21年房地产估价师考试真题及详解6章.docx

《21年房地产估价师考试真题及详解6章.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师考试真题及详解6章.docx（22页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、21年房地产估价师考试真题及详解6章21年房地产估价师考试真题及详解6章 第1章商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给( )，并由其预付定金或房价款的行为。A、 购房者B、 承购人C、 预买客户D、 潜在客户答案：B解析：本题考查的是商品房预售的概念。 根据国务院有关规定，自2022年6月1日起商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。（ ）正确答案：根据2022年国务院办公厅转发建设部关于做好稳定住房价格工作意见通知第七条规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让”。写字楼的可出租面积是指（）。A出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B出租单元内使用面积加

2、上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积答案：D解析：根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司赔偿包括直接损失与间接损失。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对质量不合格的房地产项目的处理中，对

3、给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。 以下不属于现代房地产周期研究结论的是( )。A经济扩张与创造就业不再是线性关系B经济复苏不会立即导致新建筑的产生C房地产市场呈现自我修正的周期性D就业机会增加与空间需求不再同比增长正确答案：C答案 C 房地产市场呈现自我修正的周期性，这是传统房地产周期理论。 某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，评估值数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（ ）万m2。A450B475C490D500正确答案：C风险型决策的具体方法包括（）。A、最大可能法B、期望值法C、决策树法D、大中取

4、大法E、最小最大后悔值法答案：A,B,C解析： 本题考查的是决策的方法。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。选项DE为不确定型决策方法。参见教材P240。21年房地产估价师考试真题及详解6章 第2章 有偿使用土地有多种形式，如土地使用权划拨、土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市（）。A紫线B黄线C绿线D蓝线答案：B解析：在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地

5、的控制界线。下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费答案：A解析：本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。选项B属于人工费；选项CD属于公共设施设备日常运行、维修及保养费。抵押还本付息不计入运营费用。参见教材P367。房地产价格的特征主要包括（）。A、房地产价格受建筑技术的影响很大 B、房地产价格不受交易者的个别情况影响 C、房地产价格形成的时间通常较长 D、房地产价格实质上是房地产权益的价格 E、房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格答案：C,D,E解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与一般物品价格的不同之处，

6、即为房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。李某于2022 年2 月将自有的一套住房出租，月租金为1200 元。则李某该年度应缴纳房产税( )元。A.432B.576C.864D.1728答案：B解析：2022 年3 月1 日起，对个人出租住房，不区分用途，按4的税率征收房产税。1200 元124%=576 元。下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A、时值是资金运动起点的金额B、终值是资金运动结束时的金额C、不同时点发生的绝对值相等的资金具有相

7、同的价值D、资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值答案：D解析： 本题考查的是资金等效值的概念。选项A错误，现值是资金运动起点的金额；选项B错误，终值是资金运动结束时与现值等值的金额；选项C错误，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。某厂房的建设用地使用权于2022年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2022年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取

8、得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2022年9月30日的市场价值。答案：解析：价值时点是2022年9月30日，此时土地剩余使用时间为41年。成本法计算公式：该厂房2022年9月30日的市场价值土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧（1）土地重新购建价格（2）建筑物重新购建价格18001.3212376（万

9、元）；（3）建筑物折旧1）物质折旧房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元空调以外的其他设备折旧费808/1064万元长寿命项目折旧费（23763080）8/60302.13（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）（23763080）8/49369.96（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物不予补偿前提下）物质折旧小计：396.13万元（或者463.96万元）2）功能折旧（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重建价格情况下，功能过剩折旧无效成本超额持有成本125.98（万元）（如果用重置价格，则没有无效成本。）建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元建筑物市场价值1643.022

10、376522.113496.91万元（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）；建筑物市场价值1643.022376-589.94=3429.08万元（在土地到期无偿收回，对建筑物不给补偿前提下）。21年房地产估价师考试真题及详解6章 第3章(2022年真题) 在房地产投资的“购买持有出租出售”模式中，现金流出不包括（）。A.购买成本B.土地取得费用C.装修费用D.运营成本答案：B解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买持有出租出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。下列表述正确的有（）。A.个人将购买超

11、过2年（含2年）的住房对外销售的，免征增值税 B.对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税 C.个人销售住房征收土地增值税 D.个人销售或者购买住房暂免征收印花税 E.对于公有住房，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间答案：A,D,E解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。选项B错误，自2022年6月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；选项C错误，个人销售住房暂免征收土地增值税。 在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的

12、值，调整为基准日期时的值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为（ ）。A住宅用地B公共服务设施用地C道路用地D绿化用地E军事用地正确答案：ABCD 竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋（ ）的价值。A基础B结构C屋面D返修E水、电、卫等附属工程正确答案：ABCEABCE竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用。下列关于名义利率与实际利率的说法中，

13、正确的有（）。A.当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率 B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 C.当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等 D.名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小 E.计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大答案：B,C,E解析： 本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。 置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司，法定代表人：；住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所，法定代表人：；住所：市路号，二级评估资质。三、估价对象置业公

14、司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2022年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建

15、写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2022年6月30日至

16、2022年7月5日。十三、估价报告应用的有效期(略)置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析置业公司兼并集团内工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，

17、拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)

18、超市的估价(略)估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2总价=94307800元=7355万元(二)在建写字楼的估价1首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=135003001.28.27(1-20%)元=3215万元年运营费用321555%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(

19、3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。2测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。续建工程费及管理费等。装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等 150万元，合计3490万元。投资利息。当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为：3490(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元销售税

20、费。当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费141836%万元=851万元3在建写字楼的评估价值总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。正确答案：缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取

21、没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物，客观性不够。全年收益天数按300天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。(14)缺附件的有关内容。(15)光辉大厦的租金收入是否有租约限制、是否是客观收益，没有说明。试题分析对于指错题中所给出的估价报告，要进行从形式到内容的逐项检查。从形式上来讲，该报告缺乏附件，估价对象状况表述不完全，估价结果确定中缺乏在建写字楼的单价。对于内容上的错误，更要认真

22、检查。首先是估价方法的选用，本题中对超市估价时选用的是比较法，作为有收益的房地产，按照规范，应该首选收益法。其次是在建工程估价的详细环节的检查，用假设开发法估算时各项指标的确定是否依据充分，是否客观，各项指标的计算要严格按照规范的要求。21年房地产估价师考试真题及详解6章 第4章保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。（）答案：对解析：本题考查的是保险合同。保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。参见教材P322。房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（ ）配合

23、考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位答案：B解析：收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预租售收入时，需要考虑销售收入计划。强制拍卖过程中出现中止事由时，人民法院不能单方中止拍卖程序。（）答案：错解析：法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在以下方面：是否委托由法院决定；法院有权在出现中止事由时单方中止拍卖程序；法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序；法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查；法院有权对拍卖结果依法进行审查，并

24、根据法律规定作出是否予以确认的裁定，如果发现拍卖机构与竞买人之间恶意串通，或者是竞买人之间相互恶意串通，并给他人造成损失时，法院应当宣告拍卖无效。关于划拨土地使用权的说法，错误的有( )。A.以划拨方式取得土地使用权无须交纳土地出让金B.划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制C.国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物不予补偿D.无地上建筑物的划拨土地使用权未经许可不得转让E.无地上建筑物的划拨土地使用权出租无须批准答案：C,E解析：(4)划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理

25、土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。(5)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B房地产估价是替相关当事人为房地产定价C房地产估价是为委托人提供价格保证D房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E房地产估价既是一门科学也是一门艺术答案：A,D,E解析：房地产估价的本质有以下五点：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；房地产估价会有

26、误差，但误差应在合理的范围内；房地产估价既是一门科学也是一门艺术。某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000 元/m2，销售均价为6500 元m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是（）。A14.32%B18.62%C19.03%D23.08%答案：A解析：50005保本售价4.755.5%保本售价4.75，可得保本售价5569.48 元m2，（6500 元m25569.48 元m2）6500 元m214.32%。房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.

27、独一无二C.相互影响D.用途多样答案：C解析：本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。21年房地产估价师考试真题及详解6章 第5章商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、

28、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）答案：错解析：净收益每年不变的公式可用来说明在不同报酬率下土地使用期限长到何时，有限期的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。 经济适用住房价格（ ）。A由市（县）人民政府制定B实行市场调节价C由房地产开发商制定D由政府限定销售价格正确答案：A目前，某村集体经济组织人均耕地面积3亩，因建设现征收某村集体经济组织的耕地面积12亩，该耕地近3年平均年产值

29、为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（）。A、征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人B、该耕地的土地补偿费最少为7.2万元C、该耕地的土地补偿费最高为12万元D、征收该耕地需要报A省人民政府审批答案：A解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。征收该耕地，需要安置的农业人口数为12/3=4（人）。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的610倍。基本农田，基本农田以外的耕地超过35h的，其他土地超过70h的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由

30、省级人民政府审批并报国务院备案。 甲公司向某保险公司所购买的保险属于（ ）。A信用保证保险B财产保险C人身保险D责任保险正确答案：D 某房产年折旧率为16%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应为完好房。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在（）的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。A.不存在任何期权 B.存在期权且不确定性很大 C.存在期权且不确定性很小 D.存在期权且确定性很大 E.存在期权且确定性很小答案：A,C解析：本题考查的是应用实物期权方法决策需注意的问题。在不存在实物期权或存在期权但不确定性很小的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。21年房地产估价师考试真

31、题及详解6章 第6章 因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列对工程建设定额的理解有误的是（ ）。A工程建设定额是工程造价计价的重要依据B工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系C工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平D工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律正确答案：C通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为（）m。A.2 B.3 C.4 D.5答案：B解析：本题考查的是居住区道路的规划布置。通向各户或各单元门前的小路

32、，一般宽度为3m。 成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A房地产抵押估价B房屋征收评估C房地产司法拍卖估价D房地产转让估价E房地产投资信托基金估价答案：B,C解析：法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。在房屋征收评估中，估价对象实际状况为已出租或抵押、查封的房地产，但估价中假定估价对象未出租或抵押、查封；在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。所有的股份制企业都可以发行股票融资。（ ）答案：错解析：本题考查的是股票的概念。对于股份有限公司来说，股票是筹措资金的重要手段。P288。