某物业公司部门管理制度汇编.docx

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第92页 共92页汇华物业管理有限公司部门管理制度汇编公关服务部规章制度汇华物业管理有限责任公司二OO八年十一月二十六日公关服务部职责范围公关服务部负责沟通内外公众联系的重要部门，隶属物业服务中心经理领导。通过协调各方面的关系，在公众中树立良好的企业形象。其具体职责范围是：1.牢固树立全心全意为业主服务的思想，凡是业主合理的需求，都要尽量满足。2.建立健全本部门各项规章制度和服务规范，负责员工的教育培训工作，建立一支高素质的员工队伍。3.建立业主信息库，及时了解业主的需求，为业主提供更优质、更全面的服务。4.负责收集公司内外部的

2、各种信息，处理好公司内外部的各种公共关系，树立和提高公司对外的公众形象。5.负责业主的各种投诉及有关咨询，对合理的要求及建议及时协调解决，并做好回访记录。6.负责业主的各类计量仪表的抄取工作。7.负责建立和保管业主的档案。8.全面做好新建物业的接管验收工作，包括接管验收的准备工作，以及接管验收过程中各种资料、数据的保存工作。9.完成领导交给的其他工作。公关服务部经理岗位规范在物业服务中心经理的领导下，全面负责公关服务部的工作。1.熟练掌握和运用物业管理条例、中华人民共和国民法通则、物业管理服务收费办法等相关物业管理的法律法规，各部门的职责和工作流程，全面做好本职工作。2.建立健全本部门各项规章

3、制度，做好员工的培训、考核等工作。3.制定本部门的各项工作方案及工作计划，并组织实施。4.将所收集到的外部信息，如国家、省市有关政策的变化，市场的动态等及时报主管经理。5.收集整理业主信息、投诉、回访记录等，并对此做出周密的分析，将结果报主管经理。6.须及时彻底地处理各种刁难投诉及疑难纠纷。7.做好新建物业的接管验收工作。8.协调好与各部门的工作。9.参与公司的经营发展，提出合理化建议和意见。10.完成领导交给的其它工作。公关服务部管理员岗位规范1.遵守公司及其小区的各项管理规定。牢固树立“业主至上，服务第一”的服务意识，语言规范、主动热情。2.上班期间，必须身着工装，佩戴工牌，服装整洁，发式

4、、容貌清洁得体；不得擅自离岗，或在工作期间干与工作无关的事情。3.熟悉掌握公司概况，各项规章制度、各项收费项目及依据，各部门的职责范围以及物业管理相关的法律法规，全力处理好业主的各种投诉、纠纷。4.熟悉掌握本人管理范围内业主的基本信息。包括：入住的户数，各业主家庭成员、业主姓名、职业、工作单位及联系方式等，全面提高服务质量。5.检查小区内有无违章行为（有无乱搭、乱建、乱涂、乱画、张贴广告等）。6.帮助业主解决困难，以增进业主与公司的感情，便于各项工作顺利开展。7.热情接待业主的来访，认真回答业主所提出的问题，主动上门为孤寡老幼、困难户提供服务，为其解决实际生活困难，与业主建立良好的友谊关系。8

5、.认真详细地记录业主投诉、报修内容，并填写报修单，及时送交相关部门，协助处理，并做好回访工作和记录。9.建立和完善业主档案，填写新建物业接管验收时的各种表格、入住时收集的所有资料并及时整理归档。对业主的所有资料要保密，不得私自外泄。10.做好接管验收方案的拟定，保存验收时开发单位所提交的各种资料。11.认真填写工作日记，详细记录每天的工作。对于业主的投诉和发现的问题要及时处理。12.完成部门经理安排的其它工作。业主报修服务流程业 主 报 修口头 电话公关服务部物业管理员开报修单 电话工程技术部维修员至业主家中维修，请业主在保修单上签字确认费用及维修质量报修单 业主提供配件 财务部登记所收取得费

6、用，并在月底收取物业相关服务费时，一并结清因维修发生的费用报修单返至公关服务部、财务部、工程技术部各执一份维修员须鉴定配件的质量后方可开始维修，并请业主在维修单上签字确认及维修质量 公关服务部物业管理员回访业主业主装饰装修服务流程向物业公司提出书面申请在物业公司办理相关的手续,并缴纳相关性的费用 开始施工并接受物业公司的监督检查服务 施工完毕,向物业公司书面申请验收,物业公司按照有关规定对装饰装修过的房屋进行验收 合 格 不 合 格 装饰装修完毕,凭押金票及装饰装修验收合格表三个月后至收费室领回押金合 格由物业公司提出整改意见,继续施工至验收合格房屋交接物业所应办理事项程序图送发相关资料（致业

7、主一封信、入住程序联系单）整 改 完 成 房 屋 验 收 整 改 通 知 书 验收领 取 钥 匙签署业主入住合约、装修责任书、物业管理公约等并对业主情况进行登记造册等缴纳相关费用（物业管理服务费、房屋维修基金、装修押金等）签 署 房 屋 验 收 单验收未通过 合格印章使用规定第一条 目的规范印章的刻制，用印、借用、保管与废止工作。第二条 适用范围适用于本公司及各服务中心印章的管理。第三条 内容1、印章的保管（1）各服务中心专人保管，不得随意交他人保管。（2）办理用章事宜应在办公时间内进行。（3）印章严禁带出服务中心，如确须外带公章使用，必须报请物业服务中心经理批准。（4）印章如遇丢失，损坏或被

8、盗时，应迅速向项目经理汇报及时修改或废止。2、印章使用（1）印章使用必须履行登记手续。对内使用必须经服务中心经理批准，对外使用必须经总公司批准。（2）印章使用必须登记印章时间、内容、件数、经办人。（3）未经批准任何人不得私自用章，不准盖出空白信谏。（4）对不符合用章的规定的、弄虚作假的印章保管人有权拒绝盖章。（5）对违反用章规定而给公司造成重大后果或经济损失的将追究当事人责任。档案管理制度第一条 目的规范档案的编号、分类、整理、保管及借阅工作。第二条 适用范围适用于本公司及服务中心各类档案的管理。第三条 内容1、档案资料设专人负责管理。2、档案资料的归档。（1）收集必须有专用柜架，按照内部文件

9、（各种规章制度、通知、通报、任免、奖惩等）和外部文件（业主资料、设施设备保修资料、使用说明书、以及本物业各类图纸资料等）的顺序排列，以便于管理与查找。（2）每月进行一次库存档案的清理、核对和保管检查工作，对破损或变质档案，要及时修补和复制。3、档案借阅查阅（1）公司员工查阅/借阅必须填写“资料查/借阅登记表”，外单位人员查/借阅必须经服务中心主管批准后，填写“资料查/借阅登记表”，方可查/借阅。必要时报告公司办公室及副总。（2）调离服务中心人员必须先办理移交、归还借阅档案及该档案资料，方可办理调离手续。（3）档案如有丢失、损坏或机密泄密，必须立即上报公司办公室。（4）借阅期限不得超过1个星期，

10、到期必须归还，如需再借应重新办理借阅手续。（5）借阅档案到期限未归还者，档案管理人员有权催其及时归还。（6）借阅的档案交还时，必须当面查验清楚，如发现遗失或损坏，应立即上报服务中心。4、档案销毁（1）档案资料最少必须保留三年，对三年后的资料才可进行销毁。（2）由服务中心经理列出需要销毁档案的清单，上报综合管理部审批后，销毁清单存档。（3）档案销毁时，服务中心必须有两人以上监销，并在销毁清单上签字。汇报制度1、各服务中心出现治安案件、火灾、突发工程事故等重大事件30分钟内要上报相应主管部门，一般事故2小时内上报公司。2、各服务中心事件发现人要立即汇报班长、管理员、经理，上级领导、办公室，逐级汇报

11、。3、需要各级领导亲临现场处理的，2小时内要达现场进行处理解决，查证做好记录。4、一般需要汇报事件，当天内汇报主管部门，并做好相应事件记录，以备核证。5、未及时汇报，造成损失后果的人员承担相应责任及法律责任。保密制度1、企业所有员工有责任保护企业的发展、策划拓展等商业秘密。2、任何人不得将公司文本性东西借非公司人员及非工作需要的人员使用。3、服务中心资料需要相关部门借用，必须经服务中心经理批准，并做好登记，外部人员需报公司办公室。4、公司办公室资料等无关人员不得借用，需要借用时必须经公司办公室同意并做好相关记录。5、各服务中心在商谈公司策划拓展等计划时，无关人员应尽量回避，商谈人员不得与无关人

12、员谈论，尽量不要到公众场所谈论。6、不得将公司发展计划、拓展计划等泄露他人或在公共场合谈论。7、不得将业主住址、电话、家庭成员等信息泄露给他人或在公共场合谈论。8、泄露公司秘密的人员承担相应的法律责任。值班制度一、值班人员：各服务中心经理、部门经理、管理员、收款员二、值班时间：法定假期节假日及每天需要值班时间。三、值班即为正常上班，凡在值班岗位工作的人员，必须坚守岗位，严禁擅离职守。四、值班过程中发现问题，要立即解决，遇有困难可请示帮助；重大事件发生时，要及时报告领导，不得擅自作主，不得隐瞒不报。五、值班人员在电话铃声响二遍内接听电话。六、对值班情况要逐项认真记录，记录应表述清楚事情过程、处理

13、结果及善后移交问题，并交于下轮值班人员，一般情况下应在本班解决问题。七、有事不能值班，应事先将情况说明并告之服务中心经理，未经同意任何人员不得擅自委托他人值班、换班，违者严处，造成不良后果的追究其责任八、值班时间已到，但处理问题还未明了不能移交下班的，不得离岗。服务中心回访工作管理规定第一条 回访形式1、上门回访2、电话回访3、信函回访（公开信）第二条 服务部应对下列三类工作进行回访。1、业主意见征询的回访：按业主意见征询控制程序的规定进行发放、回收和回访工作。2、对投诉的回访：日常工作中接待的投诉，上级单位转呈的投诉等。3、对意见、建议的回访：管理员在日巡视中收集的住户意见和建议；服务部接待

14、过的业主（住户）的意见和建议等。4、向业主（住户）提供维修服务的回访：维修质量的回访，执行维修工作手册的“维修过程的检验”中规定每月抽查派工单的20%，由维修主管和管理员进行电话回访，将回访情况记录在回访记录表中。第三条 回访工作的要求1、责任人：公关服务部经理、工程班长和管理员。2、上门回访必须有业主（住户）的签名，电话回访不做此项要求，但应在回访记录表中写明“电话回访”。3、公关服务部经理对管理员的回访工作进行检查并签署意见。4、对回访中，业主（住户）又重新提出的意见、建议或投诉等，不能当即解释清楚或暂时无法做出明确答复的，应告知预约时间回复；对需要进行第二次回访的必须进行第二次、第三次甚

15、至更多次的回访，在第二次以后不属于第三类投诉的回访可采用电话回访形式。5、当需要对同一问题进行回访时，可以用公开信的形式答复住户，公开信应存入回访档案。6、对业主（住户）反映的问题做到“件件有着落，事事有回音”，回访处理率达100%。7、对同一问题多次投诉（指投诉人向不同部门投诉），应做一次记录。8、对投诉人没留下姓名或上级部门只要求复函情况附在投诉表后。第四条 回访频率1、“业主意见征询”和投诉的回访处理率达到100%，有业主（住户）签名的上门回访记录不少于15%。2、意见、建议的回访率，服务中心可根据需要进行调查。3、电话回访率和信函回访率不超过年回访总数的10%。投诉处理程序第一条 目的

16、方便业主（住户）监督本公司提供的管理服务质量，及时纠正不合格的管理服务，提高管理服务质量。第二条 基本标准1、登记投诉：不缺项，详细认真，转呈及时。2、解释投诉：耐心细致，用语礼貌、用词准确、不含糊其辞。3、处理投诉：及时、不刁难、不推诿，做到“事事有着落，件件有回音”。第三条 具体规定1、以“业主至上，服务第一”为宗旨，对业主的投诉热情接待，礼貌用语，不允许对住户产生冷淡和不礼貌行为。2、管理人员要耐心询问业主的投诉，详细认真登记。3、将投诉内容登记完后应立即转呈，分类处理。4、未经服务部直接向服务中心领导投诉的处理。 （1）在征得业主（住户）同意的前提下，可以指导投诉人与服务部取得联系，本

17、人可以直接向服务部反映投诉。（2）对于无效投诉，管理人员应在两天内与投诉人联系，做好解释工作；对于有效投诉，管理人员应在三天内深入分析其原因和责任，并填写不合格报告，由投诉涉及的有关部门责任人制定纠正措施，与服务部经理认可后实施，同时应与投诉人联系，答复其投诉处理结果。（3）根据纠正措施完成所需要的时间，管理人员应对投诉的不合格服务进行跟踪检验。6、投诉问题严重，管理人员应立即报告项目经理并联系有关部门负责人，由项目经理组织人员一起随业主到现场查看，记录实际情况，并填写纠正措施报告。7、如有些投诉涉及其他单位，无法及时将问题解决，则在三天内与投诉人联系，做好解释工作，同时尽快与有关部门取得联系

18、将问题解决，并及时将结果告诉投诉人。房屋钥匙管理规定第一条 钥匙分类1、业主（住户）钥匙2、公共门窗钥匙3、设备房钥匙第二条 钥匙保管1、原则服务中心接管楼宇钥匙后，安排管理员专职管理钥匙。无工作需要，任何人不得以私人名义借出，借出时须严格办理登记手续。2、标识（1）钥匙分类：先将钥匙按每套房、公共门窗按楼层、设备房按设备分门别类，然后将分好类的钥匙分别栓在一起。（2）将分类的钥匙贴好标签，在标签纸上写明楼号、单元、房号或设施设备房名称。（3）业主（住户）的钥匙一般分为防盗门钥匙、室内钥匙、电子对讲门钥匙和信箱钥匙四类，均应用标签标识。3、制作业主（住户）钥匙挂放牌。（1）一般采用5厘米以上夹

19、板制作钥匙挂放牌。（2）在夹板上画出若干相等的方格，在方格内表明单元（大厦按楼层）和房号，栋号用醒目的颜色笔直接在每栋栋首，并将栋与栋之间用不同方格的颜色区分开。（3）每一方格代表一户，在每方格内打一铁钉，将该户的钥匙挂在此方格内。（4）挂放钥匙按栋号、单元（大厦按楼层）、楼层房号的顺序，要求一目了然。4、制作公共门窗、设施设备房钥匙牌。（1）采用断面为三角形或L形的铝合金材。（2）将同类钥匙挂在同一铝牌上。（3）制作钥匙挂放箱，将公共门窗、设备房钥匙分类挂放，在钥匙箱上贴上相应标识。第三条 钥匙发放1、业主（住户）钥匙发放（在物品移交清单上注明，并签字）。2、公共门窗、设备房钥匙发放。（1）

20、设施设备房钥匙由维修部和服务中心各保留一套。（2）公共门窗、设备房钥匙未经服务中心经理或工程班长同意，任何人不得私配钥匙。（3）因工作需要时，应在钥匙借还登记表上登记，并在备注栏注明“管理人员或 岗位”第四条 相关记录物品移交清单、钥匙借还登记表装修巡查规定第一条 管理员对指定分管责任范围内的装修户每日进行1至2次巡查。第二条 巡查内容1、核实申报范围，对超出申报范围的，及时要求补办手续。2、督促装修人员按章操作，不损坏业主（住户）利益，不违反装修管理规定。3、发现违章装修，应立即制止，并按违章处理规定进行处理。第三条 巡查规定1、对巡查中发现的无明确规定的新情况，应详细记录在“房管日记”中，

21、并及时向服务中心经理或工程主管汇报，征求解决办法。2、业主（住户）超出申报范围的，管理员应督促业主（住户）办理申请手续。3、当装修超出申报范围但不属违章的，业主（住户）要增报装修报修项目，填写装修申请表一式二份，以确保验收时申请范围与事实相符，若业主（住户）因故不能前来时，可委托装修负责人代办申请手续。4、发现违章装修，按违章处理程序的规定执行处罚。项目技术部规章制度汇华物业管理有限责任公司二OO八年十一月二十六日工程技术部职责范围工程技术部工作是物业管理公司经营管理的基础工作，通过对小区内房屋及其附属设施设备的维修养护，确保物业的正常使用。其具体职责范围是：1.全面负责小区内房屋及其附属设施

22、设备的维修和保养，保证物业的正常使用。2.树立全心全意为业主服务的思想，建立健全本部门各项规章制度和服务规范，负责员工的教育培训工作。3.根据小区内房屋及其附属设施设备的实际情况，制定物业管理总体方案，编制养护维修计划，报总经理审批后组织实施。4.定期检查小区内各种设施设备的技术状况，分析存在问题，及时地提出技术改造方案、报废更新计划，报总经理审批后组织实施。5.做好供暖设备的检查和维修工作，提前制定冬季供暖设备检修方案，安排好人力和物力，保证工作需要。6.房屋及其附属设施设备如发生突发事件，工程技术部必须全力以赴地投入抢修工作，直至恢复正常使用。7.协助综合管理部做好业主房屋装修的监督检查工

23、作。8.协助完成新建物业的接管验收工作及后期遗留问题的处理。9.配合其它部门完成其它物业管理工作。 10.认真完成领导交办的其它工作。工程技术部经理岗位规范在物业服务中心经理的领导下，全面负责工程技术部实务性管理工作。1.根据公司的管理目标和计划，制定小区物业养护和维修计划及实施方案，组织人员认真贯彻执行。2.熟知小区内房屋分布、结构类型、公用设施设备分布及各种管道走向等情况。3.建立健全本部门各项规章制度、工作服务流程和标准，做好员工的培训、考核等工作。 4.整理、分析各类设施设备的统计信息，制定技术改造、报废、更新方案。5.根据公司拓展新业务的需要，负责配置安装相应的设施设备。6.每日巡视

24、检查员工工作情况及重点设备运转状况，及时发现问题并予以解决。7.协调处理接管验收工作及对外委托维修工作。8.组织人员处理设备突发事故的抢修工作。9.配合其它部门做好物业正常运行的其他工作。10.认真完成物业服务中心经理交办的其他工作。工程技术部维修工岗位规范1.严格遵守公司和本部门的各项规章制度，严格遵守职业道德，组织纪律，履行服务公约。2.熟悉掌握小区内各类房屋的分布，房屋内外结构，附属设施，水、电、气、消防系统的管线走向、分布以及管线总阀位置等情况。3.严格遵守维修工操作规程。维修前，仔细阅读报修单，了解报修的基本情况，准备好维修工具；维修时，全面了解维修设施设备状况，彻底进行排查，确定故

25、障现象和部位，确保维修质量；维修后，恢复设施设备原有状况，保证外观整洁，并将维修工具整理齐全。4.维修时须规范操作，确保人身财产安全，落实防火、防盗、防水、防触电等措施。5.加强学习业务知识，掌握水、电、土建等方面的基本知识和规范操作，争取做到一人多能，适应物业维修工作的需要。6.每日按时巡检，掌握公用设施设备的完好和运行状况，并做好相关记录。如发现有损坏、安全隐患或其他不正常情况，应立即组织维修，以确保公用设施设备的完好和正常运行。7.排污管道每半年疏通一次；雨、污水井每季度检查一次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查一次，发现异常及时清掏，每年定期清掏一次。8.爱护工具。在每次使用之后

26、，必须对领出的工具性能、机具配件等进行核查。若有损坏，必须查清原因，划清责任后，报部门主管处理。严禁将工具私自外借，更不得在本部门干私活，如有特殊情况，须经本部门经理批准，并按规定收取工本费。9.向业主提供有偿服务时，须及时、优质、高效的完成。 10.认真完成领导交办的其他工作。工程技术部人员日常管理制度工程技术部为了保证各类设施设备的运行与保养，维修工作的顺利进行，为了给业主提供及时、优质的服务，根据本部门的实际工作，特制定本管理制度。1. 值班制度（1）值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。如因工作需要临时离岗，须挂牌明示，并记录离岗时间和去向。（2）根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视

27、各类设施设备的运行情况，按规定做好有关记录，按时巡检，及时发现、排除事故隐患。（3）如发现设施设备出现故障，而值班人员不能处理，应及时报告相关人员，并采取有效措施，避免事态扩大。（4）接到报修通知时，应立即通知安排维修工前去维修。（5）值班人员如需调班，必须提前征得部门经理同意。（6）就餐时，实行轮换制度，不得空岗。2. 交接班制度（1）值班人员须按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤、不能私自调班、顶班。（2）交接班双方人员必须做好交接班准备工作，正点进行交接工作。交接班的准备工作包括：查看运行记录、介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。交班时

28、，交接双方在交接记录上签字。（3）在下列情况下不得交接班：重大设备启动及停机时；事故未处理完成或出现需紧急处理事故时；交接班准备工作未完成时； 接班人员有醉酒现象而未找到顶班人员时。3. 报告制度出现下列情况必须报告部门经理：重要设备的启停、调整、发生故障或停机检修；（1）重要设备的启停、调整、发生故障或停机检修；（2）采用新的运行方式；（3）因施工而影响设备的正常运行；（4）重要设备主要零部件的保养、修理、更换；（5）对外委托维修；（6）系统和主要设备的技术改造与增改工程；（7）需要相关部门协助完成的工作。4. 工具领用保管制度（1）工具分为个人工具和公用工具两种。（2）个人工具根据工作实际

29、情况，由维修工提出申请，经部门经理批准后领取，由个人负责使用保管。（3）共用工具由经理申请，报总经理批准后领取，由部门负责保管，每班进行交接。（4）工具的购买、入库、领用须进行登记。工具配备表一式两份，一份由办公室存底，一份由部门经理保存。（5）工具发生丢失、人为损毁，由责任人照价赔偿，由保管者写明原因，并向部门经理报告。（6）工具因使用时间过长而发生磨损或损坏，经部门经理批准后，可以办理报废，保管者重新办理领用手续。（7）工具不得私自外借。工程技术部日常维修制度1.维修工在接到报修单或有关人员的口头报修时，须立即按报修信息准备工具、配件，务必在10分钟内赶到现场。2.为业主提供自用部位的有偿

30、服务时，要求如下：（1）进门前须佩戴工牌、套好鞋套，本着“业主至上，服务第一，节约用料，迅速完成”的原则，为业主提供优质、高效的服务。（2）急修不过夜，小修小补应立即完成。（3）不得以任何借口向业主索要小费，一经查实，公司将予以辞退。（4）不得乱动业主家中的东西，更不得有偷盗行为，一经发现，立即移送公安机关处理，公司将予以开除。3.对机电设备的维修前，要做好各项准备工作，若会造成大面积停水、停电等对业主生活造成不便的，要提前通知相关部门及人员做好各项准备工作。4.维修过程中不得以次充好，更换配件。5.对业主自用部位的维修完成后，要认真填写报修单，并请业主签字确认后，报修单由公关服务部、收费室、

31、工程技术部各保存一份；对于机电设备的维修完成后，要填好设备记录单，并归档保存。6.维修完成后，须恢复原貌并仔细检查工具，若有损坏，须及时报告。7.维修完成后，迅速回到值班室。设施设备日常巡检制度1.值班人员根据系统的运转情况，巡检内容、巡检要求及巡检路线进行日常巡检工作。（1）巡检内容对配电设备的日常巡检检查配电室内温度、卫生、照明是否正常，配电设备的仪表是否正常，变压器温度是否在规定的范围内，刀闸、线头有否异常，是否有焦味，设备的工作电压、电流等是否在正常范围内等。对给排水设施设备的日常巡检检查泵房内是否有异味，水泵运行是否有异常声音、是否发烫，相连接的管道是否有滴漏水现象，水泵及管道的螺丝

32、是否有松动，刀闸及线头是否有异常，仪表显示的数值是否在正常范围内，室外管道是否有破裂、堵塞现象，防腐蚀漆是否脱落等。对电梯运行的日常巡检查机房、外呼、楼层指示灯、电梯搭乘舒适感、厅门、轿厢门、轿厢照明、风扇、整流器、控制屏、主机、轿厢顶、导轨、井道、限速器、曳引机、井底及电梯运行是否有异常声音等。对景观区的日常巡检检查景观区喷头是否短缺或损坏，长椅、垃圾筒是否完好、木质围栏上是否有乱刻乱画现象，景观灯、庭院灯、地灯、花盆、道路是否完好，龙头是否有污染、停车场通风口是否完好等。对地下停车场的日常巡检检查地下停车场卫生情况、照明设施是否正常、配电室及设备，排污设施、消防设施、集水坑等是否完好。对其

33、他设施设备的日常巡检检查小区公共道路、公共照明、公共门窗、楼道灯、事故指示灯是否被破坏、便民指示牌、小区围墙、楼体外墙面是否干净等。（2）巡检要求 巡检时严禁走过场，必须认真细心，不放过任何可疑的地方，尤其是重点设备，要重点巡检。对于日常巡检记录表中所列的内容必须认真如实填写，巡检完后，统一归档。每个班次的值班人员至少巡检一次，遇到恶劣的天气或其他特殊情况，应增加巡检次数。对新更换及刚维修过的设备要重点巡检，适当增加巡检次数。对于巡检中发现的问题，能修复的要及时通知维修人员进行修复，对于可能会造成严重后果的问题要及时上报给主管领导，并采取措施防止事态扩大。2.巡检的过程中须有高度的责任心，本着

34、“辛苦一人，温暖全小区业主”的原则，认真巡检。3.通过巡检保证设施设备的正常运行，创造一个舒适、安宁的小区环境。设备事故处理制度1.设备一旦发生事故，影响到业主的正常生活时，必须马上启用备用应急设备，采取应急措施挽回损失和影响，并保护现场，及时上报。2.有关领导及有关人员要立即赶赴现场检查、分析、记录，及时做出处理。3.事故发生后，有关人员要迅速将设备事故报告单递交有关领导批示后，由工程技术部和有关部门领导协调解决。4.对于事故责任者，公司要查明原因，根据规定，视情节轻重给予必要的经济处罚和行政处分，如果已触犯法律，则按国家法律程序处理。5.事故的处理要做到“四不放过”：（1）事故原因不查清不

35、放过。（2）缺乏切实有效的防范措施不放过。（3）缺乏常备不懈的应急弥补措施不放过。（4）事故责任人和员工未受到教育不放过。配电室管理规定配电室是小区的供配电中心，为了加强对配电室的管理，保证小区供配电的正常，特制定以下管理规定。1.值班人员要树立高度的责任心，熟练掌握供电方式、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能和操作规程。2.保持各种开关状态和模拟盘相一致，不经领导批准，不得随意更改设备和结线的运行方式及各种开关的整定值。3.配电室的全部机电设备由工程技术部人员负责管理和维护。供、停电由值班人员负责完成，无关人员严禁进入。参观配电室或在配电室执行检修安装工作，须得到本部门经理的批准，并进行登

36、记。4.建立运行记录，每班巡查至少一次，每月细查一次，半年大检修一次，备用发电设备每半年进行试运行检查。查出问题及时处理，并做好相关记录，不能解决的问题要及时上报部门经理。每班巡视内容：电压、电流、温度、电参数；检查屏上指示灯、电器运行声音是否正常；室内是否有异味及卫生状况。5.配电室要符合“四防一通风”要求（防火、防盗、防水、防漏电，通风良好），室内照明良好，室内温度控制在40以下。室内严禁堆放杂物，保证通道畅通。6.供电回路操作开关的标志要显著，严禁非工作人员操作。7.严格遵守交接班制度和安全、消防、卫生制度；严格执行岗位责任制，遵守电业系统有关变配电的各项规程；严格执行各种设备的安全操作

37、规程。8.在恶劣的气候环境下，要加强对设备的巡视，当发生事故时，应保持冷静，按操作规程及时排除故障，并做好相关记录。9.操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等，避免意外事故发生。10.如遇突发事故或其它原因需要停机检修时，必须及时通知部门经理和相关部门采取应急措施，以避免事态扩大。水泵房管理规定水泵房是小区给排水的关键部位。为管理好水泵房，保证小区给排水的正常，特制定以下管理规定。1.值班人员要树立高度的责任心，熟知设备的运行方式、状态、管道走向及其原理、技术性能和操作规程。2.工程技术部人员负责管理水泵房内设备，无关人员严禁进入水泵房。如有参观水泵房或在水泵房内进行检查

38、安装工作，须得到工程技术部经理的批准，并进行登记。3.值班人员须时时监控水泵房内各种设备运行状况和技术参数，并做好记录，及时发现、排除故障及安全隐患，解决不了的问题须报告部门经理。 4.各种设备的选择开关、自动位置及操作标志都应简单明了，严禁非工作人员操作。5.每月对水泵进行一次清洁养护，每季度对管道进行一次疏通，消防泵半年进行一次试运转（1015分钟），并做好有关记录，所有设备每年进行一次大检修。6.水泵房内保持卫生清洁，通风良好，无杂物堆放现象。严格执行安全、消防、卫生等制度。7.值班人员在进行操作或检修工作时，必须严格遵守设备安全操作规程，以避免发生意外事故。 8.如遇突发事故或其它原因

39、需要停机检修时，必须及时通知部门经理和相关部门采取应急措施，以避免事态扩大。工程技术部维修人员日常工作程序 经 理提前10分钟到岗 整理仪容仪表 领取、检修个人工具 汇 赶 报 赴 现 场交 接 班工作地点交接双方 交班人员急需解决 未完成的工 处 理 处 完 理日常维修 毕 接班人员 处 理 完日常巡视 完 毕毕 填写工作记录，整理各类统计数据，清扫工作区域卫生 交班人员 交 班 人 员 下 班维保服务规程房屋、设备、设施的维修保养(简称维保)服务管理是物业管理企业最经常、最持久、最基本的工作内容之一，是物业管理中最核心的组成部分之一。物业管理企业通过经常、及时地开展对房屋、设备、设施维保工

40、作，延长其使用寿命，保持物业使用价值、经济价值，达以物业的保值、增值目的。一用户室内设备维修规程1接到维修单，应先将单号和内容登记在维修档案登记表上，随后交对应的班组进行维修工作；2物管部维修工接单后在维修档案登记表上签收；3根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺时间到达维修现场；4到达用户处后应经用户处许可后方能进入室内；5当判定维修项目属有偿维修时，根据物管部维修收费标准向用户报维修价格；6用户同意维修，则将收费金额填在维修单对应位置上，用户不同意该价格，维修人员在维修单上注明原因，交用户签名；7因材料不足暂不能维修的，应向用户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在维修单上；8因用户自购设备故障无法维修的，应详细向用户说明原因，由用户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在维修单上交用户签名；9根据故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周