2022房地产估价师预测试题7节.docx

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1、2022房地产估价师预测试题7节2022房地产估价师预测试题7节 第1节估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（）元/。5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数一层二层三层四层五层六层5层100%10

2、5%110%105%95%-6层100%105%110%110%100%90%A.6280B.6408C.6881D.7021答案：C解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：5700/95%98%110%=6468（元/），再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/（1-6%）=6881（元/）。在颗粒污染物中，（）直径最大，可以因重力沉降到地面。A、尘粒 B、粉尘 C、烟尘 D、雾尘答案：A解析： 本题考查的是大气污染物及其危害。在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。 为帮助房地产开发商进行投资决策

3、，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 资本化率是（ ）的倒数。A毛租金乘数B潜在毛租金乘数C有效毛收入乘数D净收益乘数正确答案：D教育费附加是随（）附征专门用于教育的一种特别目的税。A、增值税B、消费税C、房产税D、城建税E、企业所得税答案：A,B解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税。 经批准A房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行r变更。按规定，A房地产开发企业的正确做法是

4、，应当在变更确立之日起10日内，电话通知买受人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知。该写字楼用地重新购建价格的楼面价为1000元/m2，土地报酬率为

5、7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。答案：解析：收益法，组合技术（1）求取房地产净收益押金的利息收入30万3.5%1.05（万元）其他收入=15（万元）写字楼租金收入=370%（110%）6012=1360.8万元有效毛收入1360.81.05151376.85（万元）运营费用20040240（万元）年净收益1376.852401136.85（万元）（2）求取建筑物价值土地年净收益/7%1-1/(1+7%)353000万元土地年收益231.66（万元）建筑物年净收益1136.85231.66905.19 万元建筑物价值905.19/9%1-1/(1+9%)359564.98

6、（万元）（3）求取房地产价值VOVLVB30009564.9812564.98（万元）2022房地产估价师预测试题7节 第2节 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有（ ）。A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人B房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节C房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权E房地产权属登记为房地产权利动态登记正确答案：ABE房地产面积测算，边长

7、以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。 实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（ ）负责。A开发商B监理单位C分包单位D总承包单位正确答案：D 由于购买者意图调查法的精确性受若干因素的影响，为此，可将购买者意图与管理人员的意见进行综合，以便作出比较可靠的预测。（ ）正确答案：由于销售人员意见综合法的精确性受若干因素的影响，为此，可将购买者意图与管理人员的意见进行综合，以便作出比较可靠的预测。 根据工程量清单计价法，措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前

8、和施工过程中工程实体项目的费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）估价结果报告一、估价委托方名称：中国太平洋保险公司办事处法定代表人：（略）住所：（略）二、受理估价方名称：略法定代表人：地址：略估价资质等级：房地产国家壹级估价资格证书：略三、估价目的确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。四、估价对象概况（一）估价缘由本公司受太平洋保险公司办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及

9、第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。（二）估价对象实体状况估价对象位于县镇村组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。（三）事故损伤情况分析该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非

10、承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸10m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2. 1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。（四）估价范围估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。五、价值时点201 1年5月21日，为

11、注册房地产估价师现场勘查之日。六、估价依据1中华人民共和国保险法。2国家标准房地产估价规范(GB/T 50291-1999)。3全国统一建筑工程基础定额市基价表一1999。4市房屋修缮工程预算定额。5市城乡建设委员会有关文件。6建筑材料市场价格和有关工程造价信息。7估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。七、估价原则1独立、客观、公正原则。2合法原则。3价值时点原则。4替代原则。5最高最佳利用原则。八、估价方法（一）本次估价所采用的方法估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再

12、按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。（二）成本法的定义本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。九、估价结果估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。十、注册房地产估价师（略）十一、估价作业期201 1年5月21日至5月24日。十二、实地查勘期（略）十三、估价报告有效期限自201 1年

13、5月24日至201 2年5月23日。估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）估价的技术思路估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该“修坏如新”，而不

14、能“修坏如旧”。由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。（二）工程造价计算表工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。1拆除工程（见下表）2脚手架及支架保护措施（见下表）3砌筑工程（见下表）4预制混凝土构件（见下表）5定额直接费1项+2项+3项+4项=4114. 97（元）6造价(1)基价直接费：4114. 97元(2)综合费：(1)*15. 73%=647.3（元）（按三级施工企业计费）(3)劳动保险费：(1)*3.15%=129.6元（按三级施工企业计费）(4)利润：(1)*6.64%=273.2（元）（按三级施

15、工企业计）(5)允许按实计算的费用及材料价差：1000. 00元(6)定额编制及定额测定费：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)*1.8=1 1 1（元）(7)税金：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)*3.56%=223.4（元）（按三级施工企业计）(8)造价：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5（元）六、估价结果确定估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。附件（略）答案：解析：1缺估价对象权益状况说明。2缺价值类型，价

16、值类型可表述为：估价对象在价值时点时的损失价值，等于修复所需的费用。3应明确说明“按三级施工企业计费”的理由。4在报告前面提到“部分门窗受损”，而在具体计算时没有计算此部分修复价值。5此案例中“(6)定额编制及定额测定费：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)*1.8= 111元”中计算错误，错把1. 8%当作1.8%进行计算了，结果应是11.1元。房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（）。A.做出是否投资的决定 B.对项目投资进行详细测算 C.是否有进行详细可行性研究的必要 D.有哪些关键问题需要进行辅助研究 E.系统比较项目的规划设计方案答案：A,C,D解析：本题考查的是可行性研

17、究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。（）答案：对解析： 本题考查的是制定物业管理计划。在收益性物业管理中，可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理等。2022房地产估价师预测试题7节 第3节下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的

18、有（）。A、在建工程抵押估价 B、期房预售价格评估 C、预购商品房抵押估价 D、用于产权调换的期房价格评估 E、建筑物火灾毁损价值评估答案：B,C,D解析： 本题考查的是价值时点原则。选项A，属于价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价；选项E，属于价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期答案：A,E解析：本题考查的是净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。（）答案：对解析：本题考查的是生产理论。规模报酬存在

19、递增、不变和递减三个阶段房地产市场因存在“市场失灵”现象，政府有必要对房地产市场进行适度干预。（ ）答案：对解析：政府干预房地产市场的必要性。“市场失灵”是政府进行干预的最重要前提。 房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 （ ）正确答案：房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率从而影响资产市场中的需求：同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的( )和( )内进行拆迁。A、 拆迁范围；拆迁方向B、 拆迁范围；拆迁期限C、 拆迁地址；拆迁方向D、 拆迁地址；拆迁期

20、限答案：B解析：拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁。下列建设用地中，法定出让最高年限为50 年的有( )。A.纺织厂B.普通商品住宅C.私立学校D.旅游度假村E.高尔夫球场答案：A,C解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：1.居住用地70 年；2.工业用地50 年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；4.商业、旅游、娱乐用地40 年；5.综合或其他用地50 年。2022房地产估价师预测试题7节 第4节某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利

21、润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成B、评标委员会成员为五人以上单数C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定答案：B解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人

22、以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。某市2022年新开工的房屋建筑面积为60万m2，2022年未完工转入今年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，今年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A.1 B.1.5 C.2 D.3答案：A解析：本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积，即平均建设周期（6020）801（年）。估价对象为一宗熟地

23、，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。A.土地形状B.土质状况C.土地使用年限D.土地幵发程度E.容积率答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。土地实物状况，主要有土地的面积、形状、地形、地势、土壊、开发程度等影响房地产价格的因素。参见教材P196。 下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（ ）。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定正确答案：B征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负

24、责、组织、办理各类建设项目征地土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（）。A.适度从紧 B.适度宽松 C.稳健 D.适中答案：C解析：本题考查的是制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。 如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗?正确答案：2022房地产估价师预测试题7节 第5节 房屋拆迁的补偿对象为（ ）。A所有人B使用人C租赁人D以上所有正确答案：A关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（）。A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因

25、素 B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同 C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性 D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。选项A错误，如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层；选项B、C正确，当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响到通达性、通风、采光、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染），以及顶层是否可独享屋面使

26、用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等；选项D正确，住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。“同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同”可能是因为一个有电梯一个没有电梯。投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A、风险控制B、项目调研C、项目财务评价D、资金管理答案：C解析：考点:投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。 请根据以下内容回答 1015 题（二）某房地产开发公司以1200万元人民币取得了1hm2综合用地50年的土地使用权。该地块地上容积率为6.0，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢

27、5层办公楼。商住综合楼第14层为建筑面积相同的商业用房，第516层为建筑面积相同的住宅。办公楼建筑面积5000m，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的日常成本利润率均为30%，某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公

28、司签订了保险合同。第 10 题 对该宗土地进行城市用地适用性评价，凌宗士地属于（ ）类建设用地。A一B二C三D四正确答案：B二类用地：即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。关于房地产“购买更新改造出租出售”模式现金流量图的说法，正确的有（）。A横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点C发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D各期运营费用的垂直箭线全部向下E转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上答案：A,C,D解析：购买更新改造

29、出租出售模式是指将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去。此模式下的典型现金流量图如图3 所示。 国家制定房地产价格评估、房地产经纪收费的最高标准，但是各地可以根据实际情况进行调整，制定相应的收费标准。但对经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的40%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。A、补贴收入B、出租收入C、销售收入D、其他经营收入答案：A解析：考点:现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来

30、说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等。2022房地产估价师预测试题7节 第6节财务评价是根据( )，计算评价指标，判别项目的财务可行性。A、 市场平均价格B、 国家现行的财税制度和价格体系C、 社会平均收益率D、 集团企业之间的交换价格答案：A解析：根据教材的内容即可。伸缩缝与沉降缝最显著的区别是沉降缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。（）答案：错解析：本题考查的是变形缝。伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵

31、押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。该投资项目的投资回报率为（ ）。A.14.8% B.16.1% C.17.3% D.21.1%答案：B解析：张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2022年10月时，王某的权益价格为（）。A.剩余3年租期的

32、月租金为200元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和 B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和 C.该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格 D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额于2022年10月的现值之和答案：D解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。王某的权益价格=剩余3年租期的正常市场租金与180元/条件下的差额于2022年10月的现值之和。下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。A.债权人通常是商业银行 B.不能用于偿还土地购置贷款 C.主要担

33、保物为在建工程及相关土地使用权 D.还款资金来源通常是销售收入答案：B解析：本题考查的是房地产开发贷款。建设贷款可以用于偿还土地购置贷款，在我国，商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款。下面( )引起的房地产价格上升是房地产的保值，不是真正的房地产自然增值。A、 更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理B、 政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等C、 经济发展和人口增长带动房地产需求增加D、 将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率E 通货膨胀答案：A,E解析：知识点 房地产的特性开发贷款的

34、贷款利率属于（）。A、时间类参数B、资金类参数C、融资类参数D、收益类参数答案：C解析： 本题考查的是选择基础参数。融资相关参数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例（通常为总投资的20%35%），预售收入用于后续开发建设投资的比例。2022房地产估价师预测试题7节 第7节房地产市场指标中，市场交易指标包括（）。A、房地产租金B、土地转化率C、竣工房屋价值D、房地产价格指数E、预售面积答案：A,D,E解析： 本题考查的是市场交易指标。市场交易指标有：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。参见教材P4243。监理的基本方法就是控制，基本

35、工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的（）。A、工程进度控制B、工程质量控制C、工程投资控制D、工程形象控制E、工程报表控制答案：A,B,C解析：本题考查的是建设监理制度。监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制、工程投资控制。对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为路线价。（）答案：错解析：考点:路线价法概述。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并

36、测算其平均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。对该宗房地产价格的计算公式的表述正确的是（）。答案：C解析：准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企

37、业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。（）答案：对解析：考点:收益性物业经营状况的评估。准备金也叫大修基金。大修基金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。落尘又称烟尘，颗粒相对较大，也可以靠重力在短时间内沉降到地面。（）答案：错解析：本题考查的是大气污染物及其危害。落尘又称降尘，颗粒相对较大，也可以靠重力在短时间内沉降到地面。某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。A.40000 B.53600 C.66800 D.80000答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。本题中，面积误差比（实测面积-预测面积）/预测面积100（100-110）/110100-9.0909%。根据误差的处理方式：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3（含3）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款1104000311040006.0909266800元。