2022房地产估价师考试答案7篇.docx

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1、2022房地产估价师考试答案7篇2022房地产估价师考试答案7篇 第1篇规划红线一般指建设用地规划控制线，包括( )。A.城市紫线B.面积红线C.用地红线D.道路红线E.建筑红线答案：C,D,E解析：规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。 耕地占用税的计税依据是纳税人（ ）面积。A经批准占用的耕地B经批准占用的土地C实际占用的耕地D实际占用的建设用地正确答案：C实施加成征税，加二成等于加正税的（）。A10B20C30D40答案：B解析：加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正

2、税的10，加二成等于加正税的20，依此类推。甲房地产估价机构接受张某的委托，评估其一套购买于2022年8月1日的住宅的转让价值，评估的价值时点为2022年8月1日，评估单价为7000元/。张某以购买价9000元/为由，对估价结果提出异议。甲房地产估价机构对原估价结果进行了复核并最终决定维持原估价结果。请说明导致房地产价格前后差异的原因。答案：解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。主要原因有：（1）在价值时点下，房地产市场状况处于低迷状态，房地产市场不景气，住宅类房屋的成交量明显减少。（2）从张某购买此房屋到价值时点，中间间隔6年，房屋的成新率明显降低，不论是用成本法还是比较法估价，这一点

3、都是一个减价因素。（3）2022年8月1日时，房地产市场可能存在泡沫，至价值时点2022年8月1日，房地产市场回归到正常状态。（4）国家相关的制度政策对房价的抑制作用。银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。A.3583B.3909C.4300D.4778答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。P312。下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现

4、场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解答案：B解析：本题考查的是实地查勘的重要性。反映内部或者外部的资料都应当搜集。关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）。A资本化率应用在直接资本化法中B资本化率是有效毛收入乘数的倒数C资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D资本化率能明确表示房地产的获利能力E资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算答案：A,E解析：资本化率（R）和报酬率（y）都是将房地产的预期

5、收益转换为价值的比率，但两者有很大区别。资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的。是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常用未来第一年的净收益除以价格来计算），仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的现值的比率。资本化率是净收益乘数的倒数。2022房地产估价师考试答案7篇 第2篇 某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，

6、该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为( )。A2.5%B3.5%C2.4%D3.4%正确答案：B 某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为( )元。A3019.53B2983.84C1524.15D1587.65正确答案：A某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的

7、汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A、630.0B、650.0C、661.5D、682.5答案：D解析：考点:统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。1006.5（15%）682.5（万元人民币）。未做市场状况调整时，采取可比实例成交日的汇率，已经做过了市场状况调整，则采用估价价值时点的汇率。关于违约和违约责任，下列说法有误的是( )。A、 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任B、 履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约C、 实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履

8、行、不适当履行、部分履行D、 违约的形式包括预期违约和实际违约答案：A解析：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。（）答案：对解析：本题考查的是契税。市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。不动产物权预告登记后，未经权利人同

9、意处分该不动产的，不发生物权效力。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，未经预告登记的权 利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。参见教材P136。下列选项中，不属于决策原则的是（）。A.最优原则 B.预测原则 C.反馈原则 D.系统原则答案：A解析： 本题考查的是决策的概念。决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。2022房地产估价师考试答案7篇 第3篇商品房交付使用时，有关最低保修期限的规定，下列说法正确的是（ ）。A地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修B地面空鼓开裂、大面积起砂保修期限为6个月C供热、供冷设备和系统保

10、修期限为1个采暖期或供冷期D灯具、电器开关保修期限为2个月E屋面防水保修期限为2年正确答案：AC根据住宅质量保证书的规定，地面空鼓开裂、大面积起砂的最低保修期限为1年；灯具、电器开关的为6个月；屋面防水为3年。关于报酬率的说法，正确的是（ ）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率答案：D解析：本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担

11、额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。 三通一平不包括（ ）。A通水B通电C通电话D道路通畅正确答案：C房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。A、 投资风险B、 投资利率C、 投资现值D、 投资回报答案：D解析：此题属于熟悉范畴。根据房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为( )万元。A、 1.60B、 3.00C、 4

12、.25D、 5.00答案：B解析：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%2.5%计收。依本题意，评估的房地产价格为2000万元，应按累进计费率1.5%。收取估价费，为3万元。当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。A、 等于B、 大于C、 小于D、 两者无关系答案：B解析：根据实际利率与名义利率的关系式。 下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是（ ）。A中华人民共和国城市房地产管理法自1994年7月1日起施行B1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了房地产估价师执业资格制度暂行规定和房地产估价师执业资格考试实施办法C2022年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立D中华人

13、民共和国行政许可法自2022年9月l 日薄西山正确答案：B2022房地产估价师考试答案7篇 第4篇利率调升对房地产投资产生的影响有（）。A、导致房地产实际价值折损 B、增加收益现金流 C、加大投资者融资成本 D、增加市场供给 E、抑制市场投资需求答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导轉房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参见教材P19。建筑规划一般在1万3万平方之间，服

14、务人口在10万30万人，年营业额在1亿5亿元之间，该物业为（ ）。A.市级购物中心B.地区购物中心C.居住区商场D.邻里服务性商店答案：B解析：本题考查的是零售商业物业分析。P356。下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法正确的有（）。A.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知 B.保修费用由施工单位承担 C.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收，涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案 D.保修费用由质量缺陷的责任方承担 E.因保修不及时造成新的人身.财产损害，由建设单位承担赔偿责任答案：A,C,D解析：本题考查的是建设工程质

15、量保修办法。保修费用由质量缺陷的责任方承担。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任 总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转让。此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4，贷款年利率为7，报酬率为10，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A223.13B246.18C247.18D253.86答案：B解析：重置提拨款通常利用偿债基金系数计算。

16、根据题意，（元），考虑重置提拨款的年净收益=25000012493.64=237506.36（元），在考虑重置提拨款下房地产价值为：（元）。 下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款正确答案：B自然终止主要包括： (1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同； (2)符合法律规定或合同约定可以解

17、除合同条款的； (3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。 一切财产，或为动产，或为不动产。对动产与不动产的划分，通常是依据其使用性质是否可以自由移动为标准的。 （ ）正确答案：依据财产的自然性质是否可以自由移动将其分为动产与不动产。2022房地产估价师考试答案7篇 第5篇甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。A、 甲土地B、 乙土地C、 丙土地D、 甲、乙两宗土地任选其一答案：D解析：根据公式楼面地价土地单价容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、1

18、72元和177.8元。所以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。 普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为 20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值为( )万元。A2759.4B2789.3C2843.6D2987.6正确答案：A 该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。A3250.00B3437.5

19、0C4000.00D5000.00正确答案：B 在成本分析中，主要是区分（ ），明确它们之间的关系。A经济成本B总成本C平均成本D边际成本E会计成本正确答案：BCD 某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该房地产的收益价格为（ ）万元。A368B552C561D 920正确答案：B 房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试答案7篇 第6篇 以下

20、关于收益性物业管理现金流的描述，正确的是（ ）。A潜在毛租金收入与空置和收租损失的差就是有效毛收入B净经营收入减去抵押贷款还本付息等于税前现金流C税前现金流，除去准备金和所得税，即可得到税后现金D实际毛收入与经营费用的差值就是净经营收入正确答案：BC不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）登记。A.异议 B.更正 C.转移 D.变更答案：A解析：本题考查的是不动产登记的类型按照登记的效力分类。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：取得国有建

21、设用地使用权后，满2年仍未动工幵发而闲置的，可以无偿收回。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工幵发曰期满一年未动工幵发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲S 费；满二年未动工幵发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部 门的行为，或者动工幵发必需的前期工作造成动工幵发迟延的除外。参见教材P33。 资本金的出资方式包括（ ）。A货币或实物B工业产权C专利技术D债权E土地使用权正确答案：ABE房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。A.平均数 B.相对数 C.合理 D

22、.期望答案：A解析：本题考查的是市场交易指标。房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数租金表示。(2022真题) 取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或政府的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。2022房地产估价师考试答案7篇 第7篇 下列有关地籍图的阐述有误的是（ ）。A地籍测量绘制的图件称为地籍图B地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素C地籍图是土

23、地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料D地籍要素指土地产权、地界和分区，及各部分的说明、注解和识别资料正确答案：D地籍要素是指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界限，界地点及其编号，各级行政区划界线及房产情况。资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为（）。A、现值B、终值C、年值D、时值答案：D解析：考点:资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的

24、金额称为时值。 （一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。第 4 题 要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有 （ ）A同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由D估价方法的选用必须征得委托人的同意正确答案：D 下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（ ）。A净现值B投

25、资利润率C现金回报率D静态投资回收期E内部收益率正确答案：BCD国家实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地。（)答案：错解析：本题考查的是土地管理的基本制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（ ）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋保险费答案：A,C,E解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。出租净收益是有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的收益。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。答案：对解析：瑕疵请求权是买受人相对于委托人和拍卖人拥有的权利。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。