2市政府办公楼改造项目开发建议书.doc

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1、,晋晋城城市市人人民民政政府府综综合合办办公公楼楼加加层层改改造造项项目目项项 目目 建建 议议 书书晋城市工程咨晋城市工程咨询询中心中心二二 八年七月八年七月,主主 要要 编编 审审 人人 员员审 定 中 心 主 任靳贵方注册咨询工程师审 核 总 经 济 师朱晓波注册咨询工程师总 工 程 师申国雁注册咨询工程师项目负责人 工 程 师 吴来成参加编写人员 经 济 师 赵雁翔 工 程 师 吴来成 工 程 师 王 淼助 理 工 程 师 崔少波,目 录第一章 项目概述.11.1 项目概况.11.2 编制依据.11.3 建议书的主要内容.21.4 主要经济技术指标.2第二章 必要性和可行性.32.1

2、项目提出的背景.32.2 项目建设的必要性.42.3 项目建设的可行性.7第三章 建设规模与工程方案确定.93.1 规模确定.93.2 工程方案.10第四章 投资估算和资金筹措.144.1 编制依据.144.2 投资估算说明.144.3 资金筹措.15第五章 结论和建议.16,附件：1、晋城市人民政府综合办公楼加层改造项目建议书编制委托书2、项目地理位置图3、 晋城市委、市政府办公楼检测报告4、山西省建筑设计研究院关于晋城市市级机关综合办公大楼加层改造的情况说明,第一章第一章 项项目概述目概述1.1 项项目概况目概况1、项目名称：晋城市人民政府综合办公楼加层改造项目2、项目建设单位：晋城市人民

3、政府机关事务管理局3、建设性质：改造4、项目负责人：张元奎5、建设地址：晋城市凤台西街 289 号6、项目总投资：1693 万元7、资金来源：市级财政资金1.2 编编制依据制依据1、晋城市人民政府机关事务管理局项目委托书2、 党政机关办公用房建设标准3、中共中央、国务院关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知4、原国家计委关于印发党政机关办公用房建设标准的通知（计投资1999 2250 号）5、山西省建筑设计院关于晋城市市级机关综合办公大楼加层改造的情况说明6、晋城市人民政府机关事务管理局提供的基础资料7、晋城市晋方圆建筑检测有限公司晋城市委、市政府办公楼,检测报告8、有关法律

4、、法规1.3 建建议书议书的主要内容的主要内容对晋城市人民政府综合办公楼加层改造项目建设的背景和必要性进行了阐述，根据晋城市人民政府机关事务管理局提供的基础材料及数据，采用了晋城市晋方圆建筑检测有限公司对现有综合办公楼的检测报告，按照党政机关办公楼的建设标准对加层改造项目的建设规模和工程方案作了分析和研究，运用投资项目分项详细法估算了项目总投资。1.4 主要主要经济经济技技术术指指标标综合办公楼加层改造项目加层建筑面积为 6466 平方米，项目总投资为 1693 万元，综合平米造价为 2618 元。,第二章第二章 必要性和可行性必要性和可行性2.1 项项目提出的背景目提出的背景晋城市（地级市）

5、建于 1985 年，建市之初基础薄弱、实力较差，经过二十几年的发展，全市经济和社会发展了取得了令人瞩目的成就。根据 2007 年国民经济和社会发展统计公报：全市地区生产总值 416.5 亿元，比 2006 年增长 16.0%；全社会固定资产投资215.5 亿元，比 2006 年增长 30.8%；全年全部工业增加值 245.0 亿元，比 2006 年增长 16.1%；全年城镇居民人均可支配收入 12404元，比 2006 年增长 22.4%；农村居民人均纯收入 4435 元，比 2006年增长 12.6%；全市城镇基本社会保障覆盖率达 84.2%，比上年提高 5.5 个百分点。晋城市市委市政府综

6、合办公大楼始建于 1986 年 9 月，1989年 9 月竣工后投入使用，该楼总建筑面积为 17330 平方米，其中会议室、楼道等公共服务设施设备用房面积为 6654.3 平方米，办公室用房共有 536 间，建市之初该楼完全能满足使用。随着晋城市二十多年经济和社会的发展，该楼的“容量”已不能满足机构和人员的“增量”，楼内各单位的办公用房很紧张，影响到了各单位的正常办公秩序，各单位纷纷向上级主管房产的市机关事务管理局请示解决办公用房问题，目前市机关事务管理局已无法通过调整的办法来解决这个问题，只能寻求其他解决途径。鉴于中共中央国务院、,省政府明文禁止党政机关修建办公楼的规定，目前在现有办公楼的基

7、础上，加层改造是一种切实可行的办法，主要表现在：一是不用选址新建；二是节能改造与加层改造项目同时实施，一次性投入，费用相对较低；三是可以尽快解决机关办公用房紧张状况。另外，国家要求政府部门带头对现有办公楼进行节能改造，市政府综合办公楼可以作为晋城市办公楼节能改造的首项工程，具有示范作用。这样既符合党中央、国务院严格控制办公楼建设的有关规定，又可以有效解决办公楼“容量”不足的问题。2.2 项项目建目建设设的必要性的必要性1、项目建设是消除现有办公楼安全隐患的需要由于现有办公用房紧张，一些单位占用楼道、走廊、水房、楼梯、卫生间内侧小房、电梯旁小房及地下室、单身宿舍楼等公共设施用房。如四大班子办公厅

8、、市纪委、市委宣传部、市委组织部、市委统战部、市直工委、市民政局、市信息中心等单位都存在这种现象。特别是一些单位占用办公大楼消防通道堆放资料、办公用品等现象，给现有办公楼造成了一定的安全隐患，只有增加办公楼的使用面积，用房紧张的单位有适合的办公及仓储用房后才能彻底消除这些隐患。2、项目建设是达到创建文明和谐单位要求的需要目前绝大多数单位是“三无”（无会议室、无图书阅览室、无文化活动室）单位，不符合文明和谐单位创建要求。目前办公楼内有,大小会议室 8 个，除市委、市人大、市政府、市政协、市纪检委各占一个会议室外，仅有三楼多功能会议室、五楼会议室（由市政府办公厅、市委组织部、市委宣传部和用）、十一

9、楼电话会议室，其余各单位均无会议室。其中十一楼电话会议室作为市委市政府对上、对下召开电话会议的主要场所，存在会议室面积小、设施设备配套简陋等问题，不能有效保证各类电话会议的召开，同全省各地市比较是相对较差的一个电话会议室，影响晋城市整体形象。3、项目建设是各单位办公现代化建设的需要目前办公楼内大多数单位无专门的财务室、档案室、资料室、文印室，不仅不符合财务、档案、资料管理和保密安全规定，而且影响了各单位的办公现代化建设，特别是因为办公空间有限，一些电脑、传真机等办公设施无法配备，制约了机关办公信息化、现代化建设。这些问题也只有通过增加办公楼面积的方式解决。4、项目建设是机关单位统一管理的需要因

10、办公用房有限，部分机关单位只能在楼外租（借）房办公。目前市农廉办公室、行政效能投诉中心等 6 个单位，市劳动局 15 个下属单位，市科技局所属正处级科技研究所、科技交流中心，市人事局所属人事考试培训中心、市人才中心、市人事争议仲裁办等单位均在外租（借）房办公，给这些单位的统一管理带来了一定影响，这个问题也需要通过增加办公楼使用面积的方式解决。5、项目建设是新设立单位正常办公的需要,按照中央、省、市的要求，部分单位应设立的一些工作机构，因无办公用房，只能挤占其他科室。如根据国务院、省政府要求新成立的市政府应急办公室是协调、组织、预防和应对全市突发公共事件的重要工作机构，因无办公场所，只能挤占市政

11、府办公厅值班室，一些必需的设备因无放置空间也无法配置，直接影响到工作的正常开展和突发事件的有效处置；市防灾防汛值班室占用司机值班室；市低保中心借用下属单位办公用房，使低保网无法与全省联网；市新闻办因无新闻发布大厅，只能租用临时场所发布新闻，加上设施不配套，使正常工作受到影响。6、项目建设是解决办公室人员拥挤问题的需要现有办公室人员的拥挤问题非常突出，主要表现在三个方面，第一是市级领导和秘书合用一个办公室，目前有 5 个副市长和秘书合用一个办公室；第二是许多单位的处级领导干部和科室人员共用一个办公室，如市政协办公厅有 5 名正处级干部与委室人员在一个办公室办公；市政法委、市委组织部 4 名以上副

12、处级干部与科室人员挤在一块办公；市委市政府接待办 2 名处级干部与 3 个科室工作人员共用一个办公室，8 人挤在 5 张桌上办公；市新闻办、市劳动局等单位都存在领导同科室人员挤在一起办公的现象。第三是多科（室）多人挤在一起办公，其中两个科室在一起办公的现象比较普遍。例如：市委办公厅、市政府办公厅、市委组织部、市物价局、市司法局、信息中心等单位 3 个以上科室挤在一起办公；市,新闻办 5 个科室共用一个办公室；市民政局把会议室、档案室、文印室、微机室同局办公室挤在一起，办公室杂乱无序，拥挤不堪。总之，由于办公用房紧张，已经严重影响到机关工作秩序和各项工作的正常运转，影响到机关效能建设和文明和谐机

13、关建设。多年来，楼内各单位要求增加办公用房，改善办公条件的呼声不断，缓解办公用房紧张状况成为市委、市政府必须解决的问题。2.3 项项目建目建设设的可行性的可行性1、综合办公楼改造项目符合中央有关政策中共中央、国务院关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知中指出：党政机关办公楼建设必须体现庄重、朴素、实用和节约资源的原则；党政机关办公楼建设必须符合土地利用和城市规划要求，从严控制用地规模，严禁超标准占地、低效利用土地，不得占用耕地，不得配套建设大型广场、公园等设施。对现有综合楼进行改造既不占用土地又能节约建设成本，是缓解现有办公用房不足的最佳方案。2、综合办公楼改造项目在技术上符

14、合要求晋城市机关事务管理局委托原综合楼设计单位山西省建筑设计研究院对市政府办公楼建筑设计资料进行了复核计算，设计院认为现办公楼地处 6 度抗震设防区，体型规整，结构平面及竖向布置合理安全，在不对原地基基础做处理的情况下，进行加层在技术上是可行的。,3、综合办公楼改造项目在建设条件上完全具备现综合办公楼的水源、电源、热源均为市政配套管网，各公用条件供应能力充足，可以满足项目建设需要。项目供水、供热由场区内原有接入口接入即可，供电由场区内配电室接入。4、项目实施单位按照职能具备承担改造项目的能力晋城市人民政府机关事务管理局是晋城市人民政府主管市级机关后勤的工作部门，主要负责市级机关的行政、事业经费

15、预决算、机关住房公积金、市级机关外事礼品收存和处理等管理工作；承担着编制、审报市级机关房屋基本建设项目的计划、规划、投资分配，组织实施等工作。按照其职能设置，完全具备组织实施综合办公楼加层改造项目的能力。,第三章第三章 建建设规设规模与工程方案确定模与工程方案确定3.1 规规模确定模确定3.1.1 目前机关办公人员情况目前晋城市人民政府综合办公楼内的办公单位有 52 个，工作人员 1433 人，其中地市级领导 45 人，局处级干部 295 人，局处级以下人员 1093 人。3.1.2 现有规模晋城市人民政府综合办公大楼总建筑面积 17330 平方米，其中楼道、电梯间、走廊、卫生间等服务设施用房

16、面积 6654.3 平方米，会议室及办公室面积 7411.2 平方米。3.1.3 应具备规模晋城市人民政府机关办公用房属于二级办公用房，按照党政机关办公用房建设标准规定，二级办公用房建筑规模按编制定员每人平均建筑面积 20-24 平方米，使用面积为 12-15 平方米，编制定员超过 200 人时，应取下限。所以按照最低标准，晋城市人民政府综合办公楼应建设规模为：1433 人20 平方米/人 =28660 平方米而晋城市人民政府综合办公楼现有建筑面积为 17330 平方米，仍有 11330 平方米缺口。3.1.4 规模确定,晋城市人民政府机关事务管理局已经委托原设计单位山西省建筑设计研究院和晋城

17、市晋方圆建筑检测有限公司分别对原综合办公楼进行结构加层复核计算和检测报告。确定在不对综合楼原有基础、梁、板、柱等受力结构进行大规模加固的条件下，选用钢结构方案主楼可以增加三层，增加建筑面积 4272 平方米；裙楼增加 1 个标准层，增加建筑面积 2194 平方米，加层后综合办公楼面积将达到 25220 平方米。3.2 工程方案工程方案1、工程设计依据（1）晋城市人民政府综合办公楼原竣工图纸（2）晋城市晋方圆建筑检测有限公司晋城市委市政府办公楼检测报告（3）山西省建筑设计院关于晋城市市级机关综合办公大楼加层改造的情况说明2、建筑方案平面设计：拟将现有综合办公楼十一层屋面保温层及以上做法拆除，整体

18、加为地上十四层，原楼顶水箱间和电梯机房拆除后在楼顶新建。增加标准层层高为 3.6m，主体建筑高度达到 57 米。 党政机关办公用房建设标准要求党政机关办公用房平面功能要分区明确、实用方便、布局合理。加层后的综合办公楼属高层建筑，根据其使用性质、火灾危害,性、疏散和扑救难度分类，属于一类建筑，建筑耐火等级为一类。综合楼内原有 5 部楼梯和三部电梯，其中通向综合楼楼顶的疏散楼梯 3 座，楼梯间为防烟楼梯间，三部电梯中一部为消防电梯。加层后的综合办公楼建筑耐久年限不低于二级（50100 年）；建筑安全等级不低于二级。3、结构方案地基基地基基础础晋城市机关事务管理局请山西省建筑设计研究院对市政府办公楼

19、建筑设计资料进行了复核计算，认为现办公楼地处 6 度抗震设防区，体型规整，结构平面及竖向布置合理安全，在不对原地基基础做处理进行加层是可行的，拟不进行地基基础加固。主体主体结结构构本次项目在地基基础不做处理，结构原构件梁、板、柱尽量不加固，且尽量不影响办公楼正常使用的前提下，山西省建筑设计研究院根据原地质报告、结构现状检验报告，经过计算，提出了如下两种可行加层方案：方案一结构形式采用框架结构，楼板采用现浇钢筋混凝土梁板式结构，填充外墙选用原结构外墙材料或其他替代产品，内墙采用轻质隔墙。方案二,结构形式选用框架支撑体系，框架柱采用型钢，框架梁及次梁采用工字钢，楼板采用压型钢板混凝土组合楼板，外墙

20、采用保温压型钢板或 NALC 板等轻质板材；内隔墙采用轻质隔墙。经过综合比较，两个方案的投资额相差不太大，但方案二在技术上较方案一具有构件小、重量轻、不用模板、湿作业少，对环境影响小，施工周期短的优点，同时在同等情况下增加建筑面积多，更能解决政府机关办公用房紧张的问题，符合项目建设的初衷，所以建议采用方案二。裙房裙房根据晋城市方圆建筑检测有限公司出具的检测报告，裙房采用直接加层法进行加层，具有施工工艺简单、平米造价成本较低的优点，但因其现场施工的湿作业时间长，产生大量的粉尘和噪声，且需要对原有墙体进行加固，影响有关单位的正常办公，加层后原有建筑物净空有一定的减小，所以裙楼加层方案同主楼保持一致

21、。依据检测报告的检测结果，对轴压比超过规范限值的柱进行加固处理后，可保证建筑物加层后的正常安全使用要求，因不涉及梁、板的加固。4、公用工程设计场区内现有公用配套设施包括：室外 300m3消防水池（兼生活水池）一座，综合办公楼顶有水箱间及 64m3高位水箱，区域内500KVA 变压器两台，水、电、热源均为市政配套管网。加层后更,换高位水箱，原有中央空调系统保持不变，加层部分中央空调系统机组采用空气-水型。热源采用供热管网，供冷采用室外制冷机组。其他配套设施可以继续使用。,第四章第四章 投投资资估算和估算和资资金筹措金筹措4.1 编编制依据制依据1、2005 年山西省建筑工程消耗量定额2、2003

22、 年山西省建筑安装工程概算定额3、2003 年山西省建筑工程投资估算指标4、2002 年山西省建设工程其他费用标准5、晋城市工程造价信息 2008 年第 1 期6、设备价格以市场询价为准4.2 投投资资估算估算说说明明根据工程方案设计，参考估算指标，并结合晋城市当地市场价确定主楼、裙楼造价指标如下表：1、主楼工程费用小计955.48万元；a. 原有结构拆除及加固：1424m2200元=28.48万元（包括屋顶水箱间、微波塔、及局部加固）b. 钢结构：4272m21650元/m2=704.88万元c. 给、排水、消防：4272m260元/m2=25.63万元d. 空调、排烟：4272m270元/

23、m2=29.90万元e. 照明：4272m260元/m2=25.63万元f. 弱电：4272m2100元/m2=42.72万元g. 装饰工程：4272m2200元/m2=85.44万元,h. 高位消防水箱：64 m32000元/m3=12.80万元2、裙楼工程费用小计469.51万元；a. 拆除：2194m260元/m2=13.16万元b. 钢结构：2194 m21600元=351.04万元c. 给、排水、消防：2194m250元/m2=10.97万元d. 空调、排烟：2194m270元/m2=15.36万元e. 照明：2194m260元/m2=13.16万元f. 弱电：2194m2100元/

24、m2=21.94万元g. 装饰工程：2194m2200元/m2=43.88万元（造价指标中不包括电梯和空调机组费用及楼顶微波塔，将来进行统一采购）3、其他费按工程费用的10%计（955.48万元+469.51万元）10%=143万元；4、预备费按工程费与其他费之和的8%计取（955.48万元+469.51万元+142.50万元）8%=125万元；该项目总投资为 1693 万元，其中：工程费用 1425 万元，其他费用 143 万元，基本预备费 125 万元。4.3 资资金筹措金筹措项目总投资 1693 万元，全部申请市级财政资金。,第五章第五章 结论结论和建和建议议随着晋城市经济和社会的高速发展，建于 1986 年的市委市政府综合办公楼已不能满足现有办公需要，在新建和加层改造两种方案中选择加层改造，既符合党中央、国务院严格控制修建党政机关办公楼的政策精神，又有利于节约建设成本。本项目选择钢结构加层方案，具有施工速度快、结构重量轻、湿作业少、对环境影响小等好处，又尽可能多地增加使用面积，达到解决办公楼使用面积不足的目的。项目建成后可以有效解决现有办公楼人员拥挤、安全隐患等问题，建议投资主管部门尽快批复项目建议书，以便早日开展项目的可行性研究工作。