物业设施设备管理方案.doc

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1、物业设施设备管理方案概述：设施设备管理是物业管理的根本，是开展一切服务的后勤保障。设施设备管理是一道看不见的风景，但业主无时无刻都在感受它的存在。有了设施设备的保障，业主们才能生活、工作在舒适、清雅、安全的环境中。招商局物业在详细研究x国际广场物业管理邀标书的基础上，结合多年高档写字楼、住宅的物业设施设备管理经验，针对该项目智能化程度高、设施设备齐全、容量大、数量多、分布广的特点，进行细致的综合技术分析，并在此基础上提出“点阵统一、重点控制”的工程设施设备管理模式，通过制定严格的管理制度、严谨的工作规范、周密的维保计划等，达到对设备运行和维护的控制，为x国际广场提供安全可靠大的动力支持。一、设

2、施设备管理的技术分析对工程设备进行深入、准确的综合分析，是做好工程设备管理的前提和基础，只有做到对设备知根知底，方能在工作时胸有成竹。为此，招商局物业精心组织了各专业工程师对x国际广场的设施设备系统进行专业的调研，全面、详尽的技术分析。君临国际广场供配电系统公共照明系统电梯运输系统给排水系统智能化系统VRV空调系统消防系统x国际广场配套齐全、功能复杂，设施设备的数目相当大。主要设施设备系统组成如下：在此，我们按工程设备系统分类逐一对其进行技术分析，为制定工程设备管理思路和具体措施提供依据。（一）供配电系统1、系统组成x国际广场的供配电系统是一个庞大的供配电系统，是整个x国际广场的动力心脏，总容

3、量6000KW它包括高压供电系统、低压配电系统和双电源供电系统，包括： 进线电源 高压开关柜 低压开关柜 干式变压器 母线槽 继电保护 中央信号屏 双电源切换柜2、高压配电系统特点分析高压配电系统具有显著的系统大、分散广、设备复杂、技术要求高的特点，A、B幢照明设备机房分别位于A、B幢的地下层，C幢照明系统由室外地面配电箱引入，而主动力机房位于x国际广场B幢楼的地下部分，x国际广场所有的动力用电由它供给，这也是今后x国际广场动力保障的最关键点，其运行可靠与否，直接决定了x国际广场能否正常运作，物业功能能否正常发挥的最主要因素！因此，这也是我们将其列入工程设备管理的重中之重的根本原因。为了把控好

4、这一重要环节，这就要求我们从多方面做好工作。3、低压配电系统特点分析低压配电是x国际广场供电网络中的基础系统，具有设备数量多、设备分散面广的特点，而且此部分设备又是供配电系统中操作使用最频繁的部分，因而设备的故障率也相对较高。需要有足够的运行维护人员对各设备分布点进行密切的监控，加强日常巡视，随时作好设备的例行维护管理工作，一有故障先兆，必须及时予以处理，防止出现恶性设备事故的发生。（二）电梯系统1、系统组成x国际广场的电梯运输系统总体数量大、分布广、未来的使用频率极高，是未来人流、物流运输的主要途径。主要分布如下：序号名称安装地点层站数量品牌1客梯A幢32+242无机房梯A幢313客梯B幢2

5、2+244无机房梯B幢325客梯C幢18+242、系统分析x国际广场的电梯系统由12台高层客梯和3台无机房电梯组成，该系统与消防系统进行联动控制，当发生火灾事故时，消防系统可以令事故区域内的除消防梯外的电梯迫降至首层，停止服务。对于此部分设备，将是今后x国际广场设备管理的一个重点和难点，因为电梯系统首先是与业主接触最多，使用频率最高的设施设备，故障率也相对较高；其次是出故障后影响面较大，将直接影响楼内业主的使用；最后是维护管理的要求较高，处理故障的难度较大。电梯是对安全性要求极高的设施设备，我们在充分做好日常运行保养和安全管理的前提下，拟采取请专业外包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行

6、需要。（三）给排水系统1、系统组成x国际广场的给排水系统四通八达，在A、B、C三幢建筑物及地下室内形成一个错综复杂的给排水网络系统。给排水系统的组成主要包括：序号名称规格数量1生活水箱80T/100T/60T各一32消防水箱3消防泵24喷淋泵75KW/台25生活水泵7.5KW/台，286地下排污泵39KW/42KW/30KW377污水处理设施2、系统分析x国际广场的给水系统以市政管网作为供水水源，采用变频水泵与生活水箱相结合的供水方式。此部分是x国际广场供水系统的生命线，是供水系统中最重要的部分，也是在今后的工程设施设备管理中必须加以重视的部分。x国际广场的排水系统：粪便污水经室外化粪池、餐厅

7、（写字楼、会所）污水经隔油池处理后一起排入城市污水管网；雨水经由雨水斗、明渠、检查井及雨水管排放至市政下水道，地库集水坑排水采用潜水泵排出室外管网；屋顶雨水有组织内排水，汇集后排入室外雨水管网。排水系统是给排水系统中最容易出问题的地方。给排水系统的管理重点主要在于供水水质的管理和排污系统的通畅。（四）消防系统1、系统组成x国际广场的消防系统是一个功能完善、辐射面广的系统，其系统组成如下：消防报警系统组成消防广播与背景音乐系统报警系统主机消防专用通讯系统消防水系统消火栓系统防火卷帘门系统防排烟系统喷淋系统正压送风系统设施设备联动系统其主要设备包括报警主机、烟感、温感、消火栓按钮、玻璃破碎按钮、消

8、防电话、警铃、扬声器、防火卷帘门、正压风机、排烟风机、喷淋头、消防水泵、消防水箱、消火栓、消火箱、消防联动控制盘、紧急广播等。2、系统分析（1）火灾自动报警系统及联动控制系统本火灾自动报警及联动控制系统设于总控制中心，报警控制主机设置有图形显示装置及打印机等，具有全中文显示的功能，除显示报警信号外，还可直观显示各消防设备的运行状态。探测器均内置线路隔离开关，当探测总线发生短路时，能在报警主机上将损坏的部件隔离，而不需另外增加隔离模块。消防联动控制系统是当某处发生火灾时，系统能够自动启动其监控对象转入火灾应急状态，如强制切除火灾区域的供电电源、启动消防水泵、自动关闭防火卷帘、自动关闭送风机、强制

9、切入紧急事故广播、迫降电梯至首层及电扶梯停止工作等。（2）消防广播及背景音乐系统x国际广场的消防广播及背景音乐系统广播在火警时作消防紧急广播用，当收到某区域火灾信号时，紧急广播系统将预先录下的信息，播出以引导员工疏散。平时作为背景音乐使用。两个系统通过报警主机切换。（3）消防水系统消防水系统由室外消火栓系统、室内消火栓系统及自动喷淋系统组成。x国际广场的消防系统用水由市政自来水管网直接供给，设置消防水箱，消防水分别用于消火栓系统和自动喷淋系统。（4）消防通讯系统消防通讯系统是供消防专用的通讯系统，其覆盖范围包括消防水泵房、电梯机房、消防控制室、发电机房、高低压变配电房、风机房、生活水泵房及各个

10、重要场所。系统总机设于消防总控制中心，各主要机房则设置系统分机。（5）气体灭火系统气体灭火系统主要用于配电房的灭火。（6）防火卷帘系统通过各防火卷帘将各区域分成不同的防火分区。当发生火灾时，可根据消防控制室、火灾探测器的指令或就地手动操作使卷帘门下降到定点位置（7）防排烟及正压送风机系统当发生火灾险情时，各区域的烟感、温感探测器首先会将探测到的信号传到报警主机，通过主机信号关闭相关区域内的新风机，并启动相应的排烟阀，进而启动相关的排烟风机及正压送风机。（8）楼宇管理系统的联系接点消防系统提供各联系接点至弱电系统，进行系统的总体监控，包括室外消火栓水泵的控制接点、室内消火栓水泵的控制接点、喷淋水

11、泵控制的接点、高区喷淋增压泵控制的接点、高区室内消火栓增压泵控制接点、消防水池液位以及火警报警信号等。（9）综述消防系统是x国际广场一个不可或缺的系统，是防范和处理消防事故的安全线，是工程设备管理当中一个不可忽视的环节，因此必须确保其设备的正常运行。因此，消防系统的管理重点在于做好日常运行、维护、保养和定期的试验工作，保证消防控制主机系统和各消防系统设备随时可以启用，同时，将每两年在消防监测部门进行一次系统全面检测。（五）公共照明系统x国际广场的公共照明系统是非常大的，主要分布于大堂、走廊、通道、会所、机房、地下停车场、消防楼梯、电梯过道以及室外的庭院、车道、和外立面的泛光照明。公共照明系统的

12、使用率高、故障率大，因此，管理的重点在于平时要求我们做好各照明系统的维护保养工作，加强日常巡视，发现问题及时处理，保证照明系统外观整洁无缺损，无松落，光源完好率和维修及时率达100%。此外，公共照明系统的节能问题也是管理中的一大重点。（六）VRV空调系统及新风系统x国际广场的VRV空调系统和新风系统是专为写字楼和酒店公寓大堂设计使用的，其设计方式有利于节能和费用的计量，使用方便，维护管理简便，在日常的管理过程中，保持空气的清新和良好的暖热效果成为管理的重点。根据以上分析，可以看出：x国际广场的设备呈现“全”和“广”的特点。“全”是指设备的品种全，数量多“广”是指设备分布的区域广，设备末端分布于

13、三幢高楼和地下的70000余平方米。二、设施设备的管理模式和管理措施（一）设施设备的管理模式针对x国际广场设备设施齐全、数量繁多、分布各区的特点，招商局物业以“点阵统一，重点控制”的工程设备管理模式，1、模式诠释点阵统一：通过对各个设备的详细了解，分别将前述各系统所有设备设为管理控制点，如：电力供应系统的高压柜、发电机、变压器、低压柜、UPS等各个设备点，弱电系统的BA监控、保安监控、巡更设备、门禁设备的监控中心主机和各个末端设备，消防系统的报警主机、火灾探测器、消火栓泵、喷淋泵、湿式报警阀等，电梯的门、轿厢、安全装置、机房控制柜等；建筑本体、门窗、道路等设施，照明系统的灯具、灯泡、灯管、镇流

14、器等，给排水的阀、水龙头、排水口等，都是单独的每一个“点”，所有这些点综合在一起，就形成设备控制的“阵”，将这些点阵统一，就是以工程部为管理枢纽，统一制定设施设备的维修养护计划和日常巡视检查方案，提供统一的维护质量标准，按统一的管理制度和管理规程操作，逐一对各个机电设备点进行精心地运行管理和科学细致地维修保养，从而达到设备管理的统一完美。重点控制：所谓重点控制，就是对重点设备重点部位，制定专门的措施和制度，有目的的去重点控制，从而保证设施设备的正常运行。系统管理重点管理措施要点电梯系统安全运行日常巡检记录、委外维保、按时年检消防系统可靠运行、随时可启动定期试验、巡查供配电系统安全可靠运行加强日

15、常的维护检查，发电机定期试验、检修给排水系统水质良好，排水正常水箱定期消毒、换水，水质定期检验，排水系统定期清理、疏通VRV空调系统空气清新、制冷、热效果好设备定期维护、检修、清洗2、模式管理要点该管理模式的管理要点在于对分布各区域的电梯、消防设施、智能化系统、通风空调装置和给排水系统实行24小时运行值班的管理办法，对集中控制的供配电系统、监控系统、消防系统实行24小时集中值班运行，通过严密的工作计划，严谨的工作流程，严格的质量管理和完善的应急处理预案，对日常维修保养、客户报修、紧急情况处理等实行统一控制，从而达到统一质量，统一监管的效果。（二）管理措施根据“点阵统一、重点控制”的管理模式，针

16、对设备管理的关键点，我们提出与之配套的管理措施，对设施设备实行专案管理1、工程前期介入的管理物业管理在工程前期介入，一方面向发展商提供有关建筑设计、建筑材料、设施设备选用、业主建议、商户布局等专业意见以使该建筑充分体现其价值；另一方面，在建筑物交付使用之前，能够充分考虑业主、住户、租客的使用需求，在小区的配套设施方面提供专业化意见，并顾及到在物业交付使用以后，需要专业化的全方位管理去继续维护这项重大投资。 在前期的介入过程中，我们会深入到现场的工作中，实地了解工程进展，从图纸的规划设计开始了解设施设备状况，为开发商设施设备的选型工作提供有建设性的建议、为机房的设置提供参考意见，配合参与设施设备

17、到货的验收、清点，开始设施设备资料的收集工作。在安装阶段，提前熟悉了解设施设备的安装、调试和操作的流程、规定、标准、参数，为设施设备的正式接管做好前期准备工作。2、设备交接管理设备的验收和接管是搞好设备管理工作的首要环节，这一环节若能把好关，将非常有利于今后的日常管理。设备的接管可分为岗位交接和责任交接。在交接前期，由于存在种种不完善的地方，设备可能交接不清，在此情况下，管理中心可以先行实施岗位交接，对暂交付条件暂不完善，但急需先行使用的设施设备可以先予以代管，不承担维护责任（此时维护的维护责任在施工安装公司方），条件成熟后，双方进行责任移交。在接管过程中，管理处按发展商所移交设备清单、规格型

18、号、容量大小、设计要求等进行验收，对设备的安装数量、安装位置及竣工图逐项验收。在验收过程中还有以下几点值得注意：（1）设计图纸与设备的规格型号、数量符合；（2）主要设备、设施的安装位置与安装质量符合；（3）设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合；（4）验收完毕，应填写验收和移交的记录，报告并归档。3、设备档案资料管理（1） 设备原始资料档案管理将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等。另外要制作设施设备卡，记录有关设备的各项明细资料。（2） 重要设备维修资料档

19、案管理一是维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计一次，每季度装订一次，由工程维修部负责保管以备查验。二是设备巡查记录表：值班人员填写的设备巡查记录表每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由管理处资料员保管以备存查。三是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由工程维修部汇总存查。4、人员管理人员管理有两层含义（1）人员素质的管理：包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。（2）设备责任人管理：根据设施设备的状况，实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度，掌握并记录设备运行情况。更应明确责任人的岗位职责(见下

20、表)：名称负责人主要工作职责专业设备维修主管对设备的保养工作进行监督及指导，根据设备台账编制有关维修计划专业保养专业维修公司电梯等智能化高的设备，由专业公司制定维修保养日常维护维修技工负责公共设施的维护，制定保养计划5、制度管理建立交接班制度、日常巡视检查制度、设施设备运行保养制度、日常保养制度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、设备管理操作人员责任书、值班管理制度等一系列管理制度，对工程人员和工程设备进行统一的监管，这是设备规范化管理中最重要的手段之一。6、计划管理计划管理就是根据设施设备的运行状况和相关的规程，制订行之有效的设施设备日常和年度维修养护计划，从而保证设施设备始终处

21、于良好的运行状态。7、检查考核管理检查管理就是制定一系列的管理考核制度，通过不停的检查和考核，去发现问题，并针对问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一个层次。三、工程维修部人员架构（含建筑本体、设施设备和智能化运行管理）工程运行组领班1名（兼）工程维修部工程维修组领班1名（兼）工程主管1名综合维修工1名配电值班工3名消防监控中心4名智能化工程师1名空调维修工1名电梯维修技工1名水电维修工2名工程维修部人员合计：14人工程主管由强电工程师担任，工程运行领班由弱电工程师担任四、设施设备的运行管理（一）设施设备运行管理x国际广场的设施设备数量多，涉及面广，做好工程设备的运行管理，具有十分重要的现

22、实意义。要保证设备的正确运行，首先需熟悉各种设备的技术资料，包括使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等。对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用人员先进行专业培训，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。对一些特殊岗位（如配电、暖通、电梯、消防）等，要求操作人员必须取得相应的操作证后方可进行设备操作。依据“点阵统一、重点控制”的管理模式原则，工程设备的运行管理重点是平时做好日常的操作、记录以及现场的联络汇报工作。对运行中的设备需用一看、二摸、三闻、四分析、五动手、六汇报、七备案的原则来判断处理设备的运行情况，从而对设备采取有针对性的措施。一

23、看看运行设备的外表，各种开关、操作机构的位置，故障显示指示，油位、水位、温度、颜色等直观细微情况变化，及早发现设备运行故障的征兆。二摸即用手的感觉来判断设备是否运行正常，其中包括电机的轴承温度，开关外壳绝缘导线运行温度及设备振动等。三闻对嗅觉范围内的运行设备进行鉴别，通过闻，能确定如电容器、开关、线路是否有问题（焦糊味），能判断空调机组是否泄漏（较浓的冷媒味），亦可判断发电机组、空调机组的燃油和机油泄漏（有些漏油部位因被物体或箱盖挡住一般难以发现，而通过闻却能发现问题）。四分析通过一看、二摸、三闻，进行综合分析，最终确定设备故障与存在问题的地方。五动手在确定运行设备故障与存在问题后，动手解决问

24、题，排除故障。对一些必须停止运行的设备当机立断退出运行，防止故障因进一步扩大而损坏设备。六汇报当事态严重，无法当时解决的问题应及时向上一级主管领导或部门汇报并请求支援解决。七备案对抢修更换过的设备设施，应有详细的记录留档备案。设备的维修技术档案资料对日后的运行保养维修具有十分重要的作用，同时也是重要的技术凭证和依据。 岗前培训考核实习熟悉系统各设备说明书、各项技术参数和操作规程，拟订各管理制度、规程、标准、流程，进行多轮岗前的模拟操作后方可上岗。对设备进行运行管理并定期巡检规定的时间规定的路线规定的程序相关制度规程有异常有故障运行正常做好运行记录通知工程部当班负责人迅速排除异常通知工程主管做好

25、记录组织力量处理需外部门处理通知外判部门处理故障已排除故障故障排除后转入正式用电通知工程经理汇报管理处经理针对x国际广场的工程设备实际情况，拟对各主要设备系统按如下工作流程进行的运行管理：五、设施设备的维护管理根据“点阵统一、重点控制”的原则，工程部将对在管的设施设备进行分析，确定重点控制管理部位，制定有针对性的设施设备维护管理方案，对设施设备实施统一的工程设备管理，这是工程设备管理不可缺少的重要环节。设施设备的维护管理包括定期检查、日常保养、制定完善统一的维修制度、维修质量标准等，工作重点如下：1、预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，使设备设施处于良好状态。2、设备设施定期检查、巡视形成

26、制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与养护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。3、根据管理处维修人员的实际情况，实行专业人员维修与操作人员维修相结合。4、常年使用运行与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划，完善设备管理维修保养规程并予实施、执行。5、不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备，不能忽略对其保养和检查。如发电机、消防泵、喷淋泵、消防排烟风机等。招商局物业通过对x国际广场设施设备系统进行的仔细深入的技术分析，结合各设备的技术特点，提出工程设备维护管理方案和各设备的维修保养内容和计划。（一）电气系统电气系

27、统的设备分高低压变配电设备（包括高压开关柜、变压器、低压配电柜、直流屏以及各动力配电屏）和照明灯具等。1、高低压变配电设备高低压配电系统是x国际广场的动力心脏，对其各设备进行维护，可能会影响到某个区域的正常电力供应。因此，如需对各变配电设备进行检修，应尽量将检修保养工作安排在夜间进行，而且提前发出通知告知业主。对于指示灯、控制熔断器等小配件的零星检修更换工作，可依据值班巡检过程中随时发现随时更换。安全器具与安全防护用品按规定要求鉴定。 2、照明系统每年定期检修清扫照明配电箱二次，确保配电开关与导线连接良好无松动。每月巡检各个插座一次，确保插座连接良好无松动；公共照明每天巡检一次，主要检查灯具有

28、无漏水、漏电、锈蚀、损坏，光源有无坏，发现问题及时处理。同时对业主的报修申请及时处理。3、各动力设备配电箱（柜）每年对各设备配电箱进行清扫二次，检查各连线有无松动，如有异常，尽可能选择在节假日或晚上进行检修。每三年对各配电箱柜重新刷漆一次。（二）电梯系统我们拟配备电梯技工专业负责电梯的运行与监控，包括日常的巡视检查和机房的管理，而日常的维修保养工作将聘请专业维保单位进行。通过维保合同，确定每部电梯的周、月、季、年的维保项目、内容及计划，并建立每部电梯的技术档案（运行、维修与检测等记录）。第一年的维保理应由电梯厂家免费维保，维保期满后，我们将通过招标形式，引进专业维保公司，保证电梯的安全可靠的运

29、行。（三）小型中央空调系统1、空调机组/新风机组每月例行检修：清洗通风过滤网一次；电机和风扇轴承每月润滑一次，检查运行时有无异响；检查机柜内有无积水，另外每次清洗过滤网时，视过滤网破损状况及时修理或更换。室外机组定期清洗。2、末端设备每月例行检修：清洗通风过滤网一次；检测控制器是否正常，风扇电机运行有无异响，及时检修；过滤网、拆片定期清洗。另外每次清洗过滤网时，视过滤网破损状况及时修理或更换。风扇电机一年清洗检修一次，风扇要清洗干净、牢固安装，电机则要检测线圈绝缘和牢固接线并检查电容良好，电机轴承要润滑。（四）给排水系统1、水箱楼宇管理中，最容易造成跑水事件的就是水箱，由于液位开关等损坏又不易

30、被发现而造成提升水泵控制失灵、水位溢出水箱。所以各水箱的每天巡检工作极为重要，发现问题紧急处理。浮球阀：每月巡检一次；在水箱检修时一并认真检修。液位计：每月巡检一次，检验其性能状态；在水箱检修时一并认真检修。水箱清洗：每半年对生活水箱清洗一次；消防水箱：每半年换水一次，每季度投放清洁药一次（410月份每2个月1次，全年共5次）水泵：每天巡检一次，巡检中发现问题（如跑冒滴漏或故障），及时安排修理。同时对水泵每月定期润滑一次。此外，每天要检查水系统的软接头、单向阀、止回阀、截止阀、减压阀、公共卫生间水龙头等易损坏、漏水部件。2、污水井每天定时巡检污水井、隔油池一次；根据杂物、废油脂状况及时安排清掏

31、。每周清理封堵在各个污水井内潜水泵口的杂物一次。暴雨过后及时清理封堵在各雨水井潜水泵口的杂物。（五）消防系统1、消防监控中心设备对消防监控中心设备应严格管理，建立完整的值班制度，每季度进行一次消防联动试验。消防电话主机、电话插孔、固定电话、手动报警按钮、消火栓启泵按钮、模块接线箱等设备，则制定定期巡检及维修保养计划。各种烟感探测器应按规定三年清洗一次，清洗时将分区域、分时段地进行。烟感探测器的清洗工作将聘请有合格资质的专业单位清洗，清洗后将逐一进行探测器的响应值检测，对于不合格的将予以更换。清洗工作中，将加强已拆卸探测器区域的安全防范巡逻，避免出现火灾盲区。2、消防广播系统消防广播将每季进行一

32、次设备的功能检测，由于紧急广播容易产生人群恐慌，所以检测工作将选择人少的时候或者结合消防演习进行，届时将提前通知业主。3、消防水灭火系统每年进行一次水泵润滑；每月进行一次消火栓泵（高区和低区）的远程启停控制功能检测，包括消防监控中心联动控制和分区域的消火栓启泵按钮控制，以及管网压力变化的水泵自动启停控制功能检测，确保安全。4、喷淋水灭火系统每年进行一次水泵润滑；每月进行一次喷淋泵（高区和低区）的远程启停控制功能检测，即消防监控中心联动控制，确保安全。按计划分楼层分区域每月进行一次末端放水试验，检验水流指示器和湿式报警阀的报警功能，以及检测管网压力变化时水泵自动启停控制功能。5、防排烟风机系统每

33、年进行一次风机、排烟口和加压送风口的润滑工作。按计划分区域每月进行一次运行试验，检验消防监控中心远程启停控制功能，以及检测排烟口、消防电梯前室加压送风口手动开启/关闭后的相应风机自动启动控制功能。6、防火卷帘门设备每季度进行一次防火卷帘门槽道润滑工作。对于经常起降的卷帘门每月进行一次轴承、链条、槽道的润滑。六、设施设备维护保养计划和日常巡视检查计划（一）供配电系统序号项目维保计划巡检规定维保内容频次巡检内容频次1高压配电室开关柜、信号屏清扫检修、紧固联接、操作试验1次/年运行状况检查、计量和室内温湿度记录1次/小时2高、低压电缆紧固联接、绝缘检测1次/年表面破损检查1次/月3变压器、低压配电室

34、变压器、低压开关柜、功率因数补偿柜和直流屏清扫检修、紧固联接、运行操作试验1次/年变压器温度、仪表、指示灯、开关等运行状况检查、功率因数记录和室内温湿度记录1次/小时4配电间动力、照明配电盘清扫检修、紧固联接1次/年动力、照明配电盘状况检查2次/天5双路电源互投箱清扫检修、紧固联接、工作电源自动切换功能检测1次/年工作电源切换、状况检查1次/月6接地系统紧固联接、绝缘检测1次/年状况检查1次/月（二）照明系统序号项目维保计划巡检规定维保内容频次巡检内容频次1线路绝缘检测1次/年有无故障，发现问题及时维修1次/月2开关插座线路连接检测1次/年有无松动、破损，及时维修更换1次/月3日光灯镇流器状况

35、、灯具内部线路及其连接检测1次/年有无闪烁、不亮的灯管，及时维修1次/天4白炽灯线路连接检测1次/年有无不亮的灯泡，及时更换1次/天5室外照明镇流器状况、灯具内部线路及其连接检测1次/年有无不亮的灯具，及时维修1次/天6配电箱清扫检修、紧固联接1次/年状况检查2次/天（三）空调系统序号项目维保计划巡检规定维保内容频次巡检内容频次1新风机房开关柜清扫检修、紧固联接、操作试验新风机组检修保养仪表检测1次/年阀门、仪表、指示灯、开关、及新风机组等运行状况、参数检查等记录1次/小时2新风空调机电动机、电磁阀门检修、隔尘网清洁、电动机润滑保养1次/月运行状况检查2次/天3末端设备开关、电机、电磁阀门检修

36、、隔尘网、拆片清洁1次/月运行状况检查1次/天（四）消防系统序号项目维保计划巡检规定维保内容频次巡检内容频次1消火栓泵润滑，电机电流检测1次/月运转状况2次/天消火栓泵控制柜清扫检修、紧固联接、操作试验1次/年控制柜电源、指示灯等状况2次/天就地启停泵控制检测1次/月压力仪表技术监督局检测1次/年管网压力记录1次/周压力继电器/开关压力核准调整1次/年管网末端泄水，检测水泵自动启停功能1次/月阀门润滑、密闭性检修1次/年跑冒滴漏检查1次/天消火栓配件破损或丢失、阀门无锈渍或跑冒滴漏检查、阀门润滑1次/季无外表破损跑冒滴漏1次/周管道网加压供水试验（试验压力不低于设计压力的1.25倍）1次/年压

37、力是否正常1次/月2水喷淋泵润滑，电机电流检测1次/月破损或跑冒滴漏检查压力表是否正常水箱水位是否达到设计标准水源通向系统的阀门是否打开稳压泵进出口阀门是否打开稳压系统是否正常报警前端阀门是否全开报警阀上的排水阀门是否关严1次/天水喷淋泵控制柜清扫检修、紧固联接、操作试验1次/年就地启停泵控制检测1次/月压力仪表技术监督局检测1次/年稳压罐技术监督局检测1次/3年阀门（也包括水流指示器）密闭性检修1次/年管网末端泄水，检测水流指示器报警功能1次/月3压力继电器/开关压力核准调整1次/年管网末端泄水，检测水泵自动启停功能1次/月湿式报警阀及水力警铃润滑、密闭性检修1次/年跑冒滴漏检查1次/天管网

38、末端泄水，检测报警阀功能1次/月阀体清理预作用阀及空气压缩机润滑、密闭性检修，空气压缩机维保1次/年跑冒滴漏检查1次/天管网末端泄水（放气），检测报警阀及空气压缩机功能1次/月管道网加压供水试验（试验压力不低于设计压力的1.25倍）1次/年破损或跑冒滴漏检查1次/月4报警控制器/主机（包括软件、UPS等）软件及系统设备状态分析、调整、机器清扫1次/季监控室设备状况检查 及 记录值班工况参数设置调整1次/星期联动控制台指示灯、按钮、开关功能检测、机器清扫1次/季设备远程控制功能检测1次/月应急广播设备设备状态及连接件检查1次/季分区广播功能检测1次/月5输入模块设备状态及连接件检查1次/季报警模

39、拟功能检测1次/月控制输出模块设备状态及连接件检查1次/季控制及信号反馈模拟功能检测1次/月手动报警按钮（含警铃、电话插孔）逐个进行响应试验1次/季抽检探测器报警功能1次/月消火栓启泵按钮逐个进行响应试验1次/季抽检报警启泵功能1次/月烟感探测器逐个进行响应试验1次/年抽检探测器报警功能1次/星期专业清洁单位承包：探测器清洗维护，并逐个进行响应值试验1次/3年温感探测器逐个进行响应试验1次/年抽检探测器报警功能1次/星期专业清洁单位承包：探测器清洗维护，并逐个进行响应值试验1次/3年声光报警器逐个进行响应试验1次/季抽检警报功能1次/月6防火卷帘门迫降逐个进行轨道、轴等部件润滑和探测器报警后响

40、应功能试验1次/季抽检探测器报警后响应功能试验1次/月非消防电源切除进行探测器报警后响应功能模拟试验1次/季抽检探测器报警后响应功能模拟试验1次/月电梯迫降手动迫降试验1次/季进行报警后响应功能试验1次/月7广播扬声器逐个进行功能测试1次/季抽查扬声器声响1次/月8疏散指示灯与应急照明设备逐个进行探测器报警后响应功能模拟试验1次/年指示灯、工作状态巡检1次/天9灭火器逐个进行功能检测1次/年巡检灭火器数量、位置是否合理1次/月（五）给排水系统序号项目维保计划巡检规定维保内容频次巡检内容频次1水箱消毒清洗，水质检测1次/半年水位，跑冒滴漏1次/天2浮球阀门有无锈蚀、密闭性检修1次/月3水泵润滑，

41、电机电流检测1次/月跑冒滴漏1次/天4软接头、阀门密闭性检修1次/半年跑冒滴漏1次/天5给水管道锈蚀状况、联接处检查1次/半年跑冒滴漏1次/月6卫生洁具锈蚀状况、配件检查1次/半年跑冒滴漏、破损1次/月7排水口清除杂物1次/月跑冒滴漏1次/天8排水管道锈蚀状况、联接处检查1次/半年跑冒滴漏1次/天9集水井杂物清除、潜水泵进水口清洁1次/月水位，跑冒滴漏1次/天10潜水泵电机电流、绝缘检测1次/半年运行状况、1次/天11潜水泵控制箱清扫、接线紧固、运行操作试验1次/年电源等运行状况1次/天2台泵工作顺序调整1次/月（六）电梯序号项目维保计划巡检规定维保内容频次巡检内容频次1配电控制柜紧固联接、操作试验、清扫检修1次/月熔断器、指示灯等是否正常，有无异味；电梯机房温湿度检测记录1次/天2呼梯按钮呼梯按钮及其电路板清扫检测1次/月显示、按钮等装置是否完好、灵敏1次/天3轿厢楼层指示、照明、风扇检测1次/月楼层指示、照明、风扇、厅门、轿厢门及安全部件(光电、触板)等是否运行正常，门轨沟缝有无杂物1次/天安全部件(光电、触板)功能检测1次/周4井道轿厢顶部电气连接部位检查；润滑部件润滑；导轨、导靴等检修1次/月门机门锁、安全装置（机械、电气）检测；有无渗水、漏油等现象1次/星期5底坑缓冲器与基础、电气开关等全面检查1次/月有无渗水、漏油现象等和电气开关等检查1次/星期