21年房地产估价师历年真题7辑.docx

《21年房地产估价师历年真题7辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师历年真题7辑.docx（19页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、21年房地产估价师历年真题7辑21年房地产估价师历年真题7辑 第1辑居民因房屋征收重新购置住房的，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（)答案：对解析：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成

2、屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。A.办公楼开发费用 B.食堂开发费用C.宿舍开发费用 D.浴室开发费用答案：A解析：(2022真题) 依法征收集体土地的前提，是国家为了（）利益的需要。A.公共B.社会C.集体D.政府答案：A解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。物权法规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。 某建筑物耐用年限为50年，在估价时点时已使用8年

3、，预计尚可使用35年，其残值率为2%。则该建筑物的成新率为81.4%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师执业资格考试合格，取得房地产估价师执业资格证书即可以房地产估价师的名义从事房地产估价活动答案：错解析：取得房地产估价师执业资格的人员，受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经国务院建设行政主管部门准予房地产估价师执业资格注册后，方能以注册房地产估价师的名义执业。建筑面积在500m2 以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。（）答案：错解析：凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机

4、构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。其中，工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300m2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10

5、，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题7辑 第2辑拍卖法人股必须在国家证监会指定的2家证券类媒体之一上发布公告。（）答案：错解析：本题考查的是拍卖公告与展示。拍卖法人股必须在国家证监会指定的3家证券类媒体之一上发布公告。 下列关于开发项目的期间费用的说法，正确的有（ ）。A开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、 管理费用和财务费用B房地产开发项目用于销售时，期问费用计人开发建设投资巾的管理、财务和销售费用，不另 行计算C房地产开发项目用于自营时，所有期间费用都计人开发建设投

6、资D房地产开发项目用于出租时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为 运营费用E房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用正确答案：ABDEABDE开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计人开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。A、 随机型竞争者B、 凶猛型竞争者C、

7、 选择型竞争者D、 从容不迫型竞争者E 软弱型竞争者答案：A,B,C,D解析：知识点 判断竞争者的反应模式甲房地产开发公司于 2022 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2022 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2022 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。政府调整规划，对该项目可以采取的处置方式为（）。A.无偿收回B.延长动工开发期限C.置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地D.按照新用途或者新规划条件重新办理相关用

8、地手续答案：B,C,D解析：因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁或处置相关资产的方式主要包括：延长动工开发期限；置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地；按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。A 项，由于属于政府调整规划引起的土地用途变更，政府不应“无偿收回”。关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益外溢 D.易受政策影响答案：B解析：本题考查的是房地产投资概述。选项B错误，房地产投资易产生资本价值风险。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造；（4）

9、易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移。依法征收集体土地的前提，是国家为了（）利益的需要。A.公共 B.社会 C.集体 D.政府答案：A解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。物权法规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。非法定继承人李某根据遗嘱，承受房屋权属，属于免税行为，不征收契税。（ ）答案：错解析：本题考查的是契税的有关具体规定。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。P247。21年房地产估价师历年真题7辑 第3辑房地产业可分为房地产开发经营业和房地产

10、咨询业。（）答案：错解析：本题考查的是房地产业的细分。房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。 当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以（ ）作为缴纳税费的依据A双方协议的价格B市场价C评估价D管理部门的核价正确答案：C只要交易双方按照不低Tit！常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（）答案：对解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。(2022真题) 下列取得

11、房地产的行为中，属于免征契税的是（）。A.接受遗赠房地产B.购买经济适用住房C.城镇职工第一次购买公有住房D.购买90以下且属于该家庭唯一住房答案：C解析：本题考查的是契税减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧

12、、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。房地产开发企业不得采取( )的方式销售商品房。A.分期付款B.收取预售款C.收取定金D.返本销售答案：D解析：(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(

13、如定金)。(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。下列区域中，属于2类声环境功能区的有（ ）。A.康复疗养区B.居民住宅区C.文化体育区D.商业金融区E.集市贸易区答案：D,E解析：本题考查的是声环境噪声标准。0类声环境功能区：指康复疗养区等特别需要安静的区域。1类声环境功能区：指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。选项A属于0类；选项BC属于1类；选项DE属于2类。P58。 某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率

14、为12%，银行的贷款利率为544%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。A3.57%B4.00%C6.56%D10.56%正确答案：A答案 A 因为该房地产投资项目的表面收益率为Ra16%，实际收益率Rr=12%，又： 1+Ra=(1+Rr)(1+Rd)21年房地产估价师历年真题7辑 第4辑 下列土地全部属于国家所有的是（ ）。A城市市区土地B国家已依法征用、没收、征购的土地C车工那时郊区的土地D农村宅基地E农村自留地正确答案：AB根据我国宪法的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，农村宅基地和自留地也属于集体所有。根据合同法的规定，以及最高人民

15、法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（）答案：对解析：考点:按权益状况划分的种类。人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照合同法的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是( )。A、 房地产学会B、 房地产行业协会C、 房地产管理部门D、 政府答案：C解析：此题属于熟悉范畴。周为房地产管理部门负责颁发销售许可证。房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。（）答案：对解析：本题

16、考查的是房地产开发贷。房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收人或房地产抵押贷款。为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A、指数修匀法B、平均增减量法C、平均发展速度法D、二次抛物线趋势法答案：C解析：考点:平均发展速度法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当

17、房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。房地产信托业务属于商业银行的资产业务。答案：错解析：资产业务包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。房地产信托业务属于金融信托投资业务。（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。A、开发销售B、开发持有出租出售C、购买持有出租出售D、购买更新改造出售答案：D解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和

18、转售税费，现金流入主要指转售收入。21年房地产估价师历年真题7辑 第5辑 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括( )。A拟采用的估价技术路线和估价方法B拟调查搜集的资料及其来源渠道C预计所需的时间、人力、经费D估价作业步骤和时间进度安排E违约责任正确答案：ABCD答案 ABCDE项为估价委托合同的内容。下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（）。A、当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率B、实际利率真实地反映了资金的时间价值C、名义利率真实地反映了资金的时间价值D、名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值

19、就越大E、计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大答案：A,B,D解析：考点:名义利率与实际利率。名义利率与实际利率存在着下列关系：（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；（3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；（4）当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率；（5）当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1。由房地产估价师本人申请的注册种类( )。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.撤销注册答案：A,B,C解析：初始注册、变更注册、延续注册需由

20、当事人申请；(2022真题) 下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是（）。A.子女继承取得房屋B.以获奖方式取得房屋C.接受赠与境外别墅D.住房所有权更正为夫妻共有答案：B解析：本题考查的是契税其他有关具体规定。对于法定继承和婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整

21、后买方应付给卖方（ ）元/m2。A2022.80B2214.29C2336.45D2447.37正确答案：B某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A、4000B、4004C、4021D、4037答案：D解析：本题考查的是基准地价修正法。该类工业用地30年期使用权楼面地

22、价为：该类商业用地30年期使用权土地单价为：补地价11567.8950001746.625000 4037（万元）。参见教材P382。 下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）。A指数平滑法B市场因子推演法C德尔菲法D销售人员意见综合法正确答案：A时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。21年房地产估价师历年真题7辑 第6辑下列各项中，与计算税前现金流有关的有（）。A、所得税B、完工期限C、大修基金D、净经营收入E、抵押贷款还本付息答案：D,E解析： 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入抵押贷款还本付息。 当投资者准备进行一项房

23、地产投资时，很重视对房地产所处宏观( )的研究。A区位B环境C政策D文化正确答案：A答案 A 当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研究。 甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。A产权人下落不明B报建未批准C被依法查封D产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决正确答案：ACD 销售均价20000元/为（ ）A众数B中位数C算术平均数D几何平均数正确答案：C 变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。 （ ）正确答案：下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价

24、法答案：C,D,E解析：本题考查的是制定租售方案。选项AB属于购买者导向定价。P98。(2022真题) 若市场利率低于债券利率，则债券溢价发行。（）答案：对解析：本题考查的是债券的概念和特征。若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。21年房地产估价师历年真题7辑 第7辑市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。（）答案：对解析：考点:市场规模的估计。市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。动产拍卖成交的标志一般是（）。A.拍卖标的物实际占有的转移 B.拍卖标的物实际使用的转移 C.拍卖标的物财产所有权

25、的转移 D.拍卖标的物财产所有权的出租答案：A解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。动产拍卖的成交以实际占有转移为标志。 写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2，则其面临（ ）。A市场供求风险B周期风险C变现风险D通货膨胀风险正确答案：D通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某

26、个日期，其估价类型可能是（ ）。A在建工程抵押估价B房地产损害赔偿估价C期房市场价值评估D房地产估价的复核估价正确答案：D 某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有( )。A.后退道路红线距离B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.合并的可能性正确答案：ADE甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有

27、3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。为准确获得已办理商品房预告登记的信息，丙机构应通过（）确定。A.调查该项目购房人B.查询该项目的房屋登记簿C.要求甲公司出具其预告登记证明D.查询甲公司已备案的商品房预售合同答案：B,C解析：物权法第 20 条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。房屋登记是指，不动产登记机构依法将房屋建筑物、构筑物权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为，如房屋所有权登记、房屋抵押权登记、预购商品房预告登记。随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率答案：B解析：本题考查的是编制价格修正率表。选项A，单独深度价格修正率是递减的；选项B，累计深度价格修正率是递增的；选项C，平均深度价格修正率也是递减的；选项D，加权深度价格修正率，没有这个概念。