房地产估价师模拟冲刺试题集9篇.docx

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1、房地产估价师模拟冲刺试题集9篇房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第1篇以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。（）答案：对解析：本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。 对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起（ ）内作出。A28日B28个工作日C30日D30个工作日正确答案：C对房屋拆迁纠纷的裁决应自收到申请之日起30日内作出。下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房

2、地产市场价格上升的是（）。A降低房地产开发贷款利率B增加土地有效供给C降低契税D提高购房贷款利率答案：C解析：A项，降低房地产开发贷款利率会降低房地产开发建设成本，使房地产价格下降；B项，增加土地有效供给会增加房地产市场供给，在需求不变时会导致房地产市场价格下降；C项，契税是向买方征收的税收，降低契税会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨；D项，提高购房贷款利率会加重房地产购买者的贷款偿还负担，从而抑制房地产需求，进而导致房地产价格下降。将热源和散热设备合并成一个整体分散设置在各个采暖房间为（）采暖方式。A.集中采暖 B.局部采暖 C.区域供热 D.分部供热答案：B解析：本题考查的是建筑采暖

3、设备。局部采暖：将热源和散热设备合并成一个整体分散设置在各个采暖房间。如火炉、火坑、空气电加热器等。 循环波动是指现象由于受社会条件、自然条件等因素的影响，在一个年度内随着季节的更替而引起的比较有规则的变动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第2篇 开发项目房地产市场分析应该注意（ ）方面。A需求分析B供给分析C竞争分析D市场占有率分析正确答案：ABCD这是房地产市场状况分析所包括的主要内容。讲义中的分析报告举例就是从这四个主要方面来进行分析的。 在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有（ ）。A众数法B最小二乘法C时距扩大法D中位乘数法E移动平

4、均法正确答案：CE 城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率。A比例B超额累进C全额累进D幅度定额正确答案：D城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A.600 B.738 C.900 D.960答案：C解析：本题考查的是路线价法。哈柏法则（Harper rule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的150060%900（万元）。某征收工作评估专家委

5、员会，专家组成员为7人，则其中的房地产估价师人数至少为（ ）人。A.3B.4C.5D.6答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。71/2=3.5，即4人。P65。房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第3篇由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。假按揭是操作风险，违约不还称为信

6、用风险。参见教材P311。已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为l.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A7.78%B8.28%C13.21%D14.21%答案：A解析：报酬率=安全利率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率=3.31%2.23%1.32%1.42%0.50%=7.78%。 在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有（ ）。A合法原则B最高最佳使用原则C估价时点原则D替代原则E应急原则正确答案：ABC在房地产估价作业中应遵循的技术性

7、原则主要有：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则。征收与征用的不同点包括()。A所有权转移B前提条件C主体D客体E适用对象答案：A,B,E解析：征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产。征收与征用的主要区别有四点：前提条件不同；适用对象不同；所有权转移不同；补偿有所不同。# 以下属于时间序列分析法的有( )。A简单平均法B指数平滑法C相关分析法D专家意见法E销售人员意见法正确答案：AB答案 AB 时间序列分析法除A、B项外，还有移动平均法、加权移动平均法。房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第4篇建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。答案：错

8、解析：容积率属于环境容量控制指标。2022 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。征收补偿李某房屋的建筑面积为（）。A.90m2B.100m2C.110m2D.115m2答案：B解析：对于已经登记的房屋，

9、其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。某工厂有一处临街厂房，占地面积900 m2,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2,建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2022年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1 400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2022年上半年同一条街上类似新

10、改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2;而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（）万元。A.603 B.549 C.522 D.450答案：B解析：损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。（）答案：对解析：损益表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润

11、或亏损等信息的会计报表。损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。A、项目施工单位 B、项目设计单位 C、房地产开发企业 D、产品质量监督部门答案：C解析：本题考查的是竣工验收。单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。参见教材P91。房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第5篇2022 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2022 年，胡某将该住房

12、以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2022 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022 年末应收账款余额为 300 万元，2022 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2022 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万

13、元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。如在5 月31 日前未能支付余款，甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为（）万元。A.4600B.6000C.17000D.23000答案：A解析：担保法规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。则甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为：2300020=4600（万元）。下列关于供给价格弹性的说法中，正确的有（）。A.供给价格弹性系数是供给变动绝对值与价格变动绝对值的

14、比值 B.供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值 C.供给价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值 D.供给价格弹性反映供给量变动对价格变动的反应程度 E.同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同答案：B,D,E解析：本题考查的是供给弹性。选项A错误，供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值，而不是供给量变动绝对量与价格变动绝对量的比值；选项C错误，供给价格弹性系数的数值一般都为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律。 从事房地产咨询业务的人员，必须具备（ ）条件。A具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验B具有房地产及相关专业中等以上学历C具有与房地产

15、咨询业务相关的初级以上专业职称D具备房地产相关知识的专业技术人员E考取房地产咨询人员合格证正确答案：BCE(2022真题) 房地产估价师的注册管理部门是（）。A.国务院人力资源和社会保障主管部门B.国务院住房城乡建设主管部门C.所在地省级住房城乡建设主管部门D.所在地市级房地产主管部门答案：B解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册管理部门为住房城乡建设部。 在征地告知后，被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的地上青苗，征地时一律给予补偿。但是，抢建的地上附着物征地时一律不予补偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第6篇 开发商在

16、申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。A20%B30%C40%D50%正确答案：B以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是（）。A、抵押贷款传递证券 B、抵押贷款转换债权 C、抵押贷款直付债券 D、抵押贷款担保债务答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。 房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。A施工单位B建设单位C监理单位D设计单位正确答案：B建设单位在开工前，向工程所在

17、地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。下列不属于征收土地必须严格遵守的原则是( )。A.珍惜耕地，合理利用土地B.满足建设用地需要C.依法征地D.有偿使用土地答案：B解析：(一)珍惜耕地，合理利用土地的原则(二)保证国家建设用地原则(三)妥善安置被征地单位和农民的原则(四)有偿使用土地的原则(五)依法征地的原则2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000

18、万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（）万元以上，

19、才可以申领商品房预售许可证。A、750B、900C、1400D、1800答案：C解析：本题考查的是商品房预售。按照商品房预售的条件中，“（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资5600万元。因此B房地产开发公司申领商品房预售许可证在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600万元25%=1400万元。房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第7篇 某建设项目工器具及生产家具购置费用2 000万元，建筑安装工程费用5 000万元，工程建设其他费用3 000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%， 基

20、本预备费率5%，则基本预备费为（ ）万元。A500B815C1445D1473正确答案：A 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还10m2差额的房价款正确答案：C 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D加权深度价格修正率正确答案：B答案 B临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。 自然周

21、期的( )始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段正确答案：C答案 C 自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。 下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是( )。A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环

22、境景观等的优劣D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解正确答案：B房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第8篇被撤销的民事行为，从该民事行为( )无效。A.被撤销时 B.被发现时 C.开始起 D.造成损害起答案：C解析：无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。行为人对行为内容有重大误解和显失公平的，一方有权请求人民法院或者他裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。 下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。A内部收益率总是大于目标收益率B内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率C同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金

23、内部收益率D内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E内部收益率越高，投资风险就越小正确答案：BDE通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（）。A规划意见书（选址）B建设用地规划许可证C国有土地使用证D建设工程规划许可证E建设工程施工许可证答案：B,D解析：确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，具体包括下发规划意见书（选址）、核发建设用地规划许可证、设计方案审批和核发建设工程规划许可证等四个方面的工作。A 项，对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有土地使用权的商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营

24、性用地建设项目，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕；C 项是向国土资源管理部门申领；E 项是向建设行政主管部门申领。 在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是()的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观正确答案：B不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的;而评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。剩余技术有（）。A、市场剩余技术B、土地剩余技术C、建筑物剩余技术D、房地产剩余技术E、抵押贷款剩余技术答案：B,C,E解析：考点:剩余技术。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷

25、款剩余技术。房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第9篇方案经济比选存在的关系不包括（）。A、互斥关系B、独立关系C、相关关系D、独立互斥关系答案：D解析：考点:方案经济比选及其作用。在各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。按投资业务不同，房地产投资信托可分为（）。A.多重合伙型 B.权益型 C.抵押型 D.互换型 E.混合型答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按投资业务不同，房地产投资信托可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。 丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是（ ）。A7220元B7600元

26、C14440元D15200元正确答案：D 在（ ）情况下，需要征收契税。A国有土地使用权出让、转让B房屋发生交换、买卖或赠与C以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债D城镇职工首次购买公有住房E以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属正确答案：ABCE除此之外，以获奖方式承受土地、房屋权属的，也视为转移土地、房屋权属，需要征收契税。而城镇职工首次购买公有住房，可以免征契税。开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A、14B、15C、28D、30答案：B解析： 本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。参见教材P91。