房地产市场的政府干预.doc

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1、,目 录一、房地产概论（1）（一）房地产概论 （二）房地产业包括内容二、房地产在我国经济中的地位及重要性（一）房地产业是整个城镇经济发展的基础性产业（二）房地产业是国民经济的先导性产业三、房地产现状及问题（一）当前房地产市场的现状（二）当前房地产市场的主要问题四、政府与房地产之间的相互作用与制约影响（一）地方政府对房地产的影响（二）土地市场中的地方政府行为（三）房地产市场中地方政府的作用机制（四）政府对房地产市场调控效果不大的原因五、完善政府对房地产的政策（一）完善房地产市场的对策（二） 加强房地产的价格管理（三）盘活存量调整供需买卖结构（四）完善土地使用权的管理六、结论 房地产作为我国重要的

2、经济支柱产业。随着我国经济的飞速发展，房地产行业也受到了前所未有的关注。最近我国政府明确提出要将房地产业的重要组成部分住宅业作为新的经济增长点。理论和实践证明，房地产经济和房地产市场的发展，能够带动和促进其他50多个相关产业部门的兴旺，进而引致整个国民经济的发展；但同时它也可能成为泡沫经济的载体，甚至可能导致全国性金融危机。所以，在市场经济条件下，房地产经济和房地产市场的发展，必须有政府的干预与调控。笔者认为，政府对房地产经济及房地产市场的干预与调控主要应为：促进房地产市场的发育，维护房地产市场的运转，弥补房地产市场的缺陷，调控房地产市场的发展。房地产经济作为我国经济的重要组成部分，既不能够过

3、快成长，又不可过度打压。因此政府与房地产之间的关系处理显得尤为重要。在此过程当中，政府既要帮助房地产行业的整体发展，也要考虑民生问题。政府政策在房地产的整体发展当中起到了非常重要的作用。一、 房地产概论（一）房地产概论房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房产主要包括住房房产和营业性房产，地产主要包括土地和土地资本。土

4、地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。 房地产业： 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。（二） 房地产业主要包括以下一些内容：1国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;2房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。4房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息

5、市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。目前外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。二、房地产在我国经济中的地位及重要性房地产业以住宅开发、经营为主体，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。在社会经济活动中，房地产业提供的商品和劳动有生活资料和生产资料的双重性，它既是人民生活的基本要素，也是社会生产的基本要素。作为整个商品经济体系中的要素经济，它是任何社会活动，特别是城市经济活动所必需的基础性物质条件，所以房地产属于国民经济的基础产业。房地产业的健康发展，对整个国民经济的发展起着重要的拉动作用。房地产经济的运

6、行过程关系着国民经济中一大批相关的产业和行业。(一)房地产业是整个城镇经济发展的基础性产业在社会生产和其他经济活动以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动中都离不开房地产，它是这些经济和社会活动的基础、载体和空间条件。土地不仅是农业、畜牧业、林业、渔业生产的直接作用场所，是这些生产劳动最重要的生产资料和对象，而且在其他产业中它仍是不可或缺的生产要素和物质前提。一切经济活动和社会活动都离不开建筑物或构筑物，而建筑物或构筑物总量建立在某一地理方位的土地之上。除了必须使用建筑物或构筑物及其地基外，还必须使用与这些活动相适应的场地和交通用地。没有土地，没有建筑物或构筑物，没有一定的空间作为条件农业生产无

7、法实施，工业活动无法开展，第三产业以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动也无法进行。住房作为房地产中相当大的一部分，又是社会生产14和其他经济活动以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动的主体一劳动力再生产的必要条件。随着国民经济的发展尤其是科学技术的进步，人力资本成为国民经济中最重要的投入要素，以至于当今不同经济区域、不同企业的竞争基本上演化成了价值规律、劳动力素质的竞争。住房作为人类社会最基本的生活资料，它是劳动力生产和再生产的最基本条件之一，因为吃、穿用等消费活动都离不开房屋，劳动力再生产所需要的文化、教育、福利等用房也要房地产业提供才行。由此可见，房地产既是社会生产的基本条件，又是社会生

8、活的基本条件。它是城镇国民经济生产和社会生活的物质基础。从形象上看，城镇就是由无数房产和地产所构成的。在市场经济条件下，城镇要建设，城镇经济要发展，房地产必须首先发展起来。开工厂要先有厂房和仓库才行；开商场如果没有营业厅和货栈无疑是在建空中楼阁；搞开发区或高新技术产业园区建设先要开发土地，搞好“三通一平”或“七通一平”，然后再建造工商业用房、办公大楼和宾馆、饭店、文化娱乐场所等。从当今社会经济状况来看，一个城镇其经济的规模、结构、布局和水平，在很大程度上受制于该城镇房地产规模、结构、布局和水平。若该城镇房地产发展规模适当，结构与布局合理，质量好，就会较有力地促进该城镇经济发展的速度和质量；反之

9、，若该城镇房地产发展的规模过大或过小，在结构上存在问题，房地产业的管理状况不佳，粗放经营的特点明显，该城镇经济发展的速度和质量就会受到较明显的不利影响。从这种意义上说，房地产业是城镇经济发展的基础性产业。(二) 房地产业是国民经济的先导性产业房地产业是国民经济的先导性产业，这主要体现在经济的发展需要各方面的建设与投入，人力、物力是必不可少的物质条件，无论是哪一个行业，发展经济的前提都是先要投资建设配套的房产。由于房地产商品的行程需要用较长的时间，一般这个周期平均需要4年的时间，所以对于某一行业而言，要想发展就要提前规划房产的建设。同时，房地产的投资开发又会引起其他许多行业的需求，对其他相关行业

10、的生产起到了带动的作用。房地产业的先导性，主要反映在房地产业产业链长、关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业的发展，尤其是生活资料消费品的增长。成思危副委员长在2002年用一组数字说明了房地产业对国民经济发展所起的重要作用：在房地产业每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求；商品房市场每实现100元销售可带动130到150元的其他商品的销售；住宅建设每增加10个百分点可带动国民生产总值增长1个百分点；住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。据有关专家测算，在我国经济的转轨过程中，房地产投资和经济增长保持较强的相关性。三、房地产现状及问题（一）当前房地产市场的现状

11、随着我国经济体制改革的不断深化，房地产市场逐步走向规范化轨道。一个集土地使用权出让、转让，房地产转让，租赁、抵押和中介服务在内的房地产和市场体系已基本形成。据有关资料显示，“八五”期间我国房地产市场的发展取得了很大成绩，年到年，全国商品房销售面积从万平方米增加到约万平方米，累计约达.亿平方米，交易额从亿元增加到亿元，市场行为从原来单一的买卖，发展到现在的拍卖、招标、租赁、抵押和中介服务等多种形式。目前全国建设配套齐全的房地产固定市场约有家，已从根本上改变了前些年交易有市无场的问题，而且其建设水平也在普遍提高，并出现了一批功能全、信息多、服务好的固定市场，促进了交流，同时也使房地产交易制度化建设

12、向纵深发展，形成了具有中国特色的房地产交易管理制，得到了社会的广泛承认和支持，收到了良好的社会效益和经济效益。 (二) 当前房地产市场的主要问题 我国在长期的计划经济时代中，理论和观念上否认房地产的商品属性，房地产业不被认为是一个独立的产业，因而不存在房地产市场。改革开放后，随着土地使用制度和住房制度改革的不断发展，房地产业才真正成为一个独立的产业迅速发展起来，房地产市场得以培育和不断走向完善。由于我国房地产业起步很晚，发展又极为迅猛，因此房地产市场从培育到走向成熟的过程中，存在着一些具体现实问题，有待于人们去克服解决，问题主要体现在以下几方面： 1. 商品房屋的预销售及存量闲置 主要表现在：

13、一是交房误期。消费者从交房款开始，短则一年，长则二至三年才能拿到钥匙，而且真正按期交付商品房的可谓廖廖无几。二是自设合同。当前许多房地产开发商置各地出台的商品房预售暂行规定于不顾，另行设置各自的合同，对售房者和买房者的责任规定实欠公允，遇到买主因卖方违约而提出退房时，往往只还本金不付利息，或不予办理。三是合同违约，价格多变。主要表现在不按规定任意加价，约定不兑现等。四是隐瞒条款，质量达不到标准。五是大做虚假广告，且不按规定收取代收费用。 与此同时，我国商品房屋目前还存在有较大数量的空置，而造成空置的原因既有前几年过热带来的后遗症，也有发展投资不当，以及因资金、市场变化等因素。据调查，年商品房屋

14、的空置面积占当年竣工房屋面积的。由于推向房地产市场的商品房总量超过了市场的有效需求，使投入房地产业的资金难以进行良性循环，又导致盲目设立的开发区因资金等原因，无法开工建设，土地资源被闲置。造成了资金、资源的巨额浪费，给国家和投资者造成了巨额的经济损失。因商品房滞销，资金难以周转，迫使很多房地产开发公司破产或退出房地产业，使房地产业的发展很快走向“低迷”状况，房地产市场走向疲软。短短七、八年间房地产业出现了“过热”和“低迷”的大起大落的现象，形成了强烈的反差。 纵观我国房地产业的发展过程，可以看出房地产业发展需要本产业发展所必须的自身条件，同时也还需相应的环境条件。单纯地由本产业来推动本产业，必

15、然起落无常，而社会、经济相关环境条件的造就主要靠国家的宏观调控。国家随时掌握房地产起落趋势，及时通过价格、控量等手段，以及其它有关政策措施来实现其调控功能。房地产业才能健康、持续、快速发展，不致于大起大落。面对房地产市场的大起大落，供需严重失衡，是与国家对房地产市场缺乏宏观调控手段直接相关的。2. 房屋价格居高难下 我国目前商品房的主要购买者，一般分为两部分：一是机关企事业单位和社会团体，即公家购房；二是部分非一般工薪阶层所能比的高收入者。这两者购房均未能真正体现住房商品化的本来目的。单位购房分配给职工，同多年来的福利型住房制度没有本质的区别，其商品属性未能充分体现。而高收入者由于在城市居民中

16、所占比例很小，其购房虽使住宅以商品原有的形式进入消费领域，但对推行住房商品化的作用不大。商品房价格如果长期居高不下，就很难实现住房商品化的目的。据国家统计局资料表明，近三年全国有多万平方米商品房等售，这些商品房即使以每平方米售价元人民币计，积压资金也高达亿元，而每年付出利息就高达至亿元，由于绝大多数房地产开发公司都属公有制，故商品房积压造成的欠债，只得由国家负担。与此同时，大陆城镇却有多万户人均居住面积在平方米以下住房困难户。时下过高的房价，有成本上升的正常原因，但更大程度上是由于不合理的收费、摊派、片面追求高回报率所致。从目前商品房价格的构成看，出让金、征地费用、拆迁安置费等约占，配套工程、

17、市政设施、商业网点、教育设施配套，以及其他税费占左右。再加上一些中介机构在交易中买断、整买零卖，加价出售，加上房地产商过分追求高利润，使得楼价负担更重。这种高额利润实际上通过房价转嫁到消费者身上，虽然一时获利，却不利于长远发展。3.房地产市场中政策因素的不明朗、操作中的不规范，为房地产市场蒙上了深层阴影目前，在房地产市场中，有苦于政策因素的不明确和操作中的不规范，主要体现在以下几方面：1.“安居工程”实施的走样为了解决低收入城镇居民住房问题，改善并提高居民的居住条件，我国内地城市推行了“安居工程”（平价房），为了鼓励开发商投资开发建设居民住宅，中华人民共和国城市房地产管理法明文规定国家将采取税

18、收等方面的优惠措施。建设部还颁布了建设部年实施“安居工程”意见，就实施“安居工程”需具备的条件、优惠政策、住宅价格和销售对象、施工质量和物业管理等，作了具体规定和说明。然而，“安居工程”在实施中却走样了。某些实施“安居工程”的房地产开发商虽享受了政策上的优惠，却并没有按“安居工程”的需求，提供质优价廉的安居房；有的房地产开发商以开发安居房为名，反而继续扩充商品房屋的供给总量；购买安居房的消费者也不是真正的低收入者，从而挤占了业已空置的商品房屋的有效需求。2.商品房屋的价格竞争策略难以在市场中完全施展。由于各项不合理的收费和摊派打入商品房价成本过多，其在商品房屋成本构成的比例较高，且各开发商之间

19、并非处于完全平等地位，还存在诸多不公平之处，使各开发商推向市场的商品房的价格竞争策略难以施展。3.城镇住房制度改革与房地产市场的发育与完善不配套。房地产市场的发育与完善是以我国的城镇住房制度改革为依托的。目前，我国城镇住房制度改革迈出的步子不够大，与房地产市场的发育和完善不配套。其主要表现是人们的思想观念跟不上，年代以来，我国一直实行的是福利性的。四、政府与房地产之间的相互作用与制约影响(一) 地方政府对房地产的影响 自2004年以来，我国住房需求持续旺盛，房地产价格呈现快速上涨趋势。同时，地方政府的土地收益猛增，土地收益已成为地方政府的第二财政。究其原因，我国特殊的土地产权制度决定政府对房地

20、产进行干预的必然性。当然，由于管理职能和目标函数不同，中央政府和地方政府对房地产市场的干预是不同的。地方政府既是房地产市场最直接的管理者，又是房地产发展的受益者，这种双重地位决定房地产经济运行中，地方政府行为的内生性。房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离，与地方政府不当干预或过度干预所导致的政府职能失灵分不开。本文重点分析地方政府在土地市场中的行为对房地产经济的影响。(二)土地市场中的地方政府行为在城市国有土地管理体制改革中，财税的外在压力使各级地方政府产生扩张用地的内在动力。由于从中央到地方并未形成完整统一的土地所有权收益预决算体系，地方政府在此环境下将该项收益中的大部分进行“体外循环”，可

21、以更为灵活地进行地方财政支出安排，而不受中央财政的约束。这样，地方政府不仅充当房地产市场的“裁判员”，而且活跃地扮演着“参与者”的角色。作为土地要素的主要供给者，地方政府对土地市场主要有土地征购、出让定价与实物地租转嫁等权限。1.土地征购 一般说，土地出让的市场价格往往达到补偿价格的几倍乃至10倍以上。但由于集体产权人的缺失，农民集体始终处于征购谈判的劣势地位，仅能获得较低的土地补偿。如，铁路、高速公路等基础设施占地补偿一般是每亩50008000元；工商业占地对农民的补偿一般是每亩2至3万元。而目前关于土地增值收益的分配格局为：出让金30上交中央财政，70归地方政府，土地划拨的收入及税费收益则

22、完全归地方财政所有。据测算，土地增值溢价在农地所有者、中央政府和地方政府之间的分配比例接近为1:1.47:3.44。而且，随着招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定的实施，各城市普遍采取招标、拍卖、挂牌等市场手段出让土地，土地市场交易价格大多会超出底价。由于溢价出让土地的收益分配目前没有成熟的制度规定，作为土地出让执行者的地方政府实际获得了由于城市增长带来的大部分土地增值收益。2.土地出让定价由于中央政府通过GDP等经济指标来衡量地方政府的政绩，地方政府有着强烈的实现和维护地方经济利益的动机。因此，地方政府容易产生短视行为。其中，存在通过大量出让土地以获得更多财政收入的内在冲动。一些城市土地批租与

23、城市规划严重脱节，出让地块不仅缺乏详细规划，有些甚至连总体规划都没有。在不规范引资和“低门槛”地价的刺激下，导致土地出让市场失控，加上执法不严和管理上的漏洞，引发大规模的土地投机和寻租行为。在土地招标和拍卖出让的过程中，存在地方政府和房地产企业的双方博弈。对开发商而言，土地报价越高，中标的机会越大，但其中标后的收益也就越小。如果信息是完全的，开发商之间的竞争将使地方政府获得更大的收益。对地方政府而言，土地竞买参与人数越多，地方政府能得到的价格就越高。可见，土地资源需求缺乏多元市场选择余地，在我国单一国有土地产权供给的地方政府垄断市场上，以招、拍、挂等方式出让的土地总体规模较小，价格较高，且大多

24、是在外延式扩张的增量土地中实行这种机制。为使土地出让毛收益最大化，地方政府通过限制土地供给量，造成两者相互博弈的结果表现为土地价格的提高。 3.实物地租转嫁房地产业的发展可增加地方政府税收，同时也会带来地方政府财政支出的增加，包括对环境污染、交通拥挤、城市新增人口福利的支出及各种公共设施的支出等。城市基础设施属于公共物品，本应由地方政府提供，但地方政府对土地出让的绝对垄断，使地方政府有条件将房地产开发的负外部性转嫁给开发商。地方政府进行土地出让时，往往会将该地块的基础设施建设成本作为附加条件。如果土地出让的名义价格固定，附加基础设施建设成本就改变土地出让的实际价格。一方面，地方政府努力寻求将财

25、政性支出范围内的基础设施建设负担转移给房地产开发商，要求房地产企业在开发某项目时必须对周围的城市基础设施进行配套建设。如，房地产企业必须代建一定数量的道路、绿地等基础公共设施，才能获得土地使用权，这无疑会加大房地产企业的开发成本。另一方面，开发商总是以利润最大化为目标，不愿承担由房地产开发而带来的外部性，只有在能将这种附加成本顺利转嫁给消费者的情况下，开发商才愿意接受这种成本分摊。 (三)房地产市场中地方政府的作用机制 在土地市场中，地方政府行为主要通过激励机制来间接影响房地产企业投资决策，增强开发商的市场垄断力量，使房地产市场波动呈现强幅波动和逆周期的特征。地方政府凭借对土地市场的“事实垄断

26、”，影响房地产价格的主要手段有：1.通过控制土地出让规模，实现土地出让的垄断高价，进而掌控房地产市场价格的形成。一方面，由于大型楼盘易产生规模效应，地方政府倾向于借助房地产开发带动城市基础设施建设，降低房地产项目的开发风险，推动区域内经济效益总体水平的全面提升。因此，地方政府出让的地块面积越来越大，这决定只有那些具备一定实力的大开发商才具有能开发。开发商一次性获取上千亩甚至几千亩开发地块的现象已是司空见惯，有些开发项目的圈地规模多达万亩以上。另一方面，地方政府对土地一律实行“价高者得”的供地方式，没有对普通商品房与高档商品房的土地供应加以严格区分。这造成开发普通商品房的中小开发商难以获得土地，

27、被挤出开发市场。市场供给以大开发商的“高端产品”为主体，与广大中等收入阶层的住房需求错位，供求的结构性矛盾凸显，造成整体房价居高不下。如，北京市在2005年和2006年上半年招标挂牌出让77宗土地中，溢价出让的为33宗，而且自2005年12月以来，北京市招标挂牌出让土地的溢价趋势明显。而且，单宗土地出让面积和溢价幅度成正比例关系，楼面地价(成交价)随土地规模增大而大幅提高。单宗土地出让面积规模过大造成的后果：一是土地出让单宗规模较大，开发商基于房价上涨的预期，可延长开发期(变相囤积土地)，以分期开发、分期销售的方式在项目开发后期获得土地增值，弥补前期成本。二是单宗土地出让面积越大，开发商对土地

28、利用的调整空间和余地越大，获取额外收益的可能性就增加。这样不仅会放大区域内土地的稀缺程度，造成单个开发商对区域市场控制程度的提高，间接助长开发商对区域房地产市场的操纵行为，还会削弱地方政府通过土地供应调控区域房地产市场的能力。同时，由于大型企业的行为是市场走势的一种信号，会进一步带动其他房地产商的参与，形成较大规模的土地需求和开发的集聚效应，从而形成区域性房地产投资繁荣的表面现象。 2.地方政府的不合理行为刺激开发商(尤其是实力有限的开发商)的寻租行为。开发商如果通过正当途径获得土地使用权，必须承担很高的土地使用成本所带来的风险。因此，开发商为获得最大利润空间，争取最大的垄断定价权利，往往会通

29、过各种渠道进行寻租，以非市场途径获得土地使用权。另外，地方政府受政绩考核目标的驱动，就有条件利用政府资源操纵市场进行各种寻租活动，利用公权误导市场主体，追求经营性用地土地使用权的“垄断价格”。寻租行为造成土地市场价格不能真实反映土地资源分布的区域结构和数量、质量，从而错误发出供求价格信号，误导土地资源配置和市场主体的行为。对寻租者来说，只要获得具有排他性的土地产权，不管其产权是否完整，都可以通过交易进行寻租。租金分配的多少则取决于他们和地方政府的讨价还价或取决于受惩处的风险成本。因此，关系和权利成了交易的砝码。当前城市土地寻租的主要方式有：1.是通过划拨土地产权交易和转变土地用途获取土地收益。

30、如，2004年上半年，我国协议出让土地面积占整个土地出让面积的71.2，相当于招拍挂出让土地面积比重的2.5倍，但协议价款仅占整个土地出让价款的38.4，只相当于招拍挂出让土地价款比重的62.3。2.是通过不规范协议出让的“黑箱”操作，在土地受让价格和市场转让价格之间设定租金。3.是地方政府以实物地租形式，模糊土地真实价格，层层截留土地收益，凭借权利设租(四) 政府对房地产市场调控效果不大的原因 我国政府紧锣密鼓的出台了一系列调控房地产市场的政策，虽然取得了一定的效果，但是里政府预期的目标还有一段距离，从2003年至今，我国采取的调控措施包括土地供应，以增加供给；增加交易手续，以抑制房地产的投

31、机性，提高按揭贷款利率，利用税收杠杆，进行舆论引导等。 政府对房地产市场进行调控效果不大的原因是多方面的主要有：1.地方政府利益与房地产市场的高度共生性。在分税体质下，地方政府的财源有限。“土地财政”是其主要收入来源，这些收入包括土地转让收益，房地产上的税收收益等，可以收，地方政府是商品房行业的最大获益方。并且我国的干部考核制度以GDP作为主要指标，这两方面的原因导致地方政府执行中央政府政策的力度大打折扣。2.市场需求旺盛。我国正处在城市化的进程中，未来一段时间，农村人口大量涌入城市还会带来更大的住房需求，此外还包括城市居民改善住房条件的住房需求，城市拆迁改造的强制性需求及投资者和投机者的需求

32、等。这几股力量拧和在一起，对有限的住房供给造成巨大压力。3.投机行为张狂。众多中介组织和社会投机金参与房屋炒作，对房屋供应紧张，房价飙升，市场混乱起到了推波助澜的作用。人们耳熟能详“温州炒房团”和国外资金通过各种途径进入国内炒房产便是有力的例证。4.住房供求失衡。住房供给的增加赶不上需求的增长，市场供求关系失衡，是导致房地产市场上述问题存在的一个深层次原因。开发商追求利益最大化的本性使他们更倾向于开发大面积的奢华住房，对普通商品房的开发相对来说不是特别多。更由经济适用房及廉租房开发成本高而价格低，一些地方政府的错位使他们也不愿意对低价房进行建设。导致房子空置虽然很高，但是还是有很多人买不起房子

33、。5.部分地方政府从本地局部利益出发，片面追求经济增长和房地产市场的短期繁荣。忽视宏观调控的重要性和紧迫性，在实施过程中对中央的调控政策进行过滤。选择对自身有利的内容执行，或者采取替代式和象征式执行。造成“上有政策、下有对策”的执行偏差，导致房地产市场调控政策在执行中走样，导致了房地产市场出现的问题未能得到即使有效地解决，影响了政府宏观调控措施的实施效果。五、完善政府对房地产的政策（一）完善房地产市场的对策第一，应对当前预销售中存在的突出性问题制定出切实可行的促进销售、搞活流通的政策措施来，清理项目，完善配套，控制成本，降低价格，发展中介，简化手续，根据第三产业迅速发展、流动人员快速增加和城市

34、化进程加快的现状，结合户籍制度改革，而适当放宽购房对象的身份限制，促进销售。第二，加强商品房屋预售许可证管理制度，在商品房预售中，房地产开发商必须按土地使用权证、规划许可证等到县级以上房地产管理部门办理预售登记，接受房地产管理部门的审查。符合城市房地产管理法有关规定，可授予其商品房预售许可证，只有获得许可证，开发商方能预售商品房。在商品房预售时，应在同一时间与预购者签订房地产预售契约，不能以自己制定的合同或认购书代替，以防止出现“炒地皮”、“楼盘”、“烂尾”等损害消费者利益的现象。第三，实行预售款的监管制度。法律规定，商品房预售所得的款项必须用于有关工程的建设。推行商品房屋预售做法的港台地区，

35、预售款的监管是交由中介服务机构来完成，钱交给第三人手里，以体现公平。我们的交易所作为房地产交易的管理、契约监证部门，也应把我国商品房的预售监管的责任承担起来。第四，商品房预售合同的管理。有关法律、法规、文件应对预售合同的内容进行严格的规定，同时预售合同中应明确规定面积和误差范围、建材配备等级，保质期限、工期和交付使用期，市场管理者还应对合同的执行情况跟踪管理，对损害消费者利益的事情，主动采取措施予以处理。另外，还应加强商品房预售，广告管理、预购商品房再转让管理，以及运用法律行政等手段进一步规范房地产市场的交易行为。（二） 加强房地产的价格管理我国的城市房地产管理法确立了作为房地产市场管理核心的

36、房地产价格评估制度、成效价格申报制度、基准地价、标准地价、重置价格测定公布制度，这些制度对于规范房地产市场的价格行为，维持市场价格秩序将起到积极作用，如何引导市场健康发展，规范房地产价格行为，应该采取一些综合性措施。第一，加强宏观调控，适当施以政策倾斜，着眼于房地产的长远发展与小康住宅目标，引导房地产开发商加大投资普通住宅，严格控制新建住宅的标准。第二，降低房价与提高居民购买力同步进行。有关部门应根据国家有关方针政策，法律规章，对房地产交易市场进行价格调控。严格按照国家有关作价办法，以成本为主要依据，进行最高限价。同时，政府、开发商和居民都要对降低商品房价格承担相应的义务。政府部门要加强管理，

37、在试点的基础上，组建住宅银行，提供抵押贷款保险，对普通住宅提供必要的优惠。开发商要确定合理的利润，以尽快入市回收投资。居民要树立住房商品化与住房消费观念，减轻对“福利房”的依赖。第三，加强税收管理，调节房地产收入再分配。目前我国房地产税种设置体系基本上是参照其他行业的税种而制订的，没有充分考虑房地产业自身的特点，今年开始征收的土地增值税，仅是土地转移增值税，没能覆盖土地增值税的所有对象，今后还应逐步设置土地租赁增值税，定期土地增值税等，实行高利润用地行业高税额，以节约用地、优化用地结构，完善房产税、遗产税、赠与税，进一步确立房地产作为财产与资产的税种。同时，应考虑将房地产税收的绝大部分划给地方

38、政府，建立起以房增税为主体的地方税收体系。房地价格评估、基准地价、公平地价、出让底价、房屋重置价格的确定与公布，房地产交易价格的申报、产权登记等与房地产税配套的房地产价格制度也需进一步建立完善。第四，建立房地产价格评估机构及评估专业队伍，大力发展社会中介组织和社会房地产估价咨询服务，建立房地产市场信息网络，引导市场价格运行。加强房地产价格法制建设，创造公平竞争的法制环境。加强对企业和评估人员的政策指导和业务培训，提高管理人员和专业人员素质。（三）盘活存量调整供需买卖结构由于现在市场商品房空置较大，消化问题严重。资金积压，以及前一阶段的结构不合理等问题，不仅影响了房地产事业的发展，还影响到金融业

39、及其他行业和整个国民经济的发展。因此盘活存量，从存量的流动重组当中摆脱困境，应不失为扭转被动局面的对策。把过高的房价降下来。其一政府有关部门要规范收费，取缔层层加码的地方不合理收费；其二房地产开发商要把投资回报率放到平均利润左右的基础上。同时，住宅价格也可以试行商品房和福利房“双轨制”。大力发展租赁业，鉴于城镇居民的购房能力的限制，可以转而发展租赁业。房地产商利用这一趋势转向租赁市场，不失为一大良策。开拓房地产金融市场，只有同金融市场相配合，房地产市场才能完善发展。金融业和房地产业同属于国民经济的第三产业，由于房地产是价格昂贵的商品，消费者一般较难一次支付房款，需要银行提供长期低息贷款支付。同

40、时金融业在发放贷款时，对抵押品信用的选择是很严格的，由于房地产在绝大多数情况下，具有保值增值的特性，是最稳定的抵押品，这就使房地产天然地成为金融业在金融活动中最好的参与者。推进住房体制改革。由于房地产市场需求的交叉弹性大。买房与租房可以互相替代，如果房租高，比较起来买房更合适，就会促进住房的需求量上升。同时也应深化房地产生产体制的改革，强化房地产投资的集约利用，提高房地产投资效益。与此同时，要加快房地产发展的步伐，就必须调整供需和买卖结构，在供的方面要突出重点，引导房地产投资从高档建筑向中低档住宅发展，增加有效供应。在需求一方，要充分放开搞活二、三级房地产市场，以更优惠的条件普遍推广购房抵押或

41、低息贷款，让欲购者感到他们的目标并非是可望不可及的。另外，强化售后服务也是及其重要的。商品房的售后管理是一项较为复杂的系统工程，涉及到社会的各个方面，售后服务的好坏也是关系到商品销售的直接因素之一。（四）完善土地使用权的管理随着存量地产进入流通，带来了划拨土地使用权转让的管理，划拨土地使用权的转让管理，一是要完善政策，区别处理。按有关规定，分清情况。二是要把国家有关土地收益收回来。除了补交出让金，那些不补交的其他土地收益，应以征收土地增值税，或是征收土地收益金等方式解决。谈到土地出让方式的选择，应由各地政府和管理部门根据城市土地利用的总体规划、经济结构和产业结构的布局、利用外资政策，以及土地市

42、场供求等因素来决定。总之，只要政府管理部门本着服务于市场这一原则，以有利于市场发育为评价标准，就能深化房地产管理体制的改革，推动房地产市场的合理有序发展。 六、 结论房地产市场的正常运行，不仅关系到广大人民群众的基本物质要求是否得到有效满足，对国民经济运行总体态势更有重要影响。房地产经济的发展一方面能带动和促进国民经济的发展，同时也可能成为泡沫经济的载体，给国民经济带来极大的危害。由于我国房地产业起步较晚，其市场主体、管理体制等方面都还不太健全，单纯依靠市场的力量无法实现房地产业稳定健康的发展。因此，在市场经济条件下，政府适当干预和调控房地产市场、促进我国房地产业持续健康发展，责无旁贷。但由于

43、我国房地产业存在的诸多问题，加强政府对房地产业的宏观调控还任重道远。参考文献1杨玲，重庆国有房地产企业改革与发展研究，载于重庆大学学报，2003.52王要武，我国房地产业的现状、前景与对策，载于建设科技，3袁亮； 杜骏，房地产企业核心竞争力分析，载于国外建材科技，2006.24施立鹏； 王洪峰，房地产企业融资的新途径，载于中国房地产，2006.55欧阳建涛，房地产企业投资决策的期权博弈分析，载于工业技术经济，2006.46申炫国； 谢泗薪，构筑房地产企业的战略制胜台阶，载于中国房地产，2006.57葛波，对房地产金融发展的思考，载于金融与经济，2006.048陈淮，我国房地产市场及企业的国际差

44、异何在，载于红旗文稿，2005.169彭晓华； 羊卫辉，服务导向下的房地产企业经营策略，载于商业时代，2006.1110巴曙松； 王淼，房地产企业需要个性化的融资模式，载于中国房地信息，2006.411郑文选，谈房地产企业的经济竞争战略，载于陕西建筑，2005.1012杜秀云，房地产企业应该如何提高竞争力，载于商场现代化，2006.1213卢培猛，房地产企业创建品牌的发展战略探析，载于企业经济，2006.314刘湖北，论房地产企业品牌的特性和塑造流程，载于江西社会科学，2006.315潇琦，房地产企业扩张之路的危险和对策，载于北京房地产， 2006.416刘咏梅，房地产企业的网络营销，载于安徽水利水电职业技术学院学报，2006.117张启振，论房地产品牌打造，载于山西大学学报， 2006.218柯武山.论房地产政策调控J.资源与产业.2007,9(4):109-11019简彩云.商品住宅价格构成分析及调控对策J.中国物价.2007,（7）:52-520陈庆.我国房价畸高的原因及对策分析J.西安财经学院学报.2007,(4):37-4021张鸿俊.论在房地产调控中发挥地方政府的作用J.市场论坛.2007,(8):15-16