房地产估价师每日一练7辑.docx

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1、房地产估价师每日一练7辑房地产估价师每日一练7辑 第1辑 我国有期限的出让土地使用权应计提( )。A利率B损失C升值空间D折旧正确答案：D答案 D我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失 B.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息 C.税后现金流=税前现金流-所得税 D.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息-大修基金答案：C解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。选项A，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入；选项B，净经营收入=有效毛收入

2、-运营费用；选项D，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。房地产估价规范规定，土地取得费用不包括（ ）。A.土地使用权出让金或地价款 B.征地和房屋拆迁安置补偿费C.有关土地取得的手续费和税金 D.其他土地的补偿费答案：D解析： 在会计核算时，70%的住宅销售所得的收人应列入（ ）会计科目。A资产类B损益类C所有者权益类D成本类正确答案：B房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。房地产抵押估价结果报告中，需要披露三个价值，其中不包括（）。A.抵押价

3、值 B.法定优先受偿款 C.市场价值 D.投资价值答案：D解析：本题考查的是估价结果报告的写作。抵押估价报告应披露市场价值、法定优先受偿款、抵押价值等三种价值。 高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于当事人申请登记的时限说法中正确的是（ ）。A初始登记、变更登记、他项权利登记在发生之日起30内提出申请B新建的房屋，申请人应在竣工后60日内提出登记申请C集体土地上的房屋因土地所有权转为国有，申请人应在事实发生之日起30日内提出申请D转移登记应当在事实发生之日起90日内提出登记申请E注销登记应在事实发生之日起15日内提出申请正确答案

4、：CD在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。（）答案：错解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。2022 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2022 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。20

5、22 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022 年末应收账款余额为 300 万元，2022 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2022 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。甲公司上半年应收账款周转天数为（）。A.4B.5

6、C.73D.82答案：B解析：应收账款周转天数表示企业在计算期内从获得应收账款的权利到收回款项所需要的时间，它等于计算期天数（通常为 365 天）除应收账款周转率。其计算公式为：则甲公司上半年应收账款周转天数为：36528000（300+460）2=4.9545（天）房地产估价师每日一练7辑 第2辑 某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率为3，建筑密度为30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）A建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为6000m2C建筑物地面一层建筑

7、面积为600m2，总建筑面积为5500m2D建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2正确答案：C建筑基底总面积建筑密度建筑用地面积30%2000600(m2) 物业管理条例规定，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主委员会讨论决定同意后；由物业服务企业依法办理有关手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：影响房地产市场发展的经济因素包括( )。A、 物价水平B、 家庭规模C、 工资水平D、 就业水平E 家庭结构答案：A,C,D解析：因为家庭规模属于房地产市场需求因素。运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A市场法B成本法C收益法D长期

8、趋势法答案：B解析：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有( )。A.资金短缺B.洪涝灾害C.建材供应短缺D.开挖基槽发现重要古墓E.规划方案上报后审批期限超过一年答案：B,D,E解析：城市房地产开发经营管理条例规定，以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。(1)因不可抗力造成开工延期。不可抗力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的

9、情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。 自拆自建行为，不属于城市房屋拆迁管理条例调整的行为。 （ ）正确答案：下列估价活动中，属于注册房地产估价师权利的有（）。A、依法查阅相关文件和证明材料 B、签署房地产估价报告 C、收取委托单位的评估费 D、以个人名义承揽房地产估价业务 E、保证估价结果的客观公正答案：A,B解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师享有的权利：使用注册房地产估价师名称；在规定范围内执行房地产估价及相关业务；签署房地产估价报告；发起设立房地产估价机构；保管和使用本人的注册证书；对本人执业活动进行解释和辩护；参加继续教

10、育；获得相应的劳动报酬；对侵犯本人权利的行为进行申诉。参见教材P195。下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（）。A.专业估价由专业机构和专业人员完成 B.专业估价提供专业意见 C.非专业估价具有公信力 D.专业估价承担法律责任答案：C解析：本题考查的是房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4，贷款年利率为7，报酬率为10

11、，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A223.13B246.18C247.18D253.86答案：B解析：重置提拨款通常利用偿债基金系数计算。根据题意，（元），考虑重置提拨款的年净收益=25000012493.64=237506.36（元），在考虑重置提拨款下房地产价值为：（元）。房地产估价师每日一练7辑 第3辑(2022年真题) 政府在房地产市场中的主要职能有（）。A.制定市场规则B.进行市场监管C.确定土地利用条件D.制定商品房价格E.提供商业贷款答案：A,B解析：本题考查的是房地产市场的参与者。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能

12、，在有些方面还会提供有关服务。 拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有( )。A线条图B散点图C网络计划技术D统筹法E抛物线正确答案：ACD答案 ACD拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用线条图或网络计划技术，其中网络计划技术也可称为统筹法。贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。（）答案：对解析： 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。房地产开发企业税后利润首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏

13、损B.提取法定盈余公积金C.提取法定盈余公益金D.向投资者分红答案：A解析：本题考查的是基本报表。税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。参见教材P271。下列房地产市场指标中，属于供给指标的有（）。A、空置量B、房地产价格指数C、平均建设周期D、吸纳率E、房屋施工面积答案：A,C,E解析：本题考查的是供给指标。选项BD属于市场交易指标。参见教材P3941。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得（ ）同意，并依法办理相关手续。A、原出让方B、转让人C、规划行政主管部门D

14、、原出让方和市、县规划行政主管部门正确答案：D 该城市20222022年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。A116.7%B16.7%C14.3D114.3正确答案：B根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股多票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。（）答案：错解析：本题考查的是股票的基本分类。根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股一票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。房地产估价机构应当自收到被征收人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。A.3B.5C.7D.10答案：C解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到

15、评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。该估价机构应当自收到书面复核申请之日起10日内进行复核。房地产估价师每日一练7辑 第4辑 房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。A、 3.57%B、 4.00%C、 6.56%D、 10.56%答案：A解析：解析 财务内部收益率 在现金流量图上，横坐标轴“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 （ ）此题为判断题(对，错)

16、。正确答案： 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。A87B124C130D134正确答案：B不动产权属登记的法国登记制是（）。A.托伦斯登记制 B.产权登记制 C.权利登记制 D.契据登记制答案：D解析：本题考查的是不动产登记模式。因契据登记制为法国首创，所以又称为“法国登记制”。防水材料包括（）三大类。A.防水卷材 B.防水涂料 C.防水物理材料 D.防水化学材料 E.建筑密封材料答案：A,B,E解析：本题考查的是防水材料。防水材料包括防水卷材、防水涂料和建筑密封材料三大类。在土地私有制国家，房地产权益

17、通常指的是（）。A、土地使用权和土地所有权B、土地使用权和房屋所有权C、永久的土地所有权和房屋所有权D、土地使有权和房屋所有权答案：C解析：考点:房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成；而在土地私有制国家，房地产权益通常包括了永久的土地所有权和房屋所有权。 是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。A动态投资回收期B静态投资回收期C财务净现值D财务内部收益率正确答案：A答案 A 动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资

18、回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。 债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师每日一练7辑 第5辑下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A、解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B、蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C、解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D、蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析

19、法能够分析更多个随机变量的风险问题答案：D解析：考点:风险分析的一般过程和方法。解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于23个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（）。A、受供求因素的影响B、与区位关系密切C、价格形成的时间通常较长D、价格实质是权益的价格答案：A解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，

20、受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣质低价。估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。A地役权设立情况B土地使用期限C基础设施完备程度D容积率E临街状况答案：A,B,D解析：进行权益状况调整，是将可比实例在其权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以在这种前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括：规划条件(如容积率)；土地使用期限；共有情况；用益物权设立情况；担保物权设立情况；租赁或占用情况；拖欠税费情况；查封等形式限制权力情况；权属清晰情况等。CE两项，属于

21、区位状况调整的内容。资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。( )答案：对解析：解析 财务评价的报表 下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ）。A城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D城市规划管理是对批

22、准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施E城市规划管理不具有政府行政职能正确答案：ABD本题主要考查城市规划的基本概念。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）答案：错解析：本题考查的是选取可比实例的要求。应选取与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例，而不能先

23、预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变。（）答案：对解析：假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。但在房地产开发投资过程中，总收入和总费用的变化并不同步。因此，有必要对各不确定性因素的变化情况，以及这些变化对开发商或投资者的影响进行详细分析，为房地产开发投资决策提供充分依据。在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A、项目用地B、房地产市场供需C、房价现状及走势D、交通运输条件E、外围基础设施答

24、案：A,D,E解析：考点:可行性研究的步骤。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。选项A为土地资源，选项D为交通资源，选项E为配套资源。选项BC是市场调查的内容。 一般说来，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投瓷者的实际意义就越大。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师每日一练7辑 第6辑经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（）答案：对解析：经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行政事业性

25、收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目转让。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。登记发证工作是权属登记管理机构的主要的工作。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：国有土地的所有权由全国人民代表大会代表国家行使。（）答案：错解析：本题考查的是土地

26、所有制。全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。参见教材P11。 下列关于基础利率的表述中，正确的有( )。A等于银行存款利率B等于银行贷款利率C是投资者所要求的最低利率D是银行同业之间的短期资金借贷利率E一般使用无风险的国债收益率作为其代表正确答案：CE答案 CE 利率分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。 ( )答案：对解析：修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。（）

27、答案：对解析：本题考查的是城乡规划的编制与审批。城市详细规划必须以所在城市的总体规划为依据，修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。 个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型。我国目前采用的是固定利率方式。（ ）正确答案：我国目前采用的是可调利率方式。为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。A、 估价细则B、 估价原则C、 估价准则D、 估价程序答案：D解析：为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵

28、循科学严谨的估价程序。房地产估价师每日一练7辑 第7辑城市发展战略中社会发展目标包括（）。A.人均国民收入等经济效益指标 B.土地利用结构 C.居民受教育程度等人口素质指标 D.人际环境质量答案：C解析： 本题考查的是城市发展战略。社会发展目标包括总人口规模等人口总量指标、年龄结构等人口构成指标，人均寿命等反映居民生活水平的指标以及居民受教育程度等人口素质指标。一般房地产投资项目，利息备付率通常在01。（）答案：错解析：本题考查的是利息备付率。一般房地产投资项目，利息备付率应大于2。某公司2022年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。现

29、该公司提出退房申请，请问在（）情况下，开发商可以退房。A、因为漏雨提出申请B、经工程质量监督单位核验确属主体结构质量不合格的C、合同面积与产权面积误差比绝对值超过2%D、墙面、顶棚抹灰层脱落的答案：B解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，

30、委托某房地产估价机构进行有关估价。1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？答案：解析：1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：(1)建筑物拆除费用。(2) 土地开发费用（如七通一平费用）。(3)其他成本费用（如财务成本、管理费用）。3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正

31、法。下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（）。A、专业估价由专业机构和专业人员完成B、专业估价提供专业意见C、非专业估价具有公信力D、专业估价承担法律责任答案：C解析：考点:房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力。 狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市2022年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2022年末完工转入2022年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2022年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为

32、( )年。A、 1.4B、 1.9C、 2D、 3答案：B解析：房屋的平均建设周期=(100+30)/70年=1.9年。下列选项中，属于其相关定着物的有（）。A、摆放在房屋内的家具B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画C、在地上临时搭建的帐篷、戏台D、埋设在地下的管线、设施E、建造在地上的围墙、假山、水池答案：D,E解析：考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。 下列关于双方达成协议的表述中，正确的是（ ）。A双方达成的是一种单务合同B双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C甲公司是乙公司的被代理人D甲公司开始支付的款项是一种定金正确答案：BC双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。双方达成的是一种双务合同。定金与预付款的区别在于：预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行时预付款应当返还。预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。所以，预付款与定金的性质是完全不同的。