2022房地产估价师考试真题及答案7篇.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及答案7篇2022房地产估价师考试真题及答案7篇 第1篇下列属于建筑物实物因素的有（）。A.开间.进深.楼层 B.电梯.中央空调.集中供热 C.通风.采光.日照 D.风格.色调 E.层高.朝向答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产实物因素。选项A中的楼层属于区位因素；选项E中的朝向属于区位因素。 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售

2、价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？正确答案：土地产权状况；房屋产权状况；该房地产是否符合规划要求；土地使用基本状况；建筑物基本状况。试题分析买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容，接受委托后，估价师需要全面了解该房地产的状况，包括产权、规划要求和使用状态等。 （ ）的建筑规模一般都在3万以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。A市级购物中心B区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店正确答案：A市级购物中心的建筑规模一般都在3万以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿

3、元以上。 城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。A居住人口规模B居住户数规模C用地规模D建筑规模正确答案：A 物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设招标。采用资格后审的，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。参见教材P78。房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。环境噪声污染的

4、特征包括( )。A.环境噪声污染是感觉公害 B.环境噪声污染具有局限性C.环境噪声污染具有分散性 D.环境噪声污染是大气污染E.环境噪声污染是能量污染答案：A,B,C,E解析：环境噪声污染有下列3个特征：(1)环境噪声污染是能量污染。发声源停止发声，污染即自行消除。(2)环境噪声污染是感觉公害。对环境噪声污染的评价，不仅要考虑噪声源的性质、强度，还要考虑受害者的生理与心理状态。如夜间的噪声对睡眠的影响，老年人与青年人反应不同。(3)环境噪声污染具有局限性和分散性。局限性是指环境噪声影响范围；分散性是指噪声源的分布。2022房地产估价师考试真题及答案7篇 第2篇 不计入房屋面积的有（ ）。A房屋

5、的天面、挑台，天面上的花园、泳池B活动房屋、临时房屋、简易房屋C与房屋室内相通的伸缩缝D层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等E房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：ABDE 评估拆迁价格应精确到（ ）。A元B角C百元D由双方协商正确答案：A我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A、12.45%B、10.26%C、11.98%D、9.68%答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率无风险资产收益率风险系数（平均收益率-无风险资产收益率）

6、9%0.14（18%9%）10.26%。 根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。A条形基础B独立基础C筏板基础D箱形基础正确答案：D 从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：首次登记，是指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。（）答案：对解析： 本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。首次登记，是指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。关于各级房地产价格评估机构

7、各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是( )。A、 一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上B、 一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C、 二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师D、 二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%E 三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师答案：A,B,C解析：二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60%；三级房地产估价机构应有3名以上专职注册房地产估价师。 下列房地产估价相关活动中属于

8、传统价值评估业务范畴的是（ ）A高层建筑地价分摊B房地产投资价值评估C因环境污染导致的房地产价值减损评估D城市房屋拆迁中的停业损失评估正确答案：B2022房地产估价师考试真题及答案7篇 第3篇购买经济适用住房满一定期限后，购房人方可依法转让。（ ）答案：对解析：本题考查的是住房保障制度。经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8 000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用

9、，并已报政府规划主管部门批准。买方可支付的最高购买价为（ ）。A.建筑市场价值一平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价值一平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值一平移相关费用一占用医院内土地的价值答案：A解析： 建筑红线后退距离是指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以上限控制。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 前期物业服务合同至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为准，由双方协商一次性收取。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某投资者以30%的预付款订购了

10、一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是（）。A15.0%B21.4%C30.0%D50.0%答案：D解析：在房地产市场前景看好的情况下，大部分投资置业人士和机构，对预售楼宇感兴趣，因为他们只需先期支付少量定金或预付款，就可以享受到未来一段时间内的房地产增值收益。根据题意得，投资者预付款的收益率=15%30%50%。某房地产开发企业于2022年初以15000元/的价格购买了一面积为8000的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000，写字楼建筑面积60000 ，并于2022年初开始建设。建造期为3 年，建造成本为4500元/。各年投入进度分别为20%、50%、30%。

11、装修费用为1400元/，于2022年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/。销售税费（营业税及附加、销售费用）为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40% ，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请

12、完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。答案：解析：本题0点为2022年年初，1为2022年年末，2为2022年年末，以此类推。 土地费用15000800012000（万元） 建造成本4500（15000+60000）3375（万元） 写字楼销售收入90006000054000（万元） 装修费用1400（15000+60000）10500（万元） 商场年租金收入4500（万元） 转售净收入20000（万元） 贷款按年付息，到期一次还本，贷款期为2年 第一、二年利息分别为：35008%280（万元）资本金财务净现值=-18750-1495/（1+14%）+479/（1+14%）2

13、+10800/（1+14%）3+5076/（1+14%）4+2700/14%1-1/（1+14%）17-4/（1+14%）4+20000/（1+14%）18=-18750-1311.4035+368.5749+7289.6924+3005.3995+9339.6970+1891.2227=1833.183（万元）资本金的财务净现值大于零，因此该项目能满足资本金盈利指标要求。 假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（ ）。A减少B增加C不变D可能增加也可能减少正确答案：B2022房地产估价师考试真题及答案7篇 第4篇

14、移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（）答案：对解析：本题考查的是简单移动平均法。移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。参见教材P390。在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（）。A、蓝色 B、黄色 C、红色 D、紫色答案：D解析：本题考查的是城乡规划控制线。在编制城

15、市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。一般而言，在对企业财务状况作趋势分析时，常用的方法主要有（）。A、比较财务报表B、比较资产负债表C、比较百分比财务报表D、比较财务比率E、图解法答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是财务分析。一般而言，在对企业财务状况作趋势分析时，常用的方法主要有比较财务报表、比较百分比财务报表、比较财务比率、图解法等。(2022真题) 保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。（）答案：对解析：本题考查的是保险的基本原则。人身保险是指以人的生命或身体为保险标的，以被保险人的死亡、疾病、伤害等人身危险为保险事故的一种保险

16、。人身保险主要包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。 市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。（ ）正确答案：这种方法尤其适用于中、长期预测。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。（）答案：错解析：本题考查的是长期趋势法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜

17、采用这种方法。房地产泡沫的成因主要有（）。A、土地的稀缺性B、投机需求膨胀C、开发商之间的博弈D、开发资金的易得性E、金融机构过度放贷答案：A,B,E解析：考点:房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。无差异曲线上各点的边际替代率相同。 ( )答案：错解析：从边际替代率本身的含义看，它可以用无差异曲线上任一点切线的斜率来描

18、述，而该曲线上各点切线的斜率并不相同，因此，无差异曲线上各点的边际替代率也不相同。2022房地产估价师考试真题及答案7篇 第5篇 有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为（ ）万元。矩形土地平均深度价格修正率表 临街深度/英尺 25 50 75 100 125 150 175 200 平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.O 70.8 65.O三角形土地平均深度价格修正率表临街深度/英尺 25 50 75 lOO 12S 150 175 200 平

19、均深度价格修正率（%） 80 75 70 65 60 50 30 20A350B345C315D305正确答案：C2000120%70%75502315(万元) 交易实例房地产、类似房地产、可比实例房地产、估价对象房地产四者的含义及其之间的异同点是什么?正确答案：交易实例房地产是指在房地产市场中真实发生的房地产交易案例；类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并与估价对象房地产状况相同(用途、结构、权利性质相同)或相当(规模、档次相当)的房地产；可比实例房地产是指交易类型与估价目的吻合，成交日期尽量接近估价时点，成交价格为正常价格或可以修正为正常价格的类似房地产；估价对象房地产是指一个具体

20、估价项目中需要估价的房地产。交易实例房地产的外延最大，类似房地产次之，可比实例房地产和估价对象房地产最小，是包围与被包围关系。用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。A甲类房地产比乙类房地产强B乙类房地产比甲类房地产强C该两类房地产强弱程度相同D该两类房地产强弱程度不可比答案：A解析：根据直线趋势法的特点可知，直线的斜率代表价格变动情况，即斜率越大价格变动越大，斜率为正值表明价格增长，反之则表明价格下降。由于甲类房地产价格变动趋势线斜率大于乙类房地产价格变动趋势线斜率，且斜率为正值，

21、所以甲类房地产增长潜力大于乙类房地产。 租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。A维修费B折旧费C税金D投资利息E管理费正确答案：AE廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。 某宗可比实例房地产2022年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降O.7%，假设人民币与美元的市场汇率2022年1月

22、30日为1美元7.98元人民币，2022年9月3。日为1美元7.95元人民币，则将该可比实例调整为2022年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。A.6.75%B.8.05%C.7.93%D.7.52%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。 在城市房屋拆迁补偿安置诉讼期问，不得执行强制拆迁。（ ）正确答案：城市房屋拆迁管理条例第15条

23、规定,“拆迁补偿安置协议订立以后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”一般房地产投资项目，利息备付率通常在01。（）答案：错解析：本题考查的是利息备付率。一般房地产投资项目，利息备付率应大于2。2022房地产估价师考试真题及答案7篇 第6篇下列关于质权特征的表述中，错误的是（）。A、质权是一种担保物权 B、质权的标的物只能是不动产权利 C、质权需转移质物的占有 D、质权是就质物优先受偿的权利答案：B解析：本题考查的是担保物权。质权的特征为：（1）质权是一种担保物权；（2）质权的

24、标的物只能是动产或财产权利；（3）质权须转移质物的占有；（4）质权是就质物优先受偿的权利。选项B错误，质权的标的物只能是动产或财产权利。下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。A、 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B、 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C、 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D、 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格答案：D解析：知识点 路线价法甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（ ）。A.经市（

25、县）级人民政府批准B.经委托人书面同意C.经房地产行政主管部门批准D.经省（自治区、直辖市）人民政府批准答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A、8.48% B、13.56 C、15.00% D、22.50%答案

26、：B解析：题考查的是现金回报率和投资回报率。税前现金回报率=（营业利润-年还本付息）/初始现金投资，年还本付息A=Pi+ =608%+608%/（1+8%）10-1=8.94万元，税前现金回报率=30（1-25%）-8.94/（160-60）=13.56%。参见教材P201。2022年8月1日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行了抵押评估。2.估价师拟采用假设开发法进行估价，对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜（）方法。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法D.临街

27、商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法。假设开发法估价时，开发完成后价值的计算不能采用成本法。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，( )。A、 私有住宅转让后仍用于居住的B、 办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C、 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D、 是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的答案：B,D解析：知识点 合法原则 在采用假设开发法中的

28、传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用正确答案：C答案 C销售税费和销售费用一般不计息。 由于私募债券的发行范围很窄，一般不实行公开呈报制度，债券的转让也受到一定的限制，流通性较公募债券差，但利率一般要高于公募债券。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题及答案7篇 第7篇下列关于计征房产税的说法中，正确的是( )。A、 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B、 房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收C、 对于非出租的房

29、产，以房产原值的70%90%为税基D、 对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%E 房产税按年计征，分期缴纳答案：A,C,D,E解析：房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不在此范围内。 业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的 ( )性。A文化B相似C适应D各异正确答案：D答案 D 业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同，这体现了房地产市场的各异性。一级资质的房地产估价机构至少应有12 名以上的专职注册房地产估价师答案：错解析：有15 名以上专职注册房地产估价师；按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。A.

30、居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。P5。下列关于房屋征收评估原则和要求，表述正确的是（ ）。A.被征收房屋价值时点为房屋征收公告决定之日B.某房屋征收工程范围较大，可以由三家房地产估价机构共同承担C.被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地所有权价值D.对于未经登记的建筑，应当按照征收部门的认定、处理结果进行评估答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日；被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地使用权价值；

31、对于未经登记的建筑，应当按照市县级人民政府的认定、处理结果进行评估。P6263。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑（除地下人防设施外）等，均应当依照有关规定征收房产税。（）答案：错解析：本题考查的是契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。新建商品住房转让手续费由（）承担。A转让方B销售代理人C受让方D转让方和受让方合同答案：A解析：关于规范住房交易手续费有关问题的通知规定了住房转让手续费和住房租赁手续费标准。住房转让手续费，

32、按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米3 元，存量住房每平方米6 元。新建商品住房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担50。在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要有（）。A、确定质量控制的对象B、对所选用的材料和设备进行质量评价C、对整个施工过程中的工程质量进行评估D、在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定E、将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判答案：B,C,D,E解析：考点:质量控制。在项目施工阶段，质量控制的任务主要是在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判。