房地产估价师考试真题及详解7卷.docx

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1、房地产估价师考试真题及详解7卷房地产估价师考试真题及详解7卷 第1卷科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可以受聘于房地产机构，并向達设主管部门提出注册申请。（）答案：对解析：本题考查的是注册房地产估价师管理办法。大专院校、科研院所从 事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以注册，但不得担任房地产估 价机构法定代表人或者执行合伙人。参见教材P295。估价对象由委托人和价值类型双重决定。（）答案：错解析： 本题考查的是估价对象。估价对象由委托人和估价目的双重决定。 如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗?正确答案

2、：运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )进行测算。A、 平均增减量法B、 平均发展速度法C、 移动平均法D、 指数修匀法答案：B解析：知识点 平均发展速度法我国于2022年5月1日，将营业税改为土地增值税。（）答案：错解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。营业税改为增值税，不是土地增值税。按照增量存量的方式，房地产增量和存量市场之间是一种互动关系。（）答案：对解析：考点:房地产市场细分。房地产增量和存量之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过

3、滤”现象，能促进增量市场的发展。 对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题及详解7卷 第2卷 房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。（）答案：对解析：考点:不可移动。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。一级合伙制房地产估价机构，专职注册房地产估价师的出资额合计不低于（ ）。A.30%B.50%C.60%D.100%答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构等级。

4、有限责任公司公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积100公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，正确的是（）A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B.该耕地的土地补偿费最少为60万元人民币C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费答案：C解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。选项A错误，不需要统一安置的人员，补助费发放给个人，其他情况下，安置补助费发放

5、给安置组织者；选项B错误，土地补偿费为征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍，即100100006106001000万元，最少为600万元；选项D错误，对于集体土地征收，用地单位支付补偿费以及安置费用，若用地单位为国家，则由国家支付土地补偿费及安置补助费。 物业管理条例确立的基本制度包括（ ）。A业主大会制度B业主公约制度C住宅小区治安管理制度D住宅小区综合验收制度E住房专项维修资金制度正确答案：ABE住宅小区治安管理制度、住宅小区综合验收理制度不是物业管理条例确立的基本制度。对房地产开发项目进行独立的财务评价时，必须编制资产负债表。（）答案：错解析：本题考查的是基本报表

6、。对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表。 税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题及详解7卷 第3卷 （ ）等经济学原理有助于把握最高最佳使用原则。A收益递增递减原理B惯性原理C特殊原理D均衡原理E适合原理正确答案：ADE有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：收益递增递减原理；均衡原理；适合原理。 （三）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以2500万元依法取得了1h综合用地的土地使用权。该地块

7、地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，516层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从

8、私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。第 105 题 该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应（ ）。A采取人工加固措施B降低地下水位C用大型土石方修筑地基D按条形基础砌筑正确答案：AB某居住项目规划建筑面积为30000，含土地费用在内的开发成本为7500 万元，开发费用为1650 万元，销售税费为销售收入的5.5，销售均价为5500 元/，适用的土地增值税税率为30，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A1482.75B1755.00C1932.75D2205.00答案：A解析：其他扣除项目含土地费用在内的开发成本

9、207500201500（万元），增值税扣除项目金额总计项目开发成本费用及税金其他扣除项目750016503000055005.5/10000150011557.50（万元），增值额300005500/1000011557.504942.50（万元），增值比率4942.50/11557.5010042.76，则该项目增值比率超过20，低于50，适用税率为30，则应缴纳土地增值税4942.50301482.75（万元）。 关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是( )。A对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值B通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值

10、，而是房地产保值C需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值D外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值正确答案：D答案 D外部经济所引起的房地产价格上升是真正的房地产自然增值。国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A、项目是否符合宏观调控政策、产业政策等B、项目主要产品质量符合国家的规定C、项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响D、项目有利于促进环境保护和改善生态环境E、符合当地的产业结构调整的要求答案：A,D,E解析：本题考查的是项目核准和开工计划。选项B错误，正确表述应为“主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全”；选项C不要求项目建设

11、对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。参见教材P253。 估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。 （ ）正确答案：房地产估价师考试真题及详解7卷 第4卷下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法答案：C,D,E解析：本题考查的是制定租售方案。选项AB属于购买者导向定价。P98。 资本化率是（ ）的倒数。A毛租金乘数B潜在毛租金乘数C有效毛收入乘数D净收益乘数正确答案：D 房屋内的大厅层高超过

12、4.40m的，按其水平投影面积的2倍计算建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找（ ）。A建筑平面图B建筑立面图C建筑剖面图D结构施工图正确答案：C 以下属于房地产商品房现售条件的是（ ）。A应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书B取得土地使用权证书或使用土地的批准文件C持有建设工程规划许可证和施工许可证并已通过竣工验收D已经取得主管部门准予入市的批文E物业管理方案已经落实正确答案：ABCE商品房屋现售的条件除了选项A、B、C、E外，还必须符合：拆迁安置已经落实，供电、供水、供热、燃气、通讯等配套设施设备具备交

13、付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。下列房地产市场的分类中，属于一级市场的是（）。A.土地使用权转让市场 B.存量房地产交易市场 C.土地使用权出让市场 D.新建商品房租售市场答案：C解析： 本题考查的是房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。 ( )答案：对解析：房地产估价师考试真题及详解7卷 第5卷关于短期资金市场的含义和特点说法错误的

14、是（）。A、融资期限短B、参与者主要是机构的投资者C、流动性D、为解决长期资金周转的需要答案：D解析： 本题考查的是短期资金市场。短期资金市场的含义和特点包括：融资期限短；融资的目的是为解决短期资金周转的需要；参与者主要是机构投资者；金融工具有较强的货币性，即流动性。 以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益完全由转让人获得。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于合法原则具体应用的说法，错误的是（）。A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记的房地产经政府

15、有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响答案：B解析：本题考查的是合法原则。选项B错误，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估价对象。参见教材P157。定基发展速度加上1 （或100%）等于定基增长速度。（）答案：错解析：本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1 （或100 %）等于定基发展速度。参见教材P320。(二)甲公司于2022年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2022年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2022年6月1日进行了公告。乙房地产估价

16、机构与2022年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2022年6月15日进行了实地查勘。4.该项目房屋征收评估的内容不包括(?)。A.被征收房屋的价值B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用C.因征收房屋造成的停产停业损失D.当地政府给予的补助和奖励答案：D解析：房屋征收补偿包括:?(1)被征收房屋价值的补偿;?(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;?(3)?因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。选项D不属于房屋征收评估的内容。王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装

17、修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。若王某的房产还在建设之中，则在对其进行转让估价时，首选的方法是（ ）。A.市场法 B.假设开发法C.成本法 D.收益法答案：B解析：制定物业管理计划的基础是（）。A、业主的目标B、租户的目标C、政府的目标D、物业管理机构的目标答案：A解析：本题考查的是制定物业管理计划。物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。房地产估价师考试真题及详解7卷 第6卷根据有关统计资料，对某类房地产的价格统计数据整理如下表，其中，2022年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法中，正确的有（）。某类房地

18、产2022年到2022年的价格（单位：元/平方米）A、利用平均增减量法，2022年的趋势值为8150元/平方米B、利用平均增减量法，2022年的趋势值为9125元/平方米C、利用平均发展速度法，2022年的趋势值为8128元/平方米D、利用平均发展速度法，2022年的趋势值为9150元/平方米E、利用平均发展速度法，2022年的趋势值为9230元/平方米答案：A,B,C解析： 本题考查的是平均增减量法。平均增减量（88007500）/43252022年趋势值7500232581502022年趋势值750053259125平均发展速度（8800/7500）1/41.0412022年的趋势值750

19、01.041281282022年的趋势值75001.04159169关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间答案：D解析：本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。参见教材P238。 房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可以办理过户手续。（ ）此题为判

20、断题(对，错)。正确答案：某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2 900 万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800 万元，土地增值税应纳税额为( )万元。A.330B.350C.440D.870答案：B解析：(1)土地增值额=2900 万元1800 万元1100 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。1100/180061.11%，5061.11%100%。(3)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50，未超过100的，应纳税额土地增值额40扣除项目5=11004018005=350 万元。 收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成

21、的经济债务的总流入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：完全垄断厂商总可以通过对产量和价格的控制实现利润最大化，获得超额利润。答案：错解析：在完全垄断市场上，虽然具有垄断地位的厂商可以通过对产量和价格的控制来实现利润最大化，但同时也受市场需求的制约，所以厂商仍按边际收益等于边际成本的原则确定产量。当产量决定之后，短期内由于生产规模既定，厂商难以按完全适应市场需求变动进行调整，因此仍可能出现供不应求或供过于求的状况，所以短期均衡时同样可能出现厂商获得超额利润、正常利润、出现亏损等三种情况。完全垄断市场上短期均衡的条件是：MR(边际收益)MC(边际成本)。 开发项目房地产市场分析应该注意（ ）

22、方面。A需求分析B供给分析C竞争分析D市场占有率分析正确答案：ABCD这是房地产市场状况分析所包括的主要内容。讲义中的分析报告举例就是从这四个主要方面来进行分析的。房地产估价师考试真题及详解7卷 第7卷建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A、经济寿命B、自然寿命C、实际年龄D、有效年龄答案：A解析： 本题考查的是年限法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。 若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为（ ）。

23、A工业用途B商业用途C工业用途，且不考虑补地价因素的影响D商业用途，并考虑补地价因素的影响正确答案：D房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价原则的作用。后半句错误。应为“对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似”。参见教材P154。 在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是( )万元。A2500B3500C3600D3000正确答案：C答案 C2000060%30003600(万元)多数企业认为应以较强的竞争者为进攻目标，因为这可以节省时间和资源，事半功倍，而且获利较多。（）答案：错解析：考点:企业应采取的对策。多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以节省时间和资源，事半功倍，但是获利较少。资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。（）答案：错解析：本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。 在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：