房地产开发与经营沙盘实验报告C公司.docx

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1、房地产开发与经营沙盘实验报告C公司 广州新华学院房地产开发与经营沙盘试验报告 C 公 司班 级 2018 级经济学 A 班姓 名黄曼琪 彭蔚珂 徐融 吴培炎 学 号 18033016、18131124、 18083155、18034120总评成果 ：指导老师 ：石洪艾批阅时间 ：年 月日房地产开发与经营沙盘试验报告C 公司 书目 一、沙盘实训简介 . 1 1、基本规则 . 1 2、流程 . 2 二、各模块的决策分析 . 3 1、投融资决策分析 . 3 2、土地竞标决策分析 . 3 3、项目竞标决策分析 . 4 4、订单报建决策分析 . 7 5、乐高搭建构思和楼盘营销 . 10 三、总结与反思

2、. 10房地产开发与经营沙盘试验报告C 公司 1 一 、 沙盘实训简介 1、基本规则 在本次房地产沙盘开发与经营试验课程中，学生根据四人一小组分成九个小组，小组成员共同经营一家房地产公司。模拟经营分为六个年度的经营周期，每个年度都要投融资模块，土地运用权获得与项目报建，工程项目管理，市场营销，外部经营业务这五大模块。沙盘试验一共有融资规则，土地竞标规则，项目报建，工程建设规则，订单获得与交付规则以及商场监管规则等规则。融资方面分为银行贷款以及小组间贷款，而银行贷款年利率 10%；小组间贷款的最高年利率为 20%，金额不限；贷款时都须要先支付利息，到期时还款仅支付本金即可。土地竞标方面分为招标和

3、拍卖，规定先招标再拍卖，招标土地的限度是 900 万/亩1500万/亩，报价单位为 100 万/亩；拍卖以 10 亩为单位，最低价为 900 万/亩，无最高上限。在项目报建方面的规则是每年需按工程预料建筑结构成本 5%交纳市政配套费。工程建设规则为商品房规划设计费不得低于实际建筑结构费的 10%，最高不得超过实际建筑结构费的 30%。商品房容积率为 1.5 时，每亩土地对应的商品数量为 10 套，容积率每增加 0.5（容积率最高不超过 3.5），每亩土地可建商品房增加 4 套。施工队状况施工队 施工队最低工资 招募期 小型施工队 300 万/月 一个月 中型施工队 500 万/月 一个月 大型

4、施工队 700 万/月 两个月 留意：每个组最多只能竞标 3 个施工队。报价相同时，按投标单上交依次排名优先获得施工队。施工队招募期不付工资（企业可选择在任一月份招募上岗）；施工队一旦竞标签约胜利，必需支付至少 6 个月工资，施工队可中途辞退；企业之间不能相互转让或租赁施工队。我们团队由四个人组成，分别为吴培炎、黄曼琪、徐融、彭蔚珂。如下图所示为 C 公司核心人员的组织架构。房地产开发与经营沙盘试验报告C 公司 2 2、流程 1、除了第一年是初始状态，由老师带领着我们熟识流程外，首先我们都是要清空盘面，记录上一年的数据，并且假如存在贷款的状况须要刚好还付本金。2、组内间刚好沟通信息，尽快确定下

5、一年的土地招标，拍卖，容积率的大小，工程队的选择等基本运营决策。3、土地竞标。这一模块分为土地招标和拍卖两个部分。首先是招标部分，各公司通过填写竞标单来招标，最终依据全部公司的竞标单根据报价凹凸和需求的土地数量来确定，在这一环节须要各个公司仔细选择，尽可能的驾驭更多的信息，避开获得不到想要的土地数量只能拍卖或者组间交易这些状况发生。招标完成后各公司在已知自身拥有土地数量的清形下可以选择组间交易或者先拍卖，价高者得。4、项目报建。选择适合的容积率投入土地开发，确定好土地亩数。5、项目设计。规划好设计所选择的容积率对应的工程构成，通过规则预料建筑结构成本。6、施工队招募。依据甘特图的最优画法选择对

6、应的施工队大小，上交情愿支付施工队的工资。依据全部公司的招募单得出最终结果，并支付施工队工资。7、市场营销。支付广告费，景观设计费，规划设计费来获得更多的订单。8、填写订单竞标单。通过公司的商品房的数量，市场营销的花费以及商品房的报价得出最终每个公司销售的商品房的订单数量。9、最终结果。依据订单量交付商品房，收取费用，缴纳增值税，所得税，最终得出损益黄曼琪CEO吴培炎市场经理徐融选购经理彭蔚珂财务经理房地产开发与经营沙盘试验报告C 公司 3表和资产负债表。二、 各模块的决策分析 1、投融资决策分析 1、投融资方式分析：通过企业间托付贷款，银行贷款，高利贷进行投融资。前三年内初期现金余额从 24

7、000 万元上涨到 26300 万元再下降到 20700 万元，再从第四年的 25600 万元下降到最终第六年的 25000 万元，从整体上看，没有亏损。2、投融资策略分析：第一年到其次年末，没有进行借贷和购房，到第三年初起先，当容积率为 2 时，起先有了商品房，所占土地为 2.14286 亩，房贷值 4300 万元。第四年容积率为3 时商品房土地占地增加到了 2.7 亩，房贷值增加到了 7500 万元。第五年，对应库存现金金额的下降，在容积率为 2.5 时，房贷值缩减为 2500 万元，有所保留。第六年，分别在容积率为 1.5 和 2.5 时，都实行了行动，一次性放出住房，剩余共 50 套，

8、房贷值合计为 8100，所占土地为 4.1 亩。2、土地竞标决策分析 我们在土地获得上的原则是尽量降低成本，所以当遇到高价获得土地的状况，我们都不会冒险买下。2-6 年土地竞标价格与获得土地统计如下图所示：时间（第 n 年）2 3 4 5 6 价格（万/亩）1000 1200 1300 1200 1200 获得土地数量（亩）10 11 15 12 12 安排获得土地（亩）10 20 20 20 20从 2-6 年的数据来看，其次年基本上是能低价获得土地的，往后的几年，市场用地需求增加，土地供不应求，我们小组最高一年的土地需求量只有 30 亩，所以能竞标到多少土地就获得多少土地。基本上给政府的报

9、价是 1200 万每亩，获得的土地数量不是整数时我们一般会将多的卖出去，价格是基于我们竞标价格和拍卖价格的成本为依据的，小赚不赔就好。在拍卖土地这个模块上，各个小组起初的几年最高报价就是在 1300 万每亩地，后来到了第四年，是扩大项目的好时机，加上在上一个环节的土地竞标中没有拿到志向的土地亩数，所以一下子土地的价格最高报到了 1400 万每亩。在第四年我们也通过拍卖价 1400 万每亩获得了土地，上个环节用 1300 万每亩的价格竞标获得的土地，导致我们在第四年的成本有所上升，获利空间不大。房地产开发与经营沙盘试验报告C 公司 4在组间交易土地上，我们第五年以 1300 万每亩的土地获得了

10、5 亩土地，没有超过向政府买土地的平均价格。在第三年和第六年分别以 1300 万每亩和 1350 万每亩卖出一亩和四亩土地，获得的利润为 700 万元。以第四年土地竞标状况分析（如下图所示），当年可以招标的土地安排是有 130 亩，而我们整个沙盘有 10 个小组，假设每个组只要 10 亩土地，就分出去了 100 亩，剩下的 30 亩还要按报价和竞标土地数量按比例分出去，基于此，我们小组认为在竞标环节提高报价来拿到预料获得的 20 亩土地是不行取的，所以没有往小组土地能接受的最高价来报价。公司 A B C D E F G H I J 报价 1200 1400 1300 1400 1200 130

11、0 1100 1100 1200 1200 竞标数量 20 10 20 20 20 30 40 20 10 20 获得的土地 11 10 15 16 12 17 10 11 10 12 基于第四年的竞标状况，我们获得了 15 亩土地，没有达到我们 30 亩土地的预期，确定第四年只做 20 亩的地，多的卖出去或者留到下一年。我们把未达预期土地数量的获得途径限制在土地拍卖上，觉得按以往的拍卖价 1300 万每亩土地拍卖，我们的成本就能维持好，但是意外的是当年的拍卖异样激烈，大家哄抬地价，最高的似乎去到 1500 万每亩土地了，最终我们比预期多支付了 1000 万的土地成本。我们小组原来安排在第四年

12、获得容积率来生产三种不同容积率的房子，但是为时已晚，没有那么简单获得土地，我们也不希望提高土地获得成本，所以没有胜利实施，比较缺憾。3、项目竞标决策分析 我们组在项目报建模块上一般早于土地竞标的决策，先假设我们能拿到多少地，然后画出预料的项目施工甘特图并确定投入运用什么样的施工队。第一年跟着老师走，所以每个小组都修建 1.5 容积率投入土地 20 亩，获得两百套的商品房订单。其次年，我们安排获得 20 亩的土地进行商品房的建设，由于第一年对沙盘的操作不太娴熟，所以其次年我们自己着手操作决策的时候走的是保守的路途，安排先做小容积率 2.0 的房子，将 20 亩土地全部投入，摸索一下市场。但是到订

13、单竞标环节上发觉房子没有全部卖出，所以就把剩下的已建成的商品房留到下一年销售。房地产开发与经营沙盘试验报告C 公司 5 第三年我们仍旧安排得到 20 亩的土地，为了接着摸索市场，尝试不同的经营方案，我们小组确定建设两种不同容积率的组合1.5+3.0。此时我们是二级资质，没有看清晰规则，所以误以为二级资质不能竞标大型施工队，造成我们在施工队的竞标少了许多选择的可能性。因为这年选择建设两种容积率不同的房子，导致甘特图的绘制变得困难，也不会去做好最佳方案的决策，造成了原来可以避开的成本增加。第三年工程项目安排：第四年我们安排得到 30 亩土地，所以选择建立 3 种不同容积率，分别为 1.5+2.5+

14、3.0。因为建成的商品房比以往都多，所以工期排得比较满。提前绘制的甘特图如下。但由于我们在这年的竞拍土地上没有达到预期，只获得了 25 亩的土地，为了维持土地的成本，我们确定只开发 20 亩的土地，并修改了甘特图，选择了 1.5+2.5 这两种容积率的房子。修改后的第四年工程项目安排：房地产开发与经营沙盘试验报告C 公司 6 第五年我们安排获得 30 亩的土地。综合前几年的状况发觉，1.5、2.0 的房子会比 2.5、3.0 和 3.5 的房子好卖，由于前几年都有房子剩下，所以我们准备只投入建设两种容积率的房子。接着上一年的两种容积率搭配，1.5 和 2.5 按 2:1 的比例安排 30 亩土

15、地。第六年到了沙盘实践的结束，我们是希望当年的房子都能全部卖出去的，所以就只竞拍了 10 亩的土地，开发了 2.0 容积率的房子。意外的是今年的房子都卖出去了，达到了我们的预期，并且在这一年的净利润是最多的。六年下来，在绘制甘特图和施工队的选择上我们总结出了一些方法。在甘特图的绘制当中，我们后来才发觉不同树干上的施工项目是互不影响的，以 3.0 的容积率为例，如下图所示，A8 和 A9 是互不相干的，在绘制甘特图没有 A8 必需在 A9 之前的说法，但是 A9 下的 A1和 A7 必需在 A9 之前。以在 3.0 容积率的房子来看，A1 和 A3 是单独出来，往下就没有了，所以可以自由补充在须

16、要的地方。在绘制甘特图时建议先从高层画究竟层，然后从 12 月份往前画，最终按须要调整，绘制时用不同颜色的笔，就不会乱。我们组画甘特图的原则是要早完工，最省施工费用。房地产开发与经营沙盘试验报告C 公司 7 在做施工队选择的时候，是依据甘特图的状况，选择施工队。施工队一旦竞标胜利，必需支付至少六个月的工资，因此假如我们选择中途解聘施工队来降低成本时，都会让他们做完六个月的工期。以及我们在施工队成本计算时是以施工队最低工资来预算的，最终竞标价格一般只会浮动 300 万每月以内。4、订单报建决策分析 其次年起先，由我们自主竞标订单，因此先以较为均衡的价格进行尝试， 广告费和景观设计费都最低不变的状况下，以较低的规划设计占比进行竞标。 结果剩余 30 套未售出，导致其次年收入也不志向，净利润为 2100 万元。3.0A8A3 A6A1 A4A9A1 A7A4A2A5A2 A3房地产开发与经营沙盘试验报告C 公司 8 第三年：经过第一年的订单竞标，确定增加规划设计占比和广告费投入，景观设计费不变。结果剩余 60 套 3.0 容积率的房子未售出，经过总结发觉，2.5 .