21年房地产估价师经典例题8卷.docx

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1、21年房地产估价师经典例题8卷21年房地产估价师经典例题8卷 第1卷 高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与市场价值标准有矛盾吗？答案：解析：各种估价方法实质是要确定估价对象的市场价值，也就是说估价对象与估价方法有一定的对应关系，对同一估价对象，在同一个估价目的下用不同的估价方法进行估价，结果应该是一样的；对同一估价对象，在不同估价目的下，即使用同一种估价方法进行估价，其结果也会有差异。例如，在买卖的情况下，虽然实际的成交价格有高有低，但有其正常的买卖价格；在抵押的情况下，也有其正常的抵押价值；

2、在征收补偿的情况下，有其合理的补偿额。而正常的买卖价格、正常的抵押价值、合理的补偿额，又不完全是相同的。各种估价目的并不都是要确定估价对象的市场价值。再进一步讲，估价对象的客观合理的价格或价值并不等同于估价对象的市场价值，这是两个概念。采用市场价值标准，是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。由此可见，

3、不同的估价目的产生不同的估价结果，这与市场价值标准并不矛盾。下列房地产市场指标中，属于需求指标的有（）。A、居民消费价格指数B、就业分布C、住房市场指数D、可供租售量E、商品零售价格指数答案：A,B,E解析：考点:需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、家庭户规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、家庭可支配收入、家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、居民消费价格指数。搜集交易实例是市场法中的一个步骤，需等到需要采用市场法估价时才可以开始。 ( )答案：错解析：搜集交易实例虽然是市场法中的一个步骤，但搜集交易实例无需等到需要采用市场法估价时，在平时就应当留意搜集和积累交易

4、实例。二星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统技术。（）答案：错解析：本题考查的是住宅小区智能化系统。三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统技术21年房地产估价师经典例题8卷 第2卷商业银行中担保型中间业务包括（）。A.担保函 B.承诺 C.承兑 D.信用证 E.委托贷款答案：A,B,C,D解析：本题考查的是商业银行中间业务。担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺，或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。选项E属于结算类中间业务。在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该

5、种估价前提为最高最佳利用。 （）答案：错解析：考点:最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中某一种估价前提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。1号图纸幅面是（）。A.841mm1189mm B.594mm841mm C.420mm594mm D.297mm420mm答案：B解析： 本题考查的是建筑识图基础。1号图纸幅面是594mm841mm。 房屋的完损等级是根据房屋的（ ）来划分的。A结构的完好、损坏程度B装修的完好、损坏程度C设备的完好、损坏程度D使用年限的长短E质量正确答案：ABC税收加成与税收附加不

6、同。附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师经典例题8卷 第3卷职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。缴存基数是（）。A、职工本人上一年度月平均工资B、职工本人上一季度月平均工资C、职工所在企业上一年度月平均工资D、职工所在企业上一季度月平均工资答案：A解析：本题考查的是住房公积金制度。职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。随着房地产业的迅速发展，

7、金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。房地产贷款项目评估应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合，注重数据来源的客观性、依据性和准确性。这体现了房地产贷款项目评估的（）的特点。A、综合性 B、科学性 C、专业性 D、特殊性答案：B解析：本题考查的是房地产贷款项目评估。房地产贷款项目评估的特点之一是科学性：由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采取科学的方法和手段，定性与定量

8、分析相结合。注重数据来源的客观性、依据性和准确性。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案 1992年，上海市实行的“五位一体”房改实施方案，不包括（ ）。A推行住房公积金B建立住房信贷体系C提租发补贴D配房买债券正确答案：B1992年5月1日，上海市住房制度改革实施方案正式出台实施，上海市实行了五位一体的房改实施方案，具体包括推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施。将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计

9、算，则三年后的本利和为多少？答案：解析：本题考查的是单利计息与复利计息。Fn=P（1+i）n=1000（1+6%）3=1191.02。#21年房地产估价师经典例题8卷 第4卷 下列资金中，可以用于购买国债的有（ ）。A担保公司资金B在建工程抵押贷款C商品房预售资金D住房共用部位共用设施设备专项维修资金E住房公积金正确答案：AE在建工程抵押贷款、商品房预售资金、住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于专项资金，不可以用于购买国债。 下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件的说法中，正确的是（ ）。A取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有9年以上相关专业工作经验，其中从事房地产估价实务满5年B取

10、得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满4年C取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满3年D取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位，从事房地产估价实务满2年E取得房地产估价相关学科博士学位的正确答案：BCDE某房地产开发企业预售一套建筑面积100m2的商品住宅，单价为1万元/m2。购房合同对面积误差未作约走。经实测房屋建筑面积为105m2,买受人实际应付购房款（）万元。A.100B.101C.103D.105答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权

11、解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款甶房地产企业承担，产权归买受人。参见教材P115。估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产估价原则概述。不同估价目的的估价，评估的价值类型等不同，应遵循的估价原则有所不同。市场价值评估应遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和价格评估中，有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则，还要遵循其他原则，如抵押价值和抵押净

12、值评估还应遵循谨慎原则。 下列用地，法定出让年限为50年的有（ ）。A居住用地B工业用地C体育用地D娱乐用地E旅游用地正确答案：BC21年房地产估价师经典例题8卷 第5卷关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成B、评标委员会成员为五人以上单数C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定答案：B解析：考点:招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其

13、中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。王某 2022 年取得房地产估价师资格，如在 2022 年申请初始注册时应提供继续教育合格证明。（）答案：对解析：取得执业资格超过 3 年申请房地产估价师初始注册的，需要提供达到继续教育合格标准的证明材料。(2022真题) 根据物权法，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A.无偿收回B.给予补偿收回C.自动续期D.届满前一年申请续期答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 职

14、工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：利率的储蓄投资决定理论认为（）。A利率是由货币的供给与需求决定的B利率是资本的租用价格C利率是由可贷资金的供求决定的D利率的高低取决于平均利润率E利率不受货币因素的影响答案：B,E解析：储蓄投资决定理论认为，利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的，储蓄代表资本供给，投资代表资本需求，利率就是资本的租赁价格，该理论是一种实际利率理论，认为利率不受货币因素的影响；流动性偏好利率理论则认为利率是由货币的供给和需求决定的，可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的，马克思的利率决定理论认

15、为利率的高低取决于平均利润率。21年房地产估价师经典例题8卷 第6卷 普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。其中社会公众股是指募集型公司向社会公众发行的股份。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某建筑物建成于2022年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为10年，如果要求取建筑物在2022年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（）年。A、40B、45C、50D、60答案：C解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。在价值时点建筑物的剩余经济寿命为601050

16、（年）。参见教材P327。下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的有（）。A.整群抽样 B.分层随机抽样 C.简单随机抽样 D.定额抽样 E.估计抽样答案：D,E解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A、B、C均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。某房地产幵发企业1幢商住楼。2022年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2022年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2022年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2022年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。202

17、2年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。5.关于法院处置抵押物时优先保护的说法，正确的为（）。A.应当首先保护购房人刘某的权益B.甲银行抵押在先，优先受偿C.乙银行办理了登记，应当优先受偿D.甲、乙银行按贷款比例受偿答案：C解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。物权法第一百九十九条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P127。房地产估价师执业资格制度暂行规定、房地

18、产经纪专业人员职业资格考试实施办法、房地产抵押估价指导意见、房地产估价规范、房地产登记技术规程等属于规范性文件。（）答案：错解析：本题考查的是房地产部门规章。房地产估价师执业资格制度暂行规定、房地产估价师执业资格考试实施办法、关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知、房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定、房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法、国有土地上房屋征收评估办法、房地产抵押估价指导意见等属于规范性文件。21年房地产估价师经典例题8卷 第7卷 由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（ ）正确答案：利率的变化会给R

19、EITs的实际收益带来损失，尤其是抵押债权型房地产投资信托。目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（）。A.30% B.50% C.70% D.90%答案：A解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系数：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%；项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%。 下列保险中，属商业保险的有（ ）。A保证保险B外汇变动保险C信用保险D健康保险E劳动工伤保险正确答案：ACD国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是( )。A.房屋征收部门B.市、县级人民政府C.房地产行业主

20、管部门D.房屋征收实施单位答案：A解析：房屋征收部门。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。土地储备资金的来源渠道包括（ ）。A.土地出让收入B.国有土地收益基金C.通过省级政府代发地方政府债券D.向商业银行举借土地储备贷款E.土地出让收入的利息收入答案：A,B,C,E解析：本题考查的是土地储备与土地开发。财政部已要求各地从2022年1月1日起，不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。21年房地产估价师经典例题8卷 第8卷6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币

21、，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。如果甲获得该地的途径是划拨获得，则乙购买时应该（）。A、求得的估价价格折现后再扣除需要补交的土地出让金B、先扣除补交的土地出让金再折现到16年后C、不考虑补交的出让金D、要求甲公司补交土地出让金答案：A解析：购买划拨用地时，需要补交土地出让金。 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为450

22、0元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8，风险补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价格为( )元每平米。A.3473B.4365C.4500D.4635正确答案：A评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和绿化景观。（）答案：错解析：本题考查的是估价对象的确定。估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况的界定是不同的。如果是整个住宅小区，则区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则区位状况既包括朝向，也包括楼层。绿化景观属于区位因素中的周

23、围环境因素。参见教材P406。 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。A276B282C290D299正确答案：B （二）张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/，租期为5年，费用按法规各自承担。第 8 题 在2022年10月时，张某的权益价格为（ ）。A没有租赁条件下的正常市场价格B剩余3年租期的月租金为180元/条件下的净收益与2022年10月的现值之和C剩余3年租期的月租金为180元/条件下的净收益与2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值D张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格正确答案：C