22年房地产估价师模拟试题9卷.docx

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1、22年房地产估价师模拟试题9卷22年房地产估价师模拟试题9卷 第1卷房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分是最常见的划分方式。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场细分。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分。参见教材P38。根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的

2、习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。（）答案：对解析：考点:按立法用语划分的种类。根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A、为证券发行提供参考依据的估价B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为委托人确定要价提供参考依据的估价答案：D解析：本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵

3、押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参见教材P5。(2022真题) 当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。（）答案：错解析：本题考查的是总需求与总供给。当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。股票市场融资方式包括（）。A、首次公开发行 B、配发 C、增发 D、认股权证 E、公司债券答案：A,B,C,D解析：本题考查的是股票市场融资。股

4、票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权四种融资方式。 窗由窗框、窗梃、窗框上冒头、中贯档、下冒头及窗扇的窗扇梃、窗扇的上、下冒头和安装玻璃的窗棂构成。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为( )万元。A100B42C63D77正确答案：A答案 A根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V12(8%-2%)-7(8%-1%)100(万元)。下列影响购房者购买行为的因素中，属

5、于心理因素的是（）。A、生活方式B、受教育程度C、购买动机D、自我形象答案：C解析：考点:影响消费者购买行为的主要因素。选项ABD均为个人因素。 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。A卖方实际得到的价格/(1应由卖方缴纳的税费比率)B卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费C买方实际付出的价格应由买方负担的税费D应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E买方实际付出的价格/(1应由买方缴纳的税费比率)正确答案：ACD房地产正常的成交价格卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费，故B项错；房地产正常的成交价格买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)，故E项

6、错。22年房地产估价师模拟试题9卷 第2卷房地产开发主管部门应当自收到备案申请后（）日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。A.15 B.30 C.40 D.50答案：B解析：本题考查的是房地产开发企业设立的程序。房地产开发主管部门应当自收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。 某地区某类房地产2022年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、 89.2、92.5、98.1(以2022年1月1日为100)。其中有一房地产在2022年8月1日的价格为 2000元/m2，对其作交易日期修正到2022年10月1日的价格为( )元/m2。A2121B2

7、200C1819D2242正确答案：B 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用( )为好。A重建成本B重置成本C完全成本D重新购建价格正确答案：A答案 A重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。申请办理商品房预售许可证应提交的证件和资料有( )。A.商品房预售方案B.商品房预售许可申请表C.关于施工进度的说明D.房地产开发企业的资质等级证书E.投入开发建设的资金达到工程建设总投资20以上的证明答案：A,B,

8、C,D解析：房地产开发企业申请办理商品房预售许可证应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：1)商品房预售许可申请表；2)开发企业的营业执照和资质证书；3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；4)投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明；5)工程施工合同及关于施工进度的说明；6)商品房预售方案。 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2，张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主

9、开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？正确答案：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：(1)土地权属状况；(2)房屋产权状况；(3)该房地产是否符合规划要求；(4)土地使用基本状况；(5)建筑物基本状况。下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A住房可支付性指数B住房价格合理性指数C房价租金比D量价弹性答案：C解析：市场监测与预警指标中，房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加

10、对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。（）答案：对解析：考点:房地产需求。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按（）成交租金额标准，由双方协商一次性收取。A.半个月至一个月B.半个月至二个月C.一个月至二个月D.二个月至三个月答案：A解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按

11、半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。参见教材P179。（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2022 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为25000m2。2022 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2022 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2022 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构

12、评估该项目于 2022年 6 月 30 日的市场价值。采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。A.0.03B.0.83C.0.85D.1.25答案：D解析：求取土地重新构建价格，可以采用成本法求取其重新开发成本。容积率的计算公式为：容积率=地上总建筑面积规划用地面积，在工业上，根据 GB504892022化工企业总图运输设计规范，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）厂区占地面积本。本案例中，规划总建筑面积为 25000m2，土地面积为 20000m2，则容积率=2500020000=1.25。22年房地产估价师模拟试题9卷 第3卷根据房地产估价规范，进行交易情况修正、市场状况

13、调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过20%。（）答案：错解析： 本题考查的是收益法的理论依据。根据房地产估价规范，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%。下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（）。A.估价工作的主要内容及质量要求 B.估价工作的具体步骤及时间进度 C.估价工作的人员安排 D.委托方的协助义务答案：D解析：本题考查的是编

14、制估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括：（1）估价工作的主要内容及质量要求；（2）估价工作的具体步骤及时间进度；（3）估价工作的人员安排。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。（）答案：对解析：本题考查的是国际因素。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。下列污染源中，属于大气污染源的有（）。A工业污染源B交通污染源C光污染源D噪声污染源E生活污染源答案：A,B,E解析：大气污染源主要包括：工业污染源；交通污染源；生活污染源。其中生活污染源又包括：生活燃料的

15、污染；居住环境的污染；其他生活污染。 （一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建2万商住楼，其中营业房0.3万。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在每题上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80。在施工中，家公司发现原图纸可以设计不合理，经固定和设计部同意，将客厅宽度和面积作了修改，并以既有销售人员电话通知周某，要求其15日内提出意见。建设过程中，家公司又将在建的0.3万营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，家公司将营业房公开招商。1、甲公司申领房屋产前许可证，应当提交（

16、）等资料。A拆迁计划B产前方案C拆迁安置补偿资金证明D公司拆迁资格证明正确答案：ABC 预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产估价不仅必要，而且由于房地产量大面广及房地产交易、抵押、税收、征收、损害赔偿等多方面形成对房地产估价的大量需求，使得房地产估价在古今中外都是估价活动中的主流。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 循环波动是指现象由于受社会条件、自然条件等因素的影响，在一个年度内随着季节的更替而引起的比较有规则的变动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 我国住房公积金制度实行的利率政策

17、是（ ）。A低存低贷B低存高贷C高存低贷D高存高贷正确答案：A22年房地产估价师模拟试题9卷 第4卷 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括（ ）A建筑安装工程费B公共配套设施建设费C土地费用D基础设施建设费正确答案：C根据会计对象的计量属性，选择一定的计量基础和计量单位，确定应计量项目金额的会计处理过程，是指( )。A.会计确认 B.会计计量C.会计记录 D.会计报告答案：B解析：会计计量是根据会计对象的计量属性，选择一定的计量基础和计量单位，确定应计量项目金额的会计处理过程。 只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上，边际转换率与等收益线的斜率相等，此时两种商品的数量组合是生产可能

18、性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数，是指（）。A.算术平均数 B.众数 C.中位数 D.调和平均数答案：D解析：本题考查的是平均指标。调和平均数是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。 某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是( )。A.股份B.股单C.股票D.公司债券正确答案：C 以下是房产税纳税人的有（ ）。A产权出典的承典人B房产出租的租赁人C产权未确定的房产代管人D产权全民所有的，经营管理单位和个人E产权所有人不在房产

19、所在地的，房产代管人或使用人正确答案：ACDE凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。 开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（ ）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。A10日B15日C1个月D2个月正确答案：C开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。( )

20、答案：对解析：知识点 勘察设计的发包(2022真题) 不动产登记费按照不动产的面积收取。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。22年房地产估价师模拟试题9卷 第5卷 在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。A 过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B 市场上能找到充分的房地产历史价格资料C 房地产市场在过去无明显的季节变动D 政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格正确答案：A在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。A、 物业的交通通达程度B、 停车的便利程度C、 物业的周围

21、环境D、 物业所处区域的繁华程度答案：A解析：在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。根据公司法，股东可以用货币、实物、知识产权出资，不可以以土地使用权作价出资。（）答案：错解析：本题考查的是房地产转让和租赁的需要。根据公司法，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的资产除外。参见教材P16。 在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为（ ）。A居

22、民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C，居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值正确答案：C对于不同类型的房地产，同一影响因素引起房地产价格变动的方向可能是不同的。 经济是用住房供应实行申请、批审何公示制度。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。A.土地区位B.土地形状C.土地面积D.地势起伏答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划

23、，解决的是土地形状不规则的问题。某商铺2022年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2022年该商铺的净经营收入为（ ）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40答案：C解析：收益性物业经营状况的评估。净经营收入潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用66（1-10%-30%）39.60（万元）。保留价也称为拍卖底价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。（）答案：错解析：本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。在建工程抵押

24、权登记包括（）。A、首次登记 B、变更登记 C、转移登记 D、注销登记 E、地役权登记答案：A,B,C,D解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的物权分类。在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。22年房地产估价师模拟试题9卷 第6卷为评估某估价对象2022年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2022年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长为0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）

25、元/m2。A7000B7003C7436D7670答案：B解析：由题意，该房地产中建筑物的现值计算为：统计总体必须是( C )。A. 性质不同的众多个体所组成的集合体 B.性质相同的众多个体所组成的集合体 C.至少有一个主要性质相同的众多个体所组成的集合体D.至少有一个主要性质不同的众多个体所组成的集合体答案：C解析：总体单位是构成总体的个体。构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同，这是组成总体的前提条件。因此，总体必然为同质性总体，同质性是构成统计总体的基础。王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。答案：对解析：有租赁登记的房地产拍

26、卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 投资银行或国家债券，通常情况下没有任何风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：购房人发现商品房有质量问题，不能选择退房的情形有（）。A.使用一年后发现屋面漏水B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D.尚未使用即发现下水管道堵塞E.下雨时发现外墙渗水答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问

27、题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。参见教材P109。下列金融工具中，银行汇票属于( )。 A.直接金融工具 B.短期信用工具 C.商业信用工具 D.消费信用工具答案：B解析：按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指银行券和纸币。 在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。A空置率>合理空置率B空置率<合理空置率C空置率=合理空置率D不能判断正确

28、答案：B在自然周期的第一阶段，即市场复苏阶段，空置率是高于长期平均空置率（合理空置率）水平的。为满足不同层次规划的要求，国家将城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。一般而言，城市总体规划阶段以达到中类为主，在城市详细规划阶段应达到小类深度。（）答案：对解析：按照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790），城市用地按大类、中类和小类三级进行划分，以满足不同层次规划的要求。城市用地共分 10 大类、46中类和 73 个小类。一般而言，城市总体规划阶段以达到中类为主，在城市详细规划阶段应达到小类深度。22年房地产估价师模拟试题9卷 第7卷现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助

29、工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。A.资金运动的时间始点B.日历年度的年初C.当前时点D.某一基准时刻E.资金运动的时间终点答案：A,C,D解析：本题考查的是现金流量图。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。P146。房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2。(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为( )元/m2。A、 3300B、 3324C、 3335D、 3573答案：C解析：知识点 市场状况调整 下列关于写字楼

30、基础租金的表述中，正确的有（ ）。A基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。B基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金正确答案：ABD(2022年真题) 房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。A.物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产业经济活动类型答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可

31、以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。建设用地的特点有生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。建设用地的特点有非生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于（）。A、重建成本B、重置成本C、估算重置成本D、估算重建成本答案：A解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。有保护价值的建筑物适用重建成本。 在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的（ ）来适时调节房地产市场的供求关系提

32、供了可靠保证。A土地供应计划B城市规划C国民经济发展计划D土地需求计划正确答案：A居住区合理的规模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以11.5万人为宜。答案：错解析：居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模。这个合理的规模应符合功能、技术经济和管理等方面的要求，人口一般以35万人为宜，其用地规模应在501OOh左右。关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。A、估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C、估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D、估价结果可能受

33、注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响答案：B解析：本题考查的是估价结果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。参见教材P36。22年房地产估价师模拟试题9卷 第8卷某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其坐落地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等费用400元/m2(按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4 000元;在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的

34、2%;销售税费预计为售价的6%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。设该旧厂房的正常购买总价为V:答案：解析：若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。A、标准差系数越大，风险越小B、累积概率值越大，风险越小C、标准差越小，风险越小D、标准差越大，风险越小E、标准差系数越小，风险越小答案：B,E解析：考点:概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准

35、差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有（）。A、在建工程抵押估价 B、期房预售价格评估 C、预购商品房抵押估价 D、用于产权调换的期房价格评估 E、建筑物火灾毁损价值评估答案：B,C,D解析： 本题考查的是价值时点原则。选项A，属于价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价；选项E，属于价值时点为现在、估价对象状况

36、为过去状况的估价下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度答案：A,C,E解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B，净现值标准差受净现值期望值大小的影响，不能完全衡量风险高低，用标准差系数；选项D净现值标准差反应离散程度，越离散风险越大。P233234。 如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的竣工日期完工时，则承包人应采取必要的措施，并有权要求增加为采取这些措施而支付的费用。（ ）此题为判断

37、题(对，错)。正确答案：房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。（）答案：对解析：本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）答案：错解析：由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。商用物业市场的繁荣除了与当地整体社会经济状况相关，还与工商贸易、金融保险、咨询服务、旅游等行业的发展状况密切相关。房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的投资功能，而非其财产功能，以达到尽快开发、提

38、高投资效益的目的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产项目融资的概念。房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。无差异曲线的特点不包括（）。A.无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线 B.图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 C.图中任意两条无差异曲线不能相交 D.无差异曲线凹向原点答案：D解析：本题考查的是无差异曲线分析。无差异曲线的主要特点：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；图中

39、任意两条无差异曲线不能相交；无差异曲线凸向原点。22年房地产估价师模拟试题9卷 第9卷 某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为（ ）万元。A158B156C176D178正确答案：D某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值是（ ）万元。A. 2414.5 B.2759.4C.3066D.3153.6答案：

40、B解析：建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。（）答案：错解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格。包括建筑安装工程费、专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。参见教材P305。 如果是无期限的土地所有权，就无需计提（ ）。A时限问题B附加值C利率D折旧正确答案：D如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。传统投资决策方法隐含两种假定，即（）。A、可逆性和可延期性B、不可逆性和可延期性C、不可逆性和不可延期性D、可逆性和不可延期性答案：D解析：考点:房地产投资

41、决策的期权性质。传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（）。A、最乐观预测值B、最悲观预测值C、最可能预测值D、最不可能预测值答案：D解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三项预测值指的是最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。房地产状况调整的分解不包括（）。A.区位状况调整 B.实物状况调整 C.权益状况调整 D.收益状况调整答案：D解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 20

42、22年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。2022 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。乙房地产开发公司建造该项目所涉及的印花税可按（）的比例免征。A.1.0B.2.5C.10.0D.25.0答案：D解析：对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。因商业零售、商务办公、酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一，居住建筑面积100425，印花税免征比例25102.5。 下列可以作为假设开发法适用的对象有（ ）。A待开发的土地B在建工程C有收益或有潜在收益的房地产D可装修改造或可以改变用途的房地产E既无收益又很少发生交易的房地产正确答案：ABDC项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。