土地征用权与征地补偿评估应考虑的内容（三）.doc

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1、土地征用权与征地补偿评估应考虑的内容 大陆台商常见的 土地征用与厂房动迁补偿问题 近几年来，大陆经济飞速发展，建设日新月异，连带产生了不少土地征用与房屋拆迁问题。早年台商进入大陆后，有些用自有资金购买了几十年的土地使用权，有些则租用土地，并盖了自己的厂房建筑，也有些人通过租用厂房进行生产，如今他们也遇到了土地被征用和厂房动迁补偿问题。由于许多台商对大陆的政策法规不够了解，遇到此类问题时难免产生困惑，甚至与当地政府部门出现纠纷，因此本文就这一问题进行说明。 大陆房地产法规问题 土地所有权 中国大陆实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由大陆国

2、务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。政府为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。政府依法实行国有土地有偿使用制度。 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据出让权利义务的法律规定，出让方和受让方应就土地使用权出让签订出让合同。 土地使用权出让最高年限按下列用途确定

3、： 1.居住用地70年； 2.工业用地50年； 3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4.商业、旅游、娱乐用地40年； 5.综合或者其他用地50年。 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，是由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照大陆国务院规定的批准许可权批准后，由土地管理部门实施。土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。 土地使用者在支付全部土

4、地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。 未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销

5、登记。 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期限届满前1年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照规定确定。 土地使用权转让 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的土地使用权不得转让。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让

6、合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。 土地使用权出租 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合

7、同的规定。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权的出让合同。 农用土地承包经营 国家严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。禁止违反法律规定出让土地。土地承包经营权人依法享有对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的权利，有权自主从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。禁止在承包地上建房等非法行为，未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权人将土地承包经营权以转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，但流转的期限不得超过原土地承包经营权合同剩余的期限。将土地承包经营权转让的，应当经发包人同意；将土地承包经营权

8、转包、出租、互换或者以其他方式流转的，应当报发包人备案。 台商土地厂房问题 台商在大陆发生的土地与厂房问题林林总总，因为其地区别的不同，其问题也有差异，这里仅就其中较常发生的问题做一简述。 土地取得方式问题 台商在早期因为土地管理法规的不完善，地方政府招商引资政策下的便宜行事，导致取得土地的法律依据以及取得程序不尽符合现代法令的规定。例如把支付的划拨土地补偿当作出让金，以为是以出让方式取得国有土地的使用权，结果在面临被征用收回时，或想申请土地用途变更时，才发现其仅取得以划拨方式的国有土地使用权，并无法得到土地出让取得的权利保护，也无法再转让。 土地使用权划拨是指通过有偿出让方式以外的行政批文方

9、式，将国有土地使用权划拨给用地者。其主要特点是：划拨土地使用权属于无偿、无期限、无流动使用。虽然用地者为获得土地使用权付出了一定的代价，例如支付征地费、拆迁费、农作补偿等，但对国家土地所有者并没有支付任何费用，政府没有取得地租收益。凡用行政划拨方式取得的土地，都不得转让、出租和抵押。如果土地使用者需要把划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请，并经批准，补签土地使用权出让合同，缴交土地使用权出让金，办理土地出让登记手续，才能取得合法的转让、出租以及抵押的权利。 以承租方式取得土地与厂房问题 台商早期为了减轻资金负担以及操作方便起见，只租用厂房进行生产或租用土

10、地自行盖厂生产，因为没有按出让方式取得土地使用权，因此面临被征用收回时，无法得到土地被征用的补偿，厂房部分也只能得到些微补偿。 出让取得的土地建厂后因为城市化被收回问题 台商以出让取得的土地建厂后，因为都市化的结果，由郊区变成市区，台商面临申请土地用途变更按市价补缴地价问题，以及被强制收回的征用补偿问题，例如工厂用地变更为商住用地。如果极端案例，也有可能其用地被变更为公共设施用地，则对台商的损害较大。 承租期限未到期土地厂房被收回问题 台商租地应签订租赁合同，否则如果发生土地面积大但只盖小厂房或因环保问题而被迫搬迁，以及将空余厂房转租等情况，导致在租赁期限尚未到期前，被强制搬迁或收回时，由于没

11、有土地证及房产证，在争取补偿时会处于不利的境地。 承租厂房被迫异地搬迁问题 有些台商在开发区承租厂房生产，但如遇到该地区想拉拢重点企业进驻该开发区大规模设厂时，会因此被迫搬迁腾出厂房给其他重点企业。此时如果该地政府不对台商已经进行的装修以及机器安装等成本给予补偿，也会对台商造成不利。 取得农地使用问题 台商取得农地的承包经营权后，想利用“擦边球”在承包地上建房使用，或改变为非农业用途，此均违反大陆土地管理法的规定。 各地征收征用与补偿的规定与做法 土地使用权征收、征用规定 依大陆土地管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。但是为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定

12、的权限，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。国家保护私人的所有权。农村集体所有的土地转为国有土地的情形，实质上是征收，因此征收主要是所有权的改变；征用只是使用权的改变，由政府收回国有土地使用权。 原则上大陆土地管理法规定禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。拆迁、征收私人的不动产，应当按照规定给予补偿；没有规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。因不动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物

13、权行使的，应当按照规定给予补偿；没有规定的，应当给予合理补偿。 此外，依据土地管理法第58条规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： 1.为公共利益需要使用土地的； 2.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； 3.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； 4.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； 5.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 依照前款 1、2项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。 以上5种情形，

14、其中只有前两种属于征用的范畴，而后3种属于真正意义上的收回。但大陆土地管理法是把征用国有土地定位为收回。 陕西省对拆迁补偿的规定 陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例规定，拆迁人必须对被拆迁人给予合理补偿、安置，被拆迁人、房屋承租人必须在搬迁期限内完成搬迁。被拆迁房屋的补偿金额按照房地产市场评估价格确定，违法建筑和超过批准使用期限的临建，不予补偿。补偿方式为货币补偿和房屋产权调换。政府每半年公布一次被拆迁房屋货币补偿基准价格。双方应在拆迁公告规定时限内，协商订立拆迁补偿安置协议。如果对房屋价格协商不成，则根据评估机构的评估结果签订协议。拆迁人不得采取断水、断电、断气以及封堵道路等手段影响被拆迁人、房

15、屋承租人的正常生产生活，迫使被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。拆迁人也不得强行拆除被拆迁人的房屋。 东莞的做法 当地政府正进行三旧改造计划，对于旧建筑旧社区作重新规划改造，对台商的土地征用补偿问题是采取土地房屋分开处理方式，有国土证的土地是依照公平市价计算补偿，房屋按评定价值减除折旧补偿。如果台商是租用厂房生产，则厂房仍可按评定价值补偿。据台商反应尚称合理。 中山的做法 征用的案例较少，比较常发生的案例是因为台商无预警关厂，由当地政府收回重新招拍挂出让土地。至于征用台商土地使用权的补偿，有国土证的土地是按公告价补偿，一般补偿金额高；厂房则按房屋公告价减除折旧后金额补偿，与东莞大致相同。

16、 深圳的做法 对于征用收回台商土地厂房的补偿，是以建筑物面积计算补偿，只针对地上改良物计算补偿，此项补偿已经包含土地使用权的征用补偿。因此，厂房一般是以每平方米1800元人民币补偿，如有国土证的厂房则每平方米多加200元人民币，即按每平方米2021元人民币补偿，装潢另计补偿。 结语 大陆的房地产法令因为在观念与作法上甚为繁杂，由于其牵涉的利益层面甚广，因此产生的纷争也较多，各地政府为招商引资的目的，对于房地产法令的认知不当，往往会导致投资设厂的台商吃闷亏。因此，为保护应有的土地及厂房利益，台商应该对于投资设厂的土地以及厂房甚至周边配套住房的产权问题做一检查，以免在面临征收征用补偿问题时，束手无策。第 9 页 共 9 页本资料来源搜集与网络和投稿，如有侵权，牵扯利益关系，请告知上传人联系删除。