建设工程项目管理工作程序.docx

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第68页 共68页绪言88年以前所有建设工程都由建设单位自行负责管理，大中型工程多数采用指挥部模式，小型工程则由建设单位的基建职能部门兼管。在这种管理模式下，专业化程度低，管理成本高，严重制约了投资效益的发挥。随着我国建设规模的日益扩大，建设工程科技含量的不断提高，尤其是在我国初步建立了社会主义市场经济体系之后，建设工程的市场化意识日趋强烈，原来那种“小农经济”式的管理模式显然已经无法与之相适应，在这种情况下我国从1988年开始试行、1996年正式实施的建设监理制度，将过去一直由自己承担的部分项目管理职能，委托给了专业化、社会化

2、的监理企业，这是我国建设工程项目管理体制改革的一个重大的转折。随着我国建设市场的发育和需求，建设部在2003年2月13日不失时机地印发了关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见，而后又在2004年11月16日下发了建设工程项目管理试行办法，从而出现了一种新的管理模式项目管理（即由业主委托社会化、专业化的工程咨询企业来对建设工程实行全过程、全方位的项目管理）。在这两个文件的指引下，我国的工程项目管理市场有了很大的扩展，我们江苏建科院就接连承接了江苏省建设厅办公大楼、中山植物园、江苏天邦制药、南京国际商城、上海华东理工大学城等几个建设工程的项目管理咨询业务。项目管理是真正站在建设单位的立

3、场上，去关注业主的利益，做业主要做的事情。这样做，丝毫也没有，更不会降低我们的服务质量，减轻我们的工作责任，而是为了使服务内容更加清晰，法律责任更加明确，使项目管理能在更高的的和更宽的领域里为业主做好服务工作，让建设工程取得更好的社会效益和经济效益。大量的工程实践证明，这种社会化、专业化的项目管理对提高投资效益和项目管理水平能起到不可估量的巨大作用，它也是社会分工越来越细的必然产物。最近十多年来，这种传统的项目管理模式更有着向现代项目管理模式迅速发展的趋势，项目管理已经成为一门新兴的学科。第一章 工程项目管理基本工作程序一、项目立项前的管理工作项目前期策划主要从上层系统(国家、地方、企业)的角

4、度出发，所以必须对上层系统的问题、战略和大环境作全面的和足够的调查研究。工程项目的前期策划工作过程，包括项目构思、情况调查、提出目标设计、建立目标系统、目标系统优化、项目审查、项目建议书、可行性研究、项目决策等工作。本过程主要工作是由业主或业主委托专业咨询单位完成的，这里不再全部展开说明，其工作流程如下图所示：项目构思构思选择情况分析项目目标设计项目审查项目建议书可行性研究项目任务书反馈环境和情况调查对于项目管理企业来说，主要要完成：1、情况调查2、项目建议书3、可行性研究。在后面章节里将对这三点进行说明。二、工程项目实施的前导工作一）各种许可证的办理1、办理建设工程立项；2、办理初步设计及施

5、工图设计等；3、办理建设用地许可证；4、办理建设工程规划许可证；5、办理建设报建及工程许可证；6、办理质监、安监申报；7、办理设计、勘查、施工、监理、造价等的招标。二）施工准备1、地质勘查及测量等；2、现场实施所必需的各种手续和许可证的办理，如供电、供水、排水申请等；3、现场原建筑物的拆除和场地平整，包括现场电力线路、水管、煤气管道的动迁，各种名木古树的移栽，文物的保护；4、现场及通往现场道路的疏通，给排水管道的铺设，现场的邮电或通讯问题的解决；5、现场临时设施的布置及搭设。这一般在永久性建筑放线之后作现场平面安排。三）实施条件准备1、项目管理机构的组织及人员的安排和制定项目管理大纲；2、制订

6、各类合同及各相关单位进场；3、材料的订货、采购、运输、进场；4、全部必要的技术文件(包括规范、详细图纸等)的提供和相应的会审工作等。三、工程项目实施的管理工作 一）合同管理 1、合同交底或分析； 2、合同管理； 3、索赔管理。 二）进度管理 1、计划总工期的确定和分解； 2、里程碑事件的确定； 3、关键线路及进度计划的制定。 三）设备材料供应管理 A、材料供应管理 1、作需求计划表和需求时间曲线； 2、对主要的供应活动作出安排； 3、市场调查； 4、采购订货； 5、运输安排； 6、进场及各种检验工作； 7、仓储等的安排。 B、设备供应管理 1、确定品牌及规格； 2、定制及监制； 3、运输安排；

7、 4、设备安装、调试。 四）质量管理 1、对生产者，各层次管理人员的控制（建立各级质量保证体系）； 2、对工程的各个生产要素的质量控制（如材料、设备、施工工艺等）； 3、图纸会审及设计变更的管理； 4、工程质量检查和监督。 五）投资管理 1、投资计划工作，即主要是成本预算工作，按设计和计划方案预算成本，提出报告； 2、投资监督，包括：a、各项费用的审核，确定是否进行工程款的支付，监督已支付的项目是否已完成；b、作实际成本报告、c、对各项工作进行成本控制，如对设计、采购、委托(签订合同)进行控制；d、进行审计活动； 3、成本投资诊断，包括：a、超支量及原因分析；b、剩余工作所需成本预算和工程成本

8、趋势分析。 六）信息管理 1、建立工程项目报告系统； 2、建立工程项目审批系统； 3、明确各类工程项目信息的流传程序； 4、建立文档管理系统。 七）沟通协调 1、项目配套工程的对外协调（如道路交通、环境保护、供水供电等）； 2、与各参建单位的内部协调； 3、常规协调会议和特别的协调会议，确定常规协调会议的时间、地点及参加人员（如工地例会），特别的协调会议时间由项目管理者按需要通知。四、工程竣工的管理工作第二章 项目立项前的管理工作具体实施办法第一节 情况调查一、情况调查的内容： (一)社会的政治环境1、政府对本项目提供的服务，办事效率，政府官员的廉洁程度；2、与项目有关的政策，特别对项目有制约

9、的政策，或向项目倾斜的政策。(二)社会的经济环境1、社会的发展状况。当地、该城市处于一个什么样的发展阶段和发展水平；2、国民经济计划的安排、国家重点投资发展的项目、领域、地区、国家的工业布局及经济结构等；3、国家及社会建设的资金来源，银行的货币供应能力和条件；4、市场情况：(l)市场对项目或项目产品的需求，市场容量、购买力、人们的市场行为，现有的和潜在的市场、市场的开发状况等；(2)项目所需的建筑材料和设备供求情况及价格水平；(3)劳动力供应状况以及价格；(4)能源、交通、通讯、生活设施的状况及价格；(5)城市建设水平；(6)当地建筑市场情况，如竞争的激烈程度，当地建筑企业的专业配套情况、建材

10、和结构件生产、供应及价格等。随着项目的开展，市场调查是重点，调查内容应十分详细。(三)社会的法律环境1、该法律的完备性，法制是否健全，执法的严肃性，投资者能否得到法律的有效保护等；2、与项目有关的各项法律和法规，如合同法，建筑法、劳动保护法，税法，环境保护法，外汇管制法等；3、国家的土地政策；4、对与本项目有关的税收、土地政策、货币政策等方面的优惠条件。当然项目管理者不可能精通法律，但他必须了解工程所在地法律的特点、总体精神，不能做法盲。对于重大的法律问题应请律师提供咨询。(四)自然条件1、可以供项目使用的各种自然资源的蕴藏情况。2、自然地理状况：(l)地震设防烈度及项目期地震的可能性；(2)

11、地形地貌状况；(3)地下水位、流速；(4)地质情况，如土类、土层、容许承载力、地基的稳定性，可能的流砂、暗塘、古河道、溶洞、滑坡、泥石流等。3、气候情况：(l)年平均气温、最高气温、最低气温，高温、严寒持续时间；(2)主导风向及风力、荷载；(3)雨雪量及持续时间，主要分布季节等。(五)项目基础设施、场地周围交通运输、通讯：1、场地周围的生活及配套设施，如粮油、副食品供应、文化娱乐，医疗卫生条件；2、现场及周围可供使用的临时设施；3、现场周围公用事业状况，如水、电的供应能力、条件及排水条件；4、现场以及通往现场的运输状况，如公路、铁路、水路、航空条件、承运能力和价格；5、各种通讯条件、能力。(六

12、)项目各参加者(合作者)的情况1、与项目相关企业的基本状况、能力、企业的战略、对项目的要求、基本方针和政策。2、合资者的能力、基本状况、战略、对项目的企求、政策等。3、工程承包商、供应商的基本情况。4、项目的主要竞争对手的基本情况。(七)其它方面1、社会人文方面：(l)项目所在地人的文化素质、价值取向、商业习惯；(2)当地风俗和禁忌；(3)人口素质。(4)周边组织(如居民、社团)对项目的需求、态度。2、项目所需的劳动力和管理人员状况。(l)劳动力熟练程度、技术水平、工作效率、吃苦精神；(2)劳动力的可培养、训练情况；(3)当地教育，特别是相关的工程技术教育和职业教育情况。3、技术环境，即项目相

13、关的技术标准、规范、技术发展水平、技术能力，解决项目运行和建造问题技术上的可能性。(八)同类工程的资料。如相似工程的工期、成本、效率、存在问题，经验和教训。情况调查对目标设计、可行性研究、计划和设计、控制有很大的作用。二、调查的要求1、满足项目管理所要求的详细程度。通常对环境调查，不能说越详细越好。过于详细会造成信息量大，处理困难，管理费用增加，时间延长。业主在批准立项前，承包商在投标阶段，如果调查太细太广泛，而结果项目不能被批准，或未中标，则损失太大；但如果因调查不细或不全面，而造成决策失误，或报价失误，则要承担经济损失，所以要把握好深度和侧重点。(l)一般在工程前期调查比较宏观的和总体的情

14、况，而在立项和技术设计、计划中所作的调查必须逐步具体和详细。上层管理者较宏观，而下层管理者注重细节。(2)侧重点。不同的管理者所需资料不同，例如估价师比较注重市场价格、通货膨胀，而工程师作实施方案多注重自然条件和技术条件。业主、投资者、施工单位、设计单位环境的调查内容、范围和深度都不尽相同。2、系统性。即环境调查的内容应是全面的、系统的，环境调查工作应按系统工作方法有步骤地进行：(l)在着手环境调查前，首先必须对调查的内容进行系统的分析，以确定调查的整个体系。这是将项目的环境系统结构化，使调查的工作程序化、规范化，不会遗漏应该调查的内容。(2)委派专人负责具体内容的调查工作，由他对调查内容的正

15、确性承担责任。(3)对调查内容作分析，数据处理，推敲它的真实性、可靠性。(4)登记归档。这些调查内容不仅目前有用，而且在整个项目过程中，甚至在以后从事新的项目时还可能用到。这是企业的信息财富，必须保存。3、客观性，实事求是，用数据说话，定性和定量相结合，要注意“软信息”的调查。4、由于项目的实施和运行是未来的事，所以环境调查不仅针对现状，还要了解历史情况，更重要的是由过去和现状来预测未来。它是项目预测的一个重要组成部分。5、由于工程的生命期很长，在项目的目标设计，可行性研究，设计和计划过程中必须一直注意环境与项目的交互作用，注意环境以及它的变化对总目标的影响。三、调查方法工程项目的环境调查可以

16、通过各种途径获得信息：1、新闻媒介。如报纸、杂志、专业文章、电视、新闻发布会；2、专业渠道。如学会、商会、研究会的资料；3、委托、请人提供咨询服务，提供信息。如委托咨询公司作专题调查；4、派人实地考察、调查；5、通过业务代理人调查；6、专家调查法，通过专家小组或专家调查表调查；7、直接询问。特别对市场价格信息可以直接向供应商，分包商询价等。第三节 提出项目建议书，准备可行性研究在可行性研究之前必须对工程建设即项目本身进行说明，提出项目建议书。一、项目建议书是对项目目标系统和项目定义的说明和细化，同时作为后继的可行性研究、技术设计和计划的依据，将目标转变成具体的实在的项目任务。这里要提出项目的总

17、体方案或总的开发计划。同时对项目经济、安全、高效率运行的条件和运行过程作出说明。目标设计的重点是针对项目使用期的状况，即项目建成以后运行阶段的效果，如产品市场占有份额、利润率等。而项目的任务是提供达到这种状态所必需的要求和措施。例如要增加产品的市场份额，必须增加产品销售数量，项目的任务是提高生产能力，进行生产能力的建设，则必须对生产能力建设的过程、措施、结果作描述。二、提出要求，确定责任者。项目建议书是项目管理者与可行性研究和设计相关的专家沟通的文件，如果选择责任者，则这种要求即成为责任书。三、建议书必须包括项目可行性研究、设计和计划、实施所必需的总体信息、方针、说明。它们应清楚，不能有二义性

18、，必须顾及：1、系统目标应转变为任务，系统目标应进一步分解成子目标，这样以后能验证任务完成程度，同时使专家组能够明了自己的工作任务和范围，初步决定系统界面；说明支持该系统所需要的人力和其它资源。2、有足够的自由度，有选择的余地和优化的可能，提出可能的方案，风险的定界和量度；3、应提出最有效地满足实现所提出的目标的可行的备选方案，提出内部和外部的、项目的和非项目的、经济、组织、技术和管理的措施，决定必要的支持条件，对项目实施基本策略、组织作出构想。4、情况和边界条件应清楚说明；5、明确区分强制性的和期望的目标，远期目标和近期目标，并将近期目标具体化、定量化；6、目标的优先级及目标争执的解决；7、

19、可能引起的法律问题、风险及解决办法。检查完成系统目标的各种方法，初步确定系统在技术上、环境上和经济上的可行性和现实性。建议书起草表示项目目标设计结束，并提交作可行性研究。第三节 工程项目的可行性研究可行性研究是对前述工作的细化、具体化，是从市场、技术、法律(以及政策)、经济、财力等方面对项目进行全面策划和论证。一、可行性研究前的工作除了前述的项目目标设计等以外，在可行性研究前还要完成：1、项目经理的任命。对大的工程项目进入可行性研究阶段，相关的项目管理工作很多，必须有专人负责联系工作，作各种计划和安排，协调各部门工作，文件管理等。2、研究小组的成立或研究任务的委托。如果企业自己组织人员作研究则

20、必须有专门的研究专家小组，现在对于一些大的项目可以委托咨询公司完成这项工作，则必须洽谈商签咨询合同。3、工作圈子的指定。无论是自己组织还是委托任务，在项目前期常常就需要企业的许多部门的配合，如提供信息、资料、提出意见、建议和要求等。则应建立一个工作的圈子。4、研究深度和广度要求，以及研究报告内容的确定。这是对研究者提出的任务。5、可行性研究开始和结束时间的确定以及工作计划的安排。这与项目规模，研究的深度、广度、复杂程度，项目的紧迫程度等因素有关。二、可行性研究的内容(一)实施要点(对各章节的所有主要研究成果的扼要叙述)(二)项目背景和历史1、项目的主持者；2、项目历史；3、已完成的研究和或调查

21、的费用。(三)市场和工厂生产能力1、需求和市场(l)该工业现有规模和生产能力的估计(具体说明在市场上领先的产品)，其以往的增长情况，今后增长情况的估计(具体说明主要发展计划)；当地的工业分布情况，其主要问题和前景，产品的一般质量；(2)以往进口及其今后的趋势、数量和价格；(3)该工业在国民经济和国家政策中的作用，与该工业有关的或为其指定的优先顺序和指标；(4)目前需求的大致规模，过去需求的增长情况，主要决定因素和指标。2、销售预测和经销情况(l)预期现有的及潜在的当地和国外生产者和供应者对该项目的竞争；(2)市场的当地化；(3)销售计划；(4)产品和副产品年销售收益估计；(5)推销和经销的年费

22、用估计。3、生产计划(l)产品：(2)副产品；(3)废弃物(废弃物处理的年费用估计)。4、工厂生产能力的确定(l)正常工厂生产能力；(2)销售、工厂生产能力和原材料投入之间的数量关系。(四)原材料投入(投入品的大致需要量，它们现有的和潜在的供应情况，以及对当地和国外的原材料投入的每年费用的粗略估计)1、原料；2、经过加工的工业材料；3、部件；4、辅助材料；5、工厂用物资；6、公用设施，特别是电力。(五)厂址选择(包括对土地费用的估计)(六)项目设计1、项目范围的初步确定；2、技术和设备：(l)按生产能力大小所能采用的技术和流程；(2)当地和外国技术费用的粗略估计；(3)拟用设备(主要部件)的粗

23、略布置：生产设备；辅助设备；服务设施；备件、易损件、工具。(4)按上述分类的设备投资费用的粗略估计(本国货币和外币)。3、土建工程：(l)土建工程的粗略布置，建筑物的安排，所要用的建筑材料的简略描述：场地整理和开发；建筑物和特殊的土建工程；户外工程。(2)按上述分类的土建工程投资费用的粗略估算。(七)工厂机构和管理费用1、粗略的机构设置(l)生产；(2)销售；(3)行政；(4)管理。2、管理费用估计：(l)工厂的；(2)行政的；(3)财政的。(八)人力1、人力需要的估计，细分为工人、职员，又分为各种主要技术类别；2、按上述分类的每年人力费用估计，包括关于工资和薪金的管理费用在内。(九)制订实施

24、时间安排l、所建议的大致实施时间表；2、根据实施计划估计的实施费用。(十)财务和经济评价l、总投资费用：(l)周转资金需要量的粗略估计；(2)固定资产的估计；(3)总投资费用，由上述(二)至(十)所估计的各项投资费用总计得出。2、项目筹资：(l)预计的资本结构及预计需筹措的资金；(2)利息。3、生产成本(由上述(二)到(十)所估计的按固定和可变的各项生产成本成本的概括)。4、在上述估计值的基础上作出财务评价：(l)清偿期限；(2)简单受益率；(3)收支平衡点；(4)内部收益率。5、国民经济评价(l)初步测试：项目换汇率；有效保护。(2)利用估计的加权数和影子价格(外汇、劳力、资本)进行大致的成

25、本一利润分析；(3)经济方面的工业多样化；(4)创造就业机会的效果估计；(5)外汇储备估计。三、项目可行性研究的基本要求可行性研究作为项目的一个重要阶段，它不仅是起细化项目目标的承上启下的作用，而且其研究报告是项目决策的重要依据。只有正确的符合实际的可行性研究，才可能有正确的决策。它的要求有：1、大量调查研究，以第一手资料为依据，客观地反映和分析问题，不应带任何主观观点和其它意图。可行性研究的科学性常常就是由调查的深度和广度决定的。项目的可行性研究应从市场、法律和技术经济的角度来论证项目可行或不可行，而不只是论证可行，或已决定上马该项目了，再找一些依据证明决定的正确性。2、可行性研究应详细、全

26、面，定性和定量分析相结合，用数据说话，多用图表表示分析依据和结果，可行性研究报告应十分透彻和明了。人们常用一些数学方法、运筹学方法、经济统计和技术经济分析方法，如边际分析法、成本效益分析法等。3、多方案比较，无论是项目的构思，还是市场战略、产品方案、项目规模、技术措施、厂址的选择、时间安排、筹资方案等，都要进行多方案比较。应大胆地设想各种方案，进行精心的研究论证，按照既定目标对备选方案进行评估，选择合理的方案。4、在可行性研究中，许多考虑是基于对将来情况的预测基础上的，而预测结果中包含着很大的不确定性，例如项目的产品市场、项目的环境条件，参加者的技术、经济、财务等各方面都可能有风险，所以要加强

27、风险分析(敏感性分析)。作为在不确定条件下制订决策的现代方法，人们常用风险分析、决策树、优先理论(效用理论)等方法。5、可行性研究的结果作为项目的一个中间研究和决策文件，在项目立项后应作为设计和计划的依据，在项目后评价中又作为项目实施成果评价的依据。由可行性研究到设计工作的转换，在其中要作项目评价和决策，批准立项、提出设计任务书，这是项目生命期中最关键性的一步。第三章 工程项目实施的前导工作具体实施办法第一节 工程立项可行性研究报告经有关部门批准，就标志着建设项目的确立，俗称立项。缺具体办理第二节 办理初步设计及施工图设计工程的设计文件是按照目标文件编制的。工程设计文件主要描述项目的技术系统，

28、它由一些设计文件、图纸、规范、工程量表、模型组成，在其中最重要的系统说明文件有如下几个：一、规划设计文件。这是按照项目目标设计和批准的项目任务书对项目进行的总体策划。它首先在建筑场地上进行区域和总体功能的布置。例如项目的总体目标和总功能的说明、建筑项目按生产流程对各车间的位置布置；对办公楼、停车场、公共设施、绿化及构筑物、道路等的面积分配及平面布置。它是最重要的系统总体规划，它必须按项目提出的系统目标要求进行设计，对该系统设计作出说明并计算出主要的技术经济指标、总计划、工期及各投资预算。规划设计文件常用文字、图表、模型来表示。二、各栋建筑的策划文件。它包括建设造型、楼层总面积、建筑结构、水电等

29、设计的总体规范，以及设备布置、设备的功能说明和各建筑空间功能面的总体布置及面积的分配表等。三、功能面或空间的要求说明。不同的建筑对功能面的要求说明各不一样，对于有专门要求的区间更是如此。为了更好地表达清楚各种各样的要求，通常是采用图表的形式给选定的设计单位提出设计任务书。如下表：四、要素设计说明。它主要说明各个功能区间的某一要素的技术要求，它的布置及与其它要素之间的关系、技术标准、材料等各方面的要求。它也可以用表来说明。如下表：通常工程设计分为方案设计、初步设计、扩大初步设计、施工图设计几个阶段。则又有不同层次的设计文件。第三节 办理工程所需的各种许可证（以上海建设工程为例）一、建设用地许可证

30、的办理1、 建设单位向城市规划行政主管部门提出申请。2、 城市规划部门作现场调查和勘察，并征求环保、消防、文物保护、土地管理等部门的意见，作出初步审查。3、向建设单位提供建设用地的地址和范围红线。4、建设单位提出建设总平面规划图，城市规划部门进行审查，看是否符合用地的性质、规模和布局方式，量测实用地面积。5、 核发建设用地许可证。二、建设工程规划许可证的办理1、在取得用地许可证后，按照有关法规，建设单位向土地管理部门领取土地使用权证书，再向城市规划部门提出建设申请。2、 城市规划部门提出规划设计要求。3、 建设单位按照规划设计要求委托设计单位进行方案设计。4、 城市规划部门审查设计方案，提出修

31、改意见，或同意设计方案。5、 核发建设工程规划许可证。三、建筑工程许可证的办理在建筑工程立项批准后，工程发包前，建设单位必须向建设行政主管部门办理报建登记手续，否则不得发包。工程在开工前必须向建设行政主管部门申请施工许可证。委托招标代理单位组织招标的，应携带下表所列材料：1、上海市建设工程报建表2、企业法人营业执照（副本）及有关证明原件和复印件3、建设工程立项的批准文件原件和复印件4、有与建设工程相适应的资金证明5、法定代表人委托书（委托经办人办理报建）6、经办人身份证原件和复印件如不委托招标代理单位，由建设单位自行组织招标的，还需携带：1、上海市建设单位工程专业技术人员和管理人员备案表2、专

32、业技术人员和管理人员技术职称证书原件和复印件3、专业技术人员和管理人员公积金、养老保险金证明四、办理质监、安监的申报前提条件：1)请的项目必须是2003年5月1日以后办理报建手续，且持有项目IC卡(办理规划许可证时相关部门提供的)；(2)申请的项目必须已完成施工招投标。携带资料：1、上海市建设工程项目概况表（正表）（一式二份）2、项目IC卡3、上海市建设工程安全质量监督申报表（正表）（一式二份） 4、上海市建设工程安全质量监督申报表（副表含明细表）（一式二份）5、施工中标通知书（电梯安装工程含电梯销售、安装合同及上海市建设工程交易管理中心电梯分中心交易凭证原件）6、监理中标通知书7、建设工程质

33、量人员从业资格审查表（原件一份） 8、上海市建设项目防雷工程检测验收登记表（原件一份） 9、该工程综合保险预缴费凭证 ( 收据联原件及复印件各一份)注：(1)保密工程需提交施工、监理中标书原件(2)无需招标的工程需提交施工合同原件、另有监理需带合同原件五、办理设计、勘查、施工、监理等的招标招标方式有公开招标、有限招标(选择性竞争招标)、议标等，各种方式有其特点及适用范围。一般要根据承包形式，合同类型，业主所拥有的招标时间(工程紧迫程度)等决定。(一)招标方式的比较（招投标如何实施不再展开）1、公开招标。业主选择范围大，承包商之间充分地平等竞争，有利于降低报价，提高工程质量，缩短工期。但招标期较

34、长，业主有大量的管理工作，如准备许多资格预审文件和招标文件。资格预审、评标、澄清会议工作量大。在这个过程中，严格的资格预审是十分重要的，必须严格认真，以防止不合格承包商混入。2、议标。即业主直接与一个承包商进行合同谈判，由于没有竞争，承包商报价较高，工程合同价格自然很高。一般在如下一些特殊情况下采用：(1)业主对承包商十分信任，可能是老主顾，承包商资信很好。(2)由于工程的特殊性如军事工程、保密工程、特殊专业工程和仅由一家承包商控制的专利技术工程等。(3)有些采用成本加酬金合同的情况。3、选择性竞争招标，即邀请招标。业主根据工程的特点，有目标、有条件地选择几个承包商，邀请他们参加工程的投标竞争

35、，这是国内外经常采用的招标方式。采用这种招标方式，业主的事务性管理工作较少，招标所用的时间较短，费用低，同时业主可以获得一个比较合理的价格。(二)招投标备案管理1、设计招标招标条件：(1)建设工程已报建；(2)用地范围已经土地、规划管理部门核准；(3)批准的规划设计条件；(4)委托招标代理单位进行设计招标的合同、招标代理单位的“上海市建筑建材业企业卡”及负责该项目招标的招标工程师名单（有自行招标条件的招标人，无需该材料）。携带资料：上述条件的审批文件2、勘察招标招标条件：(1) 建设工程已报建；(2) 用地范围已经土地、规划管理部门核准；(3) 具备场地地形地貌图及相关地下管线、地下建（构）筑

36、物分布图等资料。携带资料：(1)上述条件的审批文件；(2) “上海市建设工程项目 IC 卡”；(3) 场地地形图及建筑总平面图；(4) 委托招标代理单位进行勘察招标的委托合同、招标代理单位的“上海市建筑建材业企业卡”及负责该项目招标的招标工程师名单（具备自行招标条件的招标人，无需该材料）。3、施工招标招标条件：(1) 建设工程已报建；(2) 勘察、设计已发包；(3) 初步设计及概算已批准；(4) 有施工招标所需的图纸和技术资料；(5) 有相应的资金或资金来源已落实。携带资料：(1)上述条件的审批文件；(2) “上海市建设工程项目 IC 卡”；(3) 初步设计及概算批文；(4) 建筑总平面图；(

37、5) 委托招标代理单位进行施工招标的委托合同、招标代理单位的“上海市建筑建材业企业卡”及负责该项目招标的招标工程师名单（具备自行招标条件的招标人，无需该材料）。4、监理招标招标条件：(1) 建设工程已报建；(2) 勘察、设计已发包；(3) 初步设计及概算已完成；(4) 有施工监理招标所需的图纸和技术资料。携带资料：(1)上述条件的审批文件；(2) “上海市建设工程项目 IC 卡”；(3) 初步设计及概算批文(如有)；(4) 建筑总平面图；(5) 委托招标代理单位进行施工招标的委托合同、招标代理单位的“上海市建筑建材业企业卡”及负责该项目招标的招标工程师名单（具备自行招标条件的招标人，无需该材料

38、）。第四节 施工准备一、用电申请1、临时施工用电申请，须在正式用电(建成后)申请以后或在正式用电申请同时办理；2、建设单位在办理动拆迁过程中，应及时通知供电部门拆表收费。动拆迁中丢失的计费电表及电量费用的由建设单位承担。动拆迁范围内的上述工作完成后，方能对建设单位申请的工地进行临时用电的接电；3、建设单位在用电前须与供电部门签订供用电合同。二、供水申请建设项目在施工、交付使用和生产时，都需要自来水供水系统供应生产和生活用水。建设单位在申请上水供应时应向自来水公司提出申请，申请时提交以下资料：1、接水业务申请书；2、建设征地批复书；3、可信性研究报告批复；4、建设区域地形图；5、给水系统设计图；

39、6、给排水总平面和透视图；7、水处理设施平面图和透视图。凡有消防接水的，应向公安消防部门提出申请，并取得同意。建设项目建成后用水特别大或远离市区，供水排管困难的，原则上由建设单位自建水厂或供水设备。对于使用地下水资源的，应首先向计划用水部门提出申请，经批准后才能凿井施工。三、施工临时排水申请建设项目施工临时排水许可证申请表应由施工单位提出，并提交如下资料：1、临时排水许可证申请报告：内容包括建设单位名称；地址；建设工程名称，地址；建筑物建筑面积或排水设施建设长度、管径或说明；临时排水去向和排水量；临时排水水质及预处理设施说明；申请临时排水期限；2、预处理设施示意图及接管位置；3、平面地形图（建

40、设工程地址）4、建设工程周边地下综合管线图。四、道路管线掘路申请登记备案1、必备的资格和条件 凡在市区城市道路范围内（外环线以内）的建设项目（新区的建设项目），须向新区道路管线监察办公室申请）。2、申办时限 建设单位在向市、区建筑业管理部门办理报建项目的同时，领取建设工程道路管线保护告知书。3、建设单位在备案资料齐全后向道路管线监察办公室登记备案，办理建设工程道路管线保护承诺书。备案需提供的资料1、市、区计划委员会建设工程项目立项批准文件。2、市、区城市规划管理局建设工程规划许可证。3、市、区建筑业管理办公室建设工程施工许可证。4、向地下管线权属单位（自来水、燃气、电缆、电话等单位）办理的道路

41、管线监护交底卡。5、由建设单位召集的在施工单位桩基工程和基础工程施工前召开的“地下管线监测及保护协调会会议纪要”。6、市测绘办公室认定资质的地下管线监测单位“项目监测方案”。7、施工单位编制的由桩基工程和基础工程“施工组织设计”（含“保护地下管线技术措施”及“成桩流程平面布置图”）。8、设计单位“基础工程支护结构设计方案”（7m以下深坑支护结构设计方案须经市、区科技委认证）。9、市测绘院“地下综合管线图”及“地形图”（需标注“项目红线范围”）。五、临时占用道路申请临时占用道路许可证审批需到管辖区交巡警支(大)队办理，办理时提交以下资料：1、 市政工程管理部门初审同意的临时占路申请表；2、 临时

42、占路的范围和地形图；3、 涉及公交线路、站点变动的，需带好公交部门同意配合的证明；4、 涉及公建工程项目的，需有建筑项目交通设计方案许可通知书；5、 需延期临时占用的，需有相关部门初审同意的意见。六、市容环境卫生管理1、施工场地保洁施工单位应当在建设工地设置符合规定要求的封闭围栏、临时厕所和生活垃圾收集容器，并保持整洁、完好。施工单位不得擅自在建设工地围栏外堆放建筑垃圾、工程渣土和建筑材料，不得向建设工地外排放污水、散落粉尘。施工中生产的各类垃圾应当堆放在固定地点，并及时清运。项目竣工后施工单位应当及时平整建设工地，清除建筑垃圾、工程渣土及其他废弃物，并拆除施工临时设施。2、建筑垃圾的运输和处

43、理（1） 产生建筑垃圾、工程渣土和泥浆的单位，应当向市容环境管理部门申报产生量和处置方案，并取得处置法。（2） 运输建筑垃圾、工程渣土和泥浆的单位或个人应当承运经市或者区（县）市容环境卫生管理部门核准处置的建筑垃圾、工程渣土和泥浆，并随车船携带处置证，按照核定的路线、时间行驶。（3）建筑垃圾、工程渣土和泥浆应当在规定的受纳场所集中堆放、处置；建设或者施工单位自行安排处置的，应当向市或者区（县）市容环境卫生管理部门提交受纳场所管理单位出具的证明。（4）禁止任何单位和个人擅自倾倒、堆放或者处置建筑垃圾、工程渣土和泥浆。七、拆迁申请（如有）拆迁工程的组织和管理程序必须符合法律规定，一般城市房屋拆迁组

44、织和管理程序如下：1、 建设单位持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请（应提交的资料见附件），经批准领取拆迁许可证。2、 房屋拆迁主管部门将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以房屋拆迁公告或其他形式予以公布。3、 对拆迁的房屋及时委托估价部门按估价办法进行估价，估价结果及时送达被拆迁人及公房承租人。在主管部门公布拆迁期限内，拆迁人应与被拆迁人、承租人按规定就补偿、安置等问题签订书面协议。第五节 实施条件准备一、组织项目管理机构、安排人员及制定项目管理实施大纲（一）管理机构、人员及管理机构运作在工程项目中，业主建立的或委托的项目管理部居于整个项目组织的中

45、心位置，在整个项目实施过程中起决定性作用。项目管理部以项目经理为核心，有自己的组织结构和组织规则。工程项目能否顺利实施，能否取得预期的效果，实现目标，直接依赖项目管理部，特别是项目经理的管理水平、工作效率、能力和责任心。对常规的项目设置项目经理部或项目小组。它们的组织或人员设置与所承担的项目管理任务相关。对中小型的工程项目管理小组通常有：项目经理，专业工程师(士建、安装、各专业设备等方面技术人员)、合同管理人员、成本管理人员、信息管理员、秘书等。有时还可能有负责采购、库存管理、安全管理、计划等方面的人员。一般项目管理小组职能不能分得太细，否则不仅信息多，管理程序复杂，组织成员能动性小，而且容易

46、造成摩擦。对大型的，特大型的项目，常常必须设置一个管理集团(如项目指挥部)，项目经理下设各个部门，如计划部、技术部、合同部、财务部、供应部、办公室等。建设有效的组织是项目经理的首要职责，它是一个持续的过程，需要领导技巧，以及对组织结构、组织界面、权力结构和激励的理解。1、成立项目经理部。它应结构健全，包容项目管理的所有工作。选择合适的成员，他们的能力和专业知识应是互补的，形成一个联合的工作群体。项目经理部要保持最小规模，最大可能地使用现有部门中的职能人员。项目经理部成立，项目成员进入后，项目经理要介绍项目经理部的组成，成员开始互相认识，会有许多激动、希望、怀疑、焦急和犹豫。2、项目经理的目标是要把人们的思想和力量集中起来，真正形成一个组织，使他们了解项目目标和项目组织规则，公布项目的工作范围、质量标准、预算及进度计划的标准和限制。3、明确和磋商经理部中的人员安排，宣布对成员的授权，指出职权使用的限制和注意问题。对每个成员的职责及相互间的活动进行明确定义和分类，使各人知道，各岗位有什么责任，该做什么，如何做，什么结果，需要什么。确定项目管理工作规范，各种管理活动及优先级关系，沟通渠道。4、项目管理者各方有有效的符合计划要