21年房地产估价师考试题目下载9章.docx

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1、21年房地产估价师考试题目下载9章21年房地产估价师考试题目下载9章 第1章 中国房地产法律法规体系构架由（ ）构成。A部门规章B法律C行政法规D国标E地方性法规正确答案：ABCE确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）。A.实行科学合理的施工进度控制安排 B.控制混凝土质量 C.对工程中采用的配套设备进行检验 D.对砌筑工程.装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 E.对各项施工设备.仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量.计量方面不出现严重误差答案：B,D,E解析：本题考查的是质量控制。确立施工中控制质量的具体措施主要包括：（1）对各项施工设备、仪器进行检查，

2、特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差；（2）控制混凝土质量；（3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用价格效应来解释，三者的关系为（）。A.价格效应=替代效应收入效应 B.价格效应=收入效应替代效应 C.价格效应=替代效应+收入效应 D.替代效应=价格效应+收入效应答案：C解析： 本题考查的是需求及其变动。价格效应、替代效应和收入效应的关系为：价格效应=替代效应+收入效应。国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是( )。A.房屋

3、征收部门B.市、县级人民政府C.房地产行业主管部门D.房屋征收实施单位答案：A解析：房屋征收部门。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开的变形缝是（）。A、伸缩缝 B、沉降缝 C、防震缝 D、施工缝答案：B解析：本题考查的是变形缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。参见教材P99。(2022年真题) 某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2的公共租赁住房，政府以6000元/m2的价格回

4、购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m2，销售税金及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。（8分）答案：解析：假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税）1.建筑面积=13.332.56=34.1248（万m2）2.销售收入由两部分组成：商品住房销售收入+配套公租房回购收入总销售收入（不扣除营业税及附加）=（34.1248-3）8500（1-5.

5、5%）+36000=268009.956（万元）3.总成本=34.1248（1.04A+3800）+5500=35.48979A+135174.24.利润=销售收入-销售税费-总成本8000=268009.956-35.48979A-135174.2A=3517.512（元/平方米）。某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为（）万元。A、13.2B、15.9C、19.5D、20.4答案：B解析：本题考查的是零售商业物业的租金。15+（180-150）3=15.9（万元）。参见

6、教材P361。有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，则该宗房地产的土地收益为（）万元（收益可视为无限年）。A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考点:收益法总结。该宗房地产的净收益为：VAY，A10077（万元），设土地的净收益为AL，建筑物的净收益为7AL，则AL6（7AL）8100，AL3（万元）。21年房地产估价师考试题目下载9章 第2章专项法是针对规划中某些特定议题的立法。（）答案：对解析：本题考查的是城市规划体系。专项法是针对规划中某些特定议题的立法，由于主干法要求具有普遍适用性和相对稳定性的特点，而有些议题不宜由主干法提供法定依据，因

7、而需要制定某些专项法。征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。答案：对解析：征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移； 假设开发法的操作步骤包括( )。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D进行具体计算，求出待开发房地产的价值E估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费正确答案：ABDE答案 ABDEC项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。 建筑制图中，根据“国标”规定，总图以厘米为单位。（ ）此题为判断题(对，错)

8、。正确答案：已抵押的房地产办理抵押登记后，即可对抗第三人的一般债权。答案：对解析：物权是债权产生的前提，在物权和债权同时存在的情况下，无论物权成立于债权之前或之后，物权优于一般的债权。最典型的是房地产办理抵押登记后，即取得担保物权后即可对抗第三人的一般债权。吸纳量指报告期内销售和出租房屋的数量之和。答案：对解析： 财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其( )部分。A限值B预设价值C债权价值D余额正确答案：D答案 D财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。 为评估某房地产2022年9月1日的市场价格，选取的可比实

9、例资料是交易日期为2022年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在6以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。自2022年1月1日起至2022年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元每平米。A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.89正确答案：A21年房地产估价师考试题目下载9章 第3章关于明确估价目的的说法，正确的是（）。A估价目的由价值类型决定B估价目的根据估价师的经验确定C估价目的由委托人的估价需要决定D估价目的根据估价对象和价值时点

10、综合确定答案：C解析：价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。在实际估价中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。 封闭型基金公司的资产结构中不允许有负债。此题为判断题(对，错)。正确答案：封闭型指不允许证券持有人向发行人请求赎回证券，如持有人不满意该基金的经营和收益时，可在公开市场上将其持有的证券卖出，收回投资。开放型指允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份。当基金发行新证券时，应持净资产价值加上经销手续费售出，赎回时则按净资产价值减除一定比例的手续费计算。开放型基金公司通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债;而封闭型基金公司则

11、没有这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态。 某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为（ ）元/m2。A72B108C180D270正确答案：B180000666.672.5108(元/m2) 只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上，边际转换率与等收益线的斜率相等，此时两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后（）个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。A.1 B.3 C.6 D.9答案：C解析：本题考查的是城市规划

12、的实施与监督。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（）。A、一般因素B、客观因素C、经验因素D、区域因素E、个别因素答案：A,D,E解析：考点:房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300 万元、NPV2=100 万元、NPV3

13、=50 万元、NPV4=150 万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A16.67%B16.71%C16.80%D17.00%答案：A解析：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插法公式求出，内插法公式为：根据内插法，应当选取i2、i3、NPV2、NPV3 计算财务内部收益率，将题中数据代入得：FIRR=i2+NPV2/（NPV2+NPV3）错误（i3

14、i2）=16%+100/（100+50）错误（17%16%）=16.67%。如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。A.8% B.4% C.14% D.12%答案：C解析：本题考查的是资本资产定价模型。方法一：公式计算法折现率无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）10%0.4（20%10%）14%。方法二：带有技术含量的排除法该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，AB可立即排除。21年房地产估价师考试题目下载9章 第4章 按照中华人民共

15、和国公司法规定，2022年末甲公司所提取的法定公积金累计达到（ ）万元。A3B4C5D8正确答案：D 土地使用者向国家支付75%土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（）。A、权益型B、综合型C、增长型D、抵押型E、混合型答案：A,D,E解析：考点:房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。 某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2，16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑

16、面积分别为1080m2、14040m2，20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（ ）层。A7.9B11.9C12.1D19.0正确答案：B在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。该项目的土地使用权取得方式应为（）。A.挂牌出让B.招标出让C.拍卖出让D.划拨答案：A,B,C解析：本题考查的是建

17、设用地使用权出让计划、方式和年限。商品住宅土地使用权应当以招、拍、挂的方式出让。参见教材P29。 对于不应承接的房地产估价业务，房地产估价机构不可以向估价需求者介绍其他合适的房地产估价机构和房地产估价师承接该项估价业务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产置业投资项目的期间费用计入（）。A、管理费用B、财务费用C、运营费用D、开发建设投资答案：C解析：本题考查的是投资与成本。房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。参见教材P172。 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试题目下载9章

18、 第5章下列属子建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力答案：A,E解析：本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基绐建筑的土反力或土压力。参见教材P73。下列选项中，不属于年度土地储备计划的是（）。A、年初土地储备规模B、年末土地储备规模C、年度中期开发规模D、年度供应规模答案：C解析：考点:土地储备与土地开发。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划，由地方人民政府相关部门依据当地经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等联合编制。某

19、旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2 天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓

20、出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15

21、%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）答案：解析：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）画现金流量图（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）从第211年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格1.开发完成后的价值（持有转售模型公式）1）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）2）计算开发完成后的价值V112606.39（万元）2.补地价45002640015001250010005（万元）（因为本方案仅是改造，没有扩建，容积率不变）3.契税（补地价旧厂房价值V0）4%4

22、00.20.04V04.改造建设成本及管理费用（100026400）/（115%）0.52461.81（万元）5.营销费用（1300.860.5）/（115%）0.75585.71（万元）6.计算旧厂房的价值V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）作为批发市场的开发利用方式经济上不可行。方案二：（旧厂房公寓）改扩建后总的建筑面积为2.641.764.4（万m2）画现金流量图，从现在开始，到未来1.5年处1.开发完成后的价值V185004.4（16%）/（115%）1.528507.08（万元）2.计算补地价金额1）现状容积率2640

23、0/125002.1122）改扩建为公寓后的容积率44000/125003.523）改扩建后新楼面地价40001（3.522.112）/0.12%2873.6（元/m2 ）4）补地价2873.64400015001250010768.84（万元）3.契税（10768.84V0）4%430.750.04V04.更新改造成本及管理费用15004.4/（115%）0.755943.20（万元）5.销售费用85004.43%/（115%）1975.65（万元）6.计算旧厂房的市场价值V028507.0810768.84430.750.04V05943.20975.65V09989.08（万元）按照最高

24、最佳利用原则，该旧厂房的最高最佳利用方式为改扩建为公寓出售，这种利用方式下旧厂房的市场价值为9989.08万元。 有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有（ ）。A须领取建设工程规划许可证B须领取国有土地使用权证书C须领取施工许可证D须领取广告许可证正确答案：ABC建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3个月内开工。如经批准可以延期一次，但不得超过3个月。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，过期施工许可证自行废止。 某房地产开发项目的占地面积为8000，土地使用权年期为4

25、0年，总建筑面积50000，其中服务式公寓35000，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000，地下车位230个（10000）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（年）运营成本为租金收入的

26、20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。（12分）正确答案：保留价也称为拍卖低价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。（）答案：错解析：考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。房地产的实物

27、可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（）答案：错解析：本题考查的是房地产实物的含义。房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P50。21年房地产估价师考试题目下载9章 第6章 土石方工程，属于单位工程。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从

28、开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。参见教材P109。房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析是利润达到最低要求时，而非利润为零时。利润为零时为保本点分析。房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。（）答案：对解析：本题考查的是房地产间接投资。REITs选择投资

29、的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。 房屋预告登记后，债权消灭之日起（ ）内未申请登记的，预告登记失效。A30日B3个月C1年D2年正确答案：B关于抵押权的说法，错误的是 ( )。 A.抵押权是一种担保物权B.抵押权是转移标的物占有的物权C.抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿D.抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权答案：B解析：(

30、1)抵押权是指为了担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。其特征为：抵押权是一种担保物权；抵押权是债务人或者第三人以其所有的或者有权处分的特定的财产设定的物权；抵押权是不转移标的物占有的物权；抵押权人有权就抵押财产卖得价金优先受偿。 下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。A净经营收入=有效毛收入-经营费用B净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷

31、款还本付息-准备金-所得税正确答案：A21年房地产估价师考试题目下载9章 第7章2022 年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业（）。A获得了正常利润B获得了经济利润C获得了超额利润D年净利润为零答案：A解析：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。 在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ）。A净收益占有效毛收入的比率称为净收益率B运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C投资回报占投资

32、回收的比率称为报酬率D报酬率与投资风险正相关E报酬率与投资风险负相关正确答案：ACB、C项正确的说法分别是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率；投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。某房地产开发项目的销售利润为6540 万元，销售利润率为24，项目的销售税费为销售收入的5.5，该项目的成本利润率是（）。A18.50B22.68C31.58D34.04答案：D解析：由题意，该项目总开发价值总销售收入销售税费（6540/24）（15.5）25751.25（万元）；该项目总开发成本项目总开发价值销售利润25751.25654019211.25（万元）；该项目的成本利润率被征收土地上的附着物和

33、青苗的补偿标准，由国土资源部规定。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。参见教材P46。 必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）A本票B商业汇票C银行券D支票正确答案：B 下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是（ ）。A银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延B甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延C因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延D地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延正确答案：D在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。（）答案：对解析：本题

34、考查的是收集交易实例。在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。 高层建筑地价分摊的方法有( )。A按建筑物价值进行分摊B按房地价值进行分摊C按土地价值进行分摊D按建筑面积进行分摊E按楼面地价进行分摊正确答案：BCD答案 BCD高层建筑地价分摊的方法有：(1)按建筑面积进行分摊；(2)按房地价值进行分摊；(3)按土地价值分摊。21年房地产估价师考试题目下载9章 第8章颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径（）m的颗粒物。A.100 B.200 C.500 D.800答案：A解析： 本题考查的是大气污染物及其危害。颗粒污染物又称

35、总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径100m的颗粒物。(2022真题) 根据房屋建筑工程质量保修方法，屋面防水工程的最低保修期限是（）年。A.1B.2C.3D.5答案：D解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程的最低保修期限为：（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（5）装修工程为2年。设立担保公司应当具备下列条件包括：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有不少于3000万元

36、人民币的实有资本；有一定数量的周转住房；有适应工作需要的专业管理人员；有符合公司法要求的公司章程；符合公司法和相关法律、法规规定的其他条件。（）答案：错解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。设立担保公司应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；（4）有一定数量的周转住房；（5）有适应工作需要的专业管理人员；（6）有符合公司法要求的公司章程；（7）符合公司法和相关法律、法规规定的其他条件。下列关于房产税的表述，错误的是（ ）。A.房产税采用比例税率B.个人所有非营业用的房产免征房产税C.企业拥有并运营管理的大型体育场

37、馆，免征收房产税D.房产税按余值计征，税率为1.2%，按房产租金收入计征的，税率为12%答案：C解析：本题考查的是房产税的减税、免税。企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税。P236。假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。A、 0.25B、 0.50C、 1.5D、 2.00答案：B解析：解析 投资组合理论 住房公积金属于（ ）所有。A缴存住房公积金的单位B缴存住房公积金的职工C缴存住房公积金的单位和个人共同D住房公积金管理中心正确答案：B住房公积金全部归

38、职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房下列选项中，属于按照估价目的划分的业务来源的是（）。A、商业银行委托的估价B、税收估价C、商业用房估价D、工业用房估价答案：B解析：考点:估价业务来源渠道。选项A属于按照不同类型的委托人或客户为来源的估价；选项CD属于按照不同种类的估价对象为来源的估价。 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。A2778B2833C2278D23878正确答案：B根据公式：期房价格

39、现房价格预计从期房达到现房期间/现房出租净收益折现值风险补偿，该期房目前的价格计算如下：V=30003000/（1+8%）30003%=2833(元/m2)21年房地产估价师考试题目下载9章 第9章下列关于合同履行的表述，正确的是（）。A.质量要求不明确的，按照国家、行业标准履行B.履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行C.对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释D.履行地点不明确，给付货币的，按照订立合同时履行地的市场价格履行E.对格式条款的理解有两种以上解释的，应当做出不利于提供各式条款的一方的解释答案：A,B,C,E解析：本题考查的是合同的履行。履行地点不明确，给

40、付货币的，在接受货币一方所在地履行。参见教材P415。 依法属农民集体所有的土地，由于仅是小部分劳动群众集体所有，因此不是完全意义上的社会主义公有制土地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市规划部门列出的规划设计条件中属于控制性指标的是（ ）。A容积率B人口容量C停车位D绿地率正确答案：ACD财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。（）答案：对解析：考点:财务净现值。财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点

41、的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。（）答案：错解析：在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：忽视投资项目中的柔性价值；忽视投资机会的选择；忽视了房地产项目的收益成长。一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20

42、万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。A、第（1）、（3）种情况B、第（3）、（4）、（5）种情况C、第（2）、（4）种情况D、第（2）、（4）、（5）种情况答案：D解析：考点:名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（）元/平方米。A、98B、102C、108D、116答案：A解析： 本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。“五通一平”的费用为：道路20给水14排水16供电25通信8场地平整1598（元/平方米）。在国际上银行一般要求流动比率维持在（）以上。A、100%B、150%C、200%D、250%答案：C解析：考点:流动比率。在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。