房地产估价师答疑精华6辑.docx

《房地产估价师答疑精华6辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师答疑精华6辑.docx（28页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产估价师答疑精华6辑房地产估价师答疑精华6辑 第1辑(2022年真题) 在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。A.土地出让金B.建安工程费C.管理费用D.其他工程费答案：A解析：本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。 设计方案评价原则主要有( )。A、经济合理性与技术先进性相结合的原则B、充分考虑近期效益的

2、原则C、充分考虑远期效益的原则D、近期与远期效益相结合的原则E、考虑项目全寿命费用的原则正确答案：ADE下列关于法的概念，表述错误的是( )。A.法是由国家制定或认可 B.法体现集体意志C.法以权利义务为主要内容 D.法以国家政权的强制力来保证实现答案：B解析：法是由国家制定或认可，以权利义务为主要内容，体现国家意志并以国家强制力来保证实现的人们行为规范的总称。房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。（）答案：对解析：房地产开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入

3、为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A、500B、750C、800D、1000答案：C解析：考点:净收益测算的基本原理。土地年净收益1080000540400864000（元）；土地价值86.4/0.108800（万元）。某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值2%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（）万元。A313B329C417D446答案：D解析：由=7.59%，i=6%，得到（1+i）n=1.7905；房地产的价格；解得：P=446

4、（万元）。关于估价方法选用的说法，正确的有（）。A、所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍B、商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法C、现状空置的商铺不宜采用收益法估价D、影剧院一般适用比较法和成本法估价E、市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法答案：B,E解析：本题考查的是选用估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还需要具备一定条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估

5、价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法；选项C错误，商铺具有收益性，即便现在空置，也可以采用收益法评估；选项D错误，影剧院很少发生交易，但具有收益性，不宜选用比较法，适用收益法。参见教材P413。 房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容?正确答案：房地产估价师答疑精华6辑 第2辑土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）答案：对解析：考点:房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成

6、统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法 E.建筑物剩余技术答案：A,B解析：本题考查的是路线价法。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。 下列关于房屋拆迁行政

7、裁决的表述中。正确的为（ )。A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议C.因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决 时限D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉正确答案：ABD拍卖委托中，根据委托人的定义可将委托人分为（）。A.间接委托人 B.直接委托人 C.公民 D.法人 E.其他组织答案：C,D,E解析：本题考查的是拍卖委托。拍卖委托中，根据委托人的定义，委托人主要有三种：公民、法人、其他组织。某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，

8、则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）答案：对解析：本题考查的是编制价格修正率表。方法1：平均深度价格修正率累计深度价格修正率标准临街深度/所给临街深度80%24/16120%。方法2：价值比为50%30%80%，面积比为16/242/3，平均深度价格修正率80%/（2/3）120%。房地产价格评估遵循的原则不包括（）。A.公正 B.公平 C.公开 D.诚实信用答案：D解析： 本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。 用益物权和担保物权都是限制物权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该

9、地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。1计算开发完成后的价值。8000018000/(1+14%)元=126316万元2建筑费。(5000+2000)80000元=56000万元3专业费。5000800006%元=2400万元4销售

10、税与销售费用。126316(5%+3%)万元=10105万元5利息。V+5000(1+6%)80000311%=0.33V+13992万元6利润。V+(5000+2000)(1+6%)8000030%=0.3V+17808万元7总地价。V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元=15958万元正确答案：(1) 开发完成后的价值应为8000018000元=144000万元(2) 专业费应为(5000+2000)800006%元=3360万元(3) 利

11、息应为V311%+7000(1+6%)800001.511%=(0.33V+9794.4)万元房地产估价师答疑精华6辑 第3辑现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（）。A.资金运动的时间始点B.日历年度的年初C.当前时点D.某一基准时刻E.资金运动的时间终点答案：A,C,D解析：本题考查的是现金流量图。零点的三重含义。参见教材P146。 建制镇属于土地管理法中所指的城市范畴。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：存量房买卖合同应载明的内容有( )。A.房屋交付的时间B.成交价格和支付方式C.双方当事人的姓名或者名称、住所D.建设工程规划许可证号E.房

12、地产权属证书的名称和编号答案：A,B,C,E解析：房地产转让时，应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：(1)双方当事人的姓名或者名称、住所；(2)房地产权属证书的名称和编号；(3)房地产坐落位置、面积、四至界限；(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；(5)房地产的用途或使用性质；(6)成交价格及支付方式；(7)房地产交付使用的时间；(8)违约责任；(9)双方约定的其他事项。受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有（）。A对迟交租金的租户断水断电B对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠C灵活选择收租方式D合理确定收租时间E提供主动收租服务答案：

13、B,C,D,E解析：在制定租金收取办法的过程中，物业管理人员通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验表明，激励比惩罚更为有效。此外，租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间。此外，物业管理还提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时缴纳租金，并让租户了解租金收取的程序。对于租户主动缴纳租金的行动，要表示感谢和鼓励。下列属于建设用地管理原则的是( )。A.规划总体控制的原则B.有偿使用土地的原则C.节约和集约用地的原则D.建设用地年度计划管理原则E.依法征地原则答案：A,B,C,D解析：土地利用规划

14、和计划是建设用地管理的基本依据，尤其涉及农用地转为建设用地时，首先要看其是否符合土地利用总体规划的要求，其次要看其是否符合土地利用年度计划的要求。国土资源部会同国家发展改革委以全国土地利用总体规划安排为基础，根据经济社会发展状况和各地用地实际等情况，测算全国未来三年新增建设用地计划指标控制总规模。省级以下国土资源主管部门应当将上级下达的土地利用年度计划指标予以分解，经同级人民政府同意后下达。新增建设用地计划指标实行指令性管理，不得突破。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需增加全国土地利用年度计划中新增建设用地计划的，按规定程序报国务院审定。下列房地产市场预警指标中，属于考察

15、房地产价格是否过度偏离其价值的是（ ）。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性答案：C解析：本题考查的是市场监测与预警指标。选项A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；选项D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。P44

16、。针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，属于房地产市场的（）。A、供求结构分析 B、产品结构分析 C、区域结构分析 D、投资结构分析答案：A解析： 本题考查的是房地产市场结构。供求结构，针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判別供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。(三)某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2022年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为30

17、0万元。2022年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。9.关于该估价项目估价技术思路的说法， 正确的是()。A.应按酒楼用途，评估无租的限制价值B.应按酒楼用途，评估有租的限制价值C.应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值D.应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值答案：D解析：抵押估价时，按照证载用途评估;价值时点时存在租赁关系，因此评估有租约限制价值。房地产估价师答疑精华6辑 第4辑某套住宅的套内建筑面积为145，使用面积为132，应分摊的共有公用建筑面积为23，按套内建筑面积计算的价格为7500元/，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/

18、。A、5893 B、6387 C、6473 D、7016答案：C解析：本题考查的是统一计价单位。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价套内建筑面积/建筑面积，建筑面积套内建筑面积+公摊面积建筑面积=145+23=168m2，建筑面积下的单价=7500145/168=6473元/m2。参见教材P189。材料的密度是指材料单位体积的质量。答案：错解析：材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积是指不包括材料内部孔隙的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集

19、办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297000m2，总容积率为7.425，其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2，商住楼60100m2，商场81000m2，管理服务用房1000m2)，地上容积率为6.175;地下建筑面积50000m2(含商场11 000m2，停车库25000m2,仓库5000m2，技术设备用房7000m2，管理用房2000m2)。项目开发建设进度安排是：于2022年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2022年7月初至2022年2月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期

20、建设，一期工程于2022年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B,于2022年11月底结构封顶，2022年5月底完成装修工程;第二期建设商住楼C和写字楼副楼D，于2022年12月初开始结构工程，2022年1月底完成装修工程。整个项目将于2022年3月底全部竣工投入使用。假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付,建造费用（开发成本）和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。(1)项目销售收入销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245000m2和地下11000m2的商场

21、、5000m2的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分配情况见表376。(3) 土地增值税计算其他扣除项目=(土地费用+建造费用）X20% =7234.2万美元土地增值税扣除项目金额总计：（57 081+7234.2+4758)万美元=69073.2万美元增值额：（86 066-69073.2)万美元=16992.8万美元增值比率：16 992.8/(57081+7234.2)X100%=26.42%增值比率超过20%，低于50%，适用税率= 30%应缴纳土地增值税：16 992.8万美元X30%=5097.84万美元(4)开发利润计算土地增值税前a.总开发价值= (8

22、60664758)万美元=81308万美元b.总开发成本= (57081-4758)万美元=52323万美元c.开发利润= (8130852323)万美元=28985万美元d.开发成本利润率=(28 985/81308)X100%=35.65%土地增值税后a.总开发价值=(86 0664758)万美元=81308万美元b.总开发成本=(57 081-4758)万美元=52323万美元c.缴纳土地增值税=5 097.84万美元d.开发利润= (8130852323-5097.84)万美元=23887.16万美元e.开发成本利润率=23887.16/81308X100%=29.38%开发商缴纳土地

23、增值税前后的成本利润率分别为35.65%和29.38%。答案：解析：改错如下：(1)土地增值税扣除项目金额总计：（57 098 + 7 237. 6)万美元=64 335. 6万美元(2)增值额：（86 066-64335.6)万美元=21730.4万美元(3)增值比率：21 730.4/64335.6X100%=33.78%(4)应缴纳土地增值税：21 730.4万美元X30%=6519.1万美元(5) 土地增值税前开发成本利润率=(28968/52340)X100%=55.35%(6) 土地增值税后缴纳土地增值税=6519.1万美元开发利润=(81308-52340-6519.1)万美元=

24、22448.9万美元开发成本利润率=22448.9/52340X100%=42.89%开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为55.35%和42.89%。房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。A、 根本准则B、 最高行为准则C、 基本行为准则D、 重要准则答案：B解析：房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该 购房者在第5年第6个月的还款

25、额为（ ）。A2277.36元B2281.9元C2728.8元D2741.9元正确答案：AAtA1（1S）t12000（1+0.2%）（512+1）2277.36（元） 收益性房地产包括( )。A餐馆B旅馆C加油站D农地E未开发的土地正确答案：ABCD答案 ABCD房地产按是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。某房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件

26、(略）某房地产估价结果报告一、委托方某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。二、受托方某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括(见估价技术报告）四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点2022年6月7日。六、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法。2.中华人民共和国土地管理法。3.房地产估价规范(GB/T 502911999)。4.城市房地产抵押管理办法。5.委托单位提供的房权证X X字第XX号房屋所有权证和XX国用（XX)字第XX号“国有土地使用权证

27、”等资料。6.估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;最高最佳使用原则是指以估价对象的最髙最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价

28、工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，车站的评估价格为人民币13647万元（大写：壹亿畚仟陆佰肆拾柒万元整）。十、估价人员（略）十一、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。某房地产估价技术报告一、个别因素分析1.工程概况某市某车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施为一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层（局部四层），屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级

29、为一级，工程抗震烈度按七度设防。2.工程结构情况（略）3.估价对象位置（略）4.估价对象权属状况委托估价方某公司持有X国用（XX)字第XX号国有土地使用权证，X国用（XX)字第XX号国有土地使用权证，土地使用权性质为国有出让。二、市场背景分析(略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用（略）五、估价测算过程(一)估价思路1.听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。2.搜集整理有关资料。3.进行现场查勘。4.选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5.征求有关人员的意见。6.最终确定评估结果。(二)本次估价采用的方法原理收益法估价原理:运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的

30、正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格。六、估价测算过程第一部分：以收益法求取XXXX评估价格一、车站部分(一）总收入的确定车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入：1.屋顶停车场经营收入顶层停车场的建筑面积6339.20m2,停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元、利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入=150个X30%X400元/(月.个）X12月+150个

31、X70%X60%父25元/(天*个）365天=79.09万元 2.车站代售客票收入该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及XX省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132022.75元（以每班车35人计）。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，某车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使某车站的经营状况达到较高水平。因此，在计算某车站每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额=132022.75元X

32、（1+53.37%)=202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%,上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，XX车站每年的营业额=202478.69元X325+202478.69元X(1+20%)X(1+40%)X40=79412142.22元。该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据某市交通局某交局财XXXX号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22元X12%=9529457.07元=952.95万元。3.底层车库收入底层

33、车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则：P3=100个X10元/(天*个）X70%X365天=25.55万元4.车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%,则：P4=952.95万元X12%=114.35万元5.合计P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元(二）总费用的确定1.税金（按总收入的5. 75%计）P税=1171.94万元X5.75%=67.39万元2.管理费（按总收入的12%计）P管=1171.9

34、4万元X12%=140.63万元3.维修、保养费(按总收入的2%计）P维=1171.94万元X2%=23.43万元4.保险费(按总收入的0.2%计）P保=1171.94万元X0.2%=2.34万元5.不可预见费（按总收入的0.1%计）P预=1171.94万元0.1%=1.17万元P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元(三）年纯收入A的确定A=P收P费=(1171.94235.50)万元=936.44万元(四）资本化率的确定资本化率以复合投资收益率法确定。据了解XX车站的建设资金中30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营车站理想的自有资金收益率为12%

35、，因此，资本化率=5.94%X70%+12%X30%=7.758%(五)求取车站的评估价格将上述数据代入计算公式得二、商场部分商场以收益还原法评估价格。(一)求取年总收益估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。某地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量到达10万次,是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知:某路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，XX街的商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，某水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结

36、合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%,因此，年总收益=70元/m21260%3600m2=181.44万元(二)求取总费用1.年管理费= 181.44万元X4%=7.26万元。2.年税费= 181.44万元X17.75%=32.21万元。3.维修费= 181.44万元X2%=3.62万元。4.保险费= 181.44万元X0.2%=0.36万元。(三）求取年纯收益年纯收益为137.99万元。(四）资本化率的计取资本化率以复合投资收益率法确定。据了解XX车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利

37、率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此，资本化率取车站的资本化率，即7.758%。(五)求取收益价格第二部分:以成本法求取评估价格(一）土地取得及开发费：928. 29元/m2。土地取得费：401.92元/m2；土地开发费：526.37元/m2。注:该部分费用指楼面地价。(二）建筑工程前期工程费：234. 16元/m2。前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费。(三）建安工程费：建安工程造价3 088.84元/

38、m2。(四）建设单位管理费：172. 98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费）。(五）利息：262. 80元/m2。土地费用：928.29X(1+5.94%1元/m2=55.14元/m2工程费用：3495.98X(1+5.94X)11元/m2=207.66元/m2(土地费用以1年计,工程费用按1年计,利率以5.94%计）(六）利润=468. 71元/m2(按行业平均利润10%计算）。(一）+(二）+(三）+(四）+(五）X10%=468.71元/m2(七)估价对象价值：估价对象评估价格=(一）+(二）+(三）+(四）+(五）+(六）=5155.78元/

39、m2(八)估价对象的评估价值：评估价值=5155.78元/m2X24031.53m2=123901281.70元=12390.13万元七、估价对象的评估价格的确定在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13518.99万元，以成本法求取的积算价格为12390.13万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，某车站的评估价格为13518.99万元。八、估价结果确定由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：评估值：13518.99万元（大写：人民币壹亿畚仟伍佰壹拾捌万玖仟玖佰元整）。附件（

40、略）答案：解析：(1)缺少封面及目录。(2)委托方、受托方缺少法人代表。(3)缺少估价日期。(4) 一次评估只能有一个估价目的。(5)缺少抵押目的的法律依据。(6)估价原则不全，缺少替代原则。(7)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。(8)估价对象描述不全。(9)估价对象描述中房屋产权状况缺少描述。(10)收益法中各种费用计算无依据。(11)收益法中资本化率计算有错误。(12)收益法求商场收益时空置率应用有错误。(13)成本法中各项费用计算无依据。(14)估价对象最终取值无依据。(15)估价结果无单价。(16)估价采用的方法中缺成本法估价的原理。(17)商场部分的资本化率取值不妥。关

41、于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A区位选择异常重要B不易产生资本价值风险C存在效益外溢D易受政策影响答案：B解析：房地产投资的特性有：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。房地产估价师答疑精华6辑 第5辑 下列可以作为假设开发法适用的对象有（ ）。A待开发的土地B在建工程C有收益或有潜在收益的房地产D可装修改造或可以改变用途的房地产E既无收益又很少发生交易的房地产正确答案：ABDC项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。 长期利率下调，预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求（

42、 ）。A上升B下降C不变D不确定正确答案：A 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。A180B196C200D300正确答案：B 在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。 ( )正确答案：答案 在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解做出判断。房屋征收评估的价值时点是

43、对被征收房屋的实地查勘日。（）答案：错解析：考点:价值时点的确定。一般情况下，价值时点是按照对估价对象房地产实地查勘之日作为价值时点的。但是对于房屋征收的情况，评估时点为房屋征收决定公告之日。根据（），可将合同分为有偿合同和无偿合同。A.法律是否设有规范并赋予一个特定名称 B.合同当事人是否互相享有权利.承担义务 C.合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价 D.法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立答案：C解析：本题考查的是合同法概述。根据合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价，可将合同分为有偿合同和无偿合同。房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以（）倍中误差作为限差。A.一 B

44、.二 C.三 D.四答案：B解析：本题考查的是房地产测绘的精度要求。房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出招标文件。（ ）答案：错解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。P86。房地产估价师答疑精华6辑 第6辑 在下列合同中，属于从合同的有（ ）。A购房合同B抵押合同C保证合同D借款合同正确答案：BC保证合同属于借款合同的从合同。抵押合同是购房合同的从合同。某房地

45、产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。A、0.40 B、0.60 C、2.50 D、5.00答案：C解析：本题考查的是房地产市场指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。参见教材P43。 对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐

46、点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是（）。A指数平滑法B移动平均法C简单平均法D加权移动平均法答案：B解析：移动平均法是指引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量。一笔季利率为9%的贷款，每季计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.24% B.25.1% C.25.36% D.36%答案：D解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利计息次数的乘积。即9%4=36%。某商场建成于2000年

47、10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2022年10月的价值最接近于（）万元。A.536 B.549 C.557 D.816答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2022年10月的价值最接近于：V=A/Y1-1/（1+Y）n，A=120（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%60%=8%，V= 46/8%1-1/（1+8%）35=536.11（万元）。某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法 B.领导定价法 C.随行就市定价法 D.认知价值定价法答案：D解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）。A、固定性决策B、标准化决策C、程序化决策D、科学性决策答案：C解析：考点:决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作程序化决策。