2022房地产估价师考试题目下载9辑.docx

《2022房地产估价师考试题目下载9辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师考试题目下载9辑.docx（21页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022房地产估价师考试题目下载9辑2022房地产估价师考试题目下载9辑 第1辑估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m2，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。A、建筑面积1500 m2，一年前出售，售价为2000元/m2，位于同一工业区B、建筑面积10000 m2，近期租出，年租200万，位于同一工业区C、建筑面积500 m2，近期租出，年租10万元，位于同一工业区D、建筑面积2000 m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区答案：D解析：考点:选取可比实例的要求。主要从以下四个方面考虑：（1）可比实例房地产应与估价对象房地产规模相当

2、，根据0.5可比实例/估价对象规模2，可得出750估价对象规模3000，排除选项BC；（2）可比实例的交易方式应适合估价目的，排除选项A；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点，排除选项A；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2022年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后；向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（）答案：错解析：本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2022年4月30

3、日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后；向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大答案：D解析：本题考查的是选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。参见教材P96。 计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用( )。A资本率法B现金流量表法C重叠价值估价法D折旧率法正确答案：C答案 C重叠价值估价法是先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)影响范围的分界线，再以此

4、分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。 建筑红线后退距离是指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以上限控制。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： “三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试题目下载9辑 第2辑印花税的税率采用（）两种。A.定额税率和累进税率 B.比例税率和定额税率 C.累进税率和累退税率 D.特殊税率和一般税率答案：B解析：本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。 当估价对象为“干净”

5、的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 1314 卖房者甲与购房者乙于2022年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下简称合同1）和房屋装修合同（以下简称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新

6、评估。请在以下问题中选择正确答案。第 13 题 估价时点应是（ ）。A2022年4月25日B2022年5月25日C2022年7月25日D2022年7月25日以后的某一天正确答案：A某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率答案：B解析：本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。P180。 房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建筑物防震缝的宽度在任何情况下

7、不得小于50mm。答案：对解析：防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。防震缝的宽度在任何情况下不得小于50mm。2022房地产估价师考试题目下载9辑 第3辑设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升答案：A解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。下列房地产中，不得抵押的有（）。

8、A共有的房地产B人民法院查封的房地产C出租的房地产D设有地役权的房地产E尚未注销异议登记的房地产答案：B,E解析：城市房地产抵押管理办法规定下列房地产不得设定抵押权：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。 房地产估价的必要性主要表现在（ ）等方面。A土地使用权出卖的需要B房地产保险的需要C房地产税收的需要D房地产征收和征用补偿的需要E房地产损害赔偿的需要正确答案：BCDE除了选项B、c、D、E外，房地产估价的必要性还有：土地使用权m让的需要；房

9、地产转让、租赁的需要；房地产抵押、典当的需要；房地产纠纷凋处和有关司法鉴定的需要；企业有关经济行为的需要；房地产管理的需要；其他方面的需要。下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。A.审计费B.利息C.外汇汇兑净损失D.融资代理费答案：A解析：本题考查的是房地产开发费。选项A属于管理费用。P262。失信被执行人可以购买普通住房。（）答案：错解析：本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。惩戒措施分为八大类，其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产。甲企业于2022年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余

10、为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。保障房建筑适宜的结构形式为（）。A.砖混结构B.剪力墙结构C.筒体结构D.砖木结构答案：B解析：本题考查的是建筑分类。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构達筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒

11、体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。参见教材P61。2022房地产估价师考试题目下载9辑 第4辑城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。（）答案：对解析： 本题考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。网络图法在建设工程管理中常常作为（）的方法。A质量控制B成本控制C进度控制D合同管理答案：C解析：在工程的进度管理中，制定进度计划的方法有以下两种：应用传统的水平进度计划（横道图法）；网络计划（网络图法）。网络图法是以网络图的形式来表达工程进度计划的方法。多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有

12、的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（）答案：错解析：考点:房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）答案：错解析：本题考查的是辅助报表。借款还本付息估算表属于辅助报表。 有一宗前后临

13、街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )米。A9B13.5C15D18正确答案：D答案 D2000(2000+1000)2718(米)城市发展战略是城市（）三位一体的统一的发展战略。A.经济 B.生态 C.社会 D.建设 E.文化答案：A,C,D解析：本题考查的是城市发展战略。城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。2022房地产估价师考试题目下载9辑 第5辑 规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列（ ）是货币政策的中间目标。A稳定物价B国

14、际收支平衡C货币供应量增加D利率稳定E实现充分就业正确答案：CDA、B、E选项属于货币政策的终极目标，中间目标是中央银行为了实现其终极目标而设置的可供观测和调控的指标。 城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市规定自 2022 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1计征，调整为按照转让所得的 20计征，张某于 2022 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2022 年 8

15、 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。注册房地产估价师应当在估价报告的（）内容中对该税收政策调整进行阐述。A.估价假设与限制条件B.市场背景描述与分析C.风险提示说明D.估价测算过程答案：B解析：市场背景描述与分析，应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来估价对象的类似房地产市场状况。本题中，对税收政策调整属于市场背景描述与分析。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。（）答案：对解析：考点:收益性物业经营状况的评估。从净经营收

16、入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。 毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（ ）A方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料B由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值C避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计D忽略了房地产租金以外的收入E相对全面一些正确答案：ABCD项为毛租金乘数法的缺点，E项是相对潜在毛收入乘数法而言的。2022房地产估价师考试题目下载9辑 第6辑 下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（

17、 ）。A有不少于1000万元人民币的实有资本B货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行C设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后。方可向工商行政管理部门申请设立登记D一个城市原则上只设一个担保公司正确答案：B货币形态的实有资本应当存人城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A、 65.4B、

18、 81.8C、 87.2D、 109.0答案：A解析：知识点 路线价法按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的有（）。A.处罚类会计科目 B.负债类会计科目 C.所有者权益类会计科目 D.成本类会计科目和损益类会计科目 E.资产类会计科目答案：B,C,D,E解析：本题考查的是会计基本核算方法。会计科目按照会计要素进一步分为五类，即资产类会计科目、负债类会计科目、所有者权益类会计科目、成本类会计科目和损益类会计科目。在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。A、形状相似B、在同一条街道上只有一个路线价区段C、面积接近D、地价相近E、通达性相当答案：D,E解析： 本题考查的是划分路线价区段。

19、在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A、权益融资 B、债务融资 C、发行企业债券 D、吸收其他机构投资者资金答案：B解析： 本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。下列选项中，不属于影响房地产价格的心理因素的是（）。A.人文环境 B.讲究风水 C.吉祥数字 D.时尚风气答案：A解析：本题考查的是心理因素。影响房地产价格的心理因素主要有以下方面：（1）购买或出售时的心态

20、；（2）个人的欣赏趣味或偏好；（3）时尚风气、跟风或从众心理；（4）接近名家住宅的心理；（5）讲究风水或吉祥号码。2022房地产估价师考试题目下载9辑 第7辑建设投资估算精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%1.0%，这一阶段属于（）。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究答案：D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。参见教材P251252。 拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（

21、 ）日前，申请延续注册。A15B30C60D90正确答案：B （ ）的成交日期应与估价时点接近。A可比实例B要约案例C指数实例D加权实例正确答案：A可比实例的成交日期应与估价时点接近。 房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（ ）。A发现地下文物B银行贷款未按期到账C相关建材供应缺货D更改建筑设计正确答案：A李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（ ）元。A.948.72B.1039.09C.12

22、00.58D.2149.29答案：B解析：复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=1220=240个月，P=30万元，A1=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=3000000.5%（1+0.5%）240/（1+0.5%）240-1=2149.293（元），第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2= 1000000.5%（1+0.5%）120/（1+0.5%）120-1=1110.205（元），则从第11年开始的月还款额为A= A1- A2=2149.293-1110.205=1039.09（元）。本题考查的是一次性提前偿还本金的相关计算 。

23、第一步：计算出等额的月供第三步：提前偿还本金之后的月还款额0.214929-0.1110210.103908（万元）2022房地产估价师考试题目下载9辑 第8辑 房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：空置率等于空置量。答案：错解析：空置率不等于空置量。 某估价事务所于1998年6月10日16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为（ ）。A现在B委托人指定的日期C1998年6月12日D重新估价的作业日期中的某日正确

24、答案：C 房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ）。A变现性差B投资额巨大C投资回收周期长D需要专门的知识和经验E具有过人的胆量和风险承担精神正确答案：ABCD 在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对收益性物业而言，物业维修通常起源于（）。A、业主对建筑物的检查B、租户对建筑物状况的抱怨C、物业管理人员对建筑物的检查D、物业管理人员对建筑物使用情况的调查答案：B解析：考点:物业的维修养护。良好的物业维修养护管理不仅是租户要求的，也是物业本身和物业管理目的所要求的。物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨

25、，物业管理人员在抓紧维修的同时，还要对承租人的合作表示感谢，对建筑物缺陷可能给租户造成的不便表示歉意。这种及时应租户要求而进行的维修，不仅能树立物业服务企业的信誉，而且还有助于避免由于物业缺陷而导致的重大经济损失。2022房地产估价师考试题目下载9辑 第9辑某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的是( )。A、 按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%B、 按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%C、 按土地价值分摊，二层占有的土地份

26、额为35.0%D、 按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%E 按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%答案：A,B,D,E解析：因为建筑物共三层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，即每层建筑面积均为200m2。房地总价值为600万元，其中土地价值为480万元，建筑物价值为120万元。根据题意，一层房地价值是二层的1.5倍，二层房地价值是三层的1.2倍。设三层房地价值为x，二层为1.2x，一层是1.51.2x1.8x，则x+1.2x+1.8x4x600万元，x150万元，即三层房地价值为150万元，二层房地价值为180万元，一层房地价值为270万元。 物业管理是一种（ ）的

27、管理。A企业化B人性化C辅助型D引导型正确答案：A物业管理是一种经营型、企业化的管理。在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（）。A规费B措施费C直接工程费D企业管理费答案：B解析：措施费主要包括安全防护、文明施工措施费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费、施工排水费、施工降水费、地上地下设施、建筑物的临时保护设施费、已完工程及设备保护费九项通用措施项目和专业措施项目。混凝土、钢筋混凝土模板及支架费为建筑工程的专业措施项目，脚手架费为建筑工程、装饰装修工程和市政工程的专业措施项目。某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款

28、支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（）。A该房地产的实际价格等于名义价格B该房地产的名义价格为50万元C该房地产的实际价格为50万元D该房地产的实际价格高于50万元E该房地产不存在名义价格答案：A,B,C解析：名义价格是指在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格；实际价格是指在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。本题中付款方式虽然是未来分期付款，但同时支付了利息，因此折现到成交日期的价格数值上等于名义价格。非燃烧体是在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料。（）答案：错解析：本题考查的是建筑等级。难燃烧体：在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料，当火源脱离后即停止燃烧的材料，如沥青混凝土。影响商品需求的因素有（）。A.消费者的偏好 B.消费者的收入水平 C.商品本身的价格 D.相关商品的价格 E.厂商对商品未来的预期答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是需求及其变动。一般来说，影响商品需求的因素有：消费者的偏好；消费者的收入水平；该商品本身的价格；相关商品的价格；消费者对商品未来价格的预期；其他因素。选项E，正确说法是消费者对商品未来价格的预期。