21年房地产估价师考试真题及详解9节.docx

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1、21年房地产估价师考试真题及详解9节21年房地产估价师考试真题及详解9节 第1节融通资金的职能是通过保险人的资产业务实现的。 ( )答案：对解析：价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（）答案：错解析：价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。如投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。建筑安装工程费用中，不属于措施项目费的是（）。A.安全文明施工费 B.冬雨季施工增加费 C.

2、夜间施工增加费 D.材料费答案：D解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。措施项目费是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用，包括安全文明施工费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、已完工程及设备保护费、工程定位复测费、特殊地区施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费以及脚手架工程费等。 房地产抵押人不一定是债务人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：判定工业房地产区位优劣的主要因素有（）。A临街状况B是否便于动力取得C是否便于废料处理D是否接近大自然E是否便于产品和原料运输答案：B,C,E解析：房地产区位优劣的判定标准，因不

3、同的用途而有所不同，具体为：居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境；商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等；办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等；工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（）答案：错解析： 本题考查的是风险分析的界定。不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析。参见教材P229。21年房地产估

4、价师考试真题及详解9节 第2节对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。（）答案：错解析：本题考查的是投资与成本。对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。(2022真题) 商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。（）答案：对解析：本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营

5、，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。A、37B、40C、43D、50答案：B解析：本题考查的是财务净现值。经营期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。本题中土地使用权剩余年限为50-3=47年，建筑物经济使用寿命为40年，以最小的作为经营期，即40年。 成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 保险活动所特有的内在

6、功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。21年房地产估价师考试真题及详解9节 第3节我国目前建设监理主要是（）的监理。A.项目立项阶段 B.项目可行性研究阶段 C.项目实施阶段 D.当事人使用阶段答案：C解析： 本题考查的是建设监理制度。我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理。下列可以征收国有土地上房屋的项目有（）。A.北京市地铁5号线工程B.沈阳-秦皇岛燃气输送管线工程C.天津市经济适用房建设工程D.北京大兴区某商品房建设工程E.上海某一家上市公司标准化厂房建设工程答案：A,B,C解析：本题

7、考查的是房屋征收的前提条件。选项A属于由政府组织实施的交通基础设施建设，选项B属于由政府实施的能源基础设施建设，选项C属于由政府组织实施的保障性安居工程建设。选项DE属于非公共利益的范畴，不能征收国有土地上房屋。 下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是（ ）。A单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算B二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算C同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积D设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板

8、面的外围水平面积计算建筑面积正确答案：D在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是（）。A成本较低B限制条件较少C操作较简单D不需要还本付息答案：B解析：配股和增发是上市公司在证券市场上进行再融资的重要手段。增发和配股本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点。 在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清丁成交价格4760

9、元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 制定城市规划发展战略与目标是整个城市政府的义务和权利。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试真题及详解9节 第4节基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。（）答案：对解析： 本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。为评估某估价对象2022

10、年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2022年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长为0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A7000B7003C7436D7670答案：B解析：由题意，该房地产中建筑物的现值计算为：为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2022年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2022年6月

11、30日为1美元等于6.61元人民币，2022年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2022年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2022年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2022年9月30日用人民币计价的市场价格。答案：解析：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112万元3.5万元108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.6116.5万美元109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的

12、税费）109.065万/（17%）117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币 1.295.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）2）统一付款方式95.83330%95.83370%/（16%）92.036（万元人民币）（2）进行交易情况修正比较价值（1.24080.31.37650.31.24350.4）7596.19万元可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（ ）答案：错解析：本题考查的是统一财产范围。估价对象是“干净”的房地产，而选取

13、的可比实例带有债权债务时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围（剥离法）：不带债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格（债权债务）。P185。为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估价，评估的一般是（）。A、投资价值B、现状价值C、谨慎价值D、残余价值答案：A解析：考点:价值类型的确定。为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估价，一般是评估投资价值。估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。A、地役权设立情况B、土地使用期限C、基础设施完备程度D、容积率E、临街状况答案：A,B,D解析： 本题考查的是房地产状况调整的内容。基础设施完备程度、

14、临街状况是区位因素。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。21年房地产估价师考试真题及详解9节 第5节下列关于房地产业的表述中，正确的有（）。A.房地产开发企业的收入具有连续性 B.房地产估价业是房地产市场运行的润滑剂 C.从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识.丰富的估价实践经验和良好的职业道德 D.物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大 E.房地产估价业.房地产经纪业和物业管理业都是知识密集和劳动密集的行业答案：C,D解析：本题

15、考查的是房地产业的细分。选项A错误，房地产开发企业的收入具有不连续性；选项B错误，房地产经纪业是房地产市场运行的润滑剂；选项E错误，房地产估价业是知识密集型行业，房地产经纪业和物业管理也是知识密集和劳动密集的行业。某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：(1)造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？(2)在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可

16、比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？答案：解析：(1)租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。(2)统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，

17、如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。 非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，企业所得税适用税率为25%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是( )。A、 0.5%B、 6%C、 6.16%D、 6.19%答案：C解析：估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元/m

18、2。A1920B2400C2560D3200答案：A解析：最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一法则（fourthreetwoonerule）”。它是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图1所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40、30、20和10。例如，一宗临街深度为100英尺、临街宽度为50英尺的土地，总价为100万元，从街道方向算起，该土地四个等份的价值分别为40万元、30万元、20万元和10万元。该相邻的临街土地的总价计算如下：40010000（40+30+2

19、0）20/25/20/75=1920（元/m2）。图1四三二一法则下列房地产中，属于可以转让的有( )。A.被查封的房地产B.异议登记期间的房地产C.抵押权人同意转让的房地产D.购买已满五年的经济适用住房E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房答案：C,D解析：城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定规定，下列房地产不得转让：(1)达不到下列条件的房地产不得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取

20、得权属证书。(2)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关、行政机关依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该房地产。(3)依法收回土地使用权的。(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(5)权属有争议的。(6)未依法进行登记领取权属证书的。产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。21年房地产估价师考试真题及详解9节 第6节 某成片荒地面积1k，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让

21、，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为72%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/A31061B32160C47787D49477正确答案：C在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。（）答案：对解析：考点:收集大量交易实例的必要性。在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。 某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( )m2。A1200B120C3333D333.3正确答案：A答

22、案 A根据总建筑面积土地总面积建筑密度建筑层数可得。不动产物权预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，未经预告登记的权 利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。参见教材P136。李某于2022 年2 月将自有的一套住房出租，月租金为1200 元。则李某该年度应缴纳房产税( )元。A.432B.576C.864D.1728答案：B解析：2022 年3 月1 日起，对个人出租住房，不区分用途，按4的税率征收房产税。1200 元124%=576 元。 确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等的要求。A一面临街B两面临街C

23、土地形状为矩形D土地形状为正方形E容积率为所在区段具有代表性的容积率正确答案：ACE21年房地产估价师考试真题及详解9节 第7节从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。参见教材P136。在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A、35%B、58%C、27D、23答案：A解析：考点:投资估算。管理费可按项目总投资的35%估算。(2022年真题) 在房地产开发项目资

24、金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。A.土地出让金B.建安工程费C.管理费用D.其他工程费答案：A解析：本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。 税收制度由纳税义务人、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时

25、点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度开始实施抵押贷款证券化。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试真题及详解9节 第8节物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。A、 零售商的财务能力B、 零售商的声誉C、 零售商的组合与位置分配D、 零售商的经营内容答案：B解析： 房地产权属档案应当以（ ）为单元建档。A街道B房号C幢D丘正确答案：D权属档案有专业管理方法，以丘为中心，各有侧重，相辅相成。 在其他条件不变的前提下，建

26、设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。A居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值正确答案：C答案 C对于不同类型的房地产，同一影响因素引起房地产价格变动的方向可能是不同的。 评估的含义更精准、更明确、更具体，就是专指对价值进行评估。而估价的含义很宽泛，不只是限于价值评估，也可以指查验某人、某物或某项工作、活动等以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在某幢建筑面积300

27、0的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）元/。A1067B1070C1087D1141正确答案：C 英国著名经济学家马歇尔说：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包括地面上下的东西。”（ ）正确答案：上面一句话是美国土地经济学创始人伊利讲的，而非马歇尔所说

28、。21年房地产估价师考试真题及详解9节 第9节在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的经营费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。（）答案：对解析：本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。参见教材P353。 在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。A期望值相同、标准差小的方案为优B标准差相同、期望值小的为优C标准差相同，期望值大的为优D标准差系数大的为优E标准差系数小的为优正确答案：ACE房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（）。A依赖专业管理B效益外溢和

29、转移C异质性明显D变现性较差答案：B解析：存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，这一特性是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。 对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按（ ）的税率征收所得税。A10%B15%C18%D27%正确答案：A控制性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。（）答案：错解析：本题考查的是修建性详细规划。修建性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：