21年房地产估价师考试试题及答案8篇.docx

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1、21年房地产估价师考试试题及答案8篇21年房地产估价师考试试题及答案8篇 第1篇在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般来说可以选取（）个可比实例。A、12 B、23 C、35 D、56答案：C解析：本题考查的是选取可比实例。在选取可比实例时，主要在精而不在多，一般选取3至5个即可，但不得少于3个。供给的变化是指在商品本身价格不变的条件下，由于其他因素变化所引起的供给状况的变化，表现为同一条供给曲线上量价变化。（）答案：错解析：本题考查的是供给及其变动。供给的变化是指在商品本身价格不变的条件下，由于其他因素变化所引起的供给状况的变化，表现为供给曲线的移动。参见教材P182。 下列有关房地产估

2、价师执业的规定中，不正确的表述是（ ）。A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金正确答案：D我国刑法规定，中介服务人员，

3、索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。A.172858B.182786C.192858D.202206答案：D解析：本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。

4、第一步，已知贷款P，先求出月还款额A。P=50（1-30%）=35（万元），i月=6%12=0.5%，n=1012=120。A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=3500000.5%（1+0.5%）120/（1+0.5%）120-1=3886（元）。第二步，把第六年到第十年的年值（月供）折现到第五年年末。已知n=1012=120，m=512=60，n-m=60Pm=A（1+i）n-m-1/i（1+i）n-m=3886（1+0.5%）120-60-1/0.5%（1+0.5%）120-60=202206（元）。 美国某家庭于2022年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。

5、第一年和第二年的年利率为75%，两年后的年利率调整为85%，则该家庭在第28个月的月还款额为（ ）美元。A1250B1398C1416D1562正确答案：D 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 平均收益是厂商销售一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续2年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题及答案8篇 第2篇某房地产开发投资项目

6、资本金为2000 万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是( )万元。A.400 B.600C.700 D.1000答案：A解析：项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。权益性房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（ ）。A.增值收入B.销售收入C.自营收入D.租金收入答案：D解析：房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的

7、出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS） 业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。实施建设监理是无条件的。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。实施建设监理是有条件的，其必要条件是须有建设工程，有人委托。在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（ ）。A.基本不变B.开始下滑C.缓慢上升D.快速上升答案：B解析：房地产市场的周期循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。 对房屋评估结果的鉴定作为

8、裁决的依据，鉴定时间（ ）计入裁决时限。A必须B应C宜D不正确答案：D2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44

9、万元。在办理商品房预购手续时，王某（）。A、可以申请住房公积金贷款 B、可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5 C、应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案 D、应当办理预购商品房抵押登记答案：A,B,D解析：建设部商品房销售管理办法（建设部令第88号）规定，面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用

10、“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛

11、租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)答案：解析：设月最低租金为A元。 第1年：年初支出200万元；年末收入400m28000元/m2=320万元。 第2年：年初支出400万元；年末收入600m27800元/m2=468万元。 年末支出本息和：Pin+P=400万元10%2+400万元=480万元。 第3年末：净经营收入=1000万元A60%(1-30%)12=5040A。 第4年末：净经营收入=1000万元A70%(1-30%)12=5880A。 第5年末：净经营收入=1000万元A80%(1-30%

12、)12=6720A。 第650年末：净经营收入=1000万元A90%(1-30%)12=7560A。 (2)净现值=0，可求最低月租金水平：ic=16% 则：0=-200-(400-320)(1+16%)-(480-468)(1+16%)210000+5040A(1+16%)3+5880A(1+16%)4+6720A(1+16%)5+7560A16%1-1(1+16%)45(1+16%)5。 则：A=86.45元/m2。 知识点 财务净现值 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内，自行装修的补偿金额。（ ）正确答案：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，

13、不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。21年房地产估价师考试试题及答案8篇 第3篇证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券也是种资本，可以为持有者带来一定的收益。答案：对解析：证券一般具有如下特点：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，能给持有者带来收益；可以依法转让，买卖时存在证券交易价格。这些基本特点表明，证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。随着研究目的的改变，商品住宅既可作为统计总体，也可作为总体单位。答案：对解析：总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的

14、改变，总体和总体单位可以相互转化。以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金（REITs）类型是（）。A权益型REITsB抵押型REITsC多重合伙REITsD伞型合伙REITs答案：A解析：房地产投资信托基金按投资业务不同，可分为：权益型REITs，是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs，主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息；混合型REITs，同时经营上述两种形式的业务。按信托性质分类，REITs 可以分为：伞型合伙REITs。不直接拥有房地

15、产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。多重合伙REITs。是REITs 直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。答案：错解析：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。 ( )答案：对解析：某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。A、

16、该房地产的实际价格等于名义价格B、 该房地产的名义价格为50万元C、 该房地产的实际价格高于50万元D、 该房地产的实际价格为50万元E 该房地产不存在名义价格答案：D,E解析：实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A、前期工作资料 B、土建资料 C、安装资料 D、租售资料 E、物业管理资料答案：A,B,C解析：本题考查的是竣工验收。编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。参见教材

17、P92。出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（）答案：错解析：考点:不同收益类型房地产净收益的测算。前半部分是对的，后半部分正确的应当是：其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租型房地产没有销售收入。21年房地产估价师考试试题及答案8篇 第4篇甲房地产开发公司于 2022 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2022 年 7 月 1 日政府调整用地规划，

18、土地用途变更为综合用地。 2022 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。建设单位将综合楼抵押应办理（）。A.预告登记B.地役权登记C.所有权初始登记D.在建工程抵押登记答案：D解析：以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定（）A.城市

19、规划执行 B.城市规划 C.城市规划反馈 D.城市规划保障系统答案：B解析：本题考查的是城市规划管理系统。城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按（）成交租金额标准，由双方协商一次性收取。A.半个月至一个月B.半个月至二个月C.一个月至二个月D.二个月至三个月答案：A解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。参见教材P179。建设工程经城市规划行政主管部门验线后，方可破土动工。（）答案：对解析：

20、本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程经城市规划行政主管部门验线后，方可破土动工。 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 按照公司法的规定，股票是一种只适用于有限责任公司的证券。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A.观察法 B.实验法 C.讨论法 D.问卷调查法答案：A解析：本题考查的是市场调查的步骤。观察法是指由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方

21、式对其进行考察并搜集资料。例如，市场调查人员到新建商品房项目的售楼处去观察房屋销售状况和样板房状况。估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（）。A.划拨土地使用权可以单独设定抵押 B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日 C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘 D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性答案：B解析： 本题考查的是房地

22、产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押；选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。21年房地产估价师考试试题及答案8篇 第5篇 环境包括以大气、水、土壤、岩石、生物等为内容的物质因素，但不包括以观念、制度、行为准则等为内容的非物质因素。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。答案：对解析：房地产抵押的

23、抵押物随土地使用权的取得方式不同，对抵押物要求也不同。城市房地产管理法规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权(出让或划拨)，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。”依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。A.土

24、地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本答案：A,C,D,E解析：本题考查的是投资与成本。营业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。管理费用属于期间费用，不属于营业成本。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额

25、为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。A10.0B14.0C25.0D35.0正确答案：D建设工程符合城市规划要求的法律凭证是（）。A选址意见书B建设用地规划许可证C建筑工程施工许可证D建设工程规划许可证答案：D解析：建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。 土地不会毁

26、损，投资者在其上所拥有的权益通常在（ ）年以上。A20B30C70D40正确答案：DD土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有（）。A.基本农田10hm2 B.基本农田20hm2 C.其他土地60hm2 D.基本农田以外的耕地20hm2 E.基本农田以外的耕地40hm2答案：C,D解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷

27、的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。21年房地产估价师考试试题及答案8篇 第6篇保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能是通过保险人的负债业务实现的。 ( )答案：错解析：保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的。下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（）。A、目标定价法B、挑战定价法C、领导定价法D、认知价值定价法E、随行就市定价法答案：B,C,E解析： 本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定

28、价法、领导定价法和随行就市定价法。盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。A产品总成本不随产销量变化B产品销售量等于生产量C单位产品变动成本不随产销量变化D单位产品销售价格不随产销量变化E单位产品固定成本不随产销量变化答案：B,C,D解析：盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产量等于销售且产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为

29、售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A5061.44B5546.94C5562.96D6772.85答案：A解析：由题意，报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=6%（1+25%）=7.5%。该写字楼目前的价格为：。 李某购买新房并入住，说法正确的有（ ）。A李某应向物业管理公司出具住宅质量保证书和住宅使用说明书B因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可C因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金D李某有义务缴纳公共性物业管理费用正确答案：D某房地产开发企业董事会要求融资不得

30、稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券答案：D解析：本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内答案：B解析：房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格；C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范

31、围内。下列各项中，不属于基本报表的是（）。A、现金流量表B、利润表C、资产负债表D、项目总投资估算表答案：D解析：本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表、财务计划现金流量表、利润表、资产负债表。21年房地产估价师考试试题及答案8篇 第7篇临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。（）答案：错解析：考点:合法原则。应遵循合法原则，按法定用途而不是实际用途评估；另外不得滥用估价假设。 新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金（ )。A.由物业管理企业代管B.由房地产管理部门代管C.由财政部门代管D.由业主自行管理正确答案：B商业物业的租金水

32、平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）答案：错解析：由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。商用物业市场的繁荣除了与当地整体社会经济状况相关，还与工商贸易、金融保险、咨询服务、旅游等行业的发展状况密切相关。李某于2022年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2022年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2022年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押

33、贷款，并于2022年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2022年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2022年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2022年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么答案：解析：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除

34、装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2022年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。建设单位领取施工许可证后2 个月未开工的，施工许可证自行废止。答案：错解析：建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；

35、延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。 在平均增减量法中，由于越接近估价时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为 40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济。 ( )答案：对解析： 各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设

36、项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是（ ）。A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费正确答案：A不可预见费与管理费、销售费用、财务费用、税费、其他费用等同级。21年房地产估价师考试试题及答案8篇 第8篇 在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：

37、若某因素对房地产价值的影响可用数字模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验判断。（）答案：错解析：在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭借经验进行判断。下列民事行为属于无效行为的有（）。A.由完全民事行为能力人实施的 B.一方以欺诈.胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下所为的 C.限制民事行为能力人依法不能独立实施的 D.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益的 E.经济合同违反国家指令性计划的答案：B,C,D,E解析：本题考查的是民事法

38、律行为。选项A错误，无民事行为能力人实施的民事行为无效。 求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用( )等方法。A市场法B收益法C成本法D土地剩余技术E建筑物剩余技术正确答案：ABD答案 ABD求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等。某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A、3.09 B、3.48 C、3.83 D、3.92答案：D解析：本题考查的是动态投资回收期。该项目

39、各年年初的累计净现值分别为：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。 商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ ）。A国有土地使用证B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D建设工程施工许可证E商品房预售许可证正确答案：ABCD新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）。A.一级B.二级C.三级D.临时资格资质答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构资质等级。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。参见教材P181。房地产开发投资企业所得税税率为25%。（）答案：对解析：考点:营业收入、利润和税金。房地产开发投资企业所得税税率为25%。