2022房地产估价师考试答案7节.docx

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1、2022房地产估价师考试答案7节2022房地产估价师考试答案7节 第1节 有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。AH公司应缴纳营业税40万元BH公司应缴纳契税20万元而非32万元C担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保D合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效正确答案：ABD整个建筑物的全部荷载最终是由基础来承受的。( )答案：错解析：知识点 地基与基础关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A、重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B、重新购建价格相当于账面价值C、重新购建成本是客观的重新购建成本D、建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E、土地的重

2、新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格答案：C,D解析：考点:重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的；选项B账面价值是基于历史成本的余值；选项E土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定价值、确定其土地使用权价格。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。（）答案：对解析：考点:房地产项目融资方案。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。A土地所有权B国有工业用地土地使用权C宅基地土地

3、使用权D大型游乐场E乡镇企业用房正确答案：AC答案 AC中华人民共和国担保法第三十七条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第 (五)项、第三十六条第三款规定的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)依法不得抵押的其他财产。”某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独

4、立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为二年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括（）。A.土地使用期限B.规划条件C.租约限制D.原抵押权的优先受偿款答案：D解析：权益状况比较、调整的内容主要有：规划条件（如容积率）；土地使用期限；共有情况；用益物权设立情况；担保物权设立情况；租赁或占用情况；拖欠税费情况；查封等形式限制权利情况；权属清晰情况等影响房地产价格的因素。 投资者对房地产内部使用功能的

5、变动，体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖性正确答案：BB适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。2022房地产估价师考试答案7节 第2节 如果两笔资金等值，则用复利公式把它们变换到

6、任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：下列各项影响房地产价格的因素中，可以并列构成一种分类的有（）。A、一般因素B、国际因素C、市场因素D、区域因素E、个别因素答案：A,D,E解析： 本题考查的是房地产价格影响因素概述。房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类。一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后再进行细分；对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次；还有一种分类，是将房地产价格影响因素分为房地产状况因素、房地产市场因素和房地产交易因素三个层面。关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（）

7、A.流动性好 B.市场价值稳定 C.现金回报较低 D.抵御通货膨胀答案：C解析： 本题考查的是房地产投资信托基金概述。房地产投资信托基金的特征：流动性好、市场价值稳定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。商品房预售合同登记备案的申请人应是( )。A.购房人B.房地产开发企业C.商品房销售代理机构D.购房人和房地产开发企业答案：B解析：商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。A.

8、平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修勾法答案：A解析：本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P349。 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派（ ）成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。A3人（含3人）B5人（含5人）C3人（含3人）单数D5人（含5人）单数正确答案：C编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方余额减去“利润分配”账户贷方余额后的差额填列。答案：错解析：有些项目则根据账簿上的记录进行分析、计算后填列，如未

9、分配利润项目，应根据“利润”账户贷方余额减去“利润分配”账户借方余额后的差额填列。2022房地产估价师考试答案7节 第3节凡是有内部孔隙的材料，其密实度都小于1。（）答案：对解析： 本题考查的是建筑材料的性质。材料的密实度是材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化正确答案：CD答案 CD功能折旧(functional depreciation，

10、functional obsolescence)又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能折旧的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。 成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，构成内容有（ ）。A折旧费、房产税B管理费、保险费C维修费、投资利息D地租、维修费E管理费、利润正确答案：AC成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的，包括折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税构成。而利润、保险费、地租等属于准成本租金。某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价

11、值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。房地产估价规范规定，土地取得费用不包括（ ）。A.土地使用权出让金或地价款 B.征地和房屋拆迁安置补偿费C.有关土地取得的手续费和税金 D.其他土地的补偿费答案：D解析： 由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利润去代替无风险的报酬率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对置业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式中，既可在处置物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（）。A、租金收益B、物业增值C、股权增

12、加D、销售收入E、开发利润答案：B,C解析： 本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。参见教材P176。参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。A各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用

13、地的投资价值答案：D解析：同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。2022房地产估价师考试答案7节 第4节最高额抵押权确定的情形有（ ）。A.最高额抵押权已转让B.新的债权不可能发生C.抵押人破产D.约定的债权期限届满E.抵押财产被查封答案：B,C,D,E解析：本题考查的是最高额抵押权。有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（1）约定的债权确定期间届满；（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权

14、人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（3）新的债权不可能发生；（4）抵押财产被查封、扣押；（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（6）法律规定债权确定的其他情形。关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响答案：B解析：本题考查的是估价结果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。参见教材P35。能够改变潜

15、在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入。（）答案：错解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。能够改变潜在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的变化或可出租面积的变化。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租户均按时全部缴纳租金时，可以获得的租金收入。甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。下列属于影响居住房地产价格的实物状况的是（）。A.位置 B.教育配套设施 C.环境质量 D.设施与设备答案：D解析：本题考查的是影响居住房地产价格的因素。选项D设施与设备属于影响居住房地产价格的实物状况

16、因素。选项ABC属于影响居住房地产价格的区位状况因素。 该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为（ ）。A甲房地产公司B乙建筑公司C甲房地产公司和乙建筑公司D甲房地产公司或乙建筑公司正确答案：A 业主委员会是业主大会的执行机构，应履行的职责是（ ）。A召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况B代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同C及时了解业主、物业使用人的意见和建议D监督和协助物业管理企业履行物业服务合同E制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度正确答案：ABCDE选项所述内容为业主大会应履行的职责。此外，业主委员会的职责还有：监督业主公约

17、的实施及业主大会赋予的其他职责。 收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）形式设置调查项目表。A判断提问B多项选择C单项选择D书面提问正确答案：B2022房地产估价师考试答案7节 第5节 2000年4月，某房地产开发公司甲，开发建设一住宅小区。包括6个幢号，一个地下车库，一个配电室。计划投资098亿元人民币。至2022年1月，配电室和三个幢号已竣工并交付使用；地下车库和一个幢号在施工；另两个幢号尚未开始挖槽。至此，房地产开发公司甲已投入资金人民币6600万元。此时，该公司业务转型，对小区开发这一块业务采用逐步退出的战略。于是该公司将此工程转给公司乙。在此情况下，公司甲委托某房地产评

18、估公司对其转让价值进行评估。请问：转让该项在建工程应提供哪些证件?正确答案：转让该在建工程应提供的证件有：(1)国有土地使用证；(2)建设用地规划许可证；(3)建设工程规划许可证；(4)施工许可证；(5)已投入资金的评估证明等。 某写字楼2022年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5，经营费用为潜在毛收入的30，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2022年的净经营收入为（ ）万元。A330B450C650D700正确答案：C以划拨方式职得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续答案：错解析：对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产

19、时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十四条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续；2)私有住宅转让后仍用于居住的；从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于（）存在着差异性。A房地产产品B项目区位C房地产需求D住房价格答案：C

20、解析：一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据(又称细分变量、细分标准)对市场进行细分。利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2022年2022年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y600050X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，X0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2022年的平均价格为（ ）元/m2。A.6050B.6300C.6550D.6800答案：B解析：本题考查的是数学曲线拟合法。2022年2022年，过去的数据为11年，为奇数年，所以预测年份2022年的X取6，60

21、005066300（元/m2）。P385。保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导致保险标的损失的原因。答案：错解析：所谓近因，是指引起保险标的损失最直接、最有效和起决定性作用的因素。在空间和时间上，近因不一定是最接近损失结果的原因。 长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于( )等。A收益法中预测未来的租金B市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整C填补某些房地产历史价格资料的缺乏D比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力E成本法中确定房地产的重新购建价格正确答案：ABCD答案 ABCD长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如

22、用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有其他用途，例如：用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。2022房地产估价师考试答案7节 第6节某企业前3年每年初借款1000万元，按年复利计息，年利率为8%，第5年末还款3000万元，剩余本息在第8年末全面还清，则第8年末需还本付息（ ）万元。A.981.49B.990.89C.1270.83D.1372.49答案：D解析：本题考查的是资金时间价值的换算。换算到同一时

23、间点上，现金流入=现金流出。可全部换算到第8年位置。P161。下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（）。A房地产销售价格调查B房地产促销策略调查C城镇居民家庭收入调查D城市人口地理分布调查E城市基础设施状况调查答案：A,B解析：房地产市场营销因素调查包括：产品调查；价格调查；分销渠道调查；促销策略调查。CE 两项，城镇居民家庭收入调查和城市基础设施状况调查属于经济环境调查；D 项，城市人口地理分布调查属于人口资源环境调查。 财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其( )部分。A限值B预设价值C债权价值D余额正确答案：D答案 D财产抵押后

24、，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C、477.87D、494.77答案：C解析：考点:房地产价格构成。建设成本、管理费用、销售费用3亿；投资利息3（17.2%）0.511061.23（万元）；总成本31061.23（万元）；单位成本为310.61（万元）；可转让地块单位成本310.61/65%4

25、77.87（元/m2）。 自拆自建行为也需要申领房屋拆迁许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 工、器具及生产家具购置费一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的费率计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试答案7节 第7节边际成本曲线是一条先下降后上升的曲线。（）答案：对解析：本题考查的是成本理论。边际成本曲线是一条先下降后上升的曲线。 土地仅指土地部分。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 取得执业资格的人员，申请在新设立房地产估价机构、分支

26、机构执业的，应当在申报房地产估价机构资质或者分支机构备案的同时，办理注册手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（）答案：错解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。50-6-40=4，50-4=46。 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于( )A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成

27、后的房地产价值正确答案：CE答案 CE在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0，如果通货膨胀率为5.5，银行贷款年利率为6.5，存款年利率为3.0，则该项目投资的实际收益率是（）。A5.16B6.16C6.5D8.74答案：B解析：实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）。则该项目投资的实际收益率是：Rr=（1+12.0%）/（1+5.5%）1=6.16%。在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行（）土地的制度。A.行政划拨 B.无偿无限期使用 C.禁止土地使用者转让 D.无偿有限期使用 E.允许一定范围的土地使用者转让答案：A,B,C解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。在计划经济时期，我国的城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。