房地产估价师考试答案8篇.docx

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1、房地产估价师考试答案8篇房地产估价师考试答案8篇 第1篇对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。（）答案：对解析：考点:风险分析的一般过程和方法。对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。下列房地产中，不得转让的有（ ）。A.存在租赁关系的房地产B.被司法机关查封的房地产C.处在异议登记期间的房地产D.某一个权利人，处分共同共有的房地产E.已经全部缴纳土地使用权出让金，但未经登记答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产转让的条件。下列房地产，不得转让：（1）未达到房地产项目转让条件的；（2）司法机关和行政机关

2、依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。P123。封面（略）致估价委托人函公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于市路号大酒店五八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2022年9月11日。注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格

3、的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。房地产估价有限公司（公章）二一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述1.位罝（略）2.土地状况估价对象位于市路号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。3.建筑物状况大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐

4、、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五八层，设有各种客房64间。酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备（详细装修情况及设施设备状况略），维护保养状况良好。（二）估价对象权属状况1.土地权属整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：（其他内容略）2.房屋权属估价对象为大酒店的五八层，建筑面积为3586.18m2，五六层、七八层分别办理了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相同。（其他内容略）3.其他权利经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押

5、权等他项权利。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点2022 年9月11日（与实地查勘完成之日一致）六、价值类型（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为（币种：人民币）：单价30157元/m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的

6、抵押价值为：单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业期2022年9月11日。十四、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1.通用性分析估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。2.独立使用性分析估价对象为酒店五八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。3.可分割转让性分析根据合法用途和产权状况，五六层、五八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好

7、。（变现能力其他分析略）估价技术报告、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象区位状况描述与分析（略）三、估价对象权益状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。（各种估价方法适用性分析及估价方法定义略）七、估价测算过程（一）比较法比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。计算公式：比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数1.选取可比实例（1）可比实例A的确定G公寓式酒店十一

8、层，2022年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。（2）可比实例B的确定W公寓式酒店十八层，2022年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。（3）可比实例C的确定Y公寓式酒店七层，2022年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。2.编制比较因素条件说明表（可比实例的具体房地产状况描述略）房地产价格比较因素条件说明表3.建立比较基础（过程略）4.编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下：（1）交易情况修正可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。（2）市场状况调整以估价对象价值时

9、点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2022年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2022年10月至2022年9月平均每月上涨1%。（3）房地产状况调整以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。比较因素条件指数表5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格经测算，可比实例A、B、C 修正调整后的价格分别为28841 元/m2、28661 元/m2、26690 元/m2。（测算过程略）6.确定估价对象比准价格将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。（

10、288412866126690）328064（元/m2）（二）收益法收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。式中，Ai为未来各期的净收益，Y 为报酬率，n 为收益年限。1.计算酒店五八层年经营收入经测算，酒店五八层年经营收入为26753354 元（测算过程略）。2.计算总费用（总营业支出）估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。酒店年总费用经营成本及经营费用管理费用及财务费用维修费保险费相关税金（1）经营成本及经营费用经营成本及经营费用占年经营收入的25%（依据略），即：2675

11、335425%6688338（元）（2）管理费用及财务费用管理费用及财务费用为经营收入的3%（依据略），即：267533543%802601（元）（3）维修费按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500 元/m2（依据略）。年维修费35003586.182%251033（元）（4）保险费按建筑物重置价格乘以保险费率2（依据略）计算，即：年保险费35003586.18225103（元）（5）相关税金税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率17.5 %，税金按总经营收入计取。相关税金年经营收入17.5%2675335417.5%46

12、81837 （元）3.确定估价对象房地产年净收益年净收益A年经营收入年总费用267533541244891214304442（元）4.确定报酬率报酬率取12%（确定过程略）。5.确定收益年限根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，已使用16年，剩余使用年限为44年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为30.7年。6.确定估价对象收益价值根据公式，估价对象收益价值计算如下：VA/Y1（1Y）-n1430444212%11/（1Y）30.71156512

13、09（元）评估单价1156512093586.1832249（元/）（三）估价对象市场价格根据上述测算，比较法测算结果为28064元/ m2，收益法测算结果为32249元/m2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则：估价对象单价280640.5322490.5 30157（元/m2）估价对象总价301573586.18 10815（万元）（取整到万元）（四）估价对象抵押价值根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值：10815万元0元10815万元八、估价结果确定（略）附件（略）答案：解析：1.致估价委托人

14、函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。7.估价结果报告中缺“风险提示”项。8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应为100。10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。11.

15、可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。14.应说明确定的年净收益是保守估计值。15.未说明确定的年净收益是预测值。16.未说明在建设用地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。17.两种方法计算出的价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终价值的理由。在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。A、产品组合方式 B、开发合作方式 C、销售代理方式 D、市场定位方式答案：B解析：本题考查

16、的是房地产开发项目策划。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。参见教材P257。建设单位取得建设用地规划许可证后，由（）划拨土地。A.土地管理部门 B.县级以上人民政府 C.县市级以上人民政府 D.省级以上人民政府答案：A解析： 本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设单位取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地管理部门划拨土地。下列关于保险合同主体的说法有误的一项是(

17、)。A、 保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人B、 被保险人和受益人由投保人在合同中指定C、 保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方D、 投保人可以是法人，也可以是自然人答案：B解析：受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。某房地产估价机构调查了所在城市2022 年12 个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见表2。则该数据的中位数和众数分别是（）。A2460 和1980B

18、2460 和5880C2746.67 和1980D2746.67 和5880答案：A解析：中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值。上述标志值按大小顺序排列：1380、1800、1980、2400、2460、2800、3000、4500、5880，2460 处在中间位置，为中位数。众数是分布数列中出现频率最高的标志值。“1980”出现了4 次，属于出现频率最高的标志值，为众数。房地产估价师考试答案8篇 第2篇房地产企业可转换债券是指上市公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。（）答案：对解析：考点:股票市场融资。可转换债券是指上市公司依

19、法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体( )。A.既是外墙也是纵墙 B.既是外墙也是横墙C.既是山墙也是纵墙 D.既是山墙也是横墙答案：A解析：按所处位置不同，墙可分为外墙和内墙。外墙指建筑四周与室外接触的墙；内墙是位于建筑内部的墙。按其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。纵墙指与建筑长轴方向一致的墙；横墙是与建筑短轴方向一致的墙。 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 按（ ）的不同，可将物业划分为

20、自用型物业和出租型物业。A所有权性质B存在形式C占有形式D使用性质正确答案：C为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外，还需充分考虑其地形的特点。答案：对解析：建筑设计时，除考虑平面位置的布局外，还需充分考虑地形的特点，从而进行合理的竖向布置。地形对建筑物布置的影响表现在很多方面，如排水、防潮、自然通风、采光及日照等。金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价答案：A,C,D,E解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项B贷款人即是银行，自己不需要评价自己。P330。 房产税是向

21、拥有房屋所有权的单位和个人征收的税，城镇土地使用税是向拥有土地使用权的单位和个人征收的税；二者的征收范围不同，房产税是在城市、县城内征收；而城镇土地使用税是在建制镇和工矿区内征收。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试答案8篇 第3篇 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该 大于（ ）。A0B1C2D3正确答案：CC利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2，否则，表示项目付息能力保障程度不足。对于出租经营或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。地上房地产抵押人不一定就是债权人。（

22、）答案：错解析：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。所以，抵押人一定不是债权人，不一定是债务人。某投资项目每年可获得50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款

23、额为（）万元。A2.73B29.11C344.74D349.31答案：B解析：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5/1.3=3.846（万元），按月还本付息额=38460/12=3205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得最大贷款额为：V=A/i11/（1+i）n=3205/（1212）错误11/（1+1212）12 错误20=29.11（万元）。土地增值税的纳税人包括（）。A.出售中国境内的房地产的个人B.继承中国境内的房地产的外国人C.出售中国境内的房地产的外国人D.继承中国境内的房地产的个人E.受赠中国境内的房地产的社会团体答案：A,C解析：本

24、题考查的是土地增值税纳税人、征税范围。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。外商投资企业和外籍人员包括在内。为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个（ ）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度答案：A解析：投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值 B.后续建设成本 C.后续管理费用 D.后续销售税费 E.待开发房地产取得税费答案：A,B,C,E

25、解析： 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。后续销售税费是在开发完成时发生的，不应计算利息。利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（）。A.临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格 B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例 C.该路线价所对应的日期本身就是价值时点 D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格 E.交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行答案：A,C解析： 本题考查的是路线价法。在路线价法中，利用路线价求取临街土地价值或价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：求得的路线价若干标准临街宗地的平均价格，已是

26、经过交易情况修正后的正常价格；求得的路线价所对应的日期，已与要求取的街道土地价值或价格所对应的日起一致，都是价值时点的。房地产估价师考试答案8篇 第4篇 进行物业投资时，物业资本价值估计不准确的原因包括（ ）等。A政策因素B市场因素C通货膨胀D持有期正确答案：ABC政府对企业投资项目实行核准制度。（）答案：错解析：考点:可行性研究的工作阶段。按照国家有关规定，政府对政府核准的投资项目目录以内的企业投资项目实行核准制度，对政府核准的投资项目目录以外的企业投资项目实行备案制度。下列关于股票基本特征的表述中，正确的有（）。A.通过发行股票所筹措到的资金在公司存续期间具有稳定性 B.一般情况下，股票的

27、盈利要高于银行的储蓄利息，但低于债券利息 C.流通性是股票的一个基本特征 D.股东参与公司经营决策的权利大小，取决于其所持有的股份多少 E.股票市场价格的变动，大起大落是它的基本特征答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是股票的基本特征。选项B错误，一般情况下，股票的盈利要高于银行的储蓄利息，也高于债券利息。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。（ ）答案：对解析：本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最

28、低建安成本D.最高土地取得价格答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。参见教材P219。房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。（）答案：错解析：房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋、收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。 如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（ ）正确答案：从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。房地产估价师考试答案8篇 第5篇

29、造成成交价格偏离正常市场价格的因素有（ ）等。A利害关系人之间的交易B供求不均衡C急于出售的交易D交易税费非正常负担的交易E交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易正确答案：ACDE房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：(1)利害关系人之间的交易。(2)急于出售或急于购买的交易。(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。(5)特殊交易方式的交易。(6)交易税费非正常负担的交易。(7)相邻房地产的合并交易。(8)受债权债务关系影响的交易。房地产开发投资利润

30、率的计算基数为（）。A、土地成本建设成本 B、开发完成后的房地产价值 C、土地成本建设成本管理费用 D、土地成本建设成本管理费用销售费用答案：D解析：本题考查的是房地产价格构成。房地产开发投资利润率的计算基数为：土地成本建设成本管理费用销售费用。对某房地产开发项目进行的“两居室商品住宅每套价格下降15万元会增加多少购房者” 所做的市场调查属于因果性调査。（ ）答案：对解析：市场调查的步骤。因果性调查，即检验因果关系，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。按税法规定，订立商品房销售合同应缴纳（）。A、印花税B、契税C、营业税D、土地增值税答案：A解析：本题考查的是印花税。

31、印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。其税目包括：（1）各种合同及具有合同性质的各种凭证；（2）产权转移书据；（3）营业账簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证。针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。A、 主观合理价值和公开市场价值B、 主观合理价值和非公开市场价值C、 主观合理价值和客观合理价值D、 公开市场价值和非公开市场价值答案：D解析：房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（）答案：对解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿

32、直线一步一步向前进行为了防止由温度影响产生变形而设置的变形缝是（）。A.伸缩缝 B.沉降缝 C.防震缝 D.施工缝答案：A解析：本题考查的是变形缝。伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。房地产估价师考试答案8篇 第6篇某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是（）万元。A.400B.600C.700D.1000答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%,国家对采用高新技术成果有特别规走的除外。参见教材P92。 公告是房屋登记的必经程序。（ ）此题为判断

33、题(对，错)。正确答案： 从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（ ）。A全部投资现金流量表B资本金现金流量表C投资者各方现金流量表D资金来源与运作表正确答案：BB现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月)的现金流人和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为： (1)全部投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值

34、及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。 (2)资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计处资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资金金的盈利能力。 (3)投资者各方现金流量表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。A、客观收益B、实际收益C、有形收益D、无形收益E、潜在收益答案：A,C,D解析：考点:净

35、收益测算应注意的问题。在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的有形收益、无形收益、客观收益。 甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。A营业税B城市维护建设税C契税D房产税正确答案：AB城市用地的建设条件评价一般包括（）三个方面。A.城市用地布局结构评价 B.城市市政设施和公共服务设施评价 C.社会.经济构成评价 D.城市土地质量评价 E.城市用地环境评价答案：A,B,C解析：本题考查的是城市用地评价。城市用地的建设条件评价一般包括城市用地布局结构评价、城市市政设施和公共服务设施评价以及社会、经济构成评价三个方面。城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。A建筑高度B建筑结构C容积率D土地使用权来

36、源E土地用途答案：A,C,E解析：土地使用管制情况，说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：土地用途；容积率或建筑控制规模；建筑高度；建筑密度；绿地率；其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。房地产估价师考试答案8篇 第7篇甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其

37、中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。按照规划方案设计的户数，该项目的居住区级别为（ ）。A.社区B.居住区C.居住小区D.居住组团答案：C解析：本题考查的是居住区及规划布局。按规划方案，平均户型面积120m2，该项目住宅套数=1760/1201521=4620户。居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000?15000人、3000?5000户）相对应，

38、配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为（ ）元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。A7999B7967C7996D8028正确答案：D城市详细规划的对象是（）。A.城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域 B.城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域 C.城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域 D.城市中功能不明确和地域空间不完整

39、的区域答案：C解析：本题考查的是控制性详细规划。城市详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域。 对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即（ ）。A土地征用管制B土地使用管制C房地产相邻关系的限制D土地权利设立以及行使的限制E土地出让管制正确答案：BCD 农村和城市郊区的土地，属于集体所有。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了盈利。（）答案：错解析：考点:房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显

40、著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字搂投资、商品住宅投资等。序数效用论采用的分析方法是（）。A.边际成本分析法 B.边际效用分析法 C.无差异曲线分析法 D.有差异曲线分析法答案：C解析：本题考查的是效用。序数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。房地产估价师考试答案8篇 第8篇 服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房屋登记事项只在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书的是（）。A房地产开发企业待售的房屋B

41、申请初始登记的新建商品房C继承、接受遗赠取得的房屋D全体业主共有的物业服务用房答案：D解析：对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。商品房预售许可的最低规模不得小于( )。A.居住区B.居住小区C.栋D.单元答案：C解析：预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ ）。（过时）A同质偏好市场B分散偏好市场C个别偏好市场D集群偏好市场E弥隙市场正确答案：A

42、BD专项法是针对规划中某些特定议题的立法。（）答案：对解析：本题考查的是城市规划体系。专项法是针对规划中某些特定议题的立法，由于主干法要求具有普遍适用性和相对稳定性的特点，而有些议题不宜由主干法提供法定依据，因而需要制定某些专项法。(2022真题) 下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是（）。A.医院B.疗养院C.商场D.住宅区答案：B解析：本题考查的是环境噪声标准。中国城市区域环境噪声标准中，0类声环境功能区对环境噪声限值要求最低，0类声环境功能区指康复疗养区等特别需要安静的区域。下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是（）。A、自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B、自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值C、自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值D、自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值答案：A解析：考点:假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值。