房地产估价师考试试题及答案9辑.docx

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1、房地产估价师考试试题及答案9辑房地产估价师考试试题及答案9辑 第1辑 由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是（ ）。A条形基础B桩基础C箱形基础D整体式筏式基础正确答案：D甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司

2、购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。该案例中，甲公司被侵害的权利是（ ）。A.相邻权 B.租赁权C.地役权 D.共有使用权答案：C解析： 甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有( )。A甲等于乙B甲大于乙C甲小于乙,D难以判断正确答案：C答案 C甲土地的单价2000510000(元/m2)，乙土地的单价1500710500 (元/m2)，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。下列经分类后的房地产中，不属于按经营使用的方式划分的种类的是（ ）

3、。A.出租房地产B.自营房地产C.自用房地产D.抵押房地产答案：D解析：本题考查的是房地产按经营使用方式划分的种类。房地产的经营使用方式主要有4类：出售、出租、自营、自用房地产。P73。 实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：影响商品需求的因素有（）。A.消费者的偏好 B.消费者的收入水平 C.商品本身的价格 D.相关商品的价格 E.厂商对商品未来的预期答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是需求及其变动。一般来说，影响商品需求的因素有：消费者的偏好；消费者的收入水平；该商品本身的价格；相关商品的价格；消费者对商品未来价格

4、的预期；其他因素。选项E，正确说法是消费者对商品未来价格的预期。经现场检测，某低温热水采暖系统的供水温度为90oC，回水温度为60oC，则该供水系统的供水温度( )。A.偏低 B.正常C.偏高 D.过高答案：A解析：热水采暖系统。常用的低温热水采暖系统中的供水温度为95，回水温度一般为70。 为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或（ ）的愿望。A永久出售B租让C投资开发D廉卖正确答案：C为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。 所谓近因，是指引起保险标的损失最直接、最有效和起决定性作用的因素，在空间和时间E，近因一定是最接近损失结果的原

5、因。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试试题及答案9辑 第2辑关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。应从下一年年初开始按新利率计算利息。参见教材P308309。 商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登 记机关实测登记后，该

6、房屋的实际套内建筑面积为（ ）m2的，购房人有权退房。A97B103C105DA、B均可以正确答案：C下列关于强制拍卖的特点，表述错误的是（）。A.国家强制性B.主体的特定性C.标的的非自有性D.权利义务的对等性答案：D解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。强制拍卖，权利义务具有不对等性。参见教材P440。房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是（）。A按套销售B返本销售C按房间销售D售后包租答案：A解析：商品房销售管理办法规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须按套

7、销售，不得分割拆零销售。登记账簿的直接依据是（）。A、自制凭证 B、原始凭证 C、记账凭证 D、会计报表答案：C解析：本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。参见教材P374。不同类型房地产项目需要重点分析的内容有所不同，（）首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。A、住宅项目B、写字楼项目C、商业购物中心项目D、工业或仓储项目答案：B解析：考点:房地产市场分析的内容。写字楼项目首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供

8、公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。 地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格正确答案：D答案 D路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。 下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是（ ）。A银行

9、书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延B甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延C因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延D地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延正确答案：D房地产估价师考试试题及答案9辑 第3辑某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该估价机构对开发公司合理运作项目资金的下列建议中，属直接融资的有( )。A、 扩股增资B、

10、 预售商品房C、 以融资租赁方式承租大型设备D、 以在建工程抵押贷款答案：A解析：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型信托主要以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务。 以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有( )。A临近城市主干道B靠近酒厂C靠近高等院校D靠近铁路线E临近城市中心正确答案：ABD答案 ABD不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A对估价对象范围的描述就是说明其四至B对建筑物外观的描述应说明其周围

11、环境和景观C对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度答案：D解析：A项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。B项，对建筑物外观的描述：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。C项，建筑物实物状况应说明：建筑规模；层数和高度；外观；建筑结构；设施设备；装饰装修；日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水；层高和室内净高；空间布局；竣工日期等。因而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。

12、 在设计方案评价指标中属于有关面积的指标是( ).A、厂区占地面积B、建筑物占地面积C、构筑物占地面积D、建筑密度E、土地利用系数正确答案：ABC某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。A、 544.10B、 709.99C、 6300.00D、 709.38答案：B解析：将第6年年初的7万元看做P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。运用公式可得：?注意：公式中的n是15而不是14，因为第6年年

13、初等于第5年年末。在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（）。A.转抵押估价B.抵押房地产价值动态评估C.抵押成数测算D.处置抵押房地产估价答案：C解析：本题考查的是房地产抵押的需要。抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（ ）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33答案：A解析：等额本金还款的计算。i=6%/12，等额本金=50/240。最后一个月的还

14、款额50/240+（50-50239/240）6%/120.209375（万元）。一类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。（）答案：错解析：本题考查的是城市用地分类。三类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。参见教材P16。房地产估价师考试试题及答案9辑 第4辑如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（）。A达到了基准收益率的要求B超过了基准收益率的要求C未达到财务内部收益率的要求D达到了财务内部收益率的要求答案：A解析：财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要

15、经济指标。如果FNPV 大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的；反之，则项目不可接受。 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制正确答案：D 根据房产测量规范，极端一半建筑面积的是（ ）A无柱的雨棚B有顶盖不封

16、闭的永久性架空通廊C房屋内高度在2.2m以上的技术层D与室内不相通的装饰性阳台正确答案：B 工程成本控制是监督成本费用，降低工程造价的重要手段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据以下材料，请回答 102105 问题： 孙某自2022年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司（以下简称金地公司），2022年3月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所

17、得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签定了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。第102题：一级房地产评估机构应具备的条件为（ ）。A注册资本100万元以上B有七名以上专职房地产估价师C事房地产价格评估业务连续三年以上D每年独立承担估价标的物建筑面积10万m2以上正确答案：ABD估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。（ ）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价

18、值。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。关于房地产变现能力的说法，正确的有（）。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱答案：A,B,C解析：本题考查的是变现能力。不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会不同。影响因素主要有：房地产的通用性、房地产的独立使用性、房地产的可分割转让

19、性、房地产的价值大小、房地产的区位、房地产的开发程度、该类房地产的市场状况。选项A，该房地产的通用性，即是否常见、是否被普遍使用。通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱。选项B，该房地产的价值大小，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，常越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，面积较大的住宅一般比面积较小的住宅变现能力弱，大型商场一般比小店铺的变现能力弱；选项C，该房地产的开发程度，通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。例如，生地、毛

20、地一般比熟地的变现能力弱，在建工程一般比现房的变现能力弱。参见教材P66。 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。A2139B2146C2651D2659正确答案：D答案 D依题意，可根据公式：卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费或买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳

21、的税费，代人数值可得。物权法确定了国家对不动产实行统一登记制度。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记机构。物权法确定了国家对不动产实行统一登记制度。房地产估价师考试试题及答案9辑 第5辑某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅，砖混结构。经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元/，最后公示估价机构评估价格8890元/，李某及其他被征收人认为，周边新建的高层房屋售价都达到14000元/，对价格有异议，拒绝签合同，要求签订的征收补偿价格为14000元/。被征收房屋价值评估时点为（）。A、征收决定公告之日B、征收完成之日C、实地查勘之日D、征收决

22、定之日答案：A解析： 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产抵押贷款。抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。(2022真题) 建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。（）答案：错解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。根据物权法，国家对耕地实行特殊保护，下列不属于耕地定义的是（）。A.新开垦荒地 B.轮歇地 C.草田轮作地 D.耕种1

23、年的滩地答案：D解析：本题考查的是土地管理的基本制度。物权法规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。耕地主要是指种植农作物的土地，包括：新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地；耕种3年以上的滩地和滩涂等。企业投保房产的保险金额与该房产出险时的保险价值相同。（）答案：错解析：本题考查的是合同保险。在财产保险中，投保人与保险人在订立保险合同时，通常以保险标的的价值即保险价值为基础确定保险金额。但保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过部分无效。参见教材P324。 对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ）。A全部

24、同意B超过50%同意C超过2/3同意D有人同意就行正确答案：A如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强。（）答案：错解析：考点:长期趋势法的作用。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。A.目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法答案：A解析：本题考查的是制定租售方案。成本导向定价法包括两种，成本加成定价法和目标定价法，后一种需要用到损益平衡图。参见教材P98。 垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条

25、件与完全竞争市场不同。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试试题及答案9辑 第6辑某宗工业用地的面积为300m2，容积率为0.8，相应的楼面地价为700元/m2，现可依法变更为商业用地，容积率提高到1.5，相应的楼面地价为1500元/m2，则应补地价的单价为（）元/m2。A.1690 B.732 C.2100 D.2400答案：A解析： 本题考查的是价差法。补地价（单价）=15001.5-7000.8=1690（元/m2）。（）的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营

26、等经营方式进行选择。A、融资方式与资金结构B、合作方式C、开发时机D、产品经营方式答案：D解析：考点:房地产开发项目策划。产品经营方式的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。 可行性研究是在投资决策前，对建筑项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于大额可转让定期存款单的说法，正确的有( )。A.记名，并可自由转让 B.面额固定C.期限一般在一年以上 D.不能提前提取现金 E.利率比同期限的定期存款利率高答案：B,D,E

27、解析：大额可转让存单是由银行发行的一种大面额定期存款凭证。它与普通定期存款单的不同之处在于：通常为不记名式，面额固定，金额较大，允许在市场上买卖转让。下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加 B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案：D解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。选项D属于房地产拥有者对房地产进行投资改良，不是房地产自然增值。 某

28、8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6，年折旧率2.2，计算该建筑物的现值是（ ）元。A76880B79104C77952D81562正确答案：B 拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的（ ）。A.第一阶段后期B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段E.第四阶段答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产自然周期。P51。甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2022年11月取得

29、建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。A、自己开发B、溢价转让C、被迫转让D、自愿转让答案：C解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。假设开发法的估价

30、前提有三种：业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提，因经营不善，只能被迫转让。房地产估价师考试试题及答案9辑 第7辑 潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的（ ）。A租金B租金以外的收入C空置率的差异D运营费用的差异E转让收益正确答案：AB潜在毛收入乘数法未考虑房地产空置率和运营费用的差异。 由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用市场细分的程序。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地增值税的扣除项目不包括取得土地使用权时所支付的金额。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权时所支付的金额。参见教材P242。横道

31、图法用于项目建设阶段的（）。A.进度控制 B.合同管理 C.成本控制 D.质量控制答案：A解析：本题考查的是进度控制。横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。 、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？ 、说明对此餐馆进行评估的技术路线。答案：解析：1.本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：（1）地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的

32、餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。（2）营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。2. 本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入

33、既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。 张某购买该房屋应缴纳的税为（ ）。A房产税B城镇土地使用税C契税D营业税正确答案：C某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。A、 损益表B、 资金来源与运用

34、表C、 资本金现金流量表D、 全部投入现金流量表答案：D解析：知识点 财务评价的报表 从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 业主甲是否可以解除购房合同（ ）。A可以单方解除B无法定单方解除权利C须古桥公司同意D须符合合同中有关解除条款的要求正确答案：BD房地产估价师考试试题及答案9辑 第8辑甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。A.0.3B.0.5C.0.8D.1.0答案

35、：C解析：本题考查的是最高额抵押权。抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。房地产中介服务包括( )。A.房地产咨询B.房地产开发C.房地产估价D.房地产经纪E.房地产广告设计答案：A,C,D解析：房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。 以下属于房地产商品房观售的条件是（ ）。A应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书B取得土地使用权证书或使用土地的批准文件C持有

36、建设工程规戈0许可证和施工许可证并已通过竣工验收D已经取得主管部门准予人市的批文E物业管理方案已经落实正确答案：ABCE商品房屋现售的条件除了选项A、B、C、E外，还必须符合：拆迁安置已经落实，供电、供水、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。 下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取

37、若干标准临街宗地求其平均价格正确答案：D答案 D路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是（）。A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值B、房地产估价应当使用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较D、估价总是在信息完全和存在一定不确定因素下作出的答案：A解析：考点:房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价不能用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准；选项C错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与合格

38、的估价师的重新估价结果进行比较；选项D错误，估价总是在信息不完全和存在一定不确定因素下作出的。(2022真题) 不动产登记暂行条例规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是（）。A.30年B.50年C.70年D.永久答案：D解析： 本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当及时补造。 下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。A供给价格弹性一般为正值B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C需求价格弹性永远为负值D当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性正确

39、答案：ADE房地产业主要包括房地产开发经营、（）和其他房地产活动。A、房地产中介服务、房地产咨询服务 B、房地产经纪服务、物业服务 C、房地产估价服务、物业服务 D、房地产中介服务、物业服务答案：D解析：本题考查的是房地产业的细分。在房地产开发、经营等过程中，需要多学科的知识和多行业的参与，例如测绘、勘察设计、城市规划、建筑、法律、市场营销等。但目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业服务和其他房地产活动。房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。（）答案：对解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而

40、房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。房地产估价师考试试题及答案9辑 第9辑 相关性原则所说的相关是指与政策相关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。A.土地出让金 B.建安工程费 C.管理费用 D.其他工程费答案：A解析：本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于

41、缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。城镇土地使用税采用分类分级的（）税率。A、比例B、超额累进C、全额累进D、幅度定额答案：D解析：本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。A.潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B.服务市场潜在市场合格的有效市场C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D.潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场渗透市场。P112。 某宗地面积

42、为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）元/m2。A 1250B1750C2050D2150正确答案：B目前，一级房地产估价机构的资质核准由（）管理部门负责。A.县级以上房地产B.城市房地产C.省、自治区、直辖市住房城乡建设D.囯务院住房城乡建设答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构资质管理。一级房地产估价机构资质核准工作由省、自治区、直辖市住房城乡建设（房地产）管理部门负责。参见敦材P156。 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着（ ）的不同而不同。A交易者的动机B交易者对市场了解程度C交易双方的关系D卖者的价格策略E市场供求正确答案：ABCD成交价通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。 入被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）A向原房地产估价机构书面申请复核B另行委托房地产估价机构评估C 要求拆迁管理部门制定房地产估价机构重新评估D申请专家委员会鉴定正确答案：AB