XXXX年望和新世界项目组营销大纲.docx

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1、望和新世界2015年营销大纲全年销售目标是多少？何种市场占位？全年营销如何开展？目录1全年目标3项目定位商业市场2营销策略4项目楼栋总面积货值5#面积：25021#A面积：4910货值：759044441#B 面积：3024货值：460927742#面积：5217货值：801550483#面积：1843货值：266448694#面积：2160货值：35136164货值：38480589全年目标2015年5月初-12月底实现营销目标2个亿目录1全年目标3项目定位区域分析商业格局商业市场2营销策略4竞品分析太和县宏观市场分析全县经济快速发展，人均收入猛增总面积1822平方公里，耕地172万亩，总人

2、口171.2万。是中国书画艺术之乡、中国民间文化艺术之乡、中国粮食生产先进县、中国绿化模范县、中国著名医药集散中心、中国最大的发制品原料、桔梗生产加工基地。p城市性质：全国重要医药健康产业基地、皖北滨水文化生态宜居名城”。p 规划至2030年县域总人口194万人，城镇化水平达到66%。p 一个中心城区，4个中心镇，9个一般镇。200初步核算，全年生产总值165.7亿元，按可比价格计算,比上年增长9.2%。其中,第一产业增加值47.1亿元，增长5.1%；第二产业增加值68.6亿元，增长12%；第三产业增加值50亿元，增长8.6%。三次产业结构进一步优化，由上年的29：41.2：29.8调整为28

3、.4：41.4：30.2，第一产业占GDP的比重下降0.6个百分点，第二产业比重提高0.2个百分点，第三产业比重提高0.4个百分点。工业化率达到37.4%。人均GDP(按户籍人口计算)达9735元，比上年增加1013元。全县万元GDP能耗0.6469吨标准煤，同比下降6.4%。全年居民消费价格比上年上涨1.6%，涨幅比上年降低0.6个百分点。生产总值太和湿地公园2013年望和新城1501005002011年2012年2013年类别2014年居民消费价格指数（上年=100)食品103烟酒99.6衣着101.6家庭设备用品及维修服务101.2医疗保健和个人用品102.7交通和通信98.7娱乐教育文

4、化用品及服务99.1居住101.9政府规划分析未来政府将大力向西、向北开发，同时老城中心持续保持繁荣商业用地商务用地整个城市向北扩，向西进， 将带来整个城市的迁移，未来将形成老东控西进拥河嵌绿城、新城与政务区三角鼎立局面。太和晶宫大酒店太和县尚爵假日酒店区域商业分布分析商业格局由原先街道式商业街转向集中商业发展太和县老城区两大重点商业中心：老城区宜和新城商业步行街大润发苏果商圈太和县商业地产项目分布图：新城集中商业城中心无集中式商业广场城市定位：皖北地区重要的医药加工和集散基地，新兴的工贸城市从区域范围内将太和县的商业定位为：国内医药生产、加工、集散基地，发制品、筛网、绳网等产业的生产基地、交

5、易平台；阜阳市域内商贸物流次中心。从早期太和县商圈发展来看，政府在对太和县商业地产是支持的态度；目前在大的房地产政策背景下，太和县商业地产市场相比往年有所规范，作为投资热点的县级城市，也迎来了其最好的发展机遇，城镇化的发展离不开房地产的支持。老城商业街消费群体分析本地多以做药生意人为主，个体户在逐步增加外出打工归来者：太和县属于经济欠发达地区，因此外出打工者成为改善生活的最直接手段，现在太和不仅外出打工者越来越多，名气也越来越大。根据实地调查访谈得知，很多外出打工有积蓄者，有很强的返乡置业/创业的意向。这部分人在购房者中占很大比例。主要原因：外出打工经历影响；有一定的社会经验和门路。返乡置业者

6、特点：年龄区间2045岁，文化程度中下；胆量很大敢于冒险；比较实在，和远景规划相比更注重现阶段周边实地情况；对项目的要求集中在人气和规模上。ONE事业单位工作人员：这部分人在太和属于高收入群体并且工作收入比较稳定。他们非常重视自己的工作，但是在太和经济整体往前推动的环境下，心里犹如平静湖水下的暗涌，他们敢于投资，但是因为缺乏经营管理的经验又不敢贸然出手，投资渠道信息获得来自朋友，另外太和本身城市原因，投资渠道也过于缺乏。因此商业地产成为他们最好的选择。这部分人特点是：年龄35岁55岁，文化程度较高；投资观念强，有长远打算；一般不自己经营，主要出租或由亲人朋友经营；根据个人和家庭实际情况，会选择

7、不同档次的项目；认同长期投资，对项目的形象所处的商圈氛围比较重视；一般选择中小面积的商业店面作为主要投资目标。TWO总结全县经济快速发展，人均收入猛增；未来政府将大力向西、向北开发，同时老城中心保持持续繁荣；商业格局由原先街道式商业街转向集中商业发展；本地多以做药生意人为主，个体户在逐步增加。商业模式在进步，投资消费群体逐步增加目录1全年目标3项目定位区域分析商业格局商业市场2营销策略4竞品分析老城区集中商业商业区分布散乱，无集中规划，多为社会群体自行选择业态太和县老城区具有大部分县城特点，原有功能区商业划分不集中。餐饮分布在太和县各个位置并且以“街”为商圈单位；建材建材汽车行业大型酒店住宿分

8、布于县城南部，距沙颍河不远。小型住宿宾馆遍布全县；衣着店面以人民中路居多，其他小区周边为次；建材与汽车行业以城北为主。中低档餐饮居民区老永兴市场小吃小吃家纺衣着酒店住宿餐饮居民区建材、家居、餐饮酒店住宿新建集中商业集中式商业已初步出现，商业人气正逐步向北转移自城北大润发的建成，目前太和新建功能区县居民区已逐渐向北迁移；新开发的小区集中在县城中部与住宅集中区新集中商业工业区北部区域；目前新建的集中式商业为城北大润发、苏果商圈为主住宅集中区住宅集中区区域市场现状太和县商业区具有大部分待开发县城的特点，传统业态以街为单位，分布于县城各个位置，整体区域缺乏集中性商业广场。老城区商业街门口脏乱差，县城内

9、中低档餐饮场所与跳骚市场基本处于饱和状态，整体缺乏一站式中高档餐饮娱乐与购物区。城市向北开发，同时商业模式也在由分散经营逐渐向集中商业转移。老城区商业与集中商业老城区商业杂乱无章年租金3万20.8/月租41.7元/年租金3万月租31元/年租金4万月租33元/（带二层）一、老城区多以沿街商铺经营为主，建筑结构已陈旧，属于老式商年租金5万月租41.7元/业购物模式；二、老城区商业每平米月租均在30-40元；三、老城区商业无统一管理，租金普遍不高。商铺地址（例）业态面积区间年租金每平米月租（元）宜河新城附近便利超市100平米左右（带二层）4万左右33.3元盛世华庭附近餐馆80平米左右3万31.25团

10、结中路太和大道交叉附近移动网点40平米左右2万41.67建设路与国泰路交叉口超市2层共计约120平米，一楼经营，二楼仓库3万20.8镜湖东路与细阳路交叉中餐馆100平米左右5万左右41.67年租金2万老城区商业与集中商业在售商业以返租每年约6%-7%为噱头，部分项目总价直减优惠10%-30%沪皖大市场天伦首府晶宫和街1. 天伦首府返租力度为目前在售商业最高，以15年返租全额房款的噱头吸引商家；2. 沪皖大市场单价便宜、面积小，目前商业已售罄，每年返租为6%；3. 晶宫商业占品牌知名度的优势不做返租活动，据了解只销售了50%不到，借助品牌销售不足以成功售罄。商铺地址（例）业态面积区间价格/（元）

11、包租/返租情况经营情况总价优惠天伦首府商业盒子+街铺60-18013000-18000前三年返租21%，后12年返剩余79%房款商业部分正在续销，暂无商业经营免租22个月（以优惠形式减去总价）沪皖大市场专业市场20-4070003年返租18%，后续经营业主自理，商业不统一运营已售完，沿街商业已有部分商家经营，业态以百货、运动服装，餐饮为主。晶宫和街底商街铺80-17019000无包租买一层得二层，买二层得三层（以优惠形式约折价10%-30%）老城区商业与集中商业市场普遍只售沿街商铺，三层以上基本是开发商自持，是否销售待定已售集中商业投资回报市场已售一层单价区间在 11000-22000元/平米

12、（无隔层），二层在最高18000元/平米，部分商业已带租约销售如帝景湾，晶宫和街一层对外销售，二层以上开发商自持，待招到商家后再定是否销售；帝景湾、和街上下层、东方新天地平均投资回报为每年4.2%（晶宫和街3-4层为整层出租不参与统计）项目名面积单价商铺总价（例）实际支付年租金5年收益投资回报(每年)帝景湾2601500039000001950000800005000004.10%和街60220001320000660000324001620004.90%和街二层5318000950000475000201601008004.20%东方新天地10011000110000055000020000

13、1000003.60%已有商业总结 太和县沿街商铺受投资者接受程度普遍高于内街； 一楼商铺受接受程度高于二楼、三楼； 小面积商铺受接受程度高于大面积商铺； 早期开发商商业很少做返租，近期有天伦首府与沪皖大市场做返租包租政策，受投资客接受度较高。目前商业投资回报在4.5%左右，且市场客户对二三层投资氛围不高。目录1全年目标3项目定位区域分析商业格局商业市场2营销策略4竞品分析在售商业总览市场多以不包租模式销售为主，但个别项目已出现包租模式进行销售。整个太和县中心地区无集中商业，城南与城北有底商；开发商对天伦首府专业市场与底商晶宫未来城集中商业晶宫国际城晶宫国泰城底商街铺于租户不重视，部分开发商不

14、给予包租与返租金支持项目名分类单价优惠情况备注晶宫和街（晶宫未来城）一层22000租45元折扣10%-30%5.9层高二层28元折扣10%-30%3.9层高三层24元无具体优惠不包租，整租东方新天地小平米11000无具体优惠面积段较大，不好卖。无包租和招商大平米8000无具体优惠帝景湾15000无具体优惠不包租，租户自己对外出租，年租金8-10万（30元/）；面积区间260-270天伦底商13000-1800015年返租，前三年返租21%沪皖大市场专业市场7000左右3年返租18%沪皖大市场天伦首府小户型商铺去化快，大户型商铺销售情况不佳；租金直减总价对于销售十分有利开发商项目规模太和县中正房

15、地产有限公司+住宅17万基本信息营销推广项目地址商业类型面积区间价格区间销售情况推广诉求促销方式核心卖点宣传手段近期活动三角元长途汽车站对面底商60-180平米13000-18000商业目前在售，60-80小铺已剩一套。大铺销售不佳休闲小镇，投资无忧、升值无限、惊喜连连15年返租，前三年返租21%，15年内能返还全额房款；零租金入驻、首期租约三年免租22个月，15年返租返还全额房款乡镇拓客、现场活动推广2014年11月24日天伦首府主楼 全面封顶；2014年12月20日天伦首府举办“圣诞巨惠”跨年惠活动；今年2月8日开展“暖冬置业大赚盘”抽奖活动沪皖大市场投资门槛相对较低，配合租金直减总价销售

16、良好，但后续经营不是十分理想基本信息开发商阜阳东方民生置业有限公司项目规模+住宅建筑面积20万项目地址太和县旧县(老三角元）路口向东100米商业类型专业市场面积区间20-40平米小铺价格区间7000左右销售情况已售罄营销推广推广诉求皖西北首席农贸综合市场；0租金享补贴，30万轻松买铺；太和县政府重点打造“861”工程促销方式3年返租18%核心卖点商铺价格便宜，最低7000/宣传手段户外广告、乡镇拓客近期活动无晶宫和街品牌影响力对于商业销售有很大促进左右，但总价门槛对项目销售影响较大基本信息开发商通海置业项目规模+住宅2000000项目地址长征路晶宫购物中心商业类型社区沿街底商面积区间80-17

17、0中大铺价格区间均价19000销售情况去化不到50%营销推广推广诉求占据天时地利人和全方位优越；和生财；太和城市新中心核心商圈促销方式6万额度优惠清尾盘；核心卖点标杆项目宣传手段买一层得二层，买二层得三层近期活动和街项目招商投资推介会2014年12月6日举行总结 本地开发商以往对于商铺销售政策没有经验，消费群体无有效的投资保障收益，投资氛围不浓； 全县商业项目给予的年返租最高为7%，部分楼盘无返租政策 小面积商铺去化快，大面积商铺难以去化，促使商铺总价门槛过高，市场投资客户难以接受。太和县急需高返租、低总价、优惠政策响亮的商业项目目录项目分析1全年目标3项目定位推广诉求推盘节奏销售政策商业市场

18、2营销策略4基础指标5#2#4#1#A1#3#SWOT分析优势u片区价值：城中心核心位置，靠近老城区，能获得市场上较高的认同u升值潜力：太和县政府、宜和新城商业步行街、太和中医院三大县城地标附近，升值潜力大u交通优势：国泰路与105过道环绕项目周边，交通便利机会u区域价值：太和地区房地产持续升温，早期商业销售情况较好，发展空间大，价值将得到进一步提升u配套完善：项目自身业态完善，充分满足了投资客的需求u市场空白：太和县本身缺少大型商业盒子，项目具有后发优势SOWT劣势u地块特点：附近道路正在施工，通车时间不详，对项目造成影响u既有障碍：地块上遍布高压线，以及售楼部后方的废品收购站，影响了项目品

19、质u项目氛围：目前人气与商业氛围暂时不够，周边居住区人气暂时不够；附近建筑较为陈旧，影响了区域价值威胁u竞品威胁：市场在售商业比较多，太和龙头商业（晶宫）在售，体量比较大，小型开发商也有街铺在售，将分流部分客户u太和地区已有国内知名代理公司进驻竞品项目，将大大提高竞品项目营销专业程度，将对本项目造成营销压力项目分析单套商铺面积过大，促使总价门槛过高，不利于后续销售一层商铺面积超过70的商业比例已超出50%。一层未售面积区间统计面积段（）面积合计（）占一层商铺面积比30-501326.0126.27%50-701162.2723%70以上2558.4850.7%项目分析二层单套大面积商铺较多，投

20、资客一次性投入过大，不利于后期销售二层商铺面积超过70的商业比例为33.65%。二层层未售面积区间统计面积段（）面积合计（）占一层商铺面积比30-502457.6533.91%50-702350.3132.24%70以上2438.6233.65%项目分析总结1. 面积铺位过大，总价门槛过高，不利于消费客户选择投资置业2. 项目人流动线设计不是十分合理，二层以上人流动线不明3. 拐角异型铺位面积太大，客户选择面太窄4. 项目已售部分都是沿街商铺，不利于后期销售推货重新包装，切割铺位，降低门槛，势在必行Q我们的出路在哪里？思路ABCD降低门槛，重新划铺，放大投资客户比例重塑形象，制造噱头，增加市场

21、的知名度把控节奏，小步快跑，保证市场旺销氛围借势招商，聚拢人气，提升投资客户信心目录项目分析1全年目标3项目定位推广诉求推盘节奏销售政策商业市场2营销策略4主推广语1城中央 未来繁华中心太和首席“城央之城”位居太和县老城区、新城区、政务区三大城区中心点，升值潜力无限紧邻五所名校、太和中医院两条商业街、两条步行街，观光电梯全方位环绕主推广语2低总价 大回报 高返租 低风险 大品牌 错过后悔莫及望和新世界 诚招“老板”，您敢来应聘吗？买了望和的铺子，您就是老板三年年返租8%，10年后您就是百万富翁主推广语3给您的下一辈买一份终生保险一次投资数十万，终生月薪好几千打工一辈子，不如城中心买一铺置业望和

22、，送您老板的身价，公务员的待遇！核心价值点提炼项目属性老城区附近、大城核心区域吃喝玩乐综合型商业大盒子城市标杆、未来太和县城地标性建筑八大核心价值点集中式商业 一站式购物娱乐Shopping Mall新世界 城中心 领繁华360度观光电梯全区域覆盖6万方浓缩型中心广场3年年返利8%，投资回报比领航全城30-60平黄金小铺，低投入低风险800米立体商业步行街，吃喝玩乐一步到位统一招商，统一运营，统一管理 投资无后顾之忧目录项目分析1全年目标3项目定位推广诉求推盘节奏销售政策商业市场2营销策略4推盘节奏开盘招商大会启动认筹6月开盘 7月项目开盘，主推1#B、3#8月加推4#9月10月1#A开盘11

23、月2#，5#认筹12月 开盘12月上旬2#，5#开盘本次推盘主要是给客户信心，乐城超市意向1#B，对于客户即可看到实际的商家进驻，对其收益有很好保障，3#本次推出主要是为了4#加推做试水。计划4#加推当月售罄，保证项目热销氛围，同时根据招商部对于1#A区招商进度，即对1#A进行认筹，另招商部重点对2#、5#招商。首期开盘和加推保证了项目热销的氛围，结合前期1#A招商完成，1#A带租约销售。同时招商部对2#、5#继续招商。首期开盘和加推保证了项目热销的氛围，结合前期1#A招商，进行带租约销售，给客户投资保障信心。作为年前任务冲刺，在前期热销情况下顺势而为。推盘节点6月1#B、3#开盘7月8月4#

24、加推9月10月1#A加推11月12月2#、5#开盘2#4#5#1#A1#B3#目录项目分析1全年目标3项目定位推广诉求推盘节奏销售政策商业市场2营销策略4销售策略1统一运作统一招商，统一运营，统一管理现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例零售、餐饮、娱乐的产业经营黄金比例为52：18：30；此比例特别适用于超大型综合性的购物中心SHOPPING MALL。招商要注意维护和管理好这个经营比例（当然不是绝对

25、的）。 第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象。第二基本原则要维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。第三基本原则购物中心同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能招统一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消

26、费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等第。销售策略2调整面积天伦首府竞品去化较好的商铺均为小面积本案60-90户型调整两铺划三铺晶宫和街竖向铺位切割为横向铺销售策略2调整面积例：对2#二层2014、2015进行两铺划三铺切割切割前：面积单价总价切割前：面积单价总价销售策略3价格调整南京省会省会城市商业单价最低20000地级市市区商业单价18000-27000县级市商业单价13000-20000地市马鞍山芜湖蚌埠淮北级 无锡价格测算市场对比法望和新世界为基准对比项目权重A：晶宫和街B：天伦首府C：东方新天地权重系数楼盘均价权重系数楼盘均价权重系数楼盘均价35%1400040%980025%9000拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数升值潜力120.910.81.214.40.78.4人车流量100.991.2120.88地段位置100.990.880.88商业规模121.416.81120.78.4商业环境101.3131100.88交房时间101.5151.2121.212层高100.990.9