某城区女人街物业管理方案.docx

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1、编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共102页第 1 页 共 102 页序序 言言随着我国改革开放不断的深入发展，新生的“贵族”派系、白领阶层中的众多女企业家、女艺术家、女明星和高级职业新女性，这一人群，她们对工作、学习环境、生活质量都有一个高层次要求和高档次的追求。中国女人街正是迎合了她们的心声，集购物、休闲、餐饮、美容、娱乐、健身等为一体的多功能、综合性的商业中心，为现代都市新女性提供了一个放松、享受、度假式的栖息地，为她们营造了一个自由、轻松、温馨的“家园”。根据数据调查表明，全国服装消费，女性占 70%，美容

2、、服装是现代女性的重大支出项，化妆品、保健用品、减肥药、服装、饰品、相关服务等等。她们希望青春永驻，能拥有少女般的皮肤和身材。这就给女性需求商品市场带来了巨大的商机。女性购物、消费有时是理性的，但更多是感性，这是女性固有的心理特征。服装、首饰、高档商品有时会引起女性的情感、虚荣，欲为己有时，就会感性，产生冲动性，不管价格，有一种占有的喜悦感。而有时女性又是理性的，日常的生活小用品，她们非常的有经济头脑，精打细算，甚至于为买一件极小的用品，花上很多的时间，跑上很多的路程。现代女性消费有五大变化：1.消费层次细化，多元化消费格局。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作

3、舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页 共102页第 2 页 共 102 页女性在购物、消费时，有求经济实用的，有追求时尚的，有求稳重的，有的要带有含蓄的，有的要求突出个性。2.品牌化趋势。过去有一种说法是“男人穿品牌，女人穿时尚”，现代的女性地位不同了，新女性也讲穿品牌，住豪华宾馆，吃山猛海鲜，真是时代的造就。3.流行周期缩短。今年流行的发型、服饰，明年就落后了，甚至上半年流行，下半年就淘汰，赶不上市场的变化。4.意识愈加成熟和敏感。在消费过程中的自我保护意识在不断增强。5.具有个人传播信息途径。有数据统计表明，女性在消费中得到满意或满足时，她一般会对4 个好友说，若在消费中感到非常不

4、满、乏味或不合理，她会对 21个人发牢骚，女性的消费一般是来自同事、朋友、家庭的推荐。鉴于女性的特征及特性，怎样做好女性消费的服务，是我们永远学习和探讨的课题。中国女人街的闪亮登场，献上了“富腾人”给南京人民的一份厚爱和真情，我们百家湖物业人甘愿与“富腾”大师们携手共创新千年南京商业的世纪奇观。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页 共102页第 3 页 共 102 页第一部分第一部分南京南京中国女人街概况中国女人街概况南京中国女人街位于南京江宁区繁华地金箔路，是江宁新兴商业圈的中心区，占地 60 亩，建筑主体长 800

5、 米，宽 78 米，是国内同类商业规模中最大的街形单体建筑，于 2002 年 7 月 30 日奠基动工，2003 年底建成，2004 年初投入运营。中国女人街是一条多元化的主体概念街。她不但具备满足广大女性购物、休闲、餐饮、美食、娱乐、健身、培训、创业等功能，更设置了她那古今结合、中外合璧的旅游景观的定位。建成后的中国女人街整个街道全封闭、全透明，花园式的生态走廊，自然与景色浑然一体。中国女人街设有大型地下停车场，地面自行车、摩托车停车位，中央空调，换气扇，拥有 2 部观光电梯、28 部自动扶梯货梯。六大功能区（A、B、C、D、E、F）形成一条龙服务，以女性为主要服务对象，着眼于个性化，差异化

6、特色经营，倡导体验就是生活的消费理念，构建一种新的生活方式、新的思维方式，踱步“街”中，购物在园林里，休闲在阳光下，聚会似家中，应有尽有，“一站”全受。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页 共102页第 4 页 共 102 页中国女人街高起点，高品位，尽显女人时尚风采，展示男人至尊气派，中国女人街仙来之笔，蕴藏亿万商机商业航母，打造极至完美购物天堂。第二部分第二部分公司简介公司简介南京百家湖物业管理有限公司成立于一九九七年，是南京市最早从事物业管理的品牌企业。中国物业管理协会理事、南京市物业管理协会常务理事、具有独立法

7、人资格，拥有省建设厅颁发的物业管理资质证书；主要从事各类高档物业的专业化管理、房产咨询、中介租赁、物业管理顾问服务、家政服务、园林绿化等多种经营项目。公司现托管、顾问的物业类型有高档别墅、高层公寓、办公楼、高档音乐厅、学校、游乐场、公用工程等，托管面积近 70 万平方米，公司员工 150 多人，其中大专以上文化程度 48 人，占 38%，持物业管理职业经理人证书和物业管理部门经理、物业管理上岗证书的 80人。经过多年实践，积累了丰富的物业管理经验，摸索形成了独特的“百家湖”物业管理模式，九五年所管理项目建成江宁第一个“涉外商住区”，九六年所管理项目评为“江苏省城市物业管理优秀小区”，编号：时间

8、：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页 共102页第 5 页 共 102 页九八年所管理项目评为“全国城市物业管理优秀小区”，2000年2002年所管理项目年年被评为江宁区“文明示范小区”，2002 年2003 年被市园林局评为二星、三星级园林绿化小区，2003 年被江宁区房产局评为双创先进企业。2003 年 5 月公司通过了 ISO9001：2000 国际质量保证体系和 ISO14001：2000 国际环境质量保证体系双认证。公司下设五部一室（经营部、工程部、保安部、环保部、财务部、办公室），四个分公司（房产咨询分公司、保洁家政

9、分公司、房产租赁分公司、花卉租摆分公司）和十一个管理处。中国女人街开发商南京富腾房地产开发有限公司，作为一家极具实力的开发企业，着力于全新的运作模式和经营理念，突破传统的商业形态，突出个性化、差异化的经营特色，打造钻石品牌，面对这样一个一流的地理环境、一流的设计、一流的经营理念的大型生态商业中心，我们百家湖物业人一定以一流的管理水平和一流的服务质量将中国女人街建设成为中国大型高档商业中心的物业管理典范。我们将致力为中国女人街提供最细致的亲情服务，认真做好宣传广告活动，扩大商业中心和“富腾公司”的知名度和影响力，树立良好的商业企业形象和声誉，使顾客在舒适、高雅、方便、安全的气氛中无拘无束地购物、

10、休闲，追求其中的享受和乐趣，让她们感到贴心、温馨、赏心悦目，流连忘返。中国女人街的物业管理服务质量是高起点、高标准、高品位的，以最大限度地满足顾客的需求是我们的服务宗旨，我们坚信，通过我股 东 会副 总 经 理总 经 理董 事 会办公室财务部经营部工程部保安部环保部各大厦管理处各住宅管理处房产咨询分公司保洁家政分公司房产租赁分公司花卉租摆分公司编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页 共102页第 6 页 共 102 页们严谨的管理制度、规范的操作程序，独特的百家湖物业管理模式，通过员工的不懈努力，定能将中国女人街建设成为

11、一个高档、一流的商业中心。南京百家湖物业管理有限公司组织架构南京百家湖物业管理有限公司组织架构股 东 会副 总 经 理总 经 理董 事 会办公室财务部经营部工程部保安部环保部各大厦管理处各住宅管理处房产咨询分公司保洁家政分公司房产租赁分公司花卉租摆分公司编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页 共102页第 7 页 共 102 页第三部分第三部分中国女人街物业管理中国女人街物业管理前期介入服务实施方案前期介入服务实施方案中国女人街现阶段主体工程已将进入封顶，目前正在进行的是室内管网的铺设和室外道路的拆铺、设备、设施有的要预

12、先安置、施工。南京百家湖物业管理有限公司的前期介入服务有助于南京富腾房地产开发有限公司在项目建设、销售各阶段的工作有条不紊的开展。一、前期介入服务组织机构一、前期介入服务组织机构编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页 共102页第 8 页 共 102 页制度指令监督指导1组织机构2人员配置：南京百家湖物业管理有限公司成立中国女人街物业管理前期介入服务组，设组长壹名，分阶段派驻综合服务人员、工程技术人员、安全护卫人员、保洁服务人员。详见前期介入服务人员进度配置表。前期介入服务人员进度配置表前期介入服务人员进度配置表南京百家

13、湖物业管理有限公司南京富腾房地产开发有限公司中国女人街前期介入服务组综合服务组安全护卫组工程技术服务组保洁服务组编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页 共102页第 9 页 共 102 页类别数量阶段负责人（人）服务保障人员（人）工程技术人员（人）安全护卫人员（人）绿化环保人员（人）合计（人）2003 年 11 月2004 年 2 月11262122004 年月4 月23124222004 年正常管理阶段按物业管理运作实施方案二、中国女人街前期介入服务内容二、中国女人街前期介入服务内容根据南京市新建住宅小区（大厦）物业管

14、理配套设施综合验收办法和双方约定的事项开展以下服务。1工程建设服务编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第10页 共102页第 10 页 共 102 页1.1 从物业管理角度对中国女人街景观、环艺、附属配套设施的设计与施工等，提出改善的可行性建议；1.2 从物业管理角度提出物业的设计要方便维修和养护，减少使用成本，从而减轻业主和使用人的经济负担；1.3 出席工程例会，掌握工程第一手资料，以便做好后续工作；1.4 从物业管理角度在建设过程中进行监督、对施工质量问题提出意见；1.5 协助制定设备试运行计划，以协助制定房屋、设备设施

15、验收程序并参与竣工验收；1.6 从物业管理角度考虑绿化、美化、安全防卫等方面的建议，使商业中心投入使用后环境优美、安全、舒适。2营销策划服务2.1 利用百家湖物业公司良好的社会信誉及专业人才优势，积极配合营销策划；2.2 从物业管理角度提供销售方案中的物业管理策划方案；2.3 对销售人员进行物业管理相关知识的培训；2.4 在营销过程中，负责对购房工作物业管理内容的解释。3收集信息、资料并及时建立档案，并做好物业管理实施的准备工作。4与富腾公司同步办理商住手续。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第11页 共102页第 11

16、页 共 102 页三、前期介入服务形式三、前期介入服务形式百家湖物业公司根据富腾公司的工作计划，全过程、全方位地开展中国女人街物业管理前期介入服务，直至中国女人街工程竣工验收交付使用后，由百家湖物业公司实施专业化物业管理。具体服务形式如下：1成立中国女人街物业管理前期介入服务组，配备精干工作人员；2服务组将积极参与管理，并根据工程进度及富腾公司的需要及时解决各种问题；3及时与富腾公司沟通，并以书面形式提交建议书。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第12页 共102页第 12 页 共 102 页四、物业管理的前期准备四、物业

17、管理的前期准备百家湖物业公司为做好中国女人街的物业管理，需做好以下前期准备工作。1日常管理机构的设置与拟定人员编制。2物业管理人员的选聘和培训。3日常管理所需物资配置及采购计划。4规章制度的建立。5收集业主资料并建立档案。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第13页 共102页第 13 页 共 102 页五、物业的接管验收和业主入住手续的办理五、物业的接管验收和业主入住手续的办理1物业的接管验收1.1 按南京市新建住宅小区（大厦）物业管理配套设施综合验收办法执行；1.2 档案资料的建立，主要抓住收集、整理、归档、利用四个环节

18、，从项目规划设计到工程竣工，从地下到楼顶，从主体到配套，从建筑物到环境的全部技术、维修资料进行科学地归档管理；1.3 做好物业移交的手续办理工作，认真填写相关表单，如物业移交清单及物业移交书；1.4 收集维保单位相关信息，并与其建立良好的沟通渠道。2业主入住手续的办理2.1 业主入场手续的办理。2.2 举行入场仪式，拉横幅、插彩旗。2.1 富腾公司与百家湖物业公司联名按约定的入住时间提前向业主发送入住通知书、入住手续书、收楼须知、致业主一封信等文件；2.2 富腾公司与百家湖物业公司现场联合办公，共同办理业主入住手续。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路

19、勤为径，学海无涯苦作舟页码：第14页 共102页第 14 页 共 102 页六、相关表单六、相关表单1接管验收相关表单1.1 接管验收公共区域共用设备设施遗留问题登记表序号名称位置遗留问题简述备注12345678富腾公司代表：百家湖物业公司代表：1.2 接管验收业主房产、设备设施遗留问题登记表_区区_层层_号遗留问题登记表号遗留问题登记表序号名称位置遗留问题简述备注12345678富腾公司代表：百家湖物业公司代表：编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第15页 共102页第 15 页 共 102 页2物业移交相关表单物业移交书

20、物业移交书经双方验收、移交人承诺_日内对遗留问题予以整改，中国女人街_区_层_号物业从即日起交由南京百家湖物业管理有限公司接管。移交内容见附件，双方签证无误。附件 1：物业移交清单附件 2：遗留问题登记表移交方：南京富腾房地产开发有限公司接管方：南京百家湖物业管理有限公司_年_月_日_区区_层层_号物业移交清单号物业移交清单年月日NO:业主姓名移交内容接收人移交人自来水表电表煤气表其它编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第16页 共102页第 16 页 共 102 页初始读数初始读数初始读数初始读数3入住手续办理相关表单入住

21、通知书入住通知书_：您好!您所购中国女人街_区_层_号，现已具备入住条件，准予入住。（一）请您单位（或您）按照入住通知书、入住手续书、收楼须知办理入住手续。办理地点在中国女人街物管大楼大厅。在规定时间内，南京富腾房地产开发有限公司财务部、销售部、南京百家湖物业管理有限公司等有关部门和单位将到现场集中办公。（二）为了您能顺利办理好入住手续，请您按照下列时间，带齐有关证件，前来办理。日期时间（三）在办理手续前，请您仔细阅读收楼须知。如果您本人不能前来办理，可书面委托他人代办。特此通知编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第17页

22、共102页第 17 页 共 102 页证件清单：1 购房契约；2已付款收据；3身份证（或护照）；4单位产权的须带营业执照、法人证明、收楼人身份证明及委托书。南京富腾房地产开发有限公司南京百家湖物业管理有限公司年月日入住手续书入住手续书：您认购的楼宇，现已具备入住条件，请阅读收楼须知后，按以下程序办理入住手续。（一）南京富腾房地产开发有限公司财务部（二）南京富腾房地产开发有限公司销售部（三）南京百家湖物业管理有限公司财务部已按购房契约付楼款特此证明（盖章）入住资格审查合格特此证明（盖章）已按规定交付各项入住费用特此证明（盖章）编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

23、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第18页 共102页第 18 页 共 102 页（四）南京百家湖物业管理有限公司中国女人街管理处南京富腾房地产开发有限公司南京百家湖物业管理有限公司年月日收楼须知收楼须知（一）业主在接到入住通知书后按时办理入住手续。（二）收楼时，请认真查看室内设备，土建装修等是否有损坏或未尽妥善。如有投诉，请用书面材料告知南京百家湖物业管理有限公司，本公司将代表业主利益与建设单位协商解决。（三）依照楼宇承建合同，楼宇土建、安装、装饰工程保修期为壹年。在维修保养期间内，如因工程质量问题，请以书面材料向南京百家湖物业管理有限公司投诉，本公司将代表业主利益，与承建单位协调免费为业

24、主维修；如因业主使用不当需要维修，南京百家湖物业管理有限公司竭诚为业主服务，维修费用由业主支付。入住收楼完毕特此证明（业主盖章或签字）编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第19页 共102页第 19 页 共 102 页（四）业主有权对其用房进行装修、维修，但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施。装修、维修前请仔细阅读中国女人街物业管理手册，业主须向南京百家湖物业管理有限公司中国女人街管理处提出书面申请，获准后，方可进行装修、维修，并按规定由装修、维修承接者向中国女人街管理处缴纳管理费。（五）在南京富腾房地产开发有限公司财务部办

25、理以下手续：1按购房契约交付购房款；2携带已缴纳收据并确认，待办理产权证时再换取正式发票；3由南京富腾房地产开发有限公司财务部在入住手续书（一）上盖章。（六）在南京富腾房地产开发有限公司销售部办理以下手续：1查验业主身份证（或护照）、购房契约、入住手续书等；2委托他人代理时，除查验业主身份证或护照、购房契约、入住手续书外，还要查验业主委托代理人的身份证（或护照）；3由南京富腾房地产开发有限公司销售部在入住手续书（二）上盖章。（七）在南京百家湖物业管理有限公司财务部办理以下手续：1签定中国女人街前期物业管理服务协议；2交付下列各项费用：（1）预交 36 个月的物业管理费计：_元；（2）水电费备用

26、金人民币:_元（用于供水、供电、机电设编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第20页 共102页第 20 页 共 102 页备、电梯、消防、监控等重要设备的能耗费周转金）；（3）装修押金人民币：_元（业主入住时预收的押金，装修完毕后按规定退回）；（4）建筑垃圾清运费人民币：_元（用以清运业主装修时产生的建筑垃圾）。（5）南京百家湖物业管理有限公司财务部在入住手续书（三）上盖章。（八）南京百家湖物业管理有限公司中国女人街管理处办理以下手续：1管理处工程技术人员带领业主验收所购物业并由业主签字；2业主将签字的壹份中国女人街前期介入

27、服务协议交给管理处签收；3管理处工作人员向业主介绍入住的有关事项，接受业主有关物业管理知识的咨询，并发给业主中国女人街物业管理手册；4业主在入住手续书（四）上签字、盖章（或按手印），将入住手续书交给管理处保存；5管理处正式把业主所购物业的钥匙交给业主并签收。第四部分第四部分中国女人街物业管理运作实施方案中国女人街物业管理运作实施方案第一节第一节 中国女人街物业管理服务工作的整体设想与策划中国女人街物业管理服务工作的整体设想与策划编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第21页 共102页第 21 页 共 102 页中国女人街为南

28、京富腾房地产开发有限公司在新世纪里奉献给南京市民的又一力作。中国女人街采用全封闭、全透明的商业建筑结构，分为 A、B、C、D、E、F 六大功能区，其中 A 区为极具人性化的多功能商城，设有大型特色超市，大型餐饮，特色小吃系列，旅游机构及自助旅馆等；B、D 区分别为同步于亚洲和欧洲时尚潮流的室内步行街，设有专卖店，服饰化妆品，鞋帽，首饰，食品，花店，宠物托管等一系列特色服务项目；C 区为导入巴黎风情的主题商场，拥有1300 平米的特色阳光生态中庭，景观电梯和宽敞的生态走廊，中庭是时装表演，促销展示，歌舞演出的舞台；E 区为尽显生命活力的运动之城，主要营造江宁地区夜色经济，是融运动、培训、娱乐为一

29、体的特色区域，设有健身房、壁球馆、桑拿、迪吧、酒吧、自助卡拉OK，运动中心，会议中心，培训中心等；F 区为展示五十六个民族文化的特色产品街，设有全国各地独具民族特色的小吃、服装、旅游商品及各地方的土特产品等。中国女人街是一个堪称“旗舰”的商业地产项目，具有独特文化定位的商业品牌，中国女人街代表的是人类重要的一极，代表的是一个国度，中国女人街是在激烈的商业竞争中走出的一条新型商业的发展道路，中国女人街的出现是向世人宣言，中国女性又在一个新的高度展现富有、智慧、新潮、文明、自强，谱写了现代女性诗篇。针对中国女人街独特的创新构思，突出个性化、差异化的经营特色，强调一种多元化体味、当代社会人文思想，人

30、性互动与自然交融，与空间编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第22页 共102页第 22 页 共 102 页环境共生的新生活理念，我们进行了深入广泛的研究、分析和探讨，提炼出物业管理工作中面临的难点、重点，细心组织策划，对应经营理念，确定了中国女人街的整体构想及管理策划思路中国女人街的整体构想及管理策划思路 一种模式一种模式、二项承诺、四个重点、四大预案、九大措施二项承诺、四个重点、四大预案、九大措施。我们的质量方针是：我们的质量方针是：规范、高效、诚信、创新。我们的环境方针是我们的环境方针是：保护绿色环境，创建绿色家园，享

31、受绿色生活。我们的管理体制是：我们的管理体制是：企业化、专业化、市场化。我们抓的三大效益是：我们抓的三大效益是：社会效益、环境效益和经济效益。我们的管理模式是：我们的管理模式是：通过人性化管理，聚集有识之士。我们的服务宗旨是我们的服务宗旨是：主宾至上、服务至诚、环境幽雅、社会满意。我们的经营理念是我们的经营理念是：耐心、细致、贴心入微的亲情服务，打造一个高雅、温馨的“女性世界”。我们追求的目标是我们追求的目标是：创造一个舒适、文明、方便、安全的商业活动场所。（一）（一）一种模式一种模式采用五星级酒店式管理模式，以最大限度地满足顾客需求，淋漓尽致的袒露我们真诚的服务和一片赤子之心，使她们踱步在中

32、国女人街里，处处体现“家”的温馨，演绎“家”的概念，为景所动，为情所留，尽显女人魅力，尽享人间天堂的快乐。（二）两项承诺（二）两项承诺编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第23页 共102页第 23 页 共 102 页1.自接管中国女人街起，二年内创建为南京市优秀的商业街，三年内创建为江苏省优秀商业街，五年内创建为全国优秀示范商业街。2.自接管中国女人街之日起，二年内通过 ISO9001 质量保证体系的认证，使中国女人街成为高档一流的绿色环保商业街。（三）（三）四个重点四个重点重点之一：公共设施、设备专业一体化维护、养护管理

33、。重点之一：公共设施、设备专业一体化维护、养护管理。商业物业的设备价格比较昂贵，需要不断维护、修理和更新改造。因此，必须对商业物业的设备进行科学管理，才能保证物业设备的正常使用和创造良好的经商环境。中国女人街集住、食、行、购、游乐、通信、商务于一体，设备种类多，数量大，复杂、高档，进口设备，对操作及维修人员的技术水平要求高。1.1.建立计算机设备档案管理制度建立计算机设备档案管理制度设立设备档案管理员，专人专项负责，制定科学合理、切实可行的设施、设备运行计划，设施、设备维修、养护计划。2.2.保证设备、设施正常运转、使用保证设备、设施正常运转、使用操作人员熟悉、了解设备的性能、功率和使用方法，

34、正确操作、使用，针对设备的结构、性能、使用范围、工作条件和能力，合理安排工作负荷，严禁超负荷运转和带“病”工作，确保安全。3.3.设备的维修、养护措施设备的维修、养护措施设备的维护保养要清洁、安全、整齐、润滑、防腐。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第24页 共102页第 24 页 共 102 页a)清洁工作要做到无尘、无灰、无虫害、保护良好的工作状态和工作环境。b)安全要做到各种保护装置要齐全，各种安全防护装置要定期检查，不漏水、不漏油、不漏气、不漏电，保证安全不出事故。c)整齐放置各种工具、工件和附件，线路管道要完整，

35、各种标识醒目美观。d)润滑设备必须定时、定点、定量加油，保证润滑面活络润滑，保证运转畅顺。e)防腐是对前台设备的保新问题，除锈防湿要定期。4.4.设立三级保养制度设立三级保养制度 设备的日常维修保养设备的管理也是一项综合性的管理，而应首先注重管理，其次才是检修。把管理摆在前面，管理者不但要看到设备技术管理的“硬技术”，还要看到“软技术”部分，即设备的经济管理、信息管理、人事心理管理、计划管理、决策控制等。把设备管理工作的中心从“物”上成功地转移到“人”上，这是设备管理成功与否的关键，只有通过有主动性、有责任心的员工，才能真正管理好设备，才能使设备真正为顾客提供优质的服务。员工要有一种自我约束即

36、“领导在与不在一个样”，把问题处理在萌芽状态，设备管理不能“亡羊补牢”，要“防微杜渐”。设备的日常维护保养是全部维护工作的基础，要经常化、制度编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第25页 共102页第 25 页 共 102 页化。包括班前、班后和运行中维护保养。参加日常维保人员严格按操作规程操作，集中精力工作，注意观察设备运转情况和仪器、仪表，通过声音、气味发现异常情况，设备不能带病运行，如有故障应停机检查，及时排除，并做好故障排除记录。日常维护保养的内容大部分在设备的外部，主要是搞好清洁卫生；检查设备的润滑情况；紧固易松动

37、的螺丝和零部件；检查设备的渗漏情况；检查各保险装置、操纵机构、变速机构、防护装置是否灵敏可靠，零部件是否完整。设备的一级保养对部分零部件进行拆卸清洗；部分配合间隙进行调整；除去设备表面斑锈和油污；检查、调整润滑油路，保持畅通不漏；清洗附件和冷却装置等。每月或设备运行 500 小时后进行。设备的二级保养设备的二级保养也叫年保，目的主要是延长设备的大修周期和使用年限，使操作者进一步熟悉设备的结构和性能，使设备达到完好标准，提高保持设备的完好率。根据设备使用情况进行部分或全部解体检查或清洗；检查、调整精度、校正水平；检修电器箱、电动机，修整线路；对各传动箱、液压箱、冷却箱清洗换油；修复和更换易损件。

38、保养时间一般为：按一班制一年进行一次，或设备资料累计运转 2500小时后进行。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第26页 共102页第 26 页 共 102 页5.5.建立设备点检制度建立设备点检制度设备的点检是一种现代先进的设备维护管理方法，对影响设备正常运行的一些关键部位进行经常性的检查和重点控制。1日常检点。每日通过感观检查设备运行中的关键部位的声响、振动、温度、油压等，并对检查结果记录在点检卡中。2定期点检。时间周期长短按设备具体情况划分，重点设备使用专用检测仪表工具。检查设备的性能状况、设备的缺陷、隐患、劣化程度

39、，为设备的大修、中修方案提供依据。3专项点检。有针对性地对设备特定项目检测，使用专用仪器工具，在设备运行中进行。4设备点检程序：a)确定设备检查点。设备的检查点往往是设备的关键部位或薄弱环节，检查点一经确定，轻易不要变动，并要求长期积累历次检查数据及资料。b)确定点检路线。检查点确定后，要根据设备的分布和类型等具体情况组成一条点检路线，并明确点检的前后顺序。c)确定点检标准。设备的点检标准要根据设备的各种资料并结合实际经验来制定，其标准要量化，便于检查。d)确定点检周期。设备的性能不同、特点不同、寿命不同，点检的周期也不同，因此，要根据实际情况，分别制定各设备的点检编号：时间：2021 年 x

40、 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第27页 共102页第 27 页 共 102 页周期，以保证设备按时接受检查。e)设备点检工作的检查和考核。做好点检工作，对今后设备的修理工作至关重要，加强督促，定期检查、考核，杜绝不负责任的点检，使点检工作真正起到成效。6.6.设备维修设备维修设备的维修分为计划内维修和计划外维修，要突出以计划内维修能达到防患于未然，减少计划外维修（紧急维修）的工作量，使设备处于良好的工作状态，根据检修的时间、内容、标准作为工时定额、检修保养的质量评比、检修工考核、岗位责任制的实施依据。1计划内维修。a)定期检修。以预防为主，保持设

41、备的良好技术性能，使之恢复实现基本功能的能力。b)公共部位巡查检修制，一般由工程部派人进行巡查检修。一般故障由巡查员现场修复，较大故障报管理处安排检修。c)室内巡查检修制。对商铺或房间设备设施进行有计划循环、检查、维修（包括空调、灯、开关、电话、卫生间等），提高设备的完好率，减轻日常维修的工作量。d)异常时期检修。雷雨季节、灭火系统要加倍检修。每周做一次消防探头起动，并做好测试记录。烟感、温感探测器，每年测试一次，并做好记录。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第28页 共102页第 28 页 共 102 页2故障维修属于计

42、划外维修，设备在发生故障后设备基本性能降低到允许范围之下的修理，维修方式为简单低值和利用率低的设备。设备大修商业设备的修理类别，一般分为大修、中修、小修。大修就是全面修理，把设备全部拆开，更换全部磨损零件，恢复设备的原有性能。设备大修按设备大修项目申请表填写申请报告，编制大修方案，预算成本。经过业主大会、业主委员会讨论通过后报房产主管部门审批后方可实施，一般由社会专业维修队伍维修。商业设备事故的预防和应急措施加强员工责任意识和质量意识教育，加强技术培训，操作工上岗一律持证上岗，遵守安全生产程序和操作规程。杜绝一切责任事故的发生，这也是物业公司风险防范的重点之一。当事故发生时，立即切断电源，准备

43、灭火器，对讲机报告管理处，采取紧急措施，保护现场，有人身受到伤害的立即送往当地医院，并上报重大事故报告，电话通知维保单位立即赶赴现场，及时处理设备故障，尽快恢复设备的运转。7.7.商业物业设备的备件管理商业物业设备的备件管理为了及时进行维修，保证设备的正常的运转，必须经常备有一定种类和数量的备件，用以替换设备中易损的零件和部位。搞好备件管理，做到导购安排恰当，库存储备合理，保证及时供编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第29页 共102页第 29 页 共 102 页应设备维修需要，缩短设备修理时间，提高修理质量，保证设备处于

44、良好的技术状态，降低维修费用和经济成本。1编制采购计划。2做好采购、定货工作。3做好备件资料的管理。4控制备件储备定额。5搞好备件储存保管。8.8.设施设备管理设施设备管理 房屋公共部位的设备、设施维修管理与服务在接管物业后半年内将管辖范围的设备设施清单5000 元以上的建立设备台帐，并在建档后三个工作日内将台帐移交办公室存档；将所有设备进行设备标识及设备编号，所有设备单机或单台按功能系统进行“设备标识”，设备状态分为运行、备用、停用、检修及严禁合闸等。制定房屋建筑设备和房屋建筑电气工程设备日常运行、保养维修与更新管理制度，做到定人管理、定人维护，日维护、周保养、月检查、季二级保养。日常维修接

45、报 10 分钟到现场服务，保证维修质量并做好缮后清理工作，同时有维修、保养记录备查。二是对电梯；供电、供水；消防监控；空调系统电路、线路等各项设备提供管理服务并记录备案。电梯管理电梯管理编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第30页 共102页第 30 页 共 102 页主要进行电梯的运行管理和安全管理等工作。定人定时检查电梯乘感、照明及内选指示等项。每天派员监视电梯运行情况况及电梯机房设备运行状况，发现问题及时报修，专业型公司维修时有人跟踪配合并保存维修记录，每逢休息日检查电梯运行情况，发现问题及时处理，保证工作日正常运行。

46、做好电梯机房和轿厢的清洁、养护，根据气温适时开空调降温。定期检查电梯井道，防止慢性渗水。给排水系统管理给排水系统管理定人、定期巡查和日常维修养护，监视生活水供应系统的正常运行,每周养护,保证生活用水供应，每月定期检查水箱内设施情况，保证安全卫生。每日巡视楼层各水阀、龙头、水池，及时检修或更换，做好节约用水；每月监视疏通各平台、屋顶雨水管道，保证下水畅通、排水及时。及时排除配电房、地下车库、污水井中污水，加强排污泵的保养，疏通食堂、卫生间、水池、浴室等下水道，地下油污池及化粪池定期清理，以防漫溢，冬季做好管道防冻保暖工作。供电设备设施管理供电设备设施管理严格操作规程和岗位责任制，实行 24 小时

47、值班巡查制，监视变、配电设备、仪表、变压器运行状况，随时调整运行状态，确保安全供电；随时观察功率因素高、低，及时投切补偿电容，提高功率，停电必须预先通知各部门关闭好电脑及电器设备；每周巡视楼层各设备配电箱、各强电配电箱，监视负荷情况及开关运行状况，并做好各项记录。检查电量，每月做好分摊测算。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第31页 共102页第 31 页 共 102 页 消防报警监控系统及设备器材的管理消防报警监控系统及设备器材的管理要求安全护卫人员能正确使用设备并定人进行定期巡检、日常维修养护，每年检测。发生故障配合维

48、保公司维修，对主机、消火栓、手动报警按钮每周进行保洁。灭火器材每年检查一次，过期失效配合业主及时更换。监控设备有专人负责，每天操作主机，了解运行情况，负责检查画面切换、录像质量、清晰度，保持清洁，加强每天记录。电话通讯设备管理电话通讯设备管理熟悉区内电话线路系统，做好内部电话线路故障清除，接到报修电话 10 分到现场查明原因，排除故障，根据业主要进行移机并做好日常维护保养工作。空调内外系统管理空调内外系统管理熟悉空调内外系统结构，空调使用前配合维保公司做好检查、保养调试，清除故障，保证正常运转。在使用过程中每月对空调系统保养一次，清洗过滤网一次，每周二次派人检查空调运行状况并做好记录，小型零星

49、维修及时处理。出现故障立即到现场排除，问题严重立即报维修公司共同处理，保证正常运行，停机过程中配合维保单位对空调系统进行全面维保并对室外机进行清洗，做好冬季防寒保护工作。重点之二：确保因管理因素造成的治安事件率、火灾发生率均为零重点之二：确保因管理因素造成的治安事件率、火灾发生率均为零。1.1.安全管理安全管理中国女人街有着客流量大、分布广、商品多的特点，给治安全护卫卫工作带来了较大的难度，我们制定了严格、规范的保卫制度和行编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第32页 共102页第 32 页 共 102 页之有效的安全管理措

50、施，坚持“三防”并举，即“人防、技防、物防”，保安 24 小时不间断地值班巡逻，以及便衣保安人员的内场巡逻，严密监控电子安全监视系统，配置必要的安保器械，切实保障广大经营者和消费者的人身安全和财产安全。加强安保人员的服务意识，要树立“服务第一，用户至上”的思想，既要有公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌、乐于助人。安保人员有高度的法制意识，清楚自身的职责范围，妥善处理突发事件个案，贯彻执行“预防为主”的方针，为此，我们制定了一系列的安全保卫制度，建立、健全各项安全操作规程和奖惩条例，配备必要的安保器械（对讲机、电警棍、手提式探照灯、电动车等），对安