22年房地产估价师历年真题和解答7辑.docx

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1、22年房地产估价师历年真题和解答7辑22年房地产估价师历年真题和解答7辑 第1辑某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40。总建筑面积为6800。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/，每间客房的综合投资为14万元。则单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A、1800B、2040C、2100D、2380答案：C解析：考点:房屋开发费。以每间客房为单位，不是按平米，141502100（万元），如按每平米，是概算指标法。一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是经济发展。GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。 以出让方式取得土

2、地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为（ ）。A必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意B必须取得所在地建设行政主管部门的批准C与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同D相应调整土地使用权出让金E出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金正确答案：ACD (四)某住宅区2022年5月开工，现正在建设当中，估计2022年12月完成要估价届时的售价。估价对象的状况和房地产市场情况应选择为( )。A估价对象的状况和房地产市场情况均为2022年12月B估价对象的状况为现在，房地产市场情况为2022年12只C估价对象的状况为2022年5月，房地产市场情况为

3、2022年12月D估价对象的状况和房地产市场情况均为2022年5月正确答案：A 写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和( )来确定。A.市场租金水平的预测值B.业主可接受的最低租金水平C.市场租金的变化趋势D.同类写字楼的平均租金水平正确答案：B租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额。写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况(即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段)。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。某

4、办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元m2，土地重新购置价格为4800元m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2，建筑物折旧总额为（）万元。A800B878C896D1129答案：A解析：建筑物折旧总额=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值=建筑物重置价格-（房地产市场价格土地重新购建价格）=32002（5200248001）=800（万元）。 空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率降低，会导致有效毛租金收入减少；空置率提高，会导致有效毛租金收入上

5、升。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师历年真题和解答7辑 第2辑请教:2022年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题及答案第2大题第5小题如何解答?采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。A0.03B0.83C0.85D1.25：正确答案：D答案分析：原题：甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000，2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构。

6、3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。容积率按原规划计算：25000/20000=1.25 承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A、半个月B、一个月C、一个半月D、两个月答案：A解析：考点:竣工验收。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付给开发商。房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A、建筑物区分所有权B、建筑物共同共有权C、建筑物按份共有权D、私有权答案：A解析：考点:

7、房地产权益的含义。房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。 在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是（）。A.告知评估价B.公布保留价C.给出起拍价D.竞买人报价 答案：D解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。在房地产拍卖活动中，只有竞买人报出的价格才是要约表示。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。参见教材P5。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。（）答案：对解析：本题考查的

8、是房地产抵押权的实现。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200 万元，则应纳房产税最低税额为( )万元。A.1.44B.1.68C.1.92D.2.16答案：B解析：自用的地下建筑，工业用途，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值;商业和其它用途，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。应纳房产税税额=应税房产原值1-30%1.2%=20070%1.2%=1.68。参见教材P238。#22年房地产估价师历年真题和解答7辑 第3辑 长期趋势法的作用主要有（ ）。A用于收益法中预测未来的租金、空置率等B用于市场法中对可比

9、实例的成交价格进行市场状况调整C用于成本法计算重置价格D用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力E用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：ABDE运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（）答案：对解析：评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利

10、润率除以开发经营期的年数。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。 （ ）正确答案： 寿命周期长是房地产最重要的一个特性。( )正确答案：答案 位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。落尘又称烟尘，颗粒相对较大，也可以靠重力在短时间内沉降到地面。（）答案：错解析：本题考查的是大气污染物及其危害。落尘又称降尘，颗粒相对较大，也可以靠重力在短时间内沉降到地面。房地产投资者的权益融资方式主要有( )。A、 公司上市B、 房地产抵押贷款C、 土地储备贷款D、 合作开发E 向商业银行借入信用贷款答案：A,D解析：解析 房地产企业的权益融资与债务融资22年

11、房地产估价师历年真题和解答7辑 第4辑 房地产贷款担保的形式有（ ）。A保证B抵押C质押D拍卖E协议正确答案：ABCABC房地产贷款担保通常有三种形式：保证、抵押、质押。甲方提供土地、乙方出资金合作建房，建成后甲方将其所得的房地产转让给乙方，甲方应缴纳营业税。（）答案：对解析：营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5。 某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。A2.00B7.30C8.53D9.00正确答案：A（1）按月计息时，利

12、息和=P（1+i）n-1=1000万元（1+8%/12）312-1=270.24万元（2）按季计息时，利息和=P（1+1）n-1=1000万元（1+8%/4）43-1=268.24万元（1）-（2）=2.0万元根据证券的分类，提货单属于（）。A.商品证券 B.货币证券 C.资本证券 D.实物证券答案：A解析：本题考查的是证券的分类。商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等。 税收制度由纳税义务人、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A、了解某宗房地

13、产的承租人权益价值B、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C、了解某宗房地产应纳房产税的税额D、了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额答案：D解析： 本题考查的是房地产税收的需要。城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收，不需要房地产估价。拍卖国有资产为房地产的，确定保留价的基础是( )。A.房地产估价结果 B.人民法院的决定C.国有资产管理部门作出的决策意见 D.国有资产占有部门意见答案：A解析：委托人拥有保留价的确定权。拍卖国有资产，依法需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的保留价。若拍卖国有资产是房地产的，则应当根据房地产估价机构

14、的估价结果确定保留价。22年房地产估价师历年真题和解答7辑 第5辑根据国有土地上房屋征收评估办法，对复核结果进行鉴定时，专家组成员中房地产估价师不得少于( )。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4答案：B解析：省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当成立房地产价格评估专家委员会。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3 人以上单数，其中房地产估价师不得少于1/2。 城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发用地应当以划拨的方式取得。（ ）此题为判断题(对，

15、错)。正确答案： 尚未完成房屋拆迁安置补偿的，转让房地产开发项目时，项目转让人应当书面通知被拆迁人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（）等方式予以处置。A、国有土地出让 B、国有土地转让 C、国有土地租赁 D、国有入地作价出资（入股） E、保留划拨土地使用权答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资

16、（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为( )。A.时点指标 B.相对指标 C.时期指标 D.平均指标答案：A解析：时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下三个特点：只能间断计数；各时点指标值不可以直接累加；每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系。 在一国金融机构体系中居领导核心地位的是（ ）。A政策性银行B商业银行C中央银行D人民银行正确答案：C答案：C。中央银行，是指代表国家对金融活动进行监督管理、制定和执行货币政策的金融机构。中央银行在一国金融机构体系中居领导核心地位。22年房地产估价师历年真题和解答7辑 第6

17、辑土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限只有（）年。A、35B、42C、50D、70答案：B解析：本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”70年-28年=42年。新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）。A.一级B.二级C.三级D.临时资格资质答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构资质等级。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构资质等级核定为三

18、级资质，设1年的暂定期。参见教材P181。 房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含（ ）。A与原估价机构有利害关系B本人就是当事人C由拆迁当事人亲自委托D与拆迁当事人有利害关系正确答案：C 该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（ ）类。A负债B资产C成本D所有者权益正确答案：B 在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，而采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济效益。实际上这一估价原则也是房地产利用（ ）的结果。A竞争B技术C经济D优选E法律正确答案：AD在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。

19、 对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为（ ），也是进行投资分析最重要的基础数据。 投资；成本；销售或出租收入；税金；利润ABCD正确答案：BB所有选点均是开发投资项目现金流量的基本要素。根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯用语，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，不包括房屋占用范围内的土地。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的种类。根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯用语，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。22年房地产估价师历年真题和解答7辑 第7辑

20、某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。A.市场价格上升 B.市场价格下降C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定答案：B解析：住宅建筑物层数在7层及7层以上的应设置电梯。（）答案：对解析：本题考查的是楼梯、电梯。一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，需要设置电梯。在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A、项目投资现金流量表 B、资本金现金流量表 C、投资各方现金流量

21、表 D、财务计划现金流量表答案：D解析：本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。表参见教材P270。经济适用房的单套建筑面积控制在（）。A、50平米左右B、60平米左右C、70平米左右D、80平米左右答案：B解析：本题考查的是保障性住房。经济适用房的单套建筑面积控制在60平米左右。非银行金融机构与商业银行的区别不包括（）。A.资金来源不同 B.资金运用不同 C.资金核算方法不同 D.资金发放方式不同 E.不具有信用创造功能答案：C,D解析： 本题考查的是非银行金融机构。非银行金融机构与商业银行的区别：（1）资金来源不同；（2）资金运用不同；（3）不具有信用创造功能。 下列保险险种，属于商业保险的有（ )。A.责任保险B.失业保险C.工程保险D.人寿保险E.劳动工伤保除正确答案：ACD根据（），债券一般可分为附息债券和贴现债券。A.发行主体的不同 B.偿还期限的长短 C.利息的不同支付方式 D.发行方式答案：C解析：本题考查的是债券的分类。根据利息的不同支付方式，债券一般可分为附息债券和贴现债券。