房地产估价师考试试题题库7卷.docx

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1、房地产估价师考试试题题库7卷房地产估价师考试试题题库7卷 第1卷陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2022年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。2022 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。关于对陈某住房征收补偿的说法，正确的为（）。A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议B.陈

2、某可以要求在改建地段进行房屋产权调换C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产评估机构申请复核评估D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置答案：B,C解析：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家

3、委员会申请鉴定。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给（ ），并由其预付定金或房价款 的行为。A购房者B承购人C预买客户D潜在客户正确答案：B业主交存的住宅专项维修资金属于业主委员会所有。（）答案：错解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A、前期工作资料 B、土建资料 C、安装资料 D、租售资

4、料 E、物业管理资料答案：A,B,C解析：本题考查的是竣工验收。编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。参见教材P92。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈正相关，收益性与安全性负相关。（）答案：错解析：一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。此外，金融工具的收益性与安全性往往也呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。 已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为

5、O.5%，则报酬率为（ ）。A7.78%B8.28%C13.21%D14.21%正确答案：A3.31%+2.23%+1.32%+1.42%0.5%7.78 % 法律规定可以属于集体所有的自然资源有( )。A.森林B.矿藏C.水流D.山岭E.荒地正确答案：ADE(2022真题) 房地产信托业务属于商业银行的资产业务。（）答案：错解析：本题考查的是商业银行资产业务。信托投资业务和资产业务是平行关系。不是从属关系。 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。A最低租售价格B最低租售数量C最低利润水平D最高土地取得价格正确答案：C房地产估价师考试试题题库7卷 第2卷在最佳开发经营方式的选取中，要弄清

6、土地的区位状况，包括下列（）。A、所在城市性质B、面积C、容积率D、开发程度答案：A解析：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的区位状况。选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。参见教材P342。甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发

7、现卫生间渗水。对于项目A的项目资本金，若存在非专利技术作价出资，则其额度最多为（ ）万元。A.1280B.1920C.2880D.9600答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目A为综合地产项目，项目资本金比例为30%，以工业产权或者非专利技术作价出资，其总额不得超过资本金总额的20%。3200030%20%=1920（万元）。P107。 资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：交通噪声是由交通运输工具发出的噪声，

8、其特点是声源面广而固定。（）答案：错解析：本题考查的是环境噪声污染源。交通噪声是由交通运输工具发出的噪声，其特点是声源面广而不固定。下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。A.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的答案：C,D解析：本题考查的是估价假设和限制条件。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对

9、估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。选项A是一般假设；选项B是依据不足假设；选项E是滥用估价假设，应该对估价资料合理怀疑，并进行有效核实。P419。证券、信托等非银行金融机构，之所以不具备信用创造功能，是因为其不能从事存款、贷款等业务。（ ）答案：对解析：本题考查的是非银行金融机构。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。P242。住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。（）答案：对解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。住宅是这样的，因为住宅建设用地使用权到期可以自

10、动续期。而如果是非住宅，建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照建筑物经济寿命计算折旧；建筑物经济寿命晚于土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地使用权到期时间计算折旧。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。A、 商业利润B、 净运营收益C、 潜在毛收入D、 有效毛收入E 税后现金流量答案：B,C,D解析：A项不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。下列物权中，属于用益物权的是（）。A质权B抵押权C地役权D留置权答案：C解析：用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使

11、用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。房地产估价师考试试题题库7卷 第3卷陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。不动产登记机构在办理登记过程中，应当履行的职责为（ ）。A.要求陈某、江某提供身份证明B.要求对交易的房屋进行评估C.要求陈某、江某提供登记原因证明文件D.就有关登记事项询问

12、陈某、江某和赵某答案：A,C,D解析：本题考查的是不动产登记机构。不动产登记机构应当履行的职责为：（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3） 如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。不动产登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记；不得有超出登记职责范围的其他行为。下列各项中，不属于直接资本化法优点的有（）。A、计算过程较为简单B、通常只需要测算未来第一年的收益C、指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和D、每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解E、资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与

13、价值的关系答案：C,D解析：考点:直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法的优点是：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；（3）计算过程较简单。 房地产估价中的价值，一般是指( )。A使用价值B交换价值C投资价值D账面价值正确答案：B答案 B交换价值是指该种商品同其他商品相交换的影响关系或比例，通常用货币来衡量，在房地产估价中通常指交换价值。 房产用地面积测算时，需计入用地面积的是( )A.公共使用的排水沟B.市政道路C.权属不明的巷道D.房屋占地面积正确答案：D

14、根据以下材料，请回答 110111 问题：某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，W公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。第110题：W公司按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）。A向土地管理部门提出改变土地使用性

15、质的申请B向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请C签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金D报原批准用地的人民政府批准正确答案：ABCD 土地增值税应纳税额的计算中，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均不包括本比例数。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产投资分析中，如没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。（ ）答案：对解析：通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。 房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：

16、房地产估价中的价值，一般是指（）。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值答案：B解析：本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。房地产估价师考试试题题库7卷 第4卷下列关于保险合同的组成部分内容，表述正确的有（）A.投保单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发 B.投保单本身就是保险合同 C.投保单又称保单 D.暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出具后自动失效 E.保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件答案：C,D,E解析：本题考查的是保险合同。选项A错误，保险单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发；选项B错误，投保单又称保单，是投保

17、人向保险人申请订立保险合同的书面文件，投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分。已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为( )。A、 10B、 9C、 1D、 0.9答案：C解析：价格变化的百分比?需求量变化的百分比?需求的价格弹性1 汇票是（ ）。A由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款或持票人的票据B银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据C由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的

18、金额给收款人或持票人的存单D由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据正确答案：D下列选项中，属于电磁辐射污染中，光污染的有（）。A.机场的闪动信号灯B.城市杂乱摆放的货摊C.夜间迎面驶来汽车的灯光D.长时间开机的手机、笔记本E.原子能工业发展带来的“三废”答案：A,B,C解析：本题考查的是辐射污染。选项AB属于光污染中的眩光污染；选项C属于光污染中的视觉污染。选项D电磁辐射污染；选项E属于放射性辐射污染。参见教材P6263。下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（ ）。A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支

19、付性指数D.住房市场指数答案：A解析：房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。 在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。A居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值正确答案：C答案 C对于不同类型的房地产，同一影响因素引起房地产价格变动的方向可能是不同的。某房地产开发企业拟在2022年10月18日取得一宗房

20、地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的有（）。A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2022年10月18日B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2022年4月18日C、开发经营期为2022年10月18日至2022年10月18日D、建设期为2022年10月18日至2022年10月18日E、销售期为2022年4月18日至2022年4月18日答案：A,D,E解析：考点:后续开发经营期。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2022年10月18日；开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2022年1

21、0月18日到2022年4月18日；建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2022年10月18日到2022年10月18日；销售期为2022年4月18日到2022年4月18日。REITs首次公开发行的工作内容之一是房地产估价师对物业进行估价。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资信托基金发行流程。REITs首次公开发行（IPO）的工作内容包括：确定IPO方式与地点，组织包括发起人、受托人、管理公司等在内的IPO内部团队和上市代理人、会计师、房地产估价师、财务顾问及律师等在内的IPO外部团队，确定进入REITs的房地产资产范围，房地产估价师对物业进行估价，会计师准备财务报告，起草送

22、审材料，向证监会、证交所、相关政府部门提交送审材料，证监会、证交所、相关政府部门审核批准，路演和定价发行。 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为( )万元。A87B124C130D134正确答案：B房地产估价师考试试题题库7卷 第5卷根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即( )。A、 家电产品B、 便利品C、 选购品D、 特殊品E 日用品答案：B,C,D解析：因为家电产品、日用品不能被单独分类。 国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国总体规划，用于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的

23、编制。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列对于单利和复利的区别，说法不正确的一项是（ ）。A单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息B复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算C用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益D在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算正确答案：D我国所有的存款都采用复利计算。 在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后

24、。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。A、0.63B、1.63C、2.25D、12.50答案：C解析：考点:房地产市场的自然周期。吸纳周期可供租售量/吸纳量；吸纳量本期销售本期出租8万套；可供租售量可销售量本期新竣工量513=18万套；吸纳周期18/8=2.25。敏感性分析的三项预测值是指( )预测值。A、 最合理B、 最乐观C、 最可能D、 最悲观E 最公平答案：B,C,D解析：根据敏感性分析的三项预测值法的内容。证券市场的参与者主要包括（）。A、证券发行人B

25、、证券交易场所C、证券投资者D、证券市场中介机构E、证券监管机构答案：A,C,D,E解析：考点:证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。下列企业或机构中，不属于房地产业的是（）。A.房地产开发企业B.房地产估价机构C.物业服务企业D.建筑施工企业答案：D解析：本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。参见教材P1。#以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押的概念。在建工程

26、抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。房地产估价师考试试题题库7卷 第6卷下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（）。A、目标定价法B、挑战定价法C、领导定价法D、认知价值定价法E、随行就市定价法答案：B,C,E解析： 本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。股票是一种只适用于（）的证券。A、无限公司B、有限公司C、两合公司D、股份有限公司答案：D解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。股票是一种只适用于股

27、份有限公司的证券。参见教材P289。下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。A、基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B、基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C、基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金答案：A,B,D解析：考点:写字楼租金的确定。选项C错误，这是理想的状况；选项E错误，市场情况较好时，市场租金高于基础租金。 （ ）是收集一手资料时最普遍采用的手段。A面访B问卷C观察D座谈正确答案：B问卷是收集一手资料时

28、最普遍采用的手段。在制定广告方案时，市场营销经理必须先确定广告公司，然后才作出制定广告方案所需的五种决策。答案：错解析：在制定广告方案时，市场营销经理必须先确定目标市场和购买者动机，然后才作出制定广告方案所需的五种决策。根据房屋建筑工程质量保修方法，屋面防水工程的最低保修期限是（）。A、1 B、2 C、3 D、5答案：D解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程的最低保修期限为：（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气系统、给排水管道

29、、设备安装为2年；（5）装修工程为2年。参见教材P99。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（）答案：对解析：本题考查的是目标市场选择。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。 商品房可以分割出售，并进行房屋权属登记。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的( )。A.负债业务 B.资产业务 C.中间业务 D.代理业务答案：B解析：商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。房地产估价师考试试题题库7卷 第7卷在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。A.业

30、主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会答案：C解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。大修基金通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）。A吸纳量B新竣工量C预售面积D可供租售量E房地产价格答案：A,C,E解析：反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中，市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数等。BD 两项属于供给指标。 商业银行的基本职能是（ ）。A充当信用中介B变货币收入为货币资本C充当支付中介D创造派生存款

31、和信用流通工具正确答案：A某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。以下说法中错误的是( )。A、 经济寿命是由市场决定的B、 实际年龄是估计有效年龄的基础C、 有效年龄一定大于实际年龄D、 经济寿命短于自然寿命答案：C解析： 我国城镇住房制度改革中，1979年开始实行向居民全价售房的试点。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：评估一宗房地产开发用地2022年9月1日的价值，预测该宗土地2022年9月1日

32、开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元，折现率为10，则该土地的价值为（）万元。A、3636.36B、3305.79C、3005.26D、2732.05答案：C解析：本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。4000（110）33005.26（万元）。参见教材P340。某基金设立后，可视基金单位的出售情况，随时以当时的市场价格追加新的基金单位，甚至不断调整组合结构，并允许持有人赎回，该基金的分类为（）。A.封闭型基金B.开放型基金C.自由型基金D.单位型基金E.股权式基金答案：B,C解析：本题考查的是投资基金类别。可视基金单位的出售情况，随时以当时的市场价格追加新的基金单位，即为管理型基金，又称自由型和融通型；允许持有人赎回，即为开放型基金。参见教材P298。下列不属于普通股股东享有的权利的是（）。A、参见股东大会B、参见表决C、对公司债务负有限责任D、股息红利分配的要求答案：C解析： 本题考查的是股票的基本分类。选项C是普通股股东应承担的义务。经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。答案：对解析：经济成本除了会计成本，还包括计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。这种报酬通常以企业“正常利润”的形式出现，主要补偿企业主自有资本投入应获的利息、企业主为企业提供劳务应得的薪金等。