22年房地产估价师考试真题精选及答案8节.docx

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1、22年房地产估价师考试真题精选及答案8节22年房地产估价师考试真题精选及答案8节 第1节按建筑物的层数分类，中高层建筑指（）层的建筑。A、13 B、46 C、79 D、10层以上答案：C解析：本题考查的是建筑分类。按建筑物的层数分类，中高层建筑指79层的建筑。 城市房地产管理法规定国家实行（ ）登记发证制度。A土地所有权B土地使用权C房屋所有权D房地产他项权利E继承权正确答案：BC房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 吸纳率指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。（ ）正确答案：吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的

2、比例。 在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由（ ）裁决。A上级房屋拆迁管理部门B人民法院C县级以上人民政府D同级人民政府正确答案：D房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）答案：对解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。 预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确

3、答案：（）是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。A、保证B、抵押C、质押D、双方协议担保答案：B解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。答案：对解析：房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。此外，消费者是从开发商手里购房，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者

4、承担责任。房地产开发企业以融资租赁方式租入的资产应作为资产，列入企业的资产负债表。（）答案：对解析：从经济实质来看，企业能够控制融资租入资产所创造的未来经济利益，在会计确认、计量和报告上就应当将以融资租赁方式租入的资产视为企业的资产，列入企业的资产负债表。22年房地产估价师考试真题精选及答案8节 第2节关于长期趋势法用途的说法，正确的有（ ）。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

5、答案：A,B,E解析：本题考查的是长期趋势法的作用。选项C错误，可用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；选项D错误，长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力。P392。 为评估某宗房地产2022年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2022年11月13日。经调查获知2022年6月至2022年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。A3214B3347C3367D3458正确答案：B答案 B3000(1+1%)113347(元/m2)可行性研究可以分为

6、五个步骤，以下排序正确的是（ ）。调查研究；接受委托；编制可行性研究报告；方案的选择和优化；财务评价和综合评价ABCD正确答案：D强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即（）。A.拍卖人 B.竞买人 C.买受人 D.代理人 E.委托人答案：A,E解析：本题考查的是强制拍卖的主体、标的和依据。强制拍卖的主体是委托人和拍卖人。 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过的途径是（ ）。A自行改变B经上级主管部门批准改变C经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续正确答案：D 由于数据的限制，常被迫采用市、

7、区等行政区域来确定市场区域，这种确定便于利用人口统计及其他各种统计数据。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优答案：A,D,E解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。P234。 评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( )。A.基准日期B.土

8、地开发程度C.基准地价修正体系D.土地用途E.基准地价公布日期正确答案：ABD从本质上看，法院处置权限定原则是由（）决定的。A.国家强制性 B.标的的非自有性 C.主体的特定性 D.目的利他性答案：B解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。从本质上看，法院处置权限定原则是由标的的非自有性决定的。22年房地产估价师考试真题精选及答案8节 第3节查账的原则包括（）。A.独立性原则 B.客观性原则 C.合法性原则 D.公正性原则 E.可靠性原则答案：A,B,C,D解析：本题考查的是查账。查账的原则包括独立性原则、客观性原则、合法性原则、公正原则和群众性原则。估价方法中，主要用于存量房交易税收估

9、价和房地产税计税价格评估的是（）。A.基准地价修正法 B.修复成本法 C.价差法 D.标准价调整法答案：D解析：本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（）。A规划意见书（选址）B建设用地规划许可证C国有土地使用证D建设工程规划许可证E建设工程施工许可证答案：B,D解析：确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，具体包括下发规划意见书（选址）、核发建设用地规划许可证、设计方案审批和核发建设工程规划许

10、可证等四个方面的工作。A 项，对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有土地使用权的商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地建设项目，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕；C 项是向国土资源管理部门申领；E 项是向建设行政主管部门申领。 最低收入家庭住房保障原则上以（ ）为辅。A实物配租B租金核减C发放租赁补贴D实物配租和租金核减正确答案：D对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。(2022真题) 反映企业短期偿债能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.资产报酬率

11、E.应收账款周转率答案：A,B解析：本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标主要有流动比率和速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债率。个人购房抵押贷款保证保险属于强制保险。（）答案：错解析：强制保险又称法定保险，是指依据国家有关保险法律制度规定而强行实施的保险。这类保险带有强制性，对于法定保险规定范围内的任何法人和自然人，都必须向保险人投保。涉及房地产的信用保险主要包括买方信用保险和住宅抵押贷款保险。住宅抵押贷款保险金额通常按抵押房产实际价值的一定比例确定。 项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产

12、地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2，该区域的商品房价格为1万元人民币/m2，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。正确答案：1该房地产的现时价值约为3600万元人民币。9004万元3600万元2依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按

13、照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。试题分析该房地产的现状明显不符合最高最佳使用原则，因此估算其现时的价值应按商业用地进行。其确切价值还应在土地售价的基础上扣除拆除现有旧式住宅的相关费用。人民法院拍卖经过评估的抵押房屋，其估价结果即为第一次拍卖的保留价答案：对解析：最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定(法释2022 16 号)规定，人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照

14、市价确定，并应当征询有关当事人的意见。22年房地产估价师考试真题精选及答案8节 第4节报酬率和资本化率在任何时候都是相等的。（）答案：错解析：本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。只有在净收益每年不变且收益期为无限年的情况下，报酬率和资本化率才是相等的，其他的情况下，二者都不相等。某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A、5.00% B、8.50% C、8.74% D、9.00%答案：C解析：本题考查的是财务内部收益率。1+名义收益率=（1+实际收益率）（1+通货膨胀率），得到：实际收益率=（1

15、+名义收益率）/（1+通货膨胀率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。参见教材P187。下列关于经济适用住房的说法，错误的是（）。A、由政府组织、社会投资建设、实行土地划拨、税费减免、信贷支持 B、按照保本微利原则出售 C、购房满5年可转让，不再交纳土地收益等价款 D、政府优先回购答案：C解析：本题考查的是住房保障制度。选项C错误，购房满5年可转让，但应交纳土地收益等价款。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款

16、；政府优先回购。产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。（）答案：对解析：考点:房地产市场结构。产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。 根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据以往的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是（ ）。A前若干年内等额或等比增长，剩余

17、经营期内维持在一定的水平B在全部经营期内持续增长C在全部经营期内保持不变D前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平正确答案：D从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的特性。从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。某不定值保险，合同双方约定的保险金额限额为500万元，投保时，保险标的的保险价值为400万元，出险时，该保险标的的市场价值为600万元。由于承保事件造成保险标的实际损失为450万元，则保险人应予赔偿的保险金额为（）万元。A.4

18、00B.450C.500D.600答案：B解析：本题考查的是保险的种类。对于不定值保险，保险当事人双方约定了最高赔偿限额的保险金额，而实际损失低于保险金额，保险人有权根据实际损失支付保险金额。参见教材P320。(2022真题) 下列房地产不得抵押的有（）。A.幼儿园的教学楼B.某大学的校办工厂C.依法查封的房屋D.正在建造的商品房E.已出租的商品房答案：A,C解析：本题考查的是房地产抵押的条件。不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施

19、；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。新建商品房的质量问题由（）承担责任公。A.勘察设计单位B.施工企业C.工程监理单位D.房地产发企业答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。参见教材P94。22年房地产估价师考试真题精选及答案8节 第5节 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1、年项目投资为600

20、万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期问，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初

21、，收入和运营成本均发生在年末)正确答案：第一种解法：(1)因为题目提出开发商要求的目标收益率，故本题考虑资本金现金流量。设单位面积月租金为A，则项目各年资本金净现金流量为：第O年年末(第1年年初)：支出200万元，净现金流量-200万元；第1年年末：出售收入4008000-320(万元)，投资400万元，净现金流量一800万元；第2年年末：出售收入6007800-468(万元)，支付本息和为：Pin+P=40010% 2+400=480(万元)，净现金流量-12万元；第3年年末：净现金流量为：1000A 60%(1-30%)12=5040A(元)第4年年末：净现金流量为：1000A 70%(1

22、-30%)12=5880A(元)第5年年末：净现金流量为：1000A 80%(1-30%)12=6720A(元)第650年年末：净现金流量为：1000A90%(1-30%)12=7560A(元)(2)净现值为O时，开发商收益率可达到ic=16%,此时求得月租金最低水平（）是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。A.平均增减量法 B.移动平均法 C.指数修匀法 D.平均发展速度法答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。商品房现售条件与预售条件的不同之处有( )。A.已通过竣工验收B.取

23、得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实答案：A,E解析：商品房销售管理办法(原建设部令第88 号)规定，商品房现售，必须符合以下条件：四证(现售：房地产开发企业资质证书；预售：商品房预售许可证)(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期

24、；(7)物业管理方案已经落实。城市用地评价内容包括三个方面，即社会条件评价、建设条件评价和经济评价。（ ）答案：错解析：本题考查的是城市用地评价。城市用地评价内容包括三个方面，即自然条件评价、建设条件评价和经济评价，不包括社会条件评价。P24。 在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是（ ） 的使用方式。A经济化B最高最佳C实际性D常规正确答案：B在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（）答案：错解析：本题考查的是效

25、用。基数效用论采用的分析方法是边际效用分析法，序数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用成本法评估。（）答案：错解析：本题考查的是假设开发法的基本公式。未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。答案：解析：该酒店各类功能用房收益

26、测算的技术思路如下：（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用=有效毛收入运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动

27、的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。

28、把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。 甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2022年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土

29、地使用年限是（ ）年。A33B35C38D40正确答案：A22年房地产估价师考试真题精选及答案8节 第6节 按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是( )。A招标出让国有土地使用权B拍卖出让国有土地使用权C协议出让国有土地使用权D租赁国有土地使用权E抵押国有土地使用权正确答案：ABC答案 ABC 除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。我国廉租住房的房源包括（）。A.新建B.购置C.改建D.租赁E.房地产企业建设答案：A,B,C,D解析：本题考查的是保障性住房。廉租住房由政府通

30、过新建、改建、购置、租赁等方式筹集。采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A成交价格B账面价格C正常价格D期望价格答案：C解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准而不以实际成交价格为基准，是因为比较法估价要求选取多个可比实例。下列各项中，属于财产权的是（）。A、物权B、生命健康权C、姓名权D、肖像权答案：A解析：本题考查的是民事法律关系。财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。参见教材P402。 下列（ ）属于投保人承担的义务。A交付保险费B如实告知保险标的情况C保证保险标

31、的的正常情况和安全D不得非法侵害保险标的E危险增加时通知保险人正确答案：AB 最低收入家庭住房保障可通过（ ）方式实现。A实物配租B税收优惠C发放租赁补贴D租金核减E购买经济适用住房正确答案：ACD 该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。A3.O（万m2/hm2）B2.14（万m2/hm2）C50D33正确答案：A 引起真正的房地产自然增值的原因是（ ）。A装修改造B需求增加C通货膨胀D改进物业管理正确答案：B 在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试真题精选及答案8节 第7节从企业角度出发，不论从何种角

32、度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性答案：B,C,D,E解析：本题考查的是市场细分。不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备可衡量性、可实现性、可营利性和可区分性。P121。 （一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。正确答案：1公开市场价值标准的定义即在公开市场上可能形成的价格或类似含义。 2成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率。 3收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运营费用、资本七率。 4假设

33、开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折现率）、工期。 5以上参数均应用采用客观合理的（正常）、社会平均水平的数据。权益融资所得资金属于资本金，需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。（）答案：错解析：考点:房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。 测定季节变动的方法主要是计算季节比率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为6000万元、4000万元、-1200万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为30%、40%、30%，则该项目财务净

34、现值的期望值为（）万元。A、3400B、4000C、6000D、3040答案：D解析：考点:概率分析中的期望值法。净现值期望值=600030%+400040%-120030%=3040万元。 从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）A估价对象的真实价值B估价对象的重置价格C估价对象的实际成交价格D合格估价师的重新估价结果正确答案：D以下不动产登记类型中，不动产登记机构不颁发证书或证明的是（ ）。A.更正登记B.查封登记C.变更登记D.异议登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记程序。查封登记不颁发证书或证明。 下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ）。A诉讼时

35、效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利B诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利C民法通则规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制D履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还E诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效正确答案：AD某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A技术上的可能B经济上的可行C价值最大化D法律上许可答案：D解析：最高最佳利用不是无条件的最高最佳

36、利用，而是在法律、法规、规章、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求。本题中，将权属登记为工业用途的厂房改造为小商铺出租，显然忽略了法律上允许这一条件。22年房地产估价师考试真题精选及答案8节 第8节边际消费倾向，指的是（）。A、成本每增加一个单位所引起的售价变化B、售价每增加一个单位所引起的需求变化C、收入每增加一个单位所引起的消费变化D、产能每增加一个单位所引起的利润变化答案：C解析： 本题考查的是经济因素。所谓边际消费倾向

37、，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。A该类房地产的价格水平B消费者的收入水平C该类房地产的开发成本D该类房地产的开发技术水平E房地产开发企业对未来的预期答案：A,C,D,E解析：某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发企业和拥有者对未来的预期。B项，属于房地产需求量的影响因素。 无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。 （ ）正确答案：效益相

38、同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法 B.费用现值比较法 C.等额年值法 D.费用年值比较法 E.差额投资内部收益率法答案：B,D解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和（）都不尽相同。A.周期 B.时间长度 C.发生时点 D.现金流量答案：C解析：本题考查的是现金流量图。把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不尽相同我国现行法律制度体系包括（）。A.法律 B.行政法规 C.地方性法规 D.部门规章 E.技

39、术规范答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是中国现行法律制度体系。中国现行法律制度体系包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规和部门规章。 收益法是以房地产的现实收益为导向来求取房地产价值的方法。此题为判断题(对，错)。正确答案：收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。其本质是以房地产的预期未来收益为导向(简称收益导向)来求取房地产的价值或价格。某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是（）。A目标定价法B领导定价法C挑战定价法D随行就市定价法答案：C解析：当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。 下列不确定性因素中，属于开发-销售模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ）。A土地费用B权益投资比率C运营费用D开发期E贷款利率正确答案：ADE