2022房地产估价师历年真题5辑.docx

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1、2022房地产估价师历年真题5辑2022房地产估价师历年真题5辑 第1辑拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用权人的行为。（）答案：对解析：考点:开发商获取土地的途径。拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用权人的行为。(2022真题) 根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力确定城市人口规模的方法称为（）。A.综合平衡法B.环境容量法C.区域分配法D.系统工程法答案：B解析：本题考查的是城市性质与城市规模。环境容量法，它是根据城市基础设施的支持能

2、力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的一种方法。下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A回收固定资产余值B自有资金C长期借款D净转售收入答案：B解析：资本金现金流量表中现金流入包括以下几项：销售收入；租金收入；自营收入；净转售收入；其他收入；长期借款；短期借款；回收固定资产余值；回收经营资金。 建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响。A、 房地产相邻关系的限制B、 房地产权利的限制C、 房地产政府监督D、 银行利

3、率答案：A解析：知识点 地役权、相邻关系 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。A810B132025C2835D4860正确答案：C某写字楼因停车位数量不能满足需求，租金明显低于市场租金，由此造成的写字楼折旧属于（）。A外部折旧B功能落后折旧C功能缺乏折旧D使用磨损折旧答案：B解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。功能折旧可分为下列3种：功能缺乏折旧；功能落后折旧；功能过剩折旧。其中，功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。20

4、22房地产估价师历年真题5辑 第2辑 新设立的房地产开发企业领取营业执照后应当在法定时间内向登记机关所在地房地产开发主管部门备案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3 000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1 400万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 将等产量曲线图和等成本线合在同一坐标平面内，则一条等成本线能且只能与其中一条等产量曲线相切，该切点就是厂商在成本一定时产量最大(或者产量一定时成本最小)的最

5、佳要素投入组合，即满足厂商均衡条件的点。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2022年年底到期。房地产估价师在评估时应（）。A、对于租赁不予考虑B、评估无租约限制价格C、评估承租人权益价格D、评估出租人权益价格答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价

6、值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。 （二）甲房地产开发公司。（以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。10.乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投

7、标报价，此地价为甲公司预期（ ）。A.能保本而接受的最高地价B.能保本而接受的最低地价C.能取得正常利润而接受的最高地价D.能取得正常利润而接受的最低地价正确答案：D在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（）。A、房价租金比B、房地产价格指数C、平均建设周期D、吸纳率E、开发投资杠杆率答案：A,E解析：考点:市场监测与预警指标 。选项BD属于市场交易指标；选项C属于供给指标。市场监测与预警指标包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。 某建筑物的建筑面积为200

8、m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )。A10.2万元B11.0万元C11.3万元D11.5万元正确答案：C2022房地产估价师历年真题5辑 第3辑在市场经济中，价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。 ( )答案：对解析： 乙公司筹集建房资金利用的信用形式为（ ）。A银行信用B商业信用C民间信用D国家信用正确答案：AC营运能力分析包括存货周转指标和应收账款周转指标。（）答案：对解析：本题考查的是财务分析。营运能力分析包括存货周转指标和应收账款周转指标。 关于收益性物业财务收支报告的说法正确的是（ ）。

9、A对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单，也是物业管理企业应定期向业主提供的 一系列报告之一B在报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍C向业主提供有关经营情况的分析报告，这是物业管理企业和业主相互沟通的重要方式D如实际收入或支出较预算中有关数字变化小，也须提供分析报告E物业管理企业每月必须给租户一个租金账单正确答案：ABC下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。A.租赁权 B.地役权 C.抵押权 D.所有权答案：B解析： 本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地

10、役权。关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是（）。A因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制B承租人权益价值可能为负值C出租人权益价值与合同租金及市场租金有关D承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和答案：D解析：D项，承租人权益价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。如果合同租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。图31是一块三角形ABC的土地。如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%。在图上

11、作辅助线AD、A、CE及BF，则有：三角形ACD 土地的总价为（）元。A.2046240 B.2064240 C.2178340 D.2862440答案：A解析：2022房地产估价师历年真题5辑 第4辑 票据贴现的期限最长不得超过（ ）个月。A2B4C6D8正确答案：C答案：C。票据贴现的期限最长不得超过6个月，贴现期限为从贴现之日起到票据到期日止。 关于开发公司一期工程2022年9月1日能否设定抵押，下列说法正确的有（ ）。A不可以设定，囚房屋工程尚未竣工B可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C可以设定，因符合在建工程抵押条件D不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率正确答案：B

12、C某商铺2022年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2022年该商铺的净经营收入为（ ）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40答案：C解析：收益性物业经营状况的评估。净经营收入潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用66（1-10%-30%）39.60（万元）。运用比较法估价需要把诸如增值税、所得税、契税等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。（）答案：对解析：考点:比较法估价需要具备的条件。运用比较法估价需要把诸如增值税、所得税、契税等交易税费非正常负担下的价格，处理

13、为正常负担下的价格。 假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为（ ）万元。A1616B2560C1882D1920正确答案：C( )是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。A、 证券B、 股票C、 债券D、 投资基金答案：B解析：本题主要考查的是股票的概念。 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（ ）等。A规划设计方案B投资估算C资源条件D投资权益正确答案：C2022房地产估价师历年真题5辑 第5辑对人体产生严重心理影响的污染是（ ）。A.大气污

14、染B.环境噪声污染C.水污染D.辐射污染答案：B解析：本题考查的是环境噪声污染概述。噪声污染引起的心理影响主要是使人烦恼激动、易怒、甚至失去理智。P56。房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（）。A、特色装饰装修B、厨具C、特许经营权D、抵押贷款答案：D解析：考点:估价对象的确定。在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的主要分类包括（）。A.短期投资和长期投资 B.实物投资和金融投资 C.商品房投资和土地开发投资 D.直接投资和间接投资 E.固定资产投资与流动资产投资答案：A,B,D解析：本题考查的

15、是投资概述。投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下：（1）短期投资和长期投资；（2）直接投资和间接投资；（3）金融投资和实物投资；（4）生产性投资和非生产性投资。商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。 影响房地产价值的权益因素包括（ ）。A房地产权利设立和行使的限制B房地产区位的限制C房地产使用管制D房地产通风采光的限制E房地产相邻关系的限制正确答案：ACE某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A.6.75%B.8.05%C.7.93%D.7.52%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。第一步，求出借款还本付息P70万，i5%，n15年路线价法主要适用于城镇临街工业用地的估价。（）答案：错解析： 本题考查的是路线价法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的估价。价格等于“成本加平均利润”是必然的。因为价格围绕着“成本加平均利润”而上下波动，最终必然趋向于“成本加平均利润”。答案：错解析：价格等于“成本加平均利润”是偶然的。价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。