昆明XX广场项目战略定位报告(DOC14)(1).docx

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第15页 共15页昆明XX广场项目战略定位报告前言昆明XX地商投资有限公司：我司人员自本月12日进驻现场以后，为了做到有绝对的把握做好我们的项目，我们秉着唯一性，排他性、差异化安全性的三重原则，针对我们先前的定位设想进行思路拓宽和再定位调查论证，以一切为了项目的前瞻性、唯一性和可持续发展为出发点，对云南商业特色、昆明商业特色、火车站片区商业特色及出路进行了重新审视和研究，并在此基础上提出了新的定位设想，并就此与贵方进行探讨，第一部分这里最适合做什么？一、 云南特色代表什么？此部分分析彩云之南商业应该是有自己特色的商业国旅游特色、

2、民族特色；然而目前服装业、IT电脑数码、通讯电子业都不能代表云南特色二、 昆明商圈分布扫瞄：青年路、小西门董家湾电子通讯商圈、沿通路121路数码产品商圈、螺狮湾服装批发市场商圈。这些商圈都有自己鲜明的特色，唯独火车站片区商圈没有自己的特色；三、 火车站片区商业扫瞄四、 火车站片区定位 政府对火车站片区总体规划： 火车站片区商务商贸集散地五、 结论：火车站片区最适合做:1、物流批发市场；2、商务旅游批发购物中心第二部分我们可以做什么一、 专业物流批发市场与商务旅游集散中心的优劣势分析地段：交通：物流：人口：昆明XX广场商业项目的相关营销定位策划1、 项目功能定位 昆明福地11：社会贡献：配合政府

3、对火车站片区的城市改造，靓化火车站片区市容；12：区域贡献：改良和提升火车站片区的商业环境和质量；13：民生贡献：满足区域内固定居民、及交通枢纽所带来的四面八方的巨大人流的各方面需要；14：商业贡献：给火车站片区、昆明市的新老车站商业的商业经营者一个永续经营、发展壮大、新进经营的商业经营平台；15：投资机遇：为具有相当投资和经营经验的投资者，提供一个高质量的商业和地产投资的财富港口；2、 项目形象定位 整体：百年云南商业精华所在 1期：首席云南特色产品国际交易MALL(即专业批发零售市场。含A区：1期14层；B区：2期14层) 2期：酒店式精英商务公寓（公寓56层；仓储配套710层） 口号：这

4、里是云南的世界，世界的昆明 名称：云南1003、 经营业态定位1期（A区）1层：金银、玉器、珠宝等；2层：茶叶、烟草等；3层：特色服饰、箱包、工艺品等；4层：特色副食品；5层：咖啡厅、西餐厅、商务会所等；1层：综合超市2期（B区）1层：金银、玉器、珠宝等；2层：茶叶、烟草等；3层：特色服饰、箱包、工艺品等；4层：特色副食品；56层：居住、办公、投资型的酒店式小户型公寓；710：仓储、办公、休闲、金银玉器鉴定中心等配套设置及机构；4、 价格水平定位1） 租金类（按建筑面积下的均价）11）1期1层：120元月2层：80元月3层：50元月4层：40元月5层：30元月1层：90元月1）2期1层：100

5、元月2层：70元月3层：40元月4层：30元月5层：30元月1层：车库2） 售价类（按建筑面积下的均价）31）1期1层：12000元2层：8000元3层：5000元4层：4000元5层：3000元1层：9000元月32）2期1层：10000元2层：7000元月3层：4000元月4层：3000元月5层：3000元月1层：车库（待议）5、 铺面分割形态51）1期1层4层：可自营独立铺面柜台1层：非自营产权包租小面积分割销售5层：分割成2块大面积铺面销售52）2期1层4层：可自营独立铺面柜台5层6层：30平米间以内小户型酒店式公寓6、 总价控制建议1）铺面主力铺面总价控制在15万元以内 2）公寓 控

6、制在总价10万元12万元左右 7、 经营管理定位1） 1、2期14楼所有独立铺面统一管理，分散经营2） 1期1楼超市 统一经营管理收银3） 2期56楼公寓 统一管理、统一经营8、 销售（投资）模式1） 投资模式概念称谓 黄金收租法2） 销售模式概念称谓21）可控风险总价设计； 阐释： 即：将在实施所有优惠政策时每个铺面的实际经济损失的总值，在拟定铺面销售单价（和总价）时全部计算进单价（和总价），然后以这样的单价（和总价）开始销售，并捆绑执行以下阶段销售策略的核心方式进行销售；风险总价计算的设计方式：经营权销售年限：一次性销售30年（去一头一尾各5年后的中间30年）一头一尾10年：作为优惠（含无

7、偿）赠送给投资者和经营者的使用年限，通过不同的销售阶段不同的优惠（含无偿）赠送措施，可以将此部分纳入开发商额外收入部分，也可以成为宣传推广过程中吸引投资者的一个卖点（具体见阶段销售策略）；作用：不因为实施优惠政策而损失1分钱，反之要赚钱22）不同购买阶段的优惠政策逐渐递减对比型策略设计； 阐释：具体见阶段销售策略 作用：在设计这种公开公平公正的政策下，以前后2个阶段透明比较（如认筹阶段与开盘阶段的优惠政策对比）进行销售推广，可以做到：A、 一方面可以做到加快销售速度；B、 二方面可以做到在最短的时间内以，以最高的价格，卖出最多的铺面；C、 三方面可以做到像在比较常规运用的低开高走的价格策略下的

8、涨价空间的便利，同时又可以同样具备价格过高下的调整空间（增加优惠措施达到），而相比低开高走的常规策略，该策略又更具有诱惑力和新颖性，而不需要用赤裸裸的低价手段。3） 楼层投资模式控制 1期：1层4层：包租3年，年回报10，一次性返租3年30（首期款内扣除）；1层：包租10年，年回报8，一次性返还3年24（首期款内扣除）5层：常规销售4） 阶段销售推广策略以下以1期14层为例：41）认筹阶段（开盘前）：包租5年（头5年），年回报6，一次性返租30（首期款内扣除）；0投入加赠10年收益权，前5年0成本收益；获得40年经营权；限量发售100张钻石vip卡；42）开盘阶段：包租5年（头5年），年回报6，一次性返租30（首期款内扣除）；0投入加赠5年收益权，前5年0成本收益；获得35年经营权限量发售100张铂金vip卡；41）促销阶段（开盘后）：包租5年，年回报6，一次性返租30（首期款内扣除）；获得30年经营权限量发售100张贵宾vip卡； 42）稍微阶段（略）第 15 页 共 15 页