22年房地产估价师经典例题8辑.docx

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1、22年房地产估价师经典例题8辑22年房地产估价师经典例题8辑 第1辑 地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的（）。A、期初B、期中C、期末D、任意阶段答案：B解析：考点:后续开发的必要支出。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。铁路干线

2、两侧区域适用（ ）声环境功能区。A.2类B.3类C.4a类D.4b类答案：D解析：本题考查的是环境噪声标准。4a类为高速公路、一级公路、二级公路、城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市轨道交通（地面段）、内河航道两侧区域；4b类为铁路干线两侧区域。P58。我国基本住房保障制度不包括（）。A.廉租住房制度 B.经济适用住房制度 C.公共租赁住房制度 D.商品房制度答案：D解析：本题考查的是住房保障制度。我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难

3、群体的居住条件。下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（）。A、当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率B、实际利率真实地反映了资金的时间价值C、名义利率真实地反映了资金的时间价值D、名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E、计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大答案：A,B,D解析：考点:名义利率与实际利率。名义利率与实际利率存在着下列关系：（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；（3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；（4）当每年计息周期数m1时，

4、实际利率大于名义利率；（5）当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1。 城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。A居住人口规模B居住户数规模C用地规模D建筑规模正确答案：A22年房地产估价师经典例题8辑 第2辑 某宗地的面积为1000，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/，2190元/和2220元/，如果赋予这三个价格的权重分别为03，04和03，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/。A2160B2175C2181D2205正确答案：C比准价格=2130元/03+2190元/04+2220元/03=2181元/自用生产车间建筑

5、面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？答案：解析：应收集的资料包括： 目前房地产状况(物质实体、区域和权益)资料。 规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标) 该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(

6、或经营期的现金流)资料。 该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。 相关税费。 贷款利率。 该地区类似居住物业开发的平均利润水平。 该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。 市政配套费用和土地开发费用。 该地区土地出让金(地价)的规定和标准。您可能感兴趣的试题(2022真题) 对于封闭型基金，开放型基金具有的特征是（）。A.投资风险较小B.投资变现能力较差C.资产稳定且便于经营D.不允许持有人向发行人请求赎回答案：A解析：本题考查的是投资基金类别。封基与开基的运作区别：（1）封基只能在交易市场上买卖，价格受供求关系的影响，波动较大；开基中按基准价格由基金公司买回的部分，价格变动的

7、幅度较小，在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。（2）封基金不允许持有人赎回，资产比较稳定，便于经营；而开基金允许赎回。（3）公司型的封基，经营业绩的好坏对股东来说是至关重要的。当业绩好时，股东可通过超过净资产价值的证券价格而受益，但风险也大，一旦有亏损当然由投资人承担；开基作为可随时兑现，风险则较小。（4）开基通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债；而封闭型基金公司则没有这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态。某建筑物0.000=52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为( )m。A.23.000 B.29.000C.52.000 D.81.0

8、00答案：D解析：相对标高与绝对标高的关系，一般在工程总说明及基础图中加以说明，例如，某建筑物的0.000=42.500，即室内地面标高0.000相当于绝对标高42.500。若某建筑物0.000 =42.500，设计楼顶标高29.000m，则楼顶绝对标高=42.500+29.000=71.500m。施工时可以根据当地水准点(绝对标高)测定该建筑物首层的标高。 根据以下材料，请回答 106110 问题：某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发

9、公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。第106题：该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。A人绿地率B停车位C用地性质D建筑密度正确答案：C某房地产估价机构调查了所在城市2022年12个新建楼盘的平均销售价格分别为4500元/m2、1800元/m2、2460元/m2、1980元/m2、1980元/m2、2800元/m2、2800元/m2、3000元/m2、5880元/m2、1980元/m2、2460元/m2、1980元/m2，则该数据的中位数和众数分别是（）元/m2。A.2460和1

10、980 B.2460和5880 C.2746.67和1980 D.2746.67和5880答案：A解析：本题考查的是平均指标。众数是分布数列中出现频率最大的标志值，因此是所以是1980，出现4次；中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值。2460处于中间位置。22年房地产估价师经典例题8辑 第3辑 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的可以向施工单位申请重新核验。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为 600 万元的商铺，首付款为总价的 50%，其余为银行提供的年利率为 8%，期限为 10 年，按

11、等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第 2 年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为 19 年，首年租金为 150 万元，每隔 5 年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的 25%。乙方案：购买总价为 400 万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第 1 年年初一次性付清，该写字楼购买后第 2 年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为 19 年，其中前 10 年的年租金为 120 万元，后 9 年的年租金为 190 万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年

12、经营费用为 35 万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为 15%。1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣答案：解析：1.（1）编制甲方案的资本金现金流量表，如表1 所示。表1甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=300 错误8%错误（1+8%）10/（1+8%）10-1=44.71（万元）。（2）编制乙方案的资本金现金流量表，如表2 所示。表2乙方案的资本金现金流量万元2.用差额投资内部收益率法进行方案比选（1）进行单一方案评价NPV 甲

13、=300+67.79/15%错误11/（1+15%）5+73.41/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）5124.03/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）10+130.24/15%错误11/（1+15%）4错误1/（1+15%）15=300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06（万元）0，甲方案可行。NPV 乙=400+85/15%错误11/（1+15%）10+155/15%错误11/（1+15%）9错误1/（1+15%）10=400+426.60+182.82=209.42（万元）0，乙方案可行。（2）用差额投资内部收益进行

14、方案比选因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表，如表3 所示。表3现金流量表（3）计算（乙甲）差额内部收益率令i1=16%，NPV1=100+17.21/16%错误11/（1+16%）5+11.59/16%错误11/（1+16%）5错误1/（1+16%）5+30.97/16%错误11/（1+16%）5错误1/（1+16%）10+24.76/16%错误11/（1+16%）4错误1/（1+16%）15=4.88（万元）。令i2=17%，NPV1=100+17.21/17%错误11/（1+17%）5+11.59/17%错误11/（1+17%）5错误1/（1+17%）5+30.9

15、7/17%错误11/（1+17%）5错误1/（1+17%）10+24.76/17%错误11/（1+17%）4错误1/（1+17%）15=0.97（万元）。FIRR=16%+4.88/（4.88+0.97）错误1%=16.83%。因为FIRR=16.83%15%，所以乙方案优于甲方案。人均耕地不超过l 亩的地区(以县级行政区域单位)，每为( )元。A.1050B.840C.630D.525答案：A解析：耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元；人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元；人均耕地在2

16、 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/；人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元。根据国家城市区域环境噪声标准，3 类标准适用于（）。A疗养区B居住区C工业区D大学区答案：C解析：根据国家城市区域环境噪声标准，环境噪声标准分为 0、1、2、3、4 五个级别：0 类标准适用于疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域，位于城郊和乡村的这一类区域分别按严于 0 类标准 5dB（分贝）执行；1 类标准适用于以居住、文教机关为主的区域，乡村居住环境可参照执行 1 类标准；2 类标准适用于居住、商业、工业混杂区；3 类标准适用于工业区；4 类标准适用于城市中的道路交通干线道路两侧区

17、域，穿越城区的内河航道两域；穿越城区的铁路主、次干线两侧区域的背景噪声（指不通过列车时的噪声水平）限值也执行 4 类标准。夜间突发的噪声，其最大值不准超过标准值15dB。房地产抵押物的抵押率是贷款金额与( )之比。A、 抵押物价值B、 预计利润额C、 总投资额D、 总成本额答案：A解析：根据房地产抵押物的抵押率定义。下列区域中，属于2类声环境功能区的有（ ）。A.康复疗养区B.居民住宅区C.文化体育区D.商业金融区E.集市贸易区答案：D,E解析：本题考查的是声环境噪声标准。0类声环境功能区：指康复疗养区等特别需要安静的区域。1类声环境功能区：指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公

18、为主要功能，需要保持安静的区域。2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。选项A属于0类；选项BC属于1类；选项DE属于2类。P58。22年房地产估价师经典例题8辑 第4辑 预期原理是( )等估价方法的理论依据。A市场比较法B收益法C成本法D假设开发法E路线价法正确答案：BD答案 BDA、C、E项的理论依据为替代原理。A房地产开发公司于2022年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2022年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，

19、该项目直到2022年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。上述商业土地使用权出让方式不宜采用（）。A、招标B、拍卖C、挂牌D、转让答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象答案：A,B,E解析：本题考查的是价值

20、类型的确定。估价基本事项中，需要明确价值时点和价值类型。同一估价报告中，这两个因素必须是一致的。 79 某公司自有酒店200m2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为80元/（m2月）。第 7 题 若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按（ ）计算。A0元/（m2月）B80元/（m2月）C按亏损前的净收益D按市场租金正确答案：D( )是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A、 土地利用总体规划B、 城市规划C、 土地开发D、 城市建设答案：B解析：

21、城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。(2022真题) 在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价知情人有（）。A.委托人B.拍卖人C.买受人D.竞买人E.公证人答案：A,B,E解析：本题考查的是保留价规则。保留价通常仅限委托人和拍卖人等有限人知情。其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。此种情况下，竞买人不知道保留价，上述保留价知情人不得以任何方式向竞买人透露或暗示。22年房地产估价师经典例题8辑 第5辑甲公司于 2

22、022 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 3.0，建筑密度33，绿地率35，人口容量8000 人hm2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2022 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2022 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6

23、万元，约定保险金额为 2000 万元。2022 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。乙公司应承担的民事责任有（）。A.停止侵害B.消除危险C.返还财产D.赔偿损失答案：B,D解析：消除危险是指消除对权利人的人身或财产所造成的危险。赔偿损失是指以一定量的金钱对他人所受损害加以赔偿。停止侵害，是指行为人停止其正在实施的侵害行为。返还财产，是指不法侵占他人财产的人，应交还原物给原所有人或原合法占有人。 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就

24、越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是（ ）。A.无柱的雨篷B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.房屋内高度在2.20m以上的技术层D.与室内不相通的装饰性阳台答案：B解析：本题考查的是房地产面积测算。选项AD不计算建筑面积；选项C计算全面积。需求价格弹性系数是需求量变动率与（）的比值。A.价格 B.价格量 C.供给变动率 D.价格变动率答案：D解析：本题考查的是需求弹性。需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值。 廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。A维修费B折旧费C税金D投资利息E管理费

25、正确答案：AE下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有（）。A公共绿地B宅旁绿地C屋顶绿地D晒台绿地E公共服务设施所属绿地答案：A,B,E解析：绿地率是指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：绿地率=绿地面积土地面积。绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。22年房地产估价师经典例题8辑 第6辑下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中，错误的是（）。A、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B、房地产过度开发比房地产

26、泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C、当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D、“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益答案：B解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项B错误，房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P55。独立使用的地下室、车棚、车库属于不应分摊的共有建筑面积，用作公共休憩、绿化等场所的架空层应当分摊建筑面积。（）答案：错解析：本题考查的是共有建筑面积的分摊。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防

27、工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为( )。A、 条形基础B、 独立基础C、 整体式筏式基础D、 箱形基础答案：C解析：整体式筏式基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。 选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1 %、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为（

28、）。A12.90%B13.10%C13.06%D13.07%正确答案：D13.1%0.4+12.5%0.3+13.6%0.3=13.07% （二）甲公司拥有一宗面积为80000的工业用地，地上建有面积为50000的厂房及10000的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。 第 8 题 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（ ）。A按工业用途估价B按居住用途估价C按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合正确答案：A(2022年真题) 利率调升对房地产投资产生的影响有（）。A.导致房

29、地产实际价值折损B.增加收益现金流C.加大投资者融资成本D.增加市场供给E.抑制市场投资需求答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。22年房地产估价师经典例题8辑 第7辑 某仓库房地产土地面积为1000，容积率为08，对应的土地单价为850元/，现拟变更为商业用地，容积率为20，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/，则理论上应

30、补地价的数额为（ ）万元。A93.75B115C293.75D315正确答案：D理论上应补地价的数额为：（200020-850）元/1000=315万元如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。（）答案：对解析：本题考查的是实地查勘的实施和记录。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。参见教材P413。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。（）答案：错解析：本题考查

31、的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是( )。A、 一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上B、 一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C、 二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师D、 二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%E 三

32、级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师答案：A,B,C解析：二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60%；三级房地产估价机构应有3名以上专职注册房地产估价师。在资产负债表的编制中，( )是根据几个账户的期末余额合计数填列。A、 短期投资项目B、 累计折旧项目C、 未分配利润项目D、 存货项目答案：D解析：资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目直接根据总分类账各账户余额填列，有些项目是根据几个账户的期末余额合计数填列，如存货项目是根据库存商品、材料、包装物、低值易耗品、产成品、生产成本等账户期末余额合计数填列。某宗房地产

33、的土地使用权剩余年限为48年，预计该宗房地产在未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增9%；该类房地产的报酬率为9%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。A、 219.12B、 704.59C、 234.57D、 222.34答案：B解析：此题属于掌握的范畴。是在考查报酬资本化法的公式及其计算。本题为有限年、净收益按一定比例递增的情况，而且逐年递增的比率与报酬率相等。计算过程如下：?解决此题的关键在于要注意到逐年递增的比率与报酬率相等这一特殊情况。如果不相等，计算公式就要复杂，平时应多加强这方面的练习。22年房地产估价师经典例题8辑 第8辑保障性住房用地实行划拨等多

34、种方式供应，并优先保证。此属于相关配套政策中的（）。A.财政政策 B.金融政策 C.土地政策 D.限购政策答案：C解析：本题考查的是住房保障制度。土地政策，商品住房用地采取“招拍挂”方式出让。保障性住房用地实行划拨等多种方式供应，并优先保证。制定物业管理计划的基础是（）。A、业主的目标 B、租户的目标 C、政府的目标 D、物业管理机构的目标答案：A解析： 本题考查的是制定物业管理计划。物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会间接转移给债券的投资者。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款直付债券的现金流类

35、似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。根据拍卖中瑕疵请求规则的效力，应谁知晓，谁负责，故通常情况下，买受人直接向委托人主张权利。（）答案：错解析：本题考查的是瑕疵请求规则。根据瑕疵请求权规则，委托人是第一位的告知义务，但实践中，买受人很少直接向委托人主张权利。参见教材P433。某家庭以抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。A、7019.53B、7972.34C、8524.15D、8587.65答案

36、：B解析： 本题考查的是复利计算。先计算第9年初（即第8年末）按原还款计划对应的P值。运用公式P=A/i1-1/(1+i)n得：P=5000（6%12）1-1/（1+6%12）144=512373.72元，再用P减去10万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式可得：A=412373.72（6%12）1-1/（1+6%/12）60=7972.34元。参见教材P158。 下列表述中，正确的是（ ）。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%5%正确答案：C中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率；契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。