2022房地产估价师考试真题及详解9辑.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及详解9辑2022房地产估价师考试真题及详解9辑 第1辑 该地块招标文件中明确规定，项目总建筑面积中应当有70以上用于建造90平方米以下的住房，则该指标为统计指标中的（ )A.结构相对指标B.强度相对指标C.比较相对指标D.比例相对指标正确答案：A某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反应了消费者市场的（）。A.季节性 B.发展性 C.伸缩性 D.广泛性答案：B解析：本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的发展性，科学技术不断进步，新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多，由粗到精和由低级到高级的发展趋势。甲公司于2022年以出

2、让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2022年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2*d);地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼

3、申请抵押贷款。该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。A. 810 B.132025C. 2835 D.4860答案：C解析：有关H公司购房，下列说法错误的有( )。A、 H公司应缴纳营业税40万元B、 H公司应缴纳契税20万元而非32万元C、 担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保D、 合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效答案：A,B,D解析：关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（）。A房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B房地产泡沫反映市场价格和价值背离C过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D房地产泡沫通常会引起过度开发E房地产市场上不存在泡沫也

4、可能出现房地产过度开发答案：A,B,D,E解析：房地产过度开发反映市场的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度时，就会产生过度开发现象；房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了；房地产泡沫比过度开发的危害性更大，属于房地产市场不正常的大起大落；房地产泡沫通常会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。A建筑密度B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE规定性指标一般包括以下各项：(1)用地性质。(2)用地面积

5、。(3)建筑密度。(4)建筑控制高度。(5)建筑红线后退距离。(6)容积率。(7)绿地率。(8)交通出入口方位。(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般包括以下各项：(1)人口容量。(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求。(3)其他环境要求。2022房地产估价师考试真题及详解9辑 第2辑 下列属于成本租金构成的内容有（ ）。A折旧费B维修费C管理费D保险费E房产税正确答案：ABCE被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向( )申请鉴定。A.房屋征收部门B.另一家房地产估价机构C.检察机关D.房地产价格评估专家委员会答案：D解析：房屋征收条例规定：“对评估确定的被征收房屋价

6、值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”期限为10 年、年利率6、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600 元，则第4 年最后1 个月还款额中的利息是（）元。A156.00B648.41C784.41D793.45答案：D解析：解法一：计算现值：则第4 年12 月末的利息158689.290.5793.45（元）。砖混结构建筑的特点，结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。（）答案：错解析：本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。砖混结构的抗震性能较差。关

7、于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（ ）。A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数m1时，名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数m，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值答案：B,C,D解析：名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的。且各期上升或下降的幅度大致接近，否

8、则就不适宜采用这种方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题及详解9辑 第3辑某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0.922。（）答案：错解析：直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者的差异对可比实例的成交价格进行调整。根据题意得：实物状况调整系数=100/103105/100=1.019。 某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的

9、房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为( )。A20%B10%C30%D40%正确答案：C 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以（）倍中误差作为限差。A.一 B.二 C.三 D.四答案：B解析：本题考查的是房地产测绘的精度要求。房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。工程投资在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。（）答案：对解析：本题考查的是施工许可管理。工程投资额在

10、30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，不申请办理施工许可证。关于假设开发法的说法，错误的是（）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值答案：D解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A，只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C

11、，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。2022房地产估价师考试真题及详解9辑 第4辑宅基地可以抵押。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的条件。宅基地不得抵押。 若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。A9.26%B10%C11.32%D12%正确答案：C 临时用地的期限，最多不能超过（ ）。A1年B2年C3年D4年正确答案：B土地管理法规定，临时使用

12、土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。 工程量计算是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A2385B2393C2955D2964答案：A解析

13、：此题要求的是调整后买方应付给卖方的价格，由于所有税费由买方负担，则调整后买方应付给卖方的价格实际就是卖方实得金额。正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）=2659/（1+3.9%）=2559.2（元/m2），调整后卖方实得金额=正常成交价格（1应由卖方缴纳的税费比率）=2559.2（16.8%）=2385（元/m2）。某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2022年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（ ）。A.2022年1月10日B.2022年1月10日C.2022年1月10日D.2022年1月10日答案：C解析：本题考查

14、的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。保修期不得低于工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。承包人承诺的保修期从1999年1月10日至2022年1月10日，5年；发包人承诺业主的保修期从2022年1月10日至2022年1月10日，3年。2022房地产估价师考试真题及详解9辑 第5辑下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（）。A.洪水.地震等灾害不用单独投保 B.利率的调升会导致房地产实际价值的折损 C.政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险 D.周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险 E.房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可

15、以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单；选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案：C解析：本

16、题考查的是假设开发法适用的估价对象。不得改变现状的旧房不能采用假设开发法估价。 房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在计算净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险与政策保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于下列数据的表述中，正确的是（ ）。A上述数据的众数为100B上述数据的众数为101C上述数据的算术平均数为101D上述数据的中位数为101正确答案：B 某城市2022年存量商品住房的吸纳率为40

17、%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。A04月B25月C04年D25年正确答案：D吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。2022房地产估价师考试真题及详解9辑 第6辑 银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业费为每月150元，从当期我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元A3583B3909C4300D4778正确答案：B损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。答案：对解析：损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业

18、务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。 在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（）。A、收益相对不稳定B、收入现金流的主要部分分配给了股东C、分为权益型和抵押型两种形式D、投资流动性差答案：B解析： 本题考查的是房地产间接投资。选项A错误，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三

19、种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。结构施工图不是指导（）的依据。A.外立面装修 B.编制预算 C.施工组织设计 D.施工进度计划答案：A解析：本题考查的是建筑识图基础。结构施工图主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求，是指导结构施工、编制预算、施工组织设计和施工进度计划的依据。甲公司获得某商业用地的土地使用权用来建造商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后转让给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是（）年。A.25B.27C.35D.38答案：A解析：本题考查的是

20、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。4021325年。2022房地产估价师考试真题及详解9辑 第7辑土地增值税的课税对象是( )。A.转让国有土地上的房地产B.赠与房地产C.转让房地产D.有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额答案：D解析：土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。复式记账就是对每一项经济业务发生时所引起的会计要素数量的增减变动，都要以相等的金额，同时在两个或两个以上相互联系的账户中进行登记的一种记账方法。（）

21、答案：对解析： 本题考查的是会计基本核算方法。复式记账就是对每一项经济业务发生时所引起的会计要素数量的增减变动，都要以相等的金额，同时在两个或两个以上相互联系的账户中进行登记的一种记账方法。 金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。 （ ）正确答案：通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。A、单位比较法B、分部分项法C、工料测量法D、指数调整法答案：A解析： 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际不

22、正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。 在应用指数修匀法进行估价时，要进行修匀常数以的试算，用哪个常数a修正的预测值与实际值的相对误差最小，就以这个常数来修正最合适。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。答案：对解析：地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。2022房地产估价师考试真题及详解9辑 第8辑在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。（

23、）答案：对解析：在市场法、收益法、成本法、假设开发法中，只要是估价对象在理论上是适用的，都应当初步入选，不得随意取舍。 下列有关利润的含义说法不正确的一项为（ ）。A利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润B房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利C盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入；另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配D根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额（又称实现利润）、经营利润、税后利润和分配利润四个层次正确

24、答案：C 取得工程设计行业资质的企业，可以承接同级别相应行业的工程设计业务，可以承接本行业范围内同级别的相应专项工程设计业务，但需再单独领取工程设计专项资质。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有( )。A.商品住宅小区用地B.加油站用地C.县人民公园用地D.军事设施用地E.造纸厂用地答案：C,D解析：国务院关于深化改革严格土地管理的决定提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。依据划拨用地目录(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨必须划拨；县级省级

25、)：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵

26、、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅

27、小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。 （5）项目折现率为10，商业物业报酬率为12正确答案：在用蒙特卡洛模拟法进行风险分析时，其结果的准确性与各变量的变化范围和变化概率估计的准确性无关。（）答案：错解析：本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提。参见教材P238。2022房地产估价师考试真题及详解9辑 第9辑县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。A.0.48B.0.412C.0.612D.0.918答案：C解析：

28、本题考查的是城镇土地增值税的适用税额和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 （1）大城市1.530元；（2）中等城市1.224元；（3）小城市0.918元；（4）县城、建制镇、工矿区0.612元。（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A.一手 B.基础 C.原始 D.二手答案：D解析： 本题考查的是市场调查的步骤。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（）性A.体量庞大 B.价值量大 C.不可移动 D.权益特

29、性答案：C解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。A.一个球场 B.一个高尔夫球洞 C.一条保龄球球道 D.封闭使用的大院深处的一幢房屋 E.一个游泳馆答案：B,C,D解析：本题考查的是确定估价基本事项。不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。 已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（ ）万元。A550B856C1500D1236正确答案：A1000万元5%（1+7%+3%）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。（）是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.临界点分析 B.保本点分析 C.敏感性分析 D.盈亏平衡分析答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。