房地产估价师试题7篇.docx

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1、房地产估价师试题7篇房地产估价师试题7篇 第1篇20222022年职工平均工资收入分别为1万元、1.1万元、1.15万元、1.3万元。则2022年环比发展速度分别为（）。A.1. 13 B.0. 03 C.1. 3 D.0. 3答案：A解析：本题考查的是速度指标。环比发展速度=计算期发展水平/前一期发展水平=1.3/1.15=1.13。(2022年真题) 下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式答案：B解析：本题考查的是目标市场选择。A市场集中化，企业只选择一个细分市场。B选择专业化，企业有选择地进入几个不同的

2、细分市场。C产品专业化，企业同时向几个细分市场销售一种产品；D市场专业化，向某一特定消费群体提供多种产品从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。 甲领取3000m2营业房房屋所有权证后，应当（ ）。A将在建工程抵押转为房地产抵押登记B重新办理房地产抵押登记C直接领取他项权证D无须再办理房屋抵押登记正确答案：B在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房

3、产抵押登记。房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为( )。A、 1.2%B、 10%C、 12%D、 20%答案：C解析：房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。 如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的竣工日期完工时，则承包人应采取必要的措施，并有权要求增加为采取这些措施而支付的费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：为评估某房地产2022年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2022年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2022年6月1日房屋

4、登记时建筑面积为100m2。自2022年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（）元/m2。A.7737.83B.8145.08C.8423.75D.8573.77答案：A解析：本题考查的是市场状况调整的方法。8000（95/100）（10.3%）67737.83元/m2。参见教材P195。2022年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2022年6月1日，甲企业将在建的13号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2022年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为

5、20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。乙银行委托丙估价机构进行抵押价值评估，关于抵押价值评估的表述错误的为（ ）。A.抵押价值估价报告应包括风险提示B.房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘C.估价报告中应披露房地产估价师知悉的优先受偿款情况D.房地产抵押估价报告应用有效期从价值时点起，不得超过一年答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。P146。房地产估价师试题7篇 第2篇必须经承兑才能生效的金融工具是( )。A.本票B.商业汇票 C.银行券 D.支票答案：B解析：汇票是由出票人签发，委

6、托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。汇票包括商业汇票和银行汇票。商业汇票是由是出票人签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。凡由企业承兑的，称为商业承兑汇票；凡由银行承兑的，称为银行承兑汇票。登记账簿的直接依据是（）。A、自制凭证 B、原始凭证 C、记账凭证 D、会计报表答案：C解析： 本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间

7、在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。房地产市场调查分析中，整体房地产市场调查分析的服务对象不包括（）。A.房地产开发商 B.投资或金融机构 C.地方政府以及购房者 D.施工单位答案：D解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。整体房地产市场调查分析的服务对象包括房地产开发商、投资或金融机构、房地产专业机构、地方政府以及投资者。建筑物净收益（）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价 B.建筑物价值 C.土地价格 D.房地产价格答案：B解析： 本题考查的是收益法总结。建筑物净收益建筑物价值建筑物资本化率。 甲公司在媒体上发布的广

8、告（ ）。A可借用其他相同类型的项目形象B可以承诺为购房人办理人住户口C不得涉及装修内容D由于价格是随市场变化而变化，一律不表明销售价格正确答案：C某投资项目每年可获得50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A2.73B29.11C344.74D349.31答案：B解析：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5/1.3=3.846（万元），按月还本付息额=38460/12=3205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得最大

9、贷款额为：V=A/i11/（1+i）n=3205/（1212）错误11/（1+1212）12 错误20=29.11（万元）。房地产估价机构设立分支机构的条件包括（）A.房地产估价机构具有一、二级资质B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D.有固定的经营服务场所E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全答案：C,D,E解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以

10、上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师。#房地产估价师试题7篇 第3篇物权成立后，无论其标的物辗转落入何人手中，权利人均可追及标的物行使其权利，说明物权具有（）。A.排他效力 B.优先效力 C.追及效力 D.朔不及往效力答案：C解析： 本题考查的是物权概述。追及效力是指物权成立后，无论其标的物辗转落入何人手中，权利人均可追及标的物行使其权利。某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2的公共租赁住房，政府以6000元/m2的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m

11、2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m2，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。答案：解析：假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税），1.建筑面积13.332.5634.1248（万m2）2.销售收入由两部分组成：商品住房销售收入配套公租房回购收入（34.12483）8500（15.5%）36000268009.956（万元）3.总成本34.1248（1.04A3800）550035.48979A135174.24.利润销售收

12、入销售税费总成本8000268009.95635.48979A135174.2A3517.512（元/平米）关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（ ）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途答案：B,D,E解析：本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用

13、原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。P166170。 46 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效已使用年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年，假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧

14、总额。问：第 4 题 该建筑物的折旧总额为（ ）万元。A213.34B221.34C283.34D301.34正确答案：B 甲领取0.3万营业房房屋所有权证后，应当（ ）A将在建工程抵押转为房地产抵押登记B重新办理房地产抵押登记C直接领取他项权证D无须再办理房屋抵押登记正确答案：B 从卖方的角度看，成本法的理论依据是（ ）。A销售状况价值论B市场供求价值论C生产费用价值论D经济花费价值论正确答案：C成本法的理论依据是生产费用价值论，具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的生产费用”，重在过去的拟。 某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司

15、拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（ ）。A20%B10%C30%D40%正确答案：C房地产估价师试题7篇 第4篇某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%，投资风险补偿率为1%，管理负担补偿率为0.1%，投资带来的优惠率为2%。则报酬率是（）。A.4.1% B.5.1% C.5.9% D.6.1%答案：A解析： 本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率安全利率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率5%1%0.1%2%4.1%。 估价结果报

16、告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制正确答案：D 预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币

17、、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。（）答案：对解析：本题考查的是金融的概念。金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。 对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费答案：B解析：本题考查的是建设成本。基础设施建设费，是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及

18、各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间税费。（常识）(2022真题) 施工单位对房屋建筑工程的保修期自（）之日起计算。A.房屋完工B.房屋竣工验收合格C.房屋交付计算使用D.办理房屋登记答案：B解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。房地产估价师试题7篇 第5篇 人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质不是赔偿，而是按约给付。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 由于房地产的（ ），每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观

19、、与其他地方(如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。A不可移动性B独一无二性C寿命长久性D流动性差正确答案：A本题主要考查的是房地产不可移动的特性。应该注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共服务设施及商业中心的接近程度等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些是可变的。 某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还

20、款额将减少（ ）元。A54410B55510C177632D210938正确答案：B房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“艺术”成分，减少估价的“科学”成分。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“科学”成分，减少估价的“艺术”成分。参见教材P11。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内予以退还，并支付利息。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让计

21、划和方式。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，必须注明开发企业名称。（）答案：错解析：本题考查的是房地产广告。房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售许可证书号。但是，广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（ ）。A.销售收入B.租金收益C.开发利润D.物业增值E.股权增加答案：B,D,E解析：房地产投资

22、经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。房地产估价师试题7篇 第6篇某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资

23、项目的可行性。答案：解析： 目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。计算项目财务净现值：FNPV=-2500+（400-200）/（1+20%）+500/（20%-5%）1-(1+5%)/（1+20%）9/（1+20%）+3500/（1+20%）10=174.55（万元）计算财务内部收益率：当i1=21时，NPV1=47.58（万元）当i2=22时，NPV2=-70.75（万元）FIRR=i1+NPV1/NPV1+（-NPV2）（i2-i1）=21.4%因此，该项目财务净现值FNPV=174.550。财务内部收益率FIRR=21.4020，因此该项目是可行的。明

24、确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A估价委托人B估价利害关系人C承担估价项目的估价师D估价对象的权利人答案：C解析：估价基本事项是指估价目的、估价时点、估价对象和价值类型，把弄清它们称为明确估价基本事项。在实际估价中，一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、估价时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能明确地提出它们。这种思想是完全错误的。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师自己。 以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是（ ）。AGDP=GNP+对外要素收入净额BGDP=NDP+折旧CGDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转

25、移支付DGDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口正确答案：B 房地产投资开发需要（ ）。A土地B建材C相应资质D劳动力E资金正确答案：ABDE 目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（ ）。A资本金现金流量表B资金来源与运用表C损益表D投资计划与资金筹措表正确答案：D 房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。A他项权利B转移C所有权初始D变更正确答案：D变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。房地产估价师试题7篇 第7篇关于住宅估价中楼

26、层因素的说法，错误的是（）。A估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同答案：A解析：估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况的界定是不同的。如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层。在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。A.收入水平变化 B.政府税收政策的影响 C.消费品位变化 D

27、.获得金融机构融资的难易程度 E.未来预期收益变化答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。对同一宗房地产而言，关于其土地价值、建筑物价值和房地价值的表述中，错误的是（）。A.同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中 B.房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割.合并估价相同 C.在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值 D.房地价格往往等同于人们平常所说的房价答案：B解析：本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地

28、价值。选项B错误，房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。 （ ）正确答案：资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括（）。A.加油站的特色

29、装修B.加油站的特许经营权C.加油站内的车辆D.加油站的加油机答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产抵押估价对象的范围不包括特色装饰装修、动产、特许经营权。参见教材P405。某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，

30、关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。A.该损害在经济上是可修复的B.修复所能带来的价值增加额为500万元C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元答案：C解析：本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A，经济上是否可修复，主要看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工程费150万；租金损失10015006=90（万元）；搬迁费13002100=26（万元）；合计266万元；修复后的价值增值：5000（15%）450010000=250（万元），得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B，修复带来的价值增值额为250万元。选项C，不修复的时候的价值减损额为（50004500）10000=500（万元）。选项D，不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500万/100=5（万元）。 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：