某区棚户区改造项目可行性研究报告.docx

《某区棚户区改造项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某区棚户区改造项目可行性研究报告.docx（70页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、山东省城市建设投资开发有限公司XXXXX片区棚户区改造项目可行性研究报告山东XXXXXX工程咨询公司二0一七年三月目 录第一章 总 论1第一节 项目名称及建设单位1第二节 报告编制单位1第三节 工作依据与研究范围1第四节 报告简要结论3第二章 项目申报单位情况6第三章 项目概况7第一节 项目建设背景7第二节 项目建设意义8第三节 项目建设必要性和可行性12第四节 工程建设规划16第五节 总图运输20第六节 建筑工程设计21第七节 公用辅助工程23第八节 物业管理31第九节 实施计划32第十节 项目组织管理33第十一节 项目招标34第十二节 投资估算36第十三节 资金筹措37第四章 发展规划、产

2、业政策和行业准入分析38第一节 发展规划分析38第二节 产业政策分析39第三节 行业准入分析39第五章 资源开发及综合利用分析41第六章 节能方案分析43第一节 用能标准和节能规范43第二节 能耗状况和能耗指标分析44第三节 节能措施和节能效果分析45第四节 节能建议47第七章 建设用地和征地拆迁分析48第一节 项目选址及用地方案48第二节 土地利用合理性分析49第三节 征地拆迁和移民安置规划方案49第八章 环境和生态影响分析51第一节 设计依据及标准51第二节 场区周围环境质量现状51第三节 设计原则51第四节 生态环境影响治理措施52第五节 生态环境影响分析56第六节 生态环境影响结论56

3、第九章 经济影响分析57第一节 经济效益分析57第二节 行业影响分析61第十章 社会影响分析62第一节 社会影响效果分析62第二节 社会适应性分析63第三节 社会风险及对策分析64第十一章 结论和建议65第一节 结论65第二节 建议65附件与附图另册编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第65页 共70页第一章 总 论第一节 项目名称及建设单位1、项目名称：XXXXX片区棚户区改造项目项目2、建设性质新建3、项目建设单位山东省城市建设投资开发有限公司第二节 报告编制单位山东XXXXXX工程咨询公司工程咨询资格等级：甲级证书编号:工咨甲XXXX发证机关：国家发展和改革

4、委员会第三节 工作依据与研究范围一、工作依据1、山东省城市建设投资开发有限公司与山东XXXXXX工程咨询公司签订的工程咨询委托书与合同书2、中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、城市居住区规划设计规范3、国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要4、潍坊市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要5、潍坊市城市总体规划、潍坊市城市规划管理办法6、潍坊服务业发展规划纲要7、房地产开发项目可行性研究与经济评价8、建设项目经济评价方法与参数、投资项目可行性研究指南9、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料10、有关部门提供的证明和资料等二、研究范围1、项目申报单位概况2、项目概况3、发展规划、产业政策

5、和行业准入分析4、资源开发及综合利用分析5、节能方案分析6、建设用地和征地拆迁分析7、环境和生态影响分析8、经济影响分析9、社会影响分析三、编制原则1、科学规划，分步实施。根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用总体规划和保障性住房建设规划，合理确定棚户区改造目标及改造任务，区分轻重缓急，优先安排连片、规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤组织实施。 2、因地制宜，区别对待。坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围。重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑，严禁大拆大建。对可整治的旧住宅区和规划保留建筑，主要进行房屋维修

6、、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。3、统筹兼顾，配套建设。棚户区改造应与其他保障性住房建设相结合，统筹推进经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，进一步完善新建安置小区供水、供电、供气、通讯、污水垃圾处理等市政设施和医疗卫生等配套公共服务设施。4、充分合理利用场地，做到功能分区合理，规划有序整齐，符合规范，具有合理性、时代感和前瞻性。5、个性化的总平面布局、安全通畅的交通流线、生态化的景观绿地系统、独特的建筑环境氛围、经济合理的规划、灵活、可变、可操作性的发展战略。6、认真贯彻执行国家和省，市有关方针政策和规范。第四节 报告简要结论1、建设地址

7、XXXXX片区棚户区改造项目项目位于ZXXXXXXXXXXXXX。该地块市政配套服务设施齐全，交通、通讯十分方便，适宜项目开发建设。整个基地形状较规整，地理位置非常优越，该地块地势平坦，周围的城市管网配套齐全，是极具升值空间的理想生活之地。2、 建设规模XXXXX片区棚户区改造项目占地面积15863平方米，总建筑面积185520平米，其中住宅建筑面积182507，公建建筑面积3521，建设18栋3层住宅楼，1栋4层幼儿园、社区服务中心，1栋3层物业管理、养老服务中心。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照建设部颁发的物业管理条例及山东省人

8、民政府发布的山东省物业管理条例等有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施计划XXXXX片区棚户区改造项目项目建设期2年，计划于2016年10月份开工建设，预计2018年9月工程全部竣工。5、投资估算XXXXX片区棚户区改造项目项目建设总投资为28000万元，其中建设投资25748.03万元，建设期利息1040万元，预备费1211.97万元。项目资本金8500万元，占项目总投资比例大于30%。6、资金筹措项目总投资28000万元，其中贷款8000万元，其余资金由建设单位自筹。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善城市面貌，加

9、快城市化进程具有积极的作用，且能够提高和改善当地居民的居住环境条件，同时可带动当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。8、项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项 目单位数量备注1项目用地面积平方米15562总建筑面积平方米1586202住宅建筑面积平方米1325043公建建筑面积平方米35204建筑密度%275容积率1.66绿地率%31.557规划户数户10008规划人数个32003.2人/户9停车位个102210总投资万元2800011销售收入万元37412.4712销售税金及附加万元2076.3813利润总额万元2934.2814所得税万元733.5715税后利润

10、万元2200.7116投资利润率%10.48%17投资利税率%14.25%第二章 项目申报单位情况山东省城市建设投资开发有限公司是注册资本15000万元。经营范围：国有土地开发和综合开发利用，水利、道路、园林绿化、生态和环境保护，文化、教育、旅游等城市基础设施，公共设施项目投资建设，市政工程水电管网投资建设，工业园区建设工程水电管网投资建设，市政府授权的城建国有资产经营和管理，安置房建设，房地产开发经营，物业管理等。公司下设人事行政部、财务部、工程部、销售部、开发部，负责公司的运营、开发、销售等工作。第三章 项目概况第一节 项目建设背景1、棚户区改造是社会经济发展的需要棚户区改造是我国政府为改

11、造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造，政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房和城乡建设部规划，我国从2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。随着社会经济的快速发展，山东省城市棚户区在基础设施条件，房屋结构以及土地综合利用方面存在较大的不足，基础设施配套条件不完善成了房屋使用的最大局限，不符合现阶段山东省社会经济快速发展对城市住房条件

12、的要求，也不能满足居民对居住条件的要求，因此项目的建设符合山东省社会经济发展的要求。2、 项目建设是贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策的需要 中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号、中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见和关于印发中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法的通知，财综201046号等文件和山东省有关棚户区改造建设相关要求，国务院国有土地上上午征收与补偿条例及山东省人民

13、政府关于城区民用房屋征收补偿安置指导意见（青政发（2011）13号）、山东省人民政府关于非民用房屋征收补偿的指导意见（青政法（2011）14号），进行补偿安置。大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平，体现社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策，项目的建设是贯彻落实中央及地方对国有工矿企业和城市棚户区的改造的各项政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。第二节 项目建设意义一、棚户区改造的意义棚户区改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人和人与子人之间的和谐。1、棚户区改造缩小了住房差距通过棚户区改造，棚户区与城市中心区的人均住

14、房面积差距也相应缩小。同时缩小了生活差距。棚户区居民从没有基础设施的棚户区，搬进了设施齐全的新区，一些棚户区居民回迁小区的环境比商品房要好。缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。2、棚户区改造改变了城市面貌，促进了城市不同区域的和谐破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌有了明显改观。结合棚户区改造，各市筹措资金用于城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。3、棚户区改造改善了城市生态环境和居民的生活环境，促进了人与人自然的和谐改造前，这些棚户

15、区没有像样的道路、排水等基础设施，小区居民均采用原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。通过棚户区改造，极大地改善了城市生态环境和居民的生活环境。许多棚改新区居民反映，现在烟尘少了，河水清了，垃圾少了，环境美了，人们心情舒畅了。4、棚户区改造改善了经济结构，促进了经济和谐发展城市面貌改变与配套设施建设，使城市土地城北升值。该项目通过棚户区彻底改造，建成一个布局合理配套齐全、人居环境优良的城市新社区。除了安置当地居民，还对土地进行整合，腾出了部分土地，用于建设创业，改善了经济结构，促进了社会经济和人文环境的和谐发展。5、“棚改精神”，促进了党、政府与

16、老百姓的和谐山东省及市党委、政府和各职能单位对棚户区改造都给与了有力支持和帮助，凡是涉及棚户区改造的审批事项和服务环节的各项工作，计划、规划、建委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规，集中办理，登门服务，现场办公，极大地提高了办事效率，一些以往需要几个月甚至至半年才能办完的工程前期手续，现在几天就能办结。棚户区改造在全市及自治区形成了为民务实、创新高効、团结协作拼搏奉献的“棚改精神”，创造了“棚改速度”。棚户区改造，拆除的是欠帐，建起的是党和政府在人民群众中的形象。 本项目的建设依据产业结构调整指导目录(2011年本)(修正)，属于当前国家允许发展的产业。另外，国务院公布的关于调整固定资产

17、投资项目资本金比例的通知中指出“将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例降为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”。项目符合国家有关产业政策的要求。因此，山东省城市建设投资开发有限公司充分依托公司雄厚的实力开发建设XXXXX片区棚户区改造项目项目，能够为周围居民提供优美、舒适的居住和生活环境，提升居民生活质量，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，是国家允许发展的产业，符合国家相关的产业政策。二、项目的建设符合地区政策和发展规划大力发展服务业，对于贯彻落实科学发展观，推动全市经济社会持续快速健康发展，加快构建社会主义和谐社会具有重要的战略意义。为此，潍坊市出台了潍坊服务业发

18、展规划纲要。规划以2008-2020年为主要规划期，对潍坊市服务业的发展基础、战略思想、发展目标步骤、重点领域、空间布局和支撑措施作重点规划。以2021-2050年为发展远景期，对潍坊市服务业的发展远景作描述性展望。纲要中指出：“按照建设半小时经济圈、构建一体化发展格局、打造紧密型城市群的城市发展战略，统筹规划房地产业的发展，构建以主城区为发展极核，以寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海经济开发区为主节点，以山东、临朐、诸城、高密为外围节点，分布有序、层次清晰、梯次发展的房地产业发展格局。全面发展商业类地产和住宅类地产项目。抓住旧城改造和城市扩张的机遇，以高档写字楼为主体，规划建设大型商业组团。出台鼓

19、励性政策，扶持本地房地产企业发展，形成服务输出能力和区域市场竞争力。发展廉租房市场，保障低收入群体的基本住房需求。把房地产业培养成为潍坊市服务业的支柱产业，成为服务本地、辐射青岛的新增长点。”这一系列有利政策有利于潍坊市房地产业持续健康发展，有利于推动城市经济又好又快发展。潍坊市还继续以潍政发2004-83号文件来鼓励建设高层建筑，提高土地利用率，节约土地。本项目可健全、提升潍坊市的居民居住水平，满足居民居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此本项目的建设符合地区政策和发展规划。三、本项目建设可进一步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化发展进程该项目位于山东省，山东省在潍坊市委、市

20、政府的领导下，得到飞快的发展。投资环境和城市基础设施得到不断完善，山东省成为潍坊市经济、社会、文化发展的佼佼者。通过该项目的实施，可进一步完善城区的配套基础设施，缓解住宅供需矛盾，而且能够改善城市居民的生活居住条件，提高城市服务功能，改善投资环境，势必推动城市建设的快速发展。四、本项目的建设是加快城市经济结构和社会结构调整，增强社会整体活力的必然选择潍坊市“十三五”纲要草案指出，第三产业是现代化经济和社会发展的重要特征，第三产业实现比重超过第二产业比重，是经济发展的必然规律。潍坊市第三产业在生产总值中的比重低于沿海经济发达地区，与经济发展总体水平还不相适应。为此“十三五”期间必须把第三产业作为

21、经济发展的一个重点，加快产业转型升级，改造提升传统产业，将三大产业比例调整为7：51：42（第三产业比重力争达到45%）。而房地产业作为新的经济增长点，是提高第三产业所占比重的中坚力量。房地产的开发将有力促进第三产业的发展，安置富余劳动力就业，提高居民的收入，促进经济结构的调整。五、本项目的建设是促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。因此，建筑业是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点

22、。同时，住宅销售增长10%，可带动GDP增长0.5%。因此，该项目开发建设的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。六、本项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要我国人口众多，富有劳动力。随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作，我国就业形势严峻。2015年以来我国推出了一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展方面起到了积极作用。建筑业属于劳动密集型项目，它的日常运营需要大量的工作人员。综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，提升当地居民的生活品质，而且对潍坊市的经济发展产生巨大的拉动作用

23、。因此，该项目的开发建设是十分必要的。第三节 项目建设必要性和可行性一、从宏观政策分析1、多家银行落实房贷新政 目前，根据人民银行、银监会调整后的房贷政策，多家国有银行出台了具体措施执行房贷新政，支持百姓合理购房需求，并已按照新的房贷政策开始执行。工行相关 负责人表示，工行将认真贯彻执行通知要求。建行称支持居民家庭合理的住房贷款需求，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。但对拥有两套及以上住房并有一笔及以上未结清购房贷款的家庭，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。农行也表示，在优先 满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持

24、改善型住房信贷需求，提高服务效率，逐步推广个人住房贷款自动审批。中行则表示，中行各地分行已于10月1日起按照相关政策要求执行首套房贷政策，具体由各分行根据风险情况自主确定。招行方面称，招行已于10月8日起实施首套房新政，在房贷额度上单独拨出信贷额度用于支持购房贷款市场需求。目前除了建行和招行，其他大行暂时未发布指导性细则。2、国家、省相继出台规定，公积金贷款条件将放宽2015年的房地产政策重点应是保持市场稳健运行，特别是三四线城市，地方政府应该会继续积极推动市场走稳，以保持合理的土地出让、投资、税收和房地产经济适度增长。首先是限购政策大范围退出。全国46个限购城市到9月末有41个城市调整或取消

25、限购，地方政府在剧烈的经济和房地产市场的调整中被迫调整持续4年的限购政策，而背后的逻辑却是房地产政策去行政化，重回市场手段调节为主。这正是十八届三中全会全决定面深化经济体制改革在房地产领域的展现。其次是限贷政策实质性取消。930新政最引人关注的是央行对购买首套房、第二套、第三套贷款进行重新规范。其中，第二套房只要还清贷款当作首套（理论上三成首付最低七折利率），第三套房贷款根据各地政策与银行风控管理来决定。这些规定等于是宣告过去的限贷政策终止，大大提振购房信心，不论对首次购房、改善购房还是对投资购房都是利好。央行宣布自2015年3月1日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这

26、是继2015年央行四次降准后，2016年的首次降准。和以往降准不同的是此次降准央行不再包含定向降准的内容，属于普降范围。即不再和三农及小微是否达标挂钩。初步测算，此次降准大约能释放资金7000亿元左右。中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。二、必要性分析目前ZXXXXXXXXXXXXX片区棚户区居民有1500户，总建筑面积约2万平方米，房屋结构老化、大部分为土木，砖木结构的危房建筑，已经严重不能满足现阶段社会经济发展对居住条件的要求，大大低于廉

27、租房用房条件，为了改善山东省城市低收入家庭住房条件，提高生活水平和生活质量，体现社会主义共同富裕的优越性，项目的建设不仅能提高城市低收入居民的居住条件，更能推动山东省的城镇化建设，提升山东省城市的整体形象。因此项目的实施具有必要性。改革开放以来，山东省经济发展，财力增强，人民安居乐业。与此同时，仍有2万余名中低收入者需要党和政府以及全社会的关心和支持，帮助他们解决在生活、医疗、住房和就业等方方面面的困难。为了改善他们的生存状况，提高他们的生活质量，近年来，全地区通过建立和完善城乡低保、医疗、就业、教育等制度，特别是通过部门协作、密切配合，社会各界大力支持，较好地解决了城市贫困人口基本生活权益保

28、障问题。但是由于受经济发展水平的制约、投入不足等因素的影响，目前山东省还有相当的城市贫困群体还没有安居之所，仍然居住在环境恶劣的棚户区。对此山东省委、政府高度重视，多次要求市房管部门采取措施尽快解决这一关系百姓民生的热点问题，根据这一要求，山东省从构建平安山东的大局出发，从社会发展和稳定的大局出发，决定从本地实际和各部门职责出发，注重解决贫困群体居有定所的问题，加强棚户区改造，努力建设设施配套、交通顺畅、环境优良、特色鲜明城市空间，切实中低收入群体的合法权益。实施山东省南阳湖棚户区改造是山东省市委、市政府在加强社会建设与公共服务的新形势下，为改善民生做出的正确安排，是贯彻构建和谐社会的重要举措

29、，对于全地区社会发展具有重要而深远的意义。 三、可行性分析山东省城市棚户区改造建设项目，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，是扩内需、惠民生，保稳定的重要结合点。更是一项深得民心的德政工程，福利工程。棚户区改造完成后，对于推进及加剧城镇化进程，提升城市品位具有长足的推动作用。山东省人民政府高度重视南阳湖片区棚户区改造工作。主要领导和分管领导经常过问，亲自到现场抓工作。市委、区政府在收到潍坊市住建局关于南阳湖片区棚户区改造的请示后，及时召集财政局、发改局、建设局、国土资源局等部门作了专题研究，决定对南阳湖棚片区户区进行改造建设。

30、在相关职能部门的协作下，前期工作正在加紧进行，已完成拆迁计划、用地预审、规划许可等前期工作，建设地位于山东省老城区地质条件良好，水电交通等基础设施齐全，建筑材料丰富，适合该项目建设。四、具有优越的地理位置XXXXX片区棚户区改造项目项目地处ZXXXXXXXXXXXXXXXXXX，该项目附近有休闲、娱乐、医疗、学校等设施一应俱全，还有四通八达的公交线路途径于此。该地块基础设施配套完善，交通、购物、通讯等条件便捷，是建设该项目的理想地段。五、消费能力分析随着农村走向城市化建设进程的加快，市区人口在不断增加，高新区流动人口也逐年增长。山东省城市化领导小组下发的关于加快推进新型城镇化工作的通知，明确了

31、山东省“十三五”期间山东全省城镇化发展目标，五年内山东省城镇化水平达到55%以上，年均提高1个百分点，每年从农村转移出120万人口。为此，山东省将新增大量的住宅需求。从收入来源结构看，职工的工薪收入依然是拉动国民收入增长的主要因素，城镇居民具有较强的购买力，居民消费能力的提高带动了流通商业企业的快速发展。综上所述，本项目良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的生活服务设施，合理的市场定位，为项目建设提供了极大的开发潜力和增值前景，市场前景十分乐观。良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的生活服务设施，为项目建设提供了极大的开发潜力和增值前景，市场前景十分乐观。政策优势，区位优势和巨大的市场需求，为

32、潍坊市山东省城市建设投资开发有限公司-XXXXX片区棚户区改造项目项目的开发建设提供了有利的契机和社会环境，因此，XXXXX片区棚户区改造项目项目建设是十分必要和可行的。第四节 工程建设规划一、建设规模XXXXX片区棚户区改造项目占地面积15863平方米，总建筑面积185520平米，其中住宅建筑面积182507，公建建筑面积3521，建设18栋3层住宅楼，1栋4层幼儿园、社区服务中心，1栋3层物业管理、养老服务中心。二、规划设计方案1、设计依据 城市居住区规划设计规范 GB50180-93(2002年版)住宅建筑规范 GB50368-2005潍坊市规划管理技术规定城市道路和建筑物无障碍设计规范

33、 JGJ50-2001民用建筑设计通则 GB50352-2005汽车库、停车库、停车场设计防火规范GB50067-97汽车库建筑设计规范 JGJ100-98 国家与地方现行的建筑设计规范及规定2、总平面设计设计原则实用性：创造面积适中，功能齐全的居住房型，在强调居住空间功能舒适性的同时，通过合理的建筑布局，尽可能降低投资成本且同时满足所有规划设计要求。现代化：住宅建设体现前瞻性，符合21世纪住宅科技与理念的发展变化，通过高层次的文化意念及高水平的设计理念和先进的科学技术体现出现代化住宅特色。智能化：现代化住宅建设应适应信息时代的要求，应适应网络化的发展，在住宅建筑的功能配置上充分考虑信息网络智

34、能化。生态化：社区环境应向生态园林化方向发展，建筑与生态环境互为背景，相互渗透和融合，寓诗于园，寓情于景，创造优美的居住与生活环境。人文化：充分发掘环境优势营造艺术氛围，创造社区文化，通过艺术文化充实建筑理念，提升社区整体文化品味与层次。花园式：以绿色、健康的人居环境为设计理念，创造独有的自然美景，让人们能享受清新的空气、明媚的阳光、水景的灵气和绿荫的风情，有如置身于花园内。设计理念绿色的人居环境回归自然、呼唤绿色，人们希望生活在这座城市中，但内心却越来越向往与大自然直接相处。现代住宅从合理规划到绿色景观，从挡风遮雨到户型使用功能，绿色都是一种必然的趋势和选择。绿色能给人们带来视觉的享受和精神

35、的愉悦。 规划布局规划思路本工程项目的设计理想希望在符合城市空间整体发展要求的基础上，使之为城市增添更多活力，成为区域地标性建筑群体，并使住户体验现代化的都市生活。项目希望通过对总体规划与建筑的整体设计，在成熟的商品住宅及服务的标准上，引入现代风格理念，通过多层住宅建筑组团、标志性出入口的规划，为城市提供优秀的人文气息场地，同时也给现代社会增添更多人们交往的机会。在规模上通过规划手段，避免因为用地规模和容积率限制基地内部建筑空间和景观绿化层次；创造特色鲜明的社区和组团，组建清晰合理的交通网络。在整体空间上尝试通过规划现有用地，形成对内完整、私密、含蓄的空间形态；对外营造出具有特色的城市综合体形

36、象。在景观设计中创造层次分明的开放空间和绿色走廊以满足不同的使用功能，创造出建筑与环境相互融合的人居环境。同时创造多层次的社区公共景观空间，最大限度地挖掘内部潜在的景观价值。总体布局项目从整体规划的设计角度出发，在根据基地使用情况及使用产品上充分考虑，通过围合的建筑体形在有限的地块中减少立面混杂的同时，丰富立面的轮廓线条有利于整体形象的统一性。本工程设计以多层住宅楼组团为主要体系，自西向东、由南至北依次排列布局。多层住宅楼建筑主要集中于基地的北侧区域，沿北海路并列分布；基地的北侧区域，分布6F多层住宅建筑。住宅建筑组团交错有序、紧密相连，总体布局上形成以中心区域为主要景观切入点向四周渗透的围合

37、格局。东侧地块以开放的空间形态，来营造高密集的住宅区域。景观设计在景观设计中以空间为主要导向，强调生长感景观与建筑相协调，植被因地制宜。高标准精细打造西区的商务办公环境，种植冠木乔木，烘托比较休闲放松的商务氛围。通过植物绿化、精致小品、艺术雕塑，营造出高档次商业环境。宅区地块中心广场利用建筑组团围合出独具特色的集中绿化景观区域，并结合人工造坡与小品设计创造层次分明的开放空间系统。中心景观节点与建筑组团景观建立借景、轴线的呼应关系，同时各组团间绿化提供共享的景观休闲设施，为居民提供集中的户外绿地和休闲娱乐活动场所。在绿地组织上尽量提升绿色占比，重视乔木、灌木、草皮和花卉的选择与配置，并做到适意的

38、点、线、面有机结合。同时借用不同的园林植物造景，充分把周边的绿地、景观引入建筑组团之中。最终使景观通过与组团之间的密切配合，从而达到一种最佳的生态景观效果，创造一个自然环境独特的居住小区。交通组织建筑外部空间形态传统意义上都是建立在步行体验基础上的，交通组织上尽量改善交通体系规划，最大程度解决人车两者之间的矛盾。设计中车行流线主要在小区主干道上解决，停车位也相应设置在道路两边以及集中地下车库内。基地共设置了一处出入口，在东侧沿北海路布置住宅区域的主入口，在满足正常人流通行的同时提升小区的整体形象。日照分析基地内所有多层住宅受遮挡的居住建筑首层居室大寒日有效日照时间不少于2小时，均满足潍坊市城市

39、规划管理技术规定中相关规范要求。3、建筑设计平面设计根据地块的特殊设计要求，并结合现代居住行为以及产品市场需求，在总体规划设计时，住宅区域按照不同的类型与标准均衡布置。利用住宅群体布置和空间组织相结合，进行一体化设计，使之成为有机整体，提高住宅群落的功能与环境质量。户型设计从居住功能的客观规律出发，力求科学、合理、细致，有效控制总体户型面积，符合人们的生活习惯、生理、社会交往以及各使用功能的要求，同时又与社会发展相适应。本项目的户型设计主要考虑尽可能扩大建筑的向景观面，基本保证户户观景。同时设计中，考虑大部分户型可以直接南北通风。客厅设置大阳台，提升居住者家的感觉，便以接受更多的阳光和景观视野

40、。卧房设计凸窗，让阳光充分进入每家的卧室、客厅和书房，并将户外美景一一纳入户内之中。立面设计本方案在建筑空间形态中，注重塑造小区建筑群的整体结构，尊重城市的建筑文脉，力图创造优美、舒适并富有新意的居住空间。从整体到造型，以区域环境为出发点，为居住者提供高质量、高品位的生活环境的同时，在居住形态设计上创造典雅而且独特个性的、富有时代感和可识别性的建筑造型。在立面设计上与规划精神相呼应，追求个性的、自然的现代主义风格。排斥以往建筑单调、重复或是沿袭西方古典主义风格。以人的角度、景观的角度重新审视每栋建筑应有的个性，以其丰富性和多变性融于自然，关照使用者本身。立面风格以明朗的现代主义为基调，吸取经典

41、的建筑语调，保持简洁又内涵丰富的造型特色，既符合现代审美要求，又保证建筑外观的价值感、尊贵感。住宅建筑立面整体以黄色为主色调，并加入深灰色与白色涂料相辅助，三种颜色以4：3：3的比例平衡搭配；公共建筑立面以石材为主墙面，结合玻璃与墙面的虚实表现手法，创造出个性新颍、风格独特的现代建筑形态。无障碍设施设计按规范要求在多层住宅的出入口处，设计无障碍坡道，宽度1.20米，坡度1:12，并且设置了部分住宅符合无障碍住宅的要求。第五节 总图运输本规划地块的道路交通系统分为四个主要的组成部分：城市主干道、支路、步行系统、停车场。各部分分工明确、协调组织。地块周边的城市主干道网提供了城市各地区通往该区的快速

42、交通联系，并担负着将住宅区人流快速疏散的作用。在规划上突出其交通功能和景观功能，通过沿街建筑的合理退让及充足的便道宽度、交通设施的现代化使其交通顺畅，通过沿街建筑空间界面的丰富变化和绿化环境的设计提高其景观水平。支路系统担负着本区域内的交通联系的作用。在设计上从整合地块功能入手，严格控制支路对城市主干道的出口，尤其尽量避免出口方向的含糊不清，以减少交通干扰，保障交通安全。步行系统以住宅区为中心通道向外围辐射，形成丰富多彩的绿色空间景观。第六节 建筑工程设计一、结构说明设计依据建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001建筑结构荷载规范 GB50009-2001(2006版)混凝土结构设

43、计规范 GB50010-2002建筑地基基础设计规范 GB50007-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2001（2008版）建筑抗震设防分类标准 GB50223-2008砌体结构设计规范 GB50003-2001高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002该工程主要由住宅、公建设施等组成。建筑均为丙类建筑，结构安全等级为二级，耐火等级为二级。该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照8.0度进行设计。基本风压：0.4KN/ 基本雪压：0.35KN/主要楼面活荷载标准值：类别住宅公建卫生间楼梯阳台上人屋面不上人屋面标准值2.04.02.03.52.52.00.5组合值系数c0.70.

44、70.70.70.70.70.7准永久系数q0.40.50.40.440.50.40二、结构设计设计标准本工程建筑结构的安全等级为二级，结构的重要性系数为1.0。在正常设计、正常施工、正常使用、正常维护的情况下结构主体的使用年限为50年。本工程地基基础设计等级为乙级。结构选型区内建筑均采用砖混结构。基础选型建筑采用钢筋混凝土条形基础。采用主要原料：混凝土：基础部分：C35，上部结构：C25及C30。砌体材料：粉煤灰砖、烧结砖、水泥沙浆及混合砂浆。钢筋：HRB335热轧钢筋（fy=300Pa）、HRB400(fy=360Pa)。三、竖向规划项目基地内地形变化不大，地势平坦，为减少土方量，规划尽量

45、接近自然标高，在避免大填大挖的前提下，人工制造地形变化，形成丰富的居住空间。为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于自然地坪。项目周围城市主干道按照城市规划早已成形。区内各级道路中心线的设计标高，根据四周城市主干道现状标高依次得出，道路坡度控制在0.3%左右，满足地面排水的要求。底层室内地坪高出室外地面0.3米以上。地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量可根据汇水面积、流量、道路纵坡等设计段确定。第七节 公用辅助工程一、电力工程1、设计依据(1)低压配电设计规范(2)10KV变电所设计规范(3)建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范(4)民用建筑电气设计规范(5)火灾自动报警系统设计规范(6)建筑防雷设计规范(7)住宅设计规范2、负荷等级该项目主要由多层住宅及公共建筑设施组成。根据电气负荷等级划分规范要求，该项目消防设备及重要设备用电为一级负荷，其余为三级用电负荷。3、负荷估算根据全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（电气）的相关规定，用电负荷按建筑面积进行估算：住宅建筑面积138564.7，夏季按30w/、其他季节按照25