房地产估价师答疑精华5篇.docx

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1、房地产估价师答疑精华5篇房地产估价师答疑精华5篇 第1篇根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有( )。A、 矿藏、森林、草原B、 水流、山岭、滩涂C、 森林、山岭、荒地D、 森林、水流、荒地E 草原、滩涂、荒地答案：C,E解析：宪法第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。A、政治风险B、变现风险C、机会成本风险D、市场供求风险答案：B解析：

2、本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。参见教材P19。（三）某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。卖方可接受的最低购买价为（）。A.建筑物市场价值B.建筑物市场价值清理费用C.拆除后的旧建筑材料价值D.

3、拆除后的旧建筑材料价值清理费用答案：D解析：本案例，该建筑物不卖，则卖方可得的费用为拆除后的旧建筑材料价值清理费用。若购买价大于拆除后的旧建筑材料价值减清理费用，卖方会卖出；否则卖方会拆除该建筑物，即卖方可接受的最低购买价为：拆除后的旧建筑材料价值清理费用。在共有建筑面积计算中，不应分摊的是( )。A.用作公共休憩的架空层B.本幢公共使用的电梯井C.本幢的公共门厅D.本幢的公共过道答案：A解析：共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。(1)不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所

4、的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。农村的土地一般属于农民集体所有，城市郊区的土地一般属于国有土地。（）答案：错解析：本题考查的是集体土地。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有。狭义上的法律是指由（）依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。A.国务院各部委 B.省.自治区.直辖市的人民代表大会及其常务委员会 C.国务院 D.全国人大及其常务委员会答案：D解析：本题考查的是中国现行法律制度体系。狭义上的法律，是指由全国人民代表大会及其常务委员会依法制定，规定和调整国家、社会和公

5、民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。 土地管理法规定，农民自由住宅的宅基地，属（）所有。A国家B所在的村民小组C农民个人D农民集体正确答案：D房地产估价师答疑精华5篇 第2篇某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房需求价格弹性类型是( )。 A.单一价格弹性 B.完全无弹性 C.富有价格弹性 D.缺乏价格弹性答案：B解析：房地产供给有限特性的本质是（）。A土地的总量有限B房地产的不可移动性C房地产的独一无二性D房地产的价值量大答案：B解析：房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这也是

6、房地产供给与一般物品供给的最主要区别。平屋顶的坡度一般在（）以下。A.1% B.2% C.3% D.4%答案：C解析：本题考查的是屋顶。平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度在2%左右。 按固定资产的使用构成，投资可以分为建筑安装工程、设备和工器具购买和其他费用的投资。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。下列关于星级饭店净收益测算的表述中，正确的是（）。A.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润和非不动产部分所带来的收益 B.当界定饭

7、店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中只需考虑扣除商业利润 C.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除非不动产部分所带来的收益 D.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润答案：D解析：本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。A、该类房地产的

8、价格水平B、消费者的收入水平C、该类房地产的开发成本D、该类房地产的开发技术水平E、房地产开发企业对未来的预期答案：A,C,D,E解析：考点:房地产供给。选项B，属于影响房地产需求量的因素。某建筑物的土建工程直接费为780元/m2（其中人工费为130元/m2），安装工程直接费为450元/m2（其中人工费为50元/m2），装饰装修工程直接费为900元/m2（其中人工费为45元/m2），该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为（ ）元/m2。A.2204.55B.2397.99C.31

9、23.19D.3345.64答案：B解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。（1）土建工程费780（115%）（13.5%）928.40（元/m2）；（2）安装工程费（4505075%）（13.5%）504.56（元/m2）；（3）装饰装修工程费（9004572%）（13.5%）965.03（元/m2）；（4）单位建筑安装工程费（1）（2）（3）2397.99（元/m2）。P307。房地产估价师答疑精华5篇 第3篇为进一步了解房地产估价规范的贯彻实施情况，某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的5家估价机构进行了调查，这样的调查属于（）。A.重点调查 B.典型调查 C.抽样调查

10、 D.普查答案：B解析：本题考查的是统计数据的收集。典型调查是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。影响房地产价格的环境因素不包括( )。A、 大气环境B、 声觉环境C、 卫生环境D、 治安环境答案：D解析：影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672；自用生产车间建筑面积3300；办公楼建筑面积1050；临街商业用房建筑面积580，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得

11、了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料答案：解析： 本题考查的是估价所需资料清单。房地产估价机构应搜集的资料有：（1）现状房地产状况（实物、区位和权益）资料；（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；（3）该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金：售价水平）（或经营期的现金流）资料；（4）该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；（5）相关税费；（6）贷款利率；（7）该地区类似居住物业开发的平均利

12、润水平；（8）该地区的拆迁政策及拆迁安置补偿费用；（9）市政配套费用和土地开发费用；（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。 某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。A1%B15%C2%D25%正确答案：B可行性研究的作用有（）。A、项目投资决策的依据B、筹集建设资金的依据C、对项目进行经济评价的依据D、编制下阶段规划设计工作的依据E、开发商与有关各部门签订协议、合同的依据答案：A,B,D,E解析：考点:可行性研究的作用。可

13、行性研究的作用：申请项目核准的依据；项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据；开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；下阶段规划设计工作的依据。与其他投资相比，房地产投资的优点不包括( )。A、 能够得到税收方面的好处B、 能够抵消通货膨胀的影响C、 提高投资者的资信等级D、 变现容易答案：D解析：因为房地产投资的变现难。 土地费用估算主要包括( )。A.划拨或征收土地的征地拆迁费B.出让土地的土地出让地价款C.转让土地的土地转让费D.租用土地的土地租用费E.转让土地应缴纳的手续费正确答案：ABCD土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。

14、主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费;出让土地的出让价款;转让土地的土地转让费;租用土地的土地租用费;股东投资入股土地的投资折价。房地产估价师答疑精华5篇 第4篇 某集团公司根据部文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库（土地性质为出让）进行资产处置（即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置）。经双方商定；将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年（1999年5月1日起至2022年4月30日止），月租金为11元/（m

15、2月），租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2022年12月提前终止，试问：该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些？正确答案：该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有：(1)首先应验证出租仓库使用权的合法性，出租仓库是否具有合法的土地使用权证和房屋所有权证，出租人与土地证、房产证载明的权利人是否一致；(2)在上述基础上，可确定出租人签订出租合同的合法性，然后，租赁双方应草签租赁协议的文件，并确定租赁的面积、租金水平等；(3)租赁双方根据协议文本，由双方自行认定租赁范围或共同委托有资质的测量队伍进行测量，并绘制成图；(4)双方根据律师出具的法律意见书或经公证

16、处公证的租赁合同，备齐相关资料，到地方房地产管理局等相关部门办理登记备案手续。房地产的供给弹性主要有( )。A、 供给的社会弹性B、 供给的人口弹性C、 供给的价格弹性D、 供给的要素弹性E 供给的经济弹性答案：C,D解析：知识点 弹性往往以中型百货公司为主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为（）。A.市级购物商场 B.地区购物商场 C.居住区商场 D.邻里服务性商店答案：B解析：本题考查的是零售商业物业分析。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等

17、，常常是这类商场的次要租户。 廉租住崩保障资金的来源有（ )A.财政预算资金B.房屋维修资会C.土地出让净收益D.住房公积金增值收益E.廉租住房预售资金正确答案：ACD渗透市场是公司决定追求的那部分合格的有效市场。（）答案：错解析：本题考查的是市场规模的估计。服务市场是公司决定追求的那部分合格的有效市场，渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。运用路线价法评估沿街商业用地价格时，应进行修正调整的有（ ）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度答案：A,B,C,E解析：本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调

18、整”，仅进行“房地产状况调整”。选项AE是实物状况的调整，选项BC是权益状况的调整。P364。下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。A、胶合板 B、塑料壁纸 C、铝合金门窗 D、天然大理石 E、氯化橡胶涂料答案：A,B,E解析：本题考查的是建筑材料的室内环境污染。在建筑材料中，合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。参见教材P65。房地产估价师答疑精华5篇 第5篇 经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（）答案：对解析：考点:房地产权益融资。从来

19、源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。下列情形，应当办理房屋转移登记的有（ ）。A.部分房屋拆除B.法人名称改变C.赠与房屋D.继承房屋E.分割房屋答案：C,D解析：本题考查的是不动产登记的类型。部分房屋被拆除，可能造成灭失或建筑面积减少，应当办理注销登记或变更登记；法人名称变化，应当办理变更登记。在环境噪声标准中，昼间等效声级是65dB，那么此是（）类声环境功能区A.1 B.2 C.3 D.4答案：C解析：本题考查的是环境噪声标准。昼间等效声级，50dB是0类，55dB是1类，60dB是2类，65dB是3类，70dB是4类。 在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之

20、所以有变动，是由 ( )引起的。A特质性B有用性C稀缺性D有效需求E应急性正确答案：BCD答案 BCD房地价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。（）答案：对解析：由于存量住房市场的交易双方主要为分散的家庭，因此存量住房市场的垄断竞争市场结构特征表现为竞争多于垄断；而在新建住房市场上，由于房地产开发企业集中开发建设商品住房项目是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场结构。随着房地产企业大型化发展趋势，房地产市场上的寡头垄断问题开始受到社会关注。