房地产估价师预测试题5篇.docx

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1、房地产估价师预测试题5篇房地产估价师预测试题5篇 第1篇与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（）答案：对解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动，因此，以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论，为此需要消除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系数。 刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为（ ）元。A430000B

2、430200C432000D432100正确答案：B3600120一(2000200)430200(元) 有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3 500元/，乙房地产收益年限为30年，单价为3 000元/那么乙的价格高于甲的价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是（ ）。A投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程 中所获得的报酬B等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=Pi+Pi/(1+i)n-1，其中Pi就是 投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P

3、i/(1+i)n-1就是投资者的投资回报， 是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法C投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获 得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率D就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投人的总开发成本的回收，而其投资 回报则主要表现为开发商利润正确答案：BPi应为投资回报，后者为投资回收。如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。A.8% B.4% C.14% D.12%答案：C

4、解析：本题考查的是资本资产定价模型。方法一：公式计算法折现率无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）10%0.4（20%10%）14%。方法二：带有技术含量的排除法该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，AB可立即排除。 以下调查中，不属于不可控调查的是（ ）。A市场容量调查B消费行为调查C市场环境调查D营销因素调查正确答案：D企业的营销手段是可控的。 直接房地产金融主要方式有：银行吸收的各种长期存款、短期存款、向房地产开发企业提供的土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估

5、价师预测试题5篇 第2篇 以预售商品房抵押的该开发项目必须取得商品房预售许可证。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于基础利率的表述中，正确的有（ ）A等于银行存款利率B等于银行贷款利率C是投资这所要求的最低利率D是银行同业之间的短期资金借贷利率E一般使用无风险的国债收益率作为其代表正确答案：CE 注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据物权法，下列财产中，可以设定抵押的是( )。A.国有土地所有权B.村办企业的厂房C.集体土地所有权D.被查封的房屋答案：B解析：物权法规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产

6、有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。(2022真题) 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的县级人民政府协商确定不动产登记机构。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记机构。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目

7、标是投资越省越好。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余正确答案：C答案 C假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如待开发的土地 (包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的

8、旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。房地产估价师预测试题5篇 第3篇设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2，买方购买该房地产实际付出为2575元/m2。（）答案：对解析：本题考查的是统一税费负担。卖方实得金额正常负担价格（1应由卖方缴纳的税费比率）2500（16%）2350（元/m2）。买方实付金额正常成交价格（1应由买方缴纳的税费比率）2500（13%）2575（元/m2）。参见教材P186187。 中国房地产市场的发展急需扩展房地产（ ）渠

9、道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A间接融资B直接融资C基金融资D债券融资正确答案：B中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。 抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。A不受该抵押权影响B应当解除C没有效力D不得对抗抵押权正确答案：A下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（）。A、当交易状况正常时，成交价格接近市场价格B、当市场状况正常时，市场价格接近理论价格C、当估价科学准确时，评估价值接近市场价格D、当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值答案：D解析： 本题考查的是挂牌价格、成

10、交价格、市场价格、理论价格和评估价格。房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影响因素包括人口数量和结构、家庭收入及其分布、家庭生命周期、传统观念及消费心理、基础设施状况、社区和城市发展形态等。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影响因素包括人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是（）。A市场集中化B选择专业化C产品专业化D市场专业化答案：A解析：

11、目标市场选择一般有以下几种模式：市场集中化；选择专业化；产品专业化；市场专业化；全面覆盖；大量定制。其中，市场集中化是企业只选择一个细分市场。通过集中营销，企业能更清楚地了解细分市场的需求，从而树立良好的信誉，在细分市场上建立巩固的市场地位。同时企业通过生产、销售和促销的专业化分工，能提高经济效益。在多层公共建筑中，被广泛使用最基本的消防给水系统是( )。A.消火栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统 D.分区分压供水系统答案：A解析：在一般建筑物中，根据要求可设置消防与生活或生产结合的联合给水系统。对于消防要求高或高层建筑，根据消防规范应设置独立的消防给水系统。(1)消火栓系统。是最基本的消

12、防给水系统，在多层或高层建筑物中已广泛使用。房地产估价师预测试题5篇 第4篇可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（ ）答案：错解析：本题考查的是统一财产范围。估价对象是“干净”的房地产，而选取的可比实例带有债权债务时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：不带债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格债权债务。 国办发202226号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有（ ）A 住宅小区绿地率在30%以下B 住宅小区建筑容积率在1.0以上C

13、 单套建筑面积在120以下D 实际成交价格低于同级别徒弟住房平均交易价格1.2倍以下E 人均居住建筑面积在25以下正确答案：BCD国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（）等因素的影响。A、租赁B、查封C、抵押D、土地使用权E、供求关系答案：A,B,C解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。建筑面积在500以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许

14、可证。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000 万元，预计项目的单位变动成本为4500 元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/m2。A5377.78B6277.78C6722.22D7847.22答案：D解析：由题意，总建筑面积（产量）=15000 错误3=45000m2，可销售面积（销量）=45000 错误80%=36000m2

15、，根据盈亏平衡点的公式：销售收入=总成本；销售单价错误销量=固定成本+单位可变成本错误产量。设销售单价为x，则36000x=8000 错误10000+4500 错误45000，得：x=7847.22（元/m2）。 下列属于土地使用管制的事项有（ ）。A 建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B 取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C 为某宗土地使用中，要求容积率为2.0D甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通告道路E 某宗土地只能用于商业房地产开发正确答案：ACE 根据工程量清单计价法，直接工程费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体

16、项目的费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师预测试题5篇 第5篇(2022真题) 下列权利中，不属于不动产用益物权的是（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.房屋所有权D.宅基地使用权答案：C解析：本题考查的是不动产登记的类型。根据物权法，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。用益物权和担保物权都是限制物权。（）答案：对解析：本题考查的是物权概述。为充分发挥物的效用，法律规定，权利人可以在其所有物上为他人设立权利，这种权利的直接效力是限制了所有权的效用，称为限制物权。用益物权和担保物权都是限制物权。 某农村集体经济组织人均耕地面积0

17、.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（ ）。A不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B该耕地的土地补偿费最少为60万元C每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费正确答案：D在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。A、市场定位 B、资金落实情况 C、市场营销能力 D、销售利润率 E、贷款偿还期答案：A,C解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。市场分析指标包括市场定位、供需形势分析、竞争形势分析、市

18、场营销能力、认购或预售/预租能力。关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）A、敏感性分析是一种动态不确定性分析 B、敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法 C、敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析 D、通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力 E、敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补答案：A,C,D,E解析：本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的

19、方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。参见教材P223229。 房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。（ ）正确答案：投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含关于损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重 建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失。