(1)业主大会制度;(2)业主公约制度;(3)物业管理招投标制度;(4)物业承接验收制度;(5)物业管理企业资质管理制度;(6)物业管理专业人员职业资格制度;(7)住房专项维修资金制度。 在房地产开发项目投资估算中,房屋开发费中不包括( )。A建筑安装工程费B公共配套设施建设费C土
10、地费用D基础设施建设费正确答案:C房屋的完好程度越高,其现值就越接近于重新购建成本。()答案:对解析:考点:房屋完损等级评定的有关规定。房屋的完好程度越高,其现值就越接近于重新购建价格。21年房地产估价师考试真题9节 第5节下列影响购房者购买行为的因素中,属于心理因素的是()。A、生活方式B、受教育程度C、购买动机D、自我形象答案:C解析:考点:影响消费者购买行为的主要因素。选项ABD均为个人因素。对债务人而言,直接融资比间接融资的风险大。答案:错解析:直接融资的局限性主要表现在:(1)直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资多。(2)对资金供给者来说,直接融资比间接融资的
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